制度范文集锦-工程部运作手册

工程部运作手册

第一节组织结构图（略）

第二节管理范围

一、动力设备

大厦的动力设备，包括大厦的配变电系统、暖通空调系统、

给排水系统、垂直交通系统。

（一）配变电系统

大厦供电系统中主要配变电设备有：

1、变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜）、低

压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流

屏。

2、楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房根据

设备需要而设置的配电箱和控制屏。

3、避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压

环）。

（二）暖通空调系统

大厦中的暖通空调系统主要由下述设备组成：

1、直燃机组及附属设备（包括冷冻泵、冷却泵、冷却塔等）

2、空调机组（包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、回风

机、调节阀等）。

3、新风机组（包括过滤器、冷却器、加热器、送风机、加湿

器、挡水器、调节阀等）。

4、各类风机盘管及控制器

5、送、排风机

6、空调水处理设备（包括水软化设备、补水设备等）。

（三）给排水系统

大厦的给、排水系统由下述几部分组成：

1、给水系统，市政管网直接供水、加压泵供水方式。其设

备包含供水池，高位水箱、加压泵。

2、生活热水系统，热水罐、加压泵、循环泵。

3、消防水系统（包括消火栓系统、喷洒系统、消火栓泵、喷

洒泵、水流压力控制器、自动喷洒头等）。

4、排水系统（包括污水排放系统、废水排放系统、雨水排放

系统、排污潜水泵及其相应的水位控制系统、隔油器等）。

5、管道和卫生洁具

6、中水系统：清水池、瀑汽池、沙滤罐、瀑汽泵、加压泵

等。

（四）垂直交通系统

含客用电梯、消防梯（兼员工用梯）、货梯，以及相应的机

房。

二、弱电系统

1、火灾消防报警系统。

2、楼宇自动控制系统。

3、安防中控系统。

4、综合布线系统。

5、门禁一卡通系统。

三、消防系统

1、自动报警系统

含烟感、温感、手动报警、主机、联动台及相关专业联动系

统。

2、自动喷淋系统

含喷淋头、喷淋泵、水流指示器、警铃等。

3、消火栓系统

含消防泵、消火栓（远程启泵）、灭火喉、减压阀等。

4、消防电源系统

含应急照明系统、紧急出口指示灯、非消防电源切换等。

5、煤气报警系统

含煤气探头、切换阀、主控柜等。

6、建筑防火系统

含防火卷帘门、消防通道门等。

7、消防电梯

四、装饰保新

大厦的装饰保新，工作量很大，其范围包括如下3个部分：

1、建筑物的外表

所有的地面，如地毯、木地板、地砖、花岗石地面、楼梯、

公共区域等。

2、墙壁

墙布、木墙裙、瓷砖、大理石、喷涂、立柱、外墙等。

3、天花

乳胶漆、喷涂、石膏板、石棉板等。

4、各种家具及隔断

所有的桌、椅、台、柜、沙发、茶几及屏风隔断等。

5、装饰品

工艺品、书画、饰物、灯具等。

第三节日常管理

一、调动员工的积极性

1、加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当

更换工种，逐步实现一专多能，让员工感到自已在各方面的较

大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。这种荣誉、自豪感能转

化为巨大的力量，以激发员工的积极性。

2、合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工

安排在合适岗位，努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可

施展才能的地方。

3、定期考核考绩，严格奖惩。要多用表扬，表扬是最有

效、最经济、或许是最好的管理手段，惩罚是为了树立某种规

范，要预先示禁。不可忘记这一条原则。

4、主张团体与团体之间开展竞赛，不太主张个人之间的竞

争。在团体内部强调协助。

5、部门把任务下达到班组，奖励办法是部门奖励班组，班

组奖励个人。每个成员不仅要完成自己的任务，而且要关心小

组任务的完成，这样可促使组员之间在工作上互相勾通、互相

帮助。这种奖励制度，把个人、小组、部门的利益统一起来，

小组关心部门，个人关心小组。这种管理制度能调动每个人的

积极性。

6、对各班组应一视同仁，电工、瓦工都是工程部必须的部

分，均为工程部的共同目标而负其责。

7、要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信

