XX银信商座物业管理顾问方案

第一局部中海物业简介深圳市中海物业治理〔以下简称“中海物业〞〕为中国海外集团旗下，专门从事物业治理业务、具有独立法人资格的企业。公司在香港中海物业治理公司的根底上，于1991年在深圳注册成立，为建设部首批甲级资质物业治理企业。自成立以来，严格遵循“业主至上、效劳第一〞的工作宗旨，大力倡导“严格苛求、自觉奉献〞的工作精神。在掌握并导进香港先进物业治理模式的根底上，融汇世界各国先进物业治理经验，结合中国大陆的实际国情，探究出具有中国特色的中海物业治理模式。公司以此模式为手段开展科学治理和优质效劳，全心全力为业主及物业使用人提供一个平安、清洁、漂亮、舒适、方便的生活及工作环境。多年来，中海物业以优质的效劳质量和先进的治理技术不仅得到宽广业主的信任，而且赢得了良好的社会声誉，先后获得国家建设部、广东省、深圳市各级政府部门授予的各种奖牌、奖旗100余面。中心电视台、深圳各大报刊以及香港?文汇报?、?大公报?、?商报?、?星岛日报?，国内的?人民日报?、?经济日报?、?工人日报?、?法制日报?等新闻媒体对中海物业治理经营情况的报道多达700余次，慕名前来公司参瞧考察的国内外各界人士已逾两万人次。随着中海物业在行业内地位的日益显著和中海物业治理模式的日益完善，并应国内宽广地产消费者和房地产界对先进物管模式的迫切需求，中海物业治理模式除在香港、深圳、北京、广州、上海几大都市取得骄人的成绩外，更已输出至长春、沈阳、青岛、烟台、杭州、南京、天津、重庆、珠海、贵阳、武汉、昆明、长沙、石家庄、郑州、东莞……等30多个全国各大都市。正在治理的写字楼、商场、商住区、不墅区等高档物业120余处，治理面积逾二千多万平方米，成为物业治理行业的中国之最；差不多建成国家优秀示范小区〔大厦〕17个，占全国国优总数的3%强，雄居国内同业国优拥有量第一位；1996年2月在中国物业治理行业第一家获得ISO9000国际质量治理体系认证；1999年10月在中国物业治理行业第一家通过商住区ISO14001国际环境治理体系认证……中海物业辖区做到了无设备破损事故、无火灾事故、无治理责任导致的盗抢事故，中海物业倡导治理高科技、效劳酒店化并由此形成了以“高档物业特征、优质效劳标志〞为核心内容的品牌风格。在长期的物业治理实践中，中海物业治理模式逐渐形成，中海物业的品牌效应和物超所值的优良效劳提高了所接管物业的附加值，确保了物业投资者的今后收益。肩负中国物业治理行业开展领导者的中海物业将以提高中国物业治理行业整体素养为己任，以完美、科学的专业物业治理与效劳来推动中国现代都市文明的进程。中国海外集团于1979年在香港注册成立，是隶属于中华人民共和国国务院的中国最大建筑联合企业——中国建筑工程总公司在香港的独资子公司。1992年，集团之旗舰中国海外开展在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直截了当上市之先河，市值曾逾330亿港元，集团现有雇员约4,300名。

中国海外集团自成立以来，便致力于专业化与规模化开展目标，专门从事建筑工程承包、咨询、设计治理，以及地产开展与基建投资等，业务现时普及香港和内地。公司以“效劳社会、繁华香港、建设祖国、造福人群〞为宗旨，以“海纳百川，有容耐大〞的市场运做气概，集纳两地营商优势，吞吐市场竞争万象，并以造福人群的业绩实现着对社会的承诺，先后在香港地区和中国内地完成了500多个工程工程，建成各种楼宇1,157万平方米；开山填海造地逾9,000公顷；展设输水管道26公里，其中打通隧道近15公里。塑造了如被誉为二十世纪全球十大建筑的香港新机场客运大楼及西九龙填海造地、中国人民解放军驻港海军基地、香港警察总部、香港的南浪海湾、雅利德桦台等工程。差不多建成和在建各种楼宇可容纳30万人居住，占香港总人口的二十分之一。从1988年起，中国海外集团积极投身中国内地风起云涌的现代化建设事业，房地产投资触角已达至北京、上海、广州、深圳、成都、广西、武汉、西安、苏州、长春等地，先后建成上海海华花园、北京中海雅园、广州锦城花园和深圳中海华庭等具有较大社会碍事的高质素的工程工程，逐渐成为享誉内地的知名企业。此外，中海集团在基建投资、创业投资、物业治理、建设咨询与监理、物流配送和建筑设计等业务领域亦取得累累硕果。已开展成拥有总资产183亿港元的大型企业集团，企业实力与社会碍事与日俱增。

展瞧今后，中国海外集团将积极因应全球经济一体化及中国经济市场化的机遇和挑战，秉持世界所公认的施工经验、技术能力和投资理念，不断开拓进取，精益求精，为“效劳社区、繁华香港、建设祖国、造福人群〞作出更加杰出的奉献。第二局部银信商座物业治理参谋初步方案银信商座位于沈阳市和平区民主路78号，为市中心黄金地段，紧接民主广场、市文化宫，地处政府办公区、宾馆区、公园区三区合一的焦点位置。工程占地9593平方米，总建筑面积达52000平方米，绿化率高达25%。集酒店式公寓、商业住宅为一体。作为沈阳深银信房地产开发鼎力推出的作品，开发商对工程精益求精，精心雕琢，加之工程优越的地理位置，合理丰富的商业规划，保证了银信商座必将成为沈阳经典楼盘的典范之作。为保证银信商座高起点的物业治理水平及效劳质量，并力求在较长时期内保证银信商座内各物业具备保值、升值的潜力，享有“中国第一总管〞美誉的深圳市中海物业治理〔以下简称“参谋商〞〕凭借其在物业治理领域十几年的丰富治理经验、先进的治理模式、一流的治理人才，有决心、有信心成功承接银信商座工程的物业治理参谋工作，将ISO9000质量治理体系、ISO14001环境治理体系和酒店式物业治理、健康式物业治理、商务全程式的全新理念全程导进到该工程的物业治理工作中，全心全力为立即进驻的每一位业主展现一个平安、清洁、漂亮、舒适、方便、和谐的生活和工作环境，让每一位业主切躯体会到中海物业高品质的效劳。我司针对银信商座工程的实际情况特编制本物业治理参谋初步方案，以下将就我司所提供的物业治理参谋效劳方式作系统的阐述。第一节参谋方式概述及参谋期限确定参谋方式概述：为保证银信商座工程有一个高起点的物业治理水平及效劳质量，中海物业〔以下简称“参谋商〞〕将指导沈阳深银信房地产开发〔以下简称“开展商〞〕聘请的物业治理公司(以下简称“治理商〞)负责银信商座工程物管工作的具体实施运作；以便利用中海物业公司在人力资源、治理经验、治理模式、以及标准化的效劳体系等诸方面的优势为宽广业主提供高品质的物业治理效劳。双方合作关系一旦确定，我司将把银信商座的物业治理工作列进中海物业相应的筹划、考核、检查、评选序列中，由公司组建参谋团及委派驻场参谋，依据银信商座的具体情况，负责跟踪其对外租售、竣工验收、投进使用以及日后的物业治理工作，指导治理商制订全套治理方案、程序文件、治理制度、效劳质量标准等，并鞭策其有效运行，按照双方约定的参谋效劳内容为治理商提供全方位、全过程、专业化的参谋治理效劳。考虑到银信商座工程物业类型较为多样，其设施设备亦将较为复杂，其治理难度随之加大，故为保证治理目标的实现及更有力地推行中海物业治理模式，我司将于参谋实操指导时期派驻一名物业治理资深人仕担任驻场经理，作为治理商治理的实体“核心〞，并辅之以公司参谋团以及公司各专业部门、专业公司的技术支持，结合银信商座物业治理工作的实际需要定期赴现场进行考察指导，依据工程现场发现的咨询题及时针对性地提出整改建议与整改措施。在公司参谋团与驻场参谋二者的共同努力下，将为治理商日后的物业治理工作打下良好的根底。我司提供参谋治理效劳的目的在于为治理商培养一支高水准、高质素的治理队伍，同时中海物业良好的品牌效应也必将促进银信商座物业的租售；在参谋期限内，我司准许开展商就银信商座工程向外界使用“中海物业参谋治理〞等文字进行宣传推广。参谋效劳方式示意图：双向沟通定期或不定期检查、考核、了解信息反响方案执行情况及其它咨询题依据反响信息修订方案传达、推行方案制定物管方案参谋团双向沟通定期或不定期检查、考核、了解信息反响方案执行情况及其它咨询题依据反响信息修订方案传达、推行方案制定物管方案参谋团参谋期限参谋期限估量共计二十五个月〔以工程进伙时刻估量为2005年3月1日为准〕。参谋期分前期介进、实操指导和效劳质量跟踪三个时期。其中前期介进时期为10个月〔估量自2004年3月至2004年12月〕，实操指导时期为12个月，自银信商座物业进伙之日前二个月起计〔估量自2005年1月1日起〕；效劳质量跟踪时期为实操指导时期结束后首三个月。三、驻场参谋和参谋团工作职责◆驻场参谋工作职责：依据工程的实际情况，在实操指导时期〔物业进伙前二个月起〕我司将于工程现场派驻一名物业治理资深人仕担任驻场经理，常驻现场负责以下各类工作：全面考察工程，收集关于针对该工程类型的物管法规、人文情况，并将这些信息传递给参谋商的该工程参谋团。将参谋团针对本工程制定的物业治理具体方案付诸实施。将工程物业治理方案推行过程中碰到的情况、咨询题和执行进度及时反响给参谋团，以获得技术支持，并协助治理商落实解决。协助参谋团人员对工程的实地考察、评审、监督整改等工作。日常物业治理工作的培训、指导、咨询。紧急事故的应对与处理技巧。参谋团工作职责：参谋团由一批有着丰富治理专业经验的物业治理专家组成，分不于前期介进、实操指导和效劳质量跟踪三个时期针对工程进度并结合开展商的需要定期赴现场考察指导，以下为建议各时期赴现场的时刻供参考：前期介进时期首次考察工程交接验收时期实操指导时期物业进伙当月进伙后的正常治理期效劳质量跟踪时期本时期末参谋团〔约3-5人〕于前期介进时期、实操指导时期和效劳质量跟踪时期三个时期的考察次数总共不超过五次，参谋团具体赴现场的工作时刻将配合开展商的工程进度和工程的实际需要来安排。参谋团要紧负责工作如下：由参谋团依据驻场参谋及每次考察、评审所传递、获得的信息，凭借中海丰富的治理经验为工程度身订造一整套物业治理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。负责解决物业治理工作中的重点和难点等。定期对工程治理商进行全方位考核，并提出整改意见。对驻场参谋的工作予以考察、评价和完善。参谋工作安排〔详见下页表〕工作时期人员构成工作方式现场工作安排前期介进时期〔10个月〕参谋团3—5人驻场经理1人〔开盘前后各一个月〕定期赴现场考察指导建议赴现场工作2次实操指导〔12个月〕参谋团3~5人定期赴现场考察指导建议赴现场工作2次。驻场参谋1人常驻现场作日常指导本时期内常驻现场实地工作。效劳质量跟踪〔3个月〕参谋团3~5人定期赴现场考评指导建议本时期末赴现场工作1次。另：除上表中所列参谋团定期赴现场考察的安排之外，在参谋期内，参谋商还可应开展商及治理商的要求，并结合参谋治理效劳的实际需要，不定期派遣参谋团人员到工程施工现场进行实地工作指导，并对治理商进行相应的考核评价。参谋团不定期赴现场的费用另计,收费标准为人民币6000.00元/次〔往返差旅费及现场食宿由开展商担当〕。讲明：1.参谋团人员将依据各时期工作内容要求，由包含有质量治理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化、园艺绿化、酒店治理等物业治理需涉及的各专业资深治理人仕组成，并长期为该工程效劳。2.参谋期限内，参谋团除完成上表中提及的现场工作外，同时将全程跟进工程的竣工验收、投进使用以及之后的日常物业治理工作，并随时提供相应的咨询指导效劳。为了配合开展商的开盘销售工作，我司将在工程开盘前后的一个月派驻驻场经理一名，配合开发商开展以下工作：对售楼人员进行物业治理方面的培训职业礼仪培训售楼现场的布置及人员岗位职责指导第二节参谋治理工作范围楼盘销售、广告宣传、销售人员培训等工作中关于物业治理方面的指导。