息，知道自己的不足之处，同时也能真正了解部下，从而才有

方法调动各种不同观点、不同才能、不同个性人的积极性。

二、制定预防性维修计划

工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于

未然。具体做法为：

1、建立设备档案资料卡

将大厦内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使

用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养

内容，建立设备档案登记卡。并按说明书中规定的维护保养项

目内容建立维护保养记录表格。

2、编制设备计划维护总表

将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表

中，并制定出年度设备维护保养计划一览表。

3、发出维护保养指令卡

维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安

排，按时间向员工发出的。发出指令单时应注意：

①按编号发出，按编号交收入档。

②任务要明确，尽可能写明标准要求。

③要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。

4、维护保养计划的落实跟踪检查

维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上工作记录，包括所

用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要

对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。

三、落实设备巡回检查

大厦的设备分布在大厦的每一角落，工程部除按计划进行维

护保养外，还要安排员工巡查。可根据不同的设备及运行时间

状况安排每日或每周进行巡查。要训练员工充分利用视觉、听

觉、触觉、嗅觉，要用眼看有没有什么松动，要看计量表读

数，如电压、电流、压力、温度等，要听有否声音异常，要摸

设备温升如何，振动情况如何，要嗅有无焦味和其他异味等

等。不要只巡不查，总之，要加强员工的责任感，才能完成巡

回检查。巡回检查是否能可靠的执行下去，部门要安排检查，

检查要有力度，态度要端正，不要只立足于抓毛病。坚持设备

的巡查，可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备

已成故障或损坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快的，

作业也必将要付出更大的费用。

四、设备及资料的建档

设备及资料的建档工作，是大厦搞好工程管理的一项十分重

要的工作，其理由是：

1、建档是汇集和积累设备运行状态的最基本工作。

2、档案是提供分析研究设备在使用期的改进措施的资料来

源。

3、研究分析资料可探索管理和检修的规律，增加对设备的

认识和了解，提高维修和管理水平。

4、档案是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据。

5、档案也是大厦内每一台设备均应建立的设备登记卡。

6、设备登记卡，应填写设备名称、编号、型号、安装地

点、制造厂，供应商、联系电话、地址、设备的主要数据，其

他数据、备件存放地点、维护保养要点，检修时间及内容、事

故分析等项。认真详细做好工作，将对今后的故障维修、制定

设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。

五、能源控制管理

大厦的能源消耗是巨大的，节能是一项经常性的工作，潜力

较大。节能主要靠加强管理来达到，而不是靠削减对客人的供

应。节能并非要损害客人的舒适感，大厦是提供客人享受的场

所，节能绝不可随意降低服务的标准。

大厦能源控制管理应从如下几个方面入手：

1、使设备、设施经常保持良好的机能和状态

譬如，大厦的空调机组、新风机组及风机盘管等设施在使用

一段时间后，热交换器的翅片间会积尘甚至产生堵塞现象，这

都会降低能源的利用率。及时地对设备进行检查和清洗是十分

必要的。

另外，风机的皮带磨损、拉伸等也会使设备处于病态工作

中，降低设备的能效比。

2、更新耗能大的设备

对于一些过于陈旧的设备，应下决心更新。最有效的更新方

法是考虑购进的设备能节省多少钱，面不是着重考虑买设备要

花多少钱。应着重结算时的盈亏，而不是最初成本。

3、保持建筑物完好，防止不必要的渗漏