房屋建筑本体共用部位的维修、养护和治理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和根底等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、治理和运行效劳。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、中心空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。本物业规划红线内属物业治理范围的公用设施的维修、养护和治理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等。本物业规划红线内的附属配套效劳设施的维修、养护和治理。专业装修工程质量监理与装修治理。公用绿地、花木的绿化养护与治理。公共环境的酒店式清洁效劳。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。交通、车辆行驶及停泊秩序与平安的专业治理。对本物业实行二十四小时全封闭式平安治理，确保平安。治理与物业相关的工程图纸、租用户档案与竣工验收资料。同意物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的托付并合理收费。全方位商务效劳支持。协助治理商向物业使用人收取物业治理效劳费等政府规定的各项费用，维护全体物业使用人的公共利益。理礼并用、德法共行，对物业使用人违反物业治理法规政策的行为进行处理。第三节参谋治理工作内容一、前期介进时期时限界定：由签约之日起至银信商座进伙之日前二个月〔估量2004年3月至2004年12月〕结合物业治理角度在工程施工验收时期提供合理化建议，为今后开展物管工作及操纵治理本钞票打下良好的根底，同时为进进实操指导时期做好充分的预备工作。由参谋团对工程进行实地考察，通过研读、消化、理解开展商所提供的工程方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图、工程模型等资料，了解工程的规划意图、设计内容和标准，确定工程档次，协助治理商对治理档次进行定位。参谋团依据工程实际情况，从提高物业治理水平的角度，就设备设施的维修保养、楼宇绿化保养、楼宇智能化建设、保安队伍建设、社区文化建设等内容提出合理化建议，就相关咨询题给出整改意见。〔三〕依据我司长期从事物业治理实践积存的丰富经验，从物业治理的角度对工程的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使开展商在工程的投进上既能正确掌握今后业主的实际需要，又有利于日后物业治理的本钞票操纵及提高治理质量。考查整体工程进度，协助开展商各专业工程的时期性实施进度方案提议方案；建筑设计〔地下、地面、裙房、标准层、屋面〕是否满足物业治理的需求；设备机房的环境、通风是否满足要求；对楼宇室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等咨询题的建议；依据清洁治理经验及物业规划要求，提出垃圾房的建筑位置和建筑价格建议；治理用房位置确定的原那么及设计、装修标准，治理用房位置的参考意见以及治理用房的布局；在不增加开展商总投资的情况下，为配合国际环保理念的推行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱〔房〕等提出建议；在空调工程施工前，依据设计图纸从节能和便于治理的角度提出对设计的修改建议；在空调设施安装时，为便于以后维修治理，对需改变安装位置和工艺的地点提出建议；从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议；依据国家消防标准及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力白费等)，提出纠正及修改建议；依据物业所在地的气候特点，审查植物设计图纸，选择因地制宜的环境绿化植物，使其既美瞧又方便长期养护，对不利于以后物业治理的咨询题提出调整建议；从治安治理、职员生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；依据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙清洗，使之维持长久的美瞧；依据工程规模、物业治理目标及效劳范围、深度、当地行业治理相关法规政策等，对治理商的机构设置、定岗定编、各级各类职员的任职条件和素养要求等提出建议；〔四〕从业主/住户使用的角度，提出专业建议：1、从居家生活及平安角度考虑，提出是否增设安防设施的建议。2、用电负荷是否满足现代家庭需要。3、住户门是否有明显标识。4、是否有方便残疾人进出、行走的通道，是否有非机动车停车位。从智能化的角度，提出专业建议：1、考察整体工程进度，提出智能化工程的时期性实施进度方案；2、针对开展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并依据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议；依据开展商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、有用；协助开展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。〔六〕从环保的角度，提出专业建议：1、依据我司在给排水、供电、垃圾处理等方面的节能、环保的成功经验提供专业建议；2、依据会所增设的工程及小区配套设施〔如：泳池、餐饮等〕，从节能和环保角度，提出建议。〔七〕从物业治理角度提供专业咨询、效劳以落低本钞票提高效益：1、物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等；2、公共局部装修材料的选用；3、协助开展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，最终体贴拟定电梯品牌、型号、规格；4、满足消防标准的前提下，提供最新的设备技术或施工方法；协助开展商选择性能稳定、质量可靠、售后效劳良好的消防产品和分包商；5、依据治理商要求，提供我方在建筑给水与排水方面的技术、设计、施工等的成功经验；6、依据工程和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费用的咨询；7、解答开展商及治理商关于物业治理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本；〔八〕在施工过程中，协助开展商监督各专业工程的进展情况，尽力提高工程施工质量，确保工程按方案完工，同时能够落低日后物业设备治理难度。〔九〕指导开展商监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。〔十〕指导开展商组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由开展商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。指导开展商及治理商制定工程、设备验收程序及发现相关咨询题的处理程序。指导开发商进行资料验收，包括产权资料、工程技术资料等。楼宇质量及使用功能的检验。公共配套设施设备的验收。协助制定工程及设备的验收记录〔十一〕依据物业工程档次定位、物业当地治理费市场情况和当地政府物价主管部门有关物业治理收费政策，指导开展商制订物业治理收费标准。〔十二〕配合开展商楼宇营销宣传、推广工作之需要，提供中海物业企业简介、要紧业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。〔十三〕配合开展商楼盘租售工作：1.对售楼现场人员进行物业方面的培训、职业礼仪培训。2.指导现场保安人员进行交通指挥、车辆治理、导向工作。3.指导物业现场人员对关于楼盘物业治理方面的咨询题进行答疑。4.对楼盘宣传资料中关于物业治理方面的咨询题，提出专业化建议。〔十四〕小区会所前期建议1、会所的规模和格局：依据小区的面积、住户数量以及小区所处的位置和环境，向开展商提出会所的规模和格局建议。2、会所的功能设置：依据市场情况结合小区特点〔住户的结构性质等〕，提供较合理的功能配置方案，尽量做到全面而有用。3、会所工程的面积要求：依据工程特点和市场需求，测算出精确的〔某些体育工程〕、科学又合理的面积数据。4、会所的装修格局：会所装修的格局和用料与会所的后期经营有着紧密的关联，应结合小区环境和工程要求，提出适宜的装修建议。5、会所的器材配置：向开展商提出较为详尽的器材清单和器材合理功能搭配等方面建议。6、会所的节能要求：会所的许多工程与ISO14000环境治理相关，如泳池的节能和药污染、餐饮业的排污、娱乐工程的噪音等，我司将对此提供专业的处理建议。7、会所的治理和经营：包括会所的治理方案、治理章程、经营模式、经营价位以及人员配备等方面的建议。实操指导时期合作期限：共12个月，由本物业进伙之日前二个月起计，又分为前期筹备、集中进伙、装修搬迁和正常治理四个时期。前期筹备期指物业进伙前，中海协助治理商从机构组建、人员培训到为物业进伙做相应筹备的工作时期。〔一〕 在开展商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助开展商进行整改，并提供切实可行的方案和解决方法，确保系统的稳定。〔二〕协助治理商建立各专业治理模式、机构设置、拟定人员〔三〕协助治理商依据物业工程实际情况，测算物管本钞票，提出物业治理收费标准，报当地政府物价部门审批。人工费用测算；设备耗能费用测算；设备维修保养费用测算；清洁定额费用测算；5、园艺绿化工程的定额费用测算等。协助治理商选聘各专业物管工作人员，组建工作队伍：提供人员配置及相应素养要求的具体方案；协助对聘请人员进行笔试、面试、实操考核。协助治理商培训各专业物管工作人员，以确保人员素养。提供职员进职及岗前培训参考方案，并协助做好培训方案；协助拟制职员在职培训年度规划，并对规划实施进度、落实情况等进行跟踪检查和指导；协助对操作工进行操作培训；协助对操作工进行常见故障诊断及设备治理培训；就治理商职员外培事宜提供咨询和协助；〔六〕协助制定进伙交接验收标准及实施程序：〔七〕指导治理商预备设备移交、接管验收的相关资料，协助治理商与开展商之间各类专业设施设备的交接与验收工作〔包括各专业工程的竣工资料的交接工作等〕。指导治理商对设备外瞧出现的缺陷进行整改，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备治理质量。