通常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源的

极大浪费。在美国大厦，窗户除双层玻璃保温外，甚至还要依

靠窗帘进行保暖。

4、确保保温层完好

如冷冻水管、热水管如保温不好，将会造成能源向非空调区

域泄漏而造成浪费。特别是冷冻水管还会形成凝水，浸湿天

花、地面、地毯、锈蚀管道设备等，造成不必要的损失。另

外，合理的选择热水温度，将生活热水控制在60。C以下，也

有利于保温，从而节约能源。

5、合理的安排运行

譬如变压器，通常应工作在60%—100%的负载情况下，工

作效率最高，然而，目前大厦配置的变压器通常为多台，而且

通常容量较大。如果，每台变压器负荷均不足时，完全要以停

用一二台变压器作为备用，这将大大的节约许多电力。

再譬如，会议室，多功能厅等使用的空调区，通常在关闭时

不应开空调，只提供通风，而在举活动前一个小时，打开空

调，确保客人的需求，结束后，应随即把空调停了，这也能节

约许多能源。

6、准时抄表，监视能源消耗

有些漏水，平时较难觉察，如水池漏水，空调机盘管漏水，

因此，要定时抄录水、电、煤气的消耗量，积累数据，容易发

现不正常。

7、尽可能让机器满负荷工作

如洗衣脱水机、烘干机、洗碗机等。这些设备在满负荷的情

况下工作，最省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下，

是绝对不经济的。

8、采用先进的技术和管理设备

如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节

能灯、节水龙头，能量回收装置等。

六、安全生产管理

大厦里有许多设备，均存在不安全的因素，如配电，会引起

触电和火灾，如锅炉会发生爆炸，电梯亦会伤人，还有许多高

压容器，及高速运转的设备，这些都对人身安全带来威胁。因

此，大厦设备运行管理，要抓安全第一。

从安全管理的角度来看，应抓好如下工作：

1、设立安全管理组织。

2、进行安全教育及训练。

3、定期或不定期实施安全检查。

4、事故发生原因的调查和分析。

5、调查分析结果的保存。

6、经常保持安全的工作场所。

7、提高工作人员对安全教育的兴趣。

8、制定工作安全守则及奖惩规定。

9、负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执

行。

七、工程部日常管理工作内容

1、消防安全管理

2、设备运行管理

3、计划性维修管理

4、安全生产管理

5、节能运行管理

6、设备、资料建档及管理

第四节岗位职责

一、工程部经理岗位职责

报告上级：总经理

督导下级：副经理和各专业主管

联系部门：公司各部门

1、在总经理的领导下负责公司所管辖物业的房屋建筑、公

共设施、机电设备等的技术管理工作；

2、负责为所管辖物业的所有系统和设备建立全面的维修保

养计划，并负责组织实施；

3、负责建立健全部门岗位责任制；

4、负责建立健全工程设备的运行和操作程序，确保工程设

备的正常运行；

5、全面负责工程方面的节能运行，严格控制工程运行和维

修费用；

6、跟踪、控制水、电、燃气等的能源消耗，保证最大限度

地节能；

7、负责制定部门培训计划，保证工程部员工掌握必备的专

业技术和技能；

8、统筹部门内的工作安排及人员调配的协调工作，充分发

挥现有人员的潜力；

9、负责督导和考察本部门员工遵守规章制度的情况及员工

的工作成果、效率及工作素质。审查提交的员工奖惩建议；

10、负责检查本部门的工作进度，并定期向公司经理汇报；

11、处理日常与公司各部门之间的协调事项。

二、工程部副经理岗位职责

直接上级：经理

督导下级：工程部各主管

1、负责协助部门经理工作，按制度要求对主管进行工作考

勤、考试。根据部门经理的意见进行工作调配、传达部门经理

的工作指令；

2、分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检

查，评估和验收；

3、紧密跟踪控制能源，制定消耗记录统计，提供节能措

施；

4、管理员工纪律，解决员工之间争执，进行绩效评估，按

制度实施奖惩；

5、制定管理、生产、消防、卫生和健康等培训计划并监督

实施；

6、和人事部一起为工程部选择面试新员工；

7、督促制定工程月报表，递交工程部经理审核；

8、巡查工程设备设施、组织有效和高效的生产管理和技术

管理，阅读各类技术报表和工作日记，确保安全可靠运行；

9、完成部门经理临时交给的其它工作，完成后及时报告。

三、主管岗位职责［总则］

1、在工程部经理的领导下，主管本专业的全面工作，确保

所管辖设备经常处在优良的技术状态下安全运行；

2、编制本专业所负责设备的年、季、月度保养计划，建立