〔九〕协助治理商按ISO9000体系标准编制各项治理制度及建立相关资料、文件：提供治理运作所需的工作程序蓝本，并结合工程实际协助管理商进行修订、充实和完善；协助建立各专业设施设备移交的有关手续、资料、文件和程序；协助制定各专业设施设备治理规章制度、设备操作规程及维修保养标准、程序和措施；协助制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件；依据设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、平安规程、应急处理方案、维修保养方案等指导性文件；协助制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等工程治理方案；协助治理商制订清洁保洁标准和程序，编制清洁作业指导书；协助制订园艺绿化操作标准，拟制绿化养护标准；提供职员手册和人事治理制度示范文本，指导并协助编制员工手册及人事工作相关制度；依据工程配套设施情况，协助编制工程年度社区文化活动规划；提供质量治理相关的各种记录表格、样本，并结合工程治理目标和质量要求协助治理商进行修订和取舍；结合会所的实际，协助制定一套完善的治理制度；协助开展商做好会所宣传工作；协助制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等；协助制定工程公众制度；协助设置会计帐薄，建立会计核算体系；协助建立健全财务治理制度。协助治理商建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；并就物业治理档案资料的整理提供咨询和指导。1、产权资料：工程批准文件、用地批准文件等。2、技术资料：规划图、竣工图、工程合同、隐蔽工程验收签证等。3、物业资料：住宅区全然资料、商业网点资料、娱乐设施资料等。4、住户进住资料：进伙通知书、业主公约等。5、其他相关资料。〔十一〕协助治理商制定日常物业治理所需设备、材料清单，协助编制对外分包工程的评审、质量操纵等有关程序，协助评价和选择各专业分包方。〔十二〕指导会计核算，体贴进行财务本钞票分析，提高经济效益。〔十三〕协助制定进伙前工作方案。〔十四〕指导治理商从创优的角度，依据市/省/国家级优秀物业治理小区的考核评选标准，对各专业设施设备的维修保养、园艺绿化清洁、物业治理档案资料、创优资料提出专业革新建议。集中进伙期指业主在开展商书面通知前来进伙的时限内集中到物业现场收楼、验楼、办理进伙手续的工作时期。本期时刻短，工作量大、环节多，需丰富的工作经验及工作技巧。如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中往，使进伙工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象即成为集中进伙期工作的难点。因为集中进伙期是业主第一次与物业治理机构打交道，第一印象的好坏，将决定物业治理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展。为此中海物业将提供以下参谋效劳，以保证进伙工作顺利进行，为今后物业治理的正常进行打下良好的根底：指导成立进伙期各工作组，制定各个工作组责任制度。指导制定进伙工作流程，紧急应变方案等。协助开展商有关部门在集中进伙期间实行联合办公，提供一条龙效劳。场景布置：依据制定的场景布置方案摆放花篮、盆景，悬挂条幅对联高挂气球等。设置导向路标，安排引导人员，使业主在办理进伙手续、收楼过程中感到方便。治理处与开展商之地产部、财务部在进伙接待处进行联合办公，实行一条龙效劳。指导治理商在业主办理进伙手续的同时，提提供业主相应资料及物件，如钥匙、开户存折、业主公约、住户手册等。装修搬迁期指业主办妥进伙手续后，为其物业进行二次装修，直至搬迁进驻的工作时期。现在物业治理公司的工作难点有二：面对大量不同的装修单位和素养较低的装修工人，如何利用有效的治理手段和一定的治理力度往对其加以操纵，保卫公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，防止遗留平安隐患等。业主进驻有先有后，如何样兼顾先进驻业主的正常生活和后进驻业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而防止被有效投诉，也是一个棘手的咨询题。为此，中海将提供一整套依据长期实践经验总结出来的行之有效的治理方法，有效体贴解决以上咨询题，要紧内容包括：指导建立严格的装修审批程序。指导建立装修单位进场治理工作流程。指导建立各业主/用户的装修档案。指导建立装修日常监督治理制度等。指导建立装修现场验收制度。指导建立装修单位退场治理工作流程。指导建立各业主/用户的进住治理方法。正常治理期指物业现场大局部小业主的二次装修工作已全然完成，银信商座环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。现在中海要紧提供的参谋效劳内容有：一、通过日常工作中的实际运作进一步完善物业公司之治理机构组建、人员培训及治理等行政方面事务。二、指导建立严格的封闭化平安治理制度，包括保安巡查制度、紧急情况处理制度等。三、指导建立清洁、园艺绿化操作考评治理制度。四、指导建立财务治理制度、财务人员岗位责任制。五、指导建立机电设备维修保养治理制度。六、按照ISO9000国际质量保证体系标准建立物业治理标准及相应文件并将其切实贯彻到日常治理工作之中。七、参谋团定期对工程进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出咨询题，分析缘故并提出整改意见，跟踪纠正落实情况：1、各项治理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况：2、按ISO9000标准对治理商的各专业设备治理体系运行状态、维修、保养情况进行检查；3、依据治理商运作过程的实际情况，对涉及各专业治理的文件进行修正补充。八、会所的开业筹备及正式投进运转后的指导。1、对会所设备设施的完善与否提出整改建议：现场考察已装修配置完毕的会所，依据会所的装修格局和功能设置，假设发现器材配置不够完善，达不到营业要求，及时向开展商提出建议，以期到达预期效果。