相应的维修记录档案，并监督实施；

3、每日检查设备运行状况及工作现场、机房；

A、检查设备运行技术状态，发现问题及时处理；

B、检查下属员工的岗位纪律和工作态度，发现不良现象及

时纠正；

C、审阅运行值班日志，及时发现隐患并采取相应措施；

D、检查工作现场卫生、安全状况，保持良好的工作环境。

4、安排下属员工的班次，监督检查出勤情况；

5、负责制定各班组的岗位职责及巡视检查制度，并监督执

行检查落实情况；

6、监督和检查每日派工单完成情况；

7、负责本专业员工的培训、督导、考核和评估工作；

8、负责对员工进行安全教育及训练，并定期实施安全检

查；

9、严格控制维修、保养材料的出库和去向，努力降低成本

及能耗；

10、负责与其它班组或部门的协调合作；

11、完成部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报告。

四、强电主管岗位职责

报告上级：工程部经理、副经理

督导下级：强电领班

联系部门：工程部各专业

1、负责大厦、公寓动力配电系统运行值班的管理工作；

2、负责大厦、公寓所有照明线路及灯具的日常管理和维修

工作；

3、负责大厦、公寓所有机房内电器设备的维修和保养工

作；

4、负责大厦、公寓电梯设备的维修保养工作；

5、完成大厦、公寓内大型接待活动和节目活动特需的照明

布置，保证大厦、公寓外景照明布置，保证大厦、公寓外景照

明的正常工作；

6、根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填

写巡视记录，对发现的问题或隐患及时处理并向经理汇报；

7、负责计划本专业所需保养、维修材料的使用、采购计

划；

8、负责大厦、公寓业主装修施工质量和安全检查工作；

9、完成部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报告。

五、设备主管岗位职责

报告上级：工程部经理、副经理

督导下级：设备领班

联系部门：工程部各专业

1、负责大厦、公寓制冷、供热、供水、排污及消防水系统

的安全运行，制定有关设备的操作程序并监督执行；

2、负责计划本专业所需保养、维修材料的使用、采购计

划；

3、负责大厦、公寓所有机房内的设备和管道的维修和保养

工作；

4、检查本专业人员岗位责任制，巡查制度、交接班制度的

执行情况，督促本专业员工严格执行防火及安全的有关规定；

5、负责有关报表的统计、水质分析统计、设备损坏记录；

6、负责大厦、公寓业主装修施工质量和安全检查工作；

7、完成各部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报

告。

六、二装监理岗位职责

报告上级：工程部经理、副经理

联系部门：工程部各专业

1、负责大厦、公寓的维修、土建内外装修及装修改造管理

工作；

2、负责大厦、公寓整改工程的预算和报价审核；

3、负责大厦、公寓公共区域的墙、地、天花板的维护计

划，制定并监督执行；

4、二装发现的问题及时与业主、施工方协调；

5、二装发现严重违章操作或损坏楼宇安全的行为，立即制

止，并通知保安部门，发出违章通知书；

6、二装监理中，如遇非本专业问题，及时与本部门相关专

业询问、确认并解决；

7、负责大厦、公寓业主装修管理验收工作；

8、完成部门领导临时交给的各项工作，完成后及时报告。

七、弱电主管岗位职责

报告上级：工程部经理、副经理

督导下级：弱电员工

联系部门：工程部各专业

1、负责大厦、公寓楼宇自控、通讯、音响、保安监控、消

防系统的维护与管理，确保整个系统的正常运行；

2、负责公司内部使用电脑的硬件维护与维修、软件的安装

与维护工作；

3、负责为大厦、公寓业主提供电话报装、维修的服务工

作；

4、负责大厦、公寓车库收费系统的维护及保养工作；

5、负责制定大厦、公寓楼宇自控、通讯、音响、消防系统

的保养计划制定，并监督执行；

6、负责本专业保养、维护材料的使用、采购计划、员工培

训计划及实施。

八、弱电维修工岗位职责

直接上级：弱电主管

1、弱电主管的领导下负责本班组的保养、维修工作；

2、在弱电主管的领导下按质、按量、按时地完成工程部规

定及安排的各项工作；

3、执行弱电专业保养计划巡检所辖范围内的设备情况，及

时处理和解决发现的问题，遇有较大问题时向主管汇报；

4、做好弱电专业安全生产工作，协调配合其他班组的工

作；

5、保管好专业工具管理和工具保养工作；

6、按时准确填写各种记录表格，定期交主管审阅；

7、工作中严格遵守公司、部门各项规章制度。

九、文员/资料管理员岗位职责

报告上级：工程部经理、副经理

联系部门：工程部各专业

1、负责打印各类传送文件、报表、文件的复印及收发；

2、负责劳保、文具用品的发放工作；

3、负责对大厦、公寓全部图纸和技术说明书的分类保管、

编排目录、建立台帐及借阅制度；

4、负责采购单的报批、存档及现金报销、支票申请手续；

5、负责工程报修单的分派和整理统计工作；

6、完成上级交给的各项任务。

十、领班岗位职责

报告上级：本专业主管

督导下级：本专业员工

1、在本专业主管领导下负责本班组的保养、维修工作；

2、带领本小组按质、按量、按时地完成工程部规定及安排

的各项工作；

3、按保养计划巡检所辖范围内的设备情况，及时处理和解

决发现的问题，遇有较大问题，及时向主管汇报；

4、抓好本小组的安全生产工作，协调、配合其他班组的工

作；

5、按时准确填写各种记录表格，定期交主管审阅；

6、工作中以身作则，模范遵守各项规章制度。

十一、强电领班岗位职责

直接上级：强电主管

督导下级：本专业员工

1、在强电主管的领导下负责本班组的保养、维修工作；

2、带领本小组按质、按量、按时地完成工程部规定及安排

的各项工作；

3、执行强电专业保养计划巡检所辖范围内的设备情况，及

时处理和解决发现的问题，遇有较大问题，及时向主管汇报；

4、负责强电专业员工的技术培训的组织与教育工作；

5、做好强电专业的安全生产工作，协调、配合其他班组的

工作；

6、负责强电专业的工具管理和工具保存养工作；

7、按时准确填写各种记录表格，定期交主管审阅；

8、工作中以身作则，模范遵守各项规章制度。

十二、强电维修工岗位职责

直接上级：强电主管

1、负责大厦、公寓所有照明线路及灯具的日常管理和维修

工作；

2、负责大厦、公寓所有机房电器设备的维修和保养工作；

3、根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填

写巡视记录，对发现的问题或隐患及时向领班汇报；

4、完成工程维修单所要求的维修工作；

5、爱护工具及公物，视工具为第二生命；

6、完成上级交办的其它各项工作。

十三、强电运行工岗位职责

直接上级：领班（强电）、主管

1、负责大厦、公寓动力配电系统的运行值班工作；

2、按供电局要求及大厦、公寓本专业规定按时抄写用量负

荷情况；

3、时刻监视高低压配电系统的运行状况，发现问题及时处

理并向领班汇报并作记录；

4、负责夜间对大厦、公寓的室外照明及大厦、公寓内公共

区域照明进行巡视检查，对发现的问题或隐患及时做出处理并

填写巡查记录；

5、负责配电室值班室的卫生清洁工作；

6、严格遵守交接班制度，做好交接检查及记录；

7、完成上级交办的各项工作。

十四、设备领班岗位职责

直接上级：设备主管

督导下级：本专业员工

1、在设备主管的领导下负责本班组的保养，维修工作；

2、带领本小组按质、按量、按时地完成工程部规定及安排

的各项工作；

3、执行各专业保养计划巡检所辖范围内的设备情况，及时

处理和解决发现的问题，遇有较大问题，及时向主管汇报；

4、做好设备专业的安全生产工作，协调、配合其他班组的

工作；

5、负责设备专业的工具管理和工具保养工作；

6、按时准确填写各种记录表格，定期交主管审阅；

7、负责设备专业员工的技术培训的组织与教育工作；

8、工作中以身作则，模范遵守各项规章制度。

十五、设备维修工岗位职责

报告上级：领班、主管

1、严格遵守各项操作规程和各项规章制度；

2、负责大厦、公寓所有机房设备的维修和保养工作；

3、根据维修保养计划完成设备的巡检工作，并认真填写巡

视记录；

4、完成工程维修单所要求的维修工作；

5、爱护工具及公物，视工具为第二生命；

6、完成上级交办的其他各项工作。

十六、设备运行工岗位职责

报告上级：设备领班

1、负责大厦、公寓空调、热水、给排水及消防系统的运行

值班工作；

2、监视设备的运行状态，做好运行记录，认真执行值班检

查制度；

3、负责夜间机房的巡视检查工作，确保各机房设备按规定

时间启、停；

4、负责值班室的卫生清洁工作；

5、严格遵守交接班制度，做好交接班检查及记录工作；

6、完成上级交办的其他各项工作。

第五节工作内容及程序

一、强电专业

大厦供配电主要由变压器，高、低配电装置、电容器组，发

电机组成，其安全可靠性直接影响到大厦的正常营业。按供电

局有关规定：供电电压在6KV以上（6KV）,变压器容量在

560KVA以上（包括560KVA）的变配电室，应配备电气运行值班电

工，保证变配电室24小时有人值班。

大厦供配电概况：

变压器：

型号：SCB9-1600/1C；

容量：1600KVA；

输入电压：10KV；

输出电压：0.4KV；

数量：两台

电容器柜4面

高压配电装置10面(手车式)