2、提供人员配置、素养要求以及人员培训的具体方案：要是要代管会所，就需对人员进行实操培训演练。3、结合会所的实际，提供一套完善的治理制度〔包括会员章程、各娱乐点治理制度、职员治理制度、经营方式、经营价格等〕，并制作成册。4、开业前的宣传：制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等，协助开展商做好宣传工作。5、会所的装饰：开业前，须对会所进行全面装点，增加喜气，渲染气氛。6、开业酬宾：开业之日，邀请业主、开展商以及相关人员前来瞧摩娱乐，了解会所、热爱会所。7、会所运转指导：效劳人职员作流程、顾客消费方式〔单次消费、各类消费卡；会员消费、贵宾消费等〕、消费价格、营业时刻、帐务治理等。九、建立日常治理资料保洁治理相关记录、保安治理相关记录、出租屋治理相关记录、车辆治理档案、装修治理档案、工程返修档案、设备治理档案、社区文化档案等资料。三、效劳质量跟踪时期合作期限：实操指导时期结束后的三个月。效劳质量跟踪时期是中海的参谋团在驻场参谋撤出一段时刻后，再次实地考察工程，对工程物业治理机构进行全面的检查、考评，检验其治理水平是否稳定的同时提供相应的咨询辅导工作。要是有效劳质量下滑的迹象，考察团将提出相应的整改意见，并要求物业治理机构限期完成整改，以确保中海物业所提供参谋效劳质量的持续稳定。参谋团对工程现场进行考核评价，并就各专业相关内容在运作中存在的咨询题或缺乏，给出书面整改意见及建议。解决遗留的疑难咨询题，协助整理各专业图纸及资料，保证设备的完好，确保交接工作顺利完成，物业治理正常运行。〔三〕依据治理商的需要提供物管工作各专业咨询效劳。第四节参谋治理目标治理总体目标在中国市场经济中崛起的中海物业，以其良好的经营业绩，众多的优秀人才，成熟的治理模式，有能力、有信心指导治理商使银信商座工程成为沈阳市物业治理的经典楼盘，为开展商及治理商树立良好的市场口碑。治理定位：企业化、专业化、一体化治理效劳的原那么。通过我们的指导与建议，促使治理商充分利用并完善银信商座的各种配套系统，配置精干的高素养治理人才，全面实现现代化物业治理。将银信商座工程治理成为文明、平安、清洁、漂亮、舒适、方便的人文社区，成为沈阳市独具特色的商住楼宇。效益定位：社会效益、经济效益、环境效益兼顾的原那么。充分利用参谋商专业化治理特长和本钞票治理经验，通过有效操纵治理本钞票，开展多渠道的有偿效劳，指导治理商合理地开源节流。效劳定位：以人为本，效劳第一的原那么。“让您和您的子孙后代永久满足〞是参谋商不变的承诺，“为您提供平安、清洁、漂亮、舒适、方便的生活和工作环境〞是参谋商永恒的追求，为此，参谋商将采取“驻场参谋+参谋团〞的工作方式投进严格的质量操纵手段，保证治理商的效劳质量符合上述要求。治理目标承诺中海物业凭借长期物业治理软件输出的经验，在开展商提供必要的合作条件的根底上，我们对银信商座工程的物业治理质量做出如下郑重承诺：执行国家有关法律及各级政府物业治理主管部门规定的各项标准。保质保量、按时完成全部工作内容。物业一经进伙即按照ISO9000国际质量治理体系进行治理，符合ISO9000国际质量治理体系的标准要求。第五节参谋效劳设想整体设想中海物业通过十多年的实践摸索，不断总结、不断开展，形成了一套严谨、先进的治理模式，并转化成公司独特的治理优势。关于银信商座工程，我们将把这些治理优势通过参谋输出的形式，全部运用到实际工作之中，全力以赴，指导和协助治理商塑造精品，树立品牌！一、酒店式物管概述为顺应时代开展和满足业主的需要，不断提高和自我完善物业治理水平，中海物业治理公司于1999年开始导进现代酒店治理理念和技术，将“物业治理〞提升为“物业效劳与治理〞，即明确的提出了物业治理企业的实质是“效劳业主，而不是治理业主〞，把物业治理行业真正提高到一个新的理论高度。中海物业治理公司在成功运做“中海物业酒店式物业治理模式〞的根底上，本着“业主至上，效劳第一〞的中海效劳精神，围绕“一切以满足业主需求为中心〞的工作原那么，又正式推出“大总管〞的效劳模式，即“酒店式物业治理模式〞第二代升级版，使物业治理和效劳工作整体上升到一个新的水平。1、以业主为中心，提供酒店式专业化效劳。传统的物业治理企业，多依照“物业治理条例〞和“业主公约范本〞制定一套规章制度与约束条件，然后要求各位业主〔住用户〕遵照执行，较少考虑业主的实际感受；但酒店式物业治理，完全是以业主为核心，实行“针对性效劳工程设计、菜单式系列特色效劳〞，推出例如私人区域清洁效劳；接飞机、火〔汽〕车效劳；代客洗衣效劳；代订酒店客房效劳等，通过练习有素的、具有星级酒店效劳水准的物业从业员，提供热情、高效、优质的酒店式专业化效劳。2、以星级酒店为样板，营造温馨、遐意的效劳气氛。酒店业是整个效劳行业的代表与典范，酒店的经营理念是“宾至如回，即让客人住在酒店如住在家里般暖和和舒适〞，客人在酒店里能够得到超凡的享受，体会到作为消费者的尊贵与自豪。而物业治理相对来讲，确实是根基保安、维修和清洁卫生，效劳机械而且呆板，缺少感情色彩。中海物业治理公司的酒店式物业治理模式那么将酒店效劳与物业治理有机的结合起来，倡导“让业主住在家里如住酒店般尊贵和方便〞，让业主在自己拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才可能提供的效劳，例如大堂里设接待效劳总台，由彬彬有礼、形象、气质俱佳的效劳中心的接待员24小时恭候效劳；出进大门口设门童，专职负责客人的迎送；大厦里见不到穿着保安制服的保安员，改为技术监控和便衣巡视代替等。不管是开展商，依旧业主、住用户，让他们每一刻都能够从内心感受到与众不同的尊贵和自豪。3、强调效劳意识，提高效劳效率。传统的物业治理企业，依旧采纳行政治理模式中的“办公室〞组织编制，但酒店式物业治理模式那么改设“效劳中心〞。一是把以物业治理公司“办公〞为主，改成为业主“效劳〞为主，更加突出了物业治理行业效劳的特性，摆正了物业治理公司与业主之间的主宾关系；二是调整了作业流程，效劳中心已成为内部指挥中心和对外信息沟通的唯一渠道。设置效劳中心后，采取“一站式效劳〞和“首接责任制〞，也确实是根基当业主来到效劳中心时，那一位接待员第一时刻接待的，他就有责任负责协助解决该业主的一切需求，而不能让业主跑来跑往，到处寻人，直到业主满足离往为止。许多效劳行业里的工程维修效劳根基上按部就班的照既定工作方案有序进行，确实是根基偶有客人投诉或其他效劳需求，也必须排队等待，逐步解决。只有在酒店行业里，客人的投诉或需求才是永久摆在第一位的，“客人确实是根基上帝〞不是一句空洞的口号，尽不能让客人有一丝的不满存在，即所谓零缺点效劳〔100-1〈0，提供的效劳必须百分百符合标准，到达客人的要求。假设有一点不合格，其结果不是99分，而是小于0分〉。酒店式物业治理，确实是根基把酒店行业的这种“效劳意识〞和“效劳效率〞导进到物业治理行业中来，使得“客人的投诉有回音，故障维修处理只是夜〞，努力到达业主〔住用户〕的满足率为百分之百。4、调整组织架构，实行科学化治理。传统的物业治理企业的工程治理处，将职员分为治理层和操作层两大级不，存在权、责不清，人人负责而人人都负不了责的现象，严重碍事职员的士气；对外效劳与治理透明度不高，业主有需求寻到治理处办公室，但至于应该具体寻谁来处理却又摸不着头绪。而酒店式物业治理，采纳星级酒店治理模式，在内部组织结构上按照现代企业制度的四级治理体制和垂直领导法那么重新设置，到达了权、责、利的统一；从财务收支、内部治理、后勤保障、资源经营四个目的动身，治理处下设财务部、行政部、总管部和经营部四大部门。在对外效劳和接待上，效劳中心提供一站式效劳；又将所有能提供的效劳工程、效劳时刻、联系、效劳价格等信息，汇编成?效劳指南?派发给业主，既加大了治理与效劳的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双方的信赖感大大加强，从而奠定了优质效劳的根底。5、建立信息网络平台，为客户提供全方位后勤支援与保障。传统的物业治理企业，仍然还停留在治理处不涉及经营工程的狭隘瞧念里，仅靠收取微薄的物业治理费来维持整个社区的正常运行，由于可调动使用的资金有限，因此在社区文化的建设、效劳环境改善、效劳层次的提升等方面捉襟见肘。更况且要是物业治理本钞票一旦失控，更是进不敷出，陷进亏损的为难境地。酒店业与物业治理行业最大的不同之处确实是根基具有的经营性〔酒店所有效劳工程的设置根基上以经济效益为中心〕。因此具备资源经营思想是酒店式物业治理模式的另一重要特点，充分利用小区的既有资源，广泛建立和编织社会合作网络，为业主和业户提供全方位的后勤支持和保障。例如会议室、洽谈室的出租；写字楼租售代理；票务代理、房屋清洁、餐饮外卖等特色效劳；电梯广告和户外广告位的招租等等，通过对自有资源的不断挖掘和整合，吸引各路商家争先惠顾，一是在社会上树立良好的企业形象，使物业保值升值；二是广开财源，为提升治理水平和改善效劳环境赢得必需的资金，减轻开展商、业主、物业治理企业的投进负担。6、营造社区精神，倡导“无为而治〞的物业治理高尚境地。社区文化建设，是物业治理行业的一个老话题，新课题。传统物业治理行业的社区文化建设一直以来都仅仅停留在组织业主搞搞文体活动的浅薄层次，将社区文化片面的理解为小区里的文体活动。而中海物业酒店式物业治理模式所倡导的社区文化，核心确实是根基社区精神的建设与营造，通过环境文化、行为文化、制度文化、精神文化到达引导、约束、凝聚、娱乐、鼓舞、改造的目的，最终建立良好的社区关系和形象，实现“无为而治〞、“气氛治理〞，“寓治理于效劳之中〞物业治理的至高境地。例如组织社区有目的的向政府部门、街道办事处、当地驻军、学校等捐赠；举办慈善舞会；特定的生活派代表访咨询敬老院、孤儿院、部队、医院、残疾人学校等社会福利机构，参加社会上公益活动；挖掘业主潜力，在酒吧定期举办用户收躲品讲座与瞧赏、酒类品赏等专题活动；邀请知名作家、文学家、音乐家到社区内与用户举办专题交流，如签名售书、电影瞧赏、音乐讲习等。酒店式效劳工程(效劳指南)通过在多个工程成功实施酒店式物业治理的实践，中海物业积存了丰富的经验，我们将对银信商座提供全天候、全方位、全过程的酒店式效劳的参谋指导。1.特约私人区域卫生清洁效劳中心卫生清洁人员会在您指定的时刻段内完成办公区域的卫生清洁工作。您能够填写?卫生清洁预约卡?离开时交给效劳台，也能够直截了当致电效劳中心。此效劳需至少提早一天预约。家庭花艺效劳业户可致电效劳中心预定插花，由花房上门提供样本照片供客人选择，在指定时刻送到。价格见样本名目，需至少提早三小时以上预定。3.医务效劳为了业户的保健卫生，设立医务保健室，24小时当值，备有常规药局，日间更有资格医师提供专业平安的意见。此项效劳仅限本物业住〔用〕户及其亲友使用。4.特约接机、车效劳信誉良好之营业车队，为您接送机场、车站和公务巡游。详尽价目表将在?效劳指南?中附。5.邮政效劳代寄收邮件、信件、小型包裹、EMS、DHL、UPS等邮政业务。可直截了当留在大厅效劳台并登记签收或致电效劳中心上门收取。收费按国家邮政标准执行。6.票务代理机票、火车票24小时同意预定。免收效劳费。7.物品代购效劳由阁下指定物品品牌、地点和指导价格。我们将派人替您购物，并由您支付指定的交通方式费用。业主须提早填妥授权书和支付货款。收费标准：参照效劳指南。8.饮品小食平价即送效劳阁下可参阅效劳指南中附的饮品小食名目，致电20分钟内送到。以上工程的收费，将在效劳指南中具体列明。二、健康式物业治理健康物业治理模式是参照国家?健康住宅建设技术要点?