低压配电装置36面(抽屉式)

(-)变压器

1、操作规范

(1)电力变压器是用电设备必需的变电设备。因此，电力

变压器的正常运行就成为其它各种设备正常运行的必要保证。

(2)本大厦所使用的2台变压器为密封免维护干式变压

器。

(3)变压器在运行前应做加压试验，冲击试验五次。

(4)本变压器本身具有保护功能，即超温报警及超温跳闸

功能。

2、巡查制度

(1)应在一天24小时每整点记录变压器电流电压及温度,

如发现异常应做好记录，查明原因，有重要情况及时汇报上

级。

(2)每班应对度绝缘进行巡视，有无污垢，有无放电痕

迹，并及时做出相应处理。

(3)各连接点应无松动，无异常响声。

3、维护保养

(1)变压器应根据周围环境和负荷情况，在负荷相对较小

的季节，利用节假日，每年进行一次仃电清扫和检查，每两年

应委托供电单位，对变压器进行全面的试验。

(2)每年应对变压器线圈的绝缘阻值进行摇测。在2(TC

时，绝缘电阻的最低值为300MQ,良好值为450MQ。

(二)高压配电装置

1、操作规范

(1)高压操作时，要带绝缘手套，穿绝缘鞋。

(2)倒闸操作时应按要求填写操作票。

(3)倒闸操作时应有两名电工在场，一名操作，一名监

护。其中对设备较熟悉者作监护，操作人和监护人应先在模拟

盘上对所填的操作项目认真核对，执行监护。

(4)送电时，应先合隔离开关，后合真空开关，停电时，

顺序相反，严禁带负荷拉合隔离开关，拉动手车。

(5)真空开关两侧隔离开关操作顺序：送电时先合电源侧

隔离开关，后合负荷侧隔离开关，停电时顺序相反。操作中应

注意防止反送电。

(6)防止带电合接地开关。防止接地开关在接地位置送

电。

(7)防止误入带电间隔。

2、巡查制度

(1)每班应对母线及接头进行外观检查，察看颜色有否变

化，有无异常气味、声响或其它异常现象。

(2)每班应检查绝缘瓷瓶是否清洁，有无裂纹，闪络和放

电痕迹。

(3)隔离开关的固定触头与可动触头的接触是否良好，接

触深度是否一致，有无发热现象。

(4)金属架构及设备外壳的接地，接零装置是否完好，可

靠，有无松脱、腐蚀、断线现象。

3、维护保养

高压配电装置，根据环境和负荷情况，在负荷相对较小的季

节，利用节假日。每年进行一次停电清扫检查，并处理发现的

缺陷和异常现象。

(三)低压配电装置

1、操作规范

低压配电屏上的开关操作顺序，与高压开关柜上的开关操作

顺序相同。

2、巡查制度

每班应对以下内容进行巡视检查。

(1)各项仪表指示是否正常；

(2)电路中各个连接点，有无过热、发红、变色的现象；

(3)三相电流是否平衡，三相电压是否正常；

(4)各种低压电器有无异常声音及气味；

(5)空气开关，交流接触器的灭弧罩是否完好；

(6)配电装置及低压电器表面是否清洁，操作、维修通道

是否保持通畅；

(7)接地线连接是否良好；

高低压配电装置的巡视检查应同时进行，并应同时检查配电

室的门窗是否完整齐全，照明是否良好，通风温度是否适宜，

配电室的安全用具，消防设施是否齐备，配电装置本身和周

围，有无影响安全运行的异物和异常现象。

3、维修保养

低压配电装置，每年均需进行二次停电检修，一次在雨季到

来之前，一次则在冬季之前。

(四)电容器

1、操作规范

(1)正常情况下，停电操作时，应先拉开电容器组开关，

后拉开各路馈电开关。送电时，操作顺序相反。

(2)事故情况下，如突然停电，必须将电容器组的开关拉

开，以免突然来电时，电压过高超过电容器允许值。

(3)电容器组开关跳闸后，不准强送，保护熔丝断后，未

查明原因，不许更换熔丝送电。

(4)电容器组严禁带电荷合闸，电容器组再次合闸时，必

须在断开电源三分钟后进行。

2、巡查制度

电容器的巡视检查工作应与配电装置和电力变压器的巡视检

查结合在一起，内容如下：

(1)电容器三相电流是否平衡，其误差不超过5机电压是

否超过允许值；

(2)电容器外壳有无凹凸不平及鼓肚现象；

(3)外壳温度是否超过其允许值；

(1)绝缘套管有无松动、脏污、闪络痕迹、各部接头接触

是否良好，有无发热，变色现象；

(5)电容器组有无异常响声或放电火花;