要求，以促进业主身心健康为目的，在传统物业治理的根底上提出，采纳现代化的、复合型的治理手段，结合社会各方面的资源，全面保障业主生活质量的、全新的物业治理模式。“健康物业治理模式〞由日常物管中心和健康物管中心两大局部组成。其中日常物管中心〔环境治理中心〕的功能是完成传统物管的维修、清洁、保安、园林养护等根底效劳环节，维持居住环境的舒适、健康。为业主提供健康生活指引：1、节约用水：作好居所“三包、四水〞、一水多用、尽量少用常流水等。2、减少水污染：因地制宜种植室内植物、不要到饮用水源游玩、选用环保型洗涤剂等。3、节约用电：随时关灯、不开长期灯、采纳节能灯具等。4、减少尾气排放：少开私家车等。5、操纵噪声污染：公共场所不要大声喧哗、养成轻开轻关、轻拿轻放的习惯、操纵电器音量等。6、珍惜纸张：多用草稿纸、开展“减卡救树〞等活动。7、少用一次性用品等。“健康物管中心〞的要紧功能是实现?健康住宅建设技术要点?里关于“健康环境的保障〞的目标，我们将设立健康档案治理、医疗保健效劳、24小时求助中心、社区文化中心和健康交流俱乐部等职能部门，全方位地保障健康生活理念的连续。首先，在环境保障中的保健方面，我们设立健康中心，包括为业户提供健康测评，度身设计健身方案和心理健康指导，建立完善的住宅保健效劳。●健康档案治理为银信商座内所有常驻业主设立专门的健康档案，对业主躯体健康的变化做出跟踪记录和更新，随时为业主提供躯体健康状况的报告，比照不同时期的健康数据，并实行电脑系统自动化治理，每个业主均拥有自己的专用密码，只能由自己和专门的治理人员调用和查阅，以便于为客户制定和提供科学的运动、监督、营养、恢复、咨询等健康效劳。1、在环境保障中的安防方面，利用银信商座完善的监控系统和巡更系统，进行24小时全天候治理，业主在紧急情况下，可通过住宅内的急救自助系统与小区内特设的24小时求助中心联系，以及时采取相应的救助措施，物业公司职员四分钟到达紧急集合地点，并在第一时刻与社会相关机构取得联系，使事件得到妥善处理。2、在小区康体设施方面，我们有户外的公共设施设备，分布上尽量面面俱到，只是于集中，有意识的引导人流分向。业主走出院外就有活动，采纳“三三制〞经营会所，满足业户群众体育健身的需要，也使经营本钞票落低。●医疗保健效劳小区设医疗保健效劳站，为业主提供日常的医疗保健效劳；定期组织小区业主进行常规躯体检查，以便及时发现隐躲疾病，保证躯体健康；特设亚健康咨询中心，专门为业主提供调整“亚健康〞状态的咨询、恢复效劳，为业主生理、心理的健康提供全方位效劳。以上各项特色效劳工程收费标准将在工程进驻前于?用户手册?、?效劳指南?中明确标价，三、商务全程式中海物业本着“以人为本〞的效劳理念，考虑到银信商座物业所处的优越地理位置，以及其本身的功能设置中有酒店式公寓这一情况，同时考虑到银信商座必将成为沈阳市商业旺盘这一特点，同时从银信商座租售角度动身，拟选择该工程在沈阳市首家推行“商务全程式〞写字楼物业治理效劳这一全新物业治理模式。“商务全程式〞写字楼物业治理模式的宗旨是：通过整合内部优势和调动一切能够利用的外部资源，最大限度的满足物业使用人各方面〔特别是商务活动方面〕的需要，并以此为根底，建立一种开放式的效劳延伸体系，依据物业使用人新的商务需求，不断更新效劳内容与效劳形式，真正实现“商务全程式效劳〞。“商务全程式〞写字楼物业治理模式基于今后进驻银信商座的企业在办公资源配备方面，特别难到达本身的实际需求，例如没有独立会议室，不愿购置复印机乃至公务车，不愿配备专业秘书等，而我司“商务全程式〞效劳模式能够使以上咨询题轻松得以解决，真正为使用人提供一个既方便周到又花费不多的商务环境。“商务全程式〞写字楼物业治理模式具体构成举例：配置公共秘书，为规模较小的企业提供接听、前台礼仪及局部后勤效劳。本钞票价提供办公区域花卉出租、公务车出租等效劳。在开展商提供硬件的根底上，提供公共会议室的预定、预留、布置等效劳。设立功能齐全的商务中心，提供包括打字、复印、等一系列的办公效劳。建立家园效劳网平台，提供各项配送效劳。“商务全程式〞写字楼物业治理模式是我司依据写字楼使用人的特点与需求，制定的一整套商务后勤效劳解决方案，此模式推广前的良好远景和推广后的不俗效果，关于银信商座的租售，无疑有极大的促进作用。第六节职员培训作为最可宝贵的资源，人力资源的开发与治理成为保证企业可持续开展的原动力。中海物业通过十几年的开展，形成了自己独具特色的人力资源开发体系。为了促进治理商的标准化运做，并保证其逐步实现市场化生存，中海物业将运用自身的培训体系，指导治理商开展职员培训工作，逐步提高职员的整体素养，建立一只精干高效的职员队伍。一、培训总体思路1、培训范围全员性。银信商座物业治理水平的提高，仰仗全体从业人员的共同努力,因此要把全体职员都列进培训范围，防止“水桶效应〞〔即水桶的容量由水桶上最短的木板所决定〕。2、培训内容系统性。搞好物业治理需要专业知识和技能，同时也离不开其他相关的知识和能力。安排培训内容应当着眼于提高职员的综合素养，不能单打一。我们将制定系统的培训内容，提高宽广职员的综合素养。3、培训组织层次性。由于职员的根底不同，因此其同意能力、求知取向也不尽相同。在组织培训时，我们将从各自能够同意、乐于同意的起点动身，分层施教。4、培训重点有用性。既要十分重视理论灌输，更要着重强调技能提高。培训工作的开展，将始终注重紧密围绕银信商座物业治理工作的实际，旨在提高职员解决本岗位实际咨询题的能力以及处理复杂物业纠纷的能力。5、培训方式灵活性。职员培训工作的实施是一个复杂的实务过程，必须充分调动上级与下级、组织与个人、内部与外部各个方面的积极性。实施的方式和方法将因时、因地、因人制宜，不拘一格。6、训目标超前性。我们的目标在于永久维持国内行业领先地位，培训工作无疑要为实现这一目标效劳。因而将不断拓展和更新培训内容，面向今后，不断丰富充实职员的知识储躲。二、培训内容框架1、岗前就