3、维护保养

运行中的电容器组，每年至少进行一次停电清扫、检查、其

内容如下：

(1)清理瓷套管外壳、架构通风孔等上面的灰尘；

(2)检查各紧固部位的螺丝有无松动；

(3)检查保护装置的动作情况及熔丝是否完好；

(4)检查空气开关的触头有无烧蚀现象；

(五)直燃机房、空调机房强电箱及风机、水泵强电箱

1、操作规范

(1)维修人员必须对各机房的位置、用途、控制区域以及

该强电控制箱的功能及设计参数一详细的了解。

(2)在对强电箱进行检查时严禁带电作业，若需要带电作

业必须有人监护。

(3)检查人员必须使用电压等级相同的合格的安全用具进

行操作检查；

(4)检查人员在切断电源时应先断负载侧后断电源侧，严

禁带负荷拉合开关。不能造成大面积停电，特出情况下须经上

级领导批准并通知有关部门后方可操作。

(5)在停电检查时要挂标示牌。

(6)严禁连续起动大型电动机及大负荷的电器设备。

(7)在对设备进行检查时，必须将与该设备连接的所有电

源断开。

(8)停电后必须使用合格的验电器进行验电并逐相进行。

在开关的两侧进行验电时，要先验低压侧后验高压侧，先验下

层后验上层。

(9)对停电电缆线路进行验电时要将电缆的电荷全部放掉

直到验电器指示无电为止。

(10)电器设备的指示灯和电压表只能作为参考不能作为设

备无电的依据。

(11)检查人员必须保证人身安全及设备安全的前提下才能

进行操作。

(12)操作人员应听从监护人的指挥，监护人员在监护时不

应做其它工作，监护人发现操作人不正确操作检查时有权令其

停止工作。

(13)监护人要随时提醒操作人的安全，需要工作转移时要

设标示牌并妥善处理，以保证其它人员及电器设备的安全。

(14)工作终结后，应对现场进行清理及认真检查，在确认

没有影响电器设备安全及人身安全的隐患后方可送电。送电后

要观察电器设备的运行情况，一切正常后方可离开现场。

(15)测量电流时应正确使用钳形表，测量时要依次从大电

流档位向小电流档位换档，测量过程中不可换挡。测量时应使

导线位于钳口中部并使钳口紧密闭合，还应注意操作人员与带

电部位的安全距离，以免发生触电危险。每次测量完成后要把

电流量程切换到高档位，以免下次使用时因未经选择量程就进

行测量而造成仪表的损坏。

(16)测量电压时应正确使用万用表，量程开关应选择在正

确的电压档上并选择在较高的档位上，以免因误操作烧毁仪

表。测量电阻时要断开被测物的电源，严禁带电测量。测量时

还应注意不要触摸表笔的金属部分。

2、巡查制度

(1)检查人员必须定期按时巡查，每三天一周期。

(2)检查内容包括：强电箱内部的主开关、主线路、交流

触器、热继电器、设备主线、按钮开关、转换开关控制线路、

指示灯、仪表等，并做好每天的记录，认真填写记录表。

(3)在巡查中发现问题能处理的要及时处理，不能立即处

理的应立即采取临时措施并上报，必要时应停止设备的运行。

(4)检查中负荷不得超出该设备的额定值，导线及开关等

应无过热冒火、无异味、无异常声音等现象。各连接点应牢固

可靠，与设备配套的设施应相互匹配。

(5)巡查人员必须听从上级领导指挥，认真完成上级领导

交给的各项巡查任务。巡检完成后及时向领导汇报巡查情况及

所发现问题，认真填写巡查记录表并上交工程师确认。

3、维护保养

(1)及时清理巡查中所发现的问题，及时更换损坏的零

件，如：主开关、接触器、热继电器、指示灯、转换开关等。

(2)所更换的零件必须是与原设备相配套符合标准的合格

产品，以保证电器设备的正常安全运行。严禁使用伪劣低容量

或不配套的零件。

(3)保养人员在做完设备的保养后，应认真填写保养记录

并上报工程部秘书建档。

(4)保养人员要熟悉所保养设备的各种功能及用处，与设

备无关的不许乱动。

(5)认真检查电箱内部导线连接情况，做到发现问题及时

处理。

(6)严禁带电拉动导线以免发生触电危险。

(六)(空调、风机、水泵的)电动机

1、操作规范

(1)维修人员应熟悉所操作电器设备电动机的各项指标、

电动机的功率转速、所带动设备的情况、额定电流、所使用的

电压、温升、绝缘等级以及强电箱与之匹配的情况。

(2)设备在试运转前要进行以下检查工作：

①人工盘车以确保正常运行；

②要检查电流电压是否正常，有无过低及缺相现象；

③检查电器方面所保护电动机是否完好合格，热断电器是否

在规定范围内；

④与电动机相连接的电器线路有无松动现象，发现问题及时

处理；

⑤检查起动设备接线是否正确、牢靠、动作是否灵活、触头

接触是否良好；

⑥检查传动装置是否正常，皮带松紧是否合适，皮带连接是

否牢固，联轴器是否紧固；

⑦传动装置、电动机及设备周围有无杂物；

⑧电动机及起动装置的接地式接零是否可靠；

⑨对停用三个月以上的电动机应摇测绝缘；

(3)电动机严禁频繁起动以免引起电动机发热，影响使用

寿命。

(4)起动多台电机时应按功率大小从大到小一台台起动，

不能同时起动，以免因起动电流过大造成断路器跳闸。

(5)电动机接通电源后发现不能起动或转速低及声音不正

常现象应立即停止运行并进行检查。

(6)电动机轻载起动连续不应超过3次，重载不应超过2

次。

(7)电动机起动后应注意运转方向。

(8)电动机接通电源后不应用手直接触及所联接的金属导

体。

2、巡查制度

(1)巡查人员每五天一周期，并按时巡查，认真填写巡查

记表。

(2)巡查内容如下：

①电动机温升是否过高，有无冒烟起火现象；

②机组有无强烈振动，转速是否急剧下降，有无异常响声；

③电源电压是否正常；

④电流是否超过额定值，是否缺相运行；

⑤散热是否良好是否超负荷运行；

⑥轴承是否损坏，皮带是否过紧；

⑦外壳接地是否良好；

(3)认真摇测电动机绝缘并正确使用摇表。选用500V兆欧

表测量时应先切断电源，摇表应水平放置并远离外界磁场，应

使用专用测量线或绝缘强度较高的两根多股软线。使用前应对

摇表进行开路和短路试验，测量前对设备先进行对地放电，摇

表L端子线接设备的相，E端子接设备地线，顺时针摇动120转

/分，待调速器发生滑动后，即可得到稳定的读数，测量中禁止

他人接近设备，严禁带电摇测电动机，以免造成仪表损坏。

(4)发现问题应及时向领导汇报并妥善解决，故障严重时

应立即停止设备运行。

3、维护保养

运行中的电动机除应加强监视外还应进行定期维护保养，保

证电动机安全运行，延长电动机使用寿命，正常情况下半年一

小修，1年大修一次，小修在3-5月份，9-11月份。

小修内容包括：清除电机油垢及外部灰尘，检查轴承润滑情

况，补换润滑油，检查出线盒引线的连接是否可靠，绝缘处理

是否得当，检查紧固各部螺栓，检查电机外壳接地或接零是否

良好，摇测电动机绝缘电阻，清扫起动设备与控制电路，检查

冷却装置是否完好。

大修内容包括：电动机解体，清除内部污垢，检查定子绕组

的绝缘情况，槽楔有无松动，匝间有无短路。烧伤痕迹，检查

通风冷却装置是否完好，检查有无扫膛现象，检查转子鼠笼有

无断裂，对电机外壳进行补漆，测量电机绕组和起动装置直流

电阻，检查轴承损坏应及时更换，检查电动机运行电流是否正

常，电源电压是否正常，绕组过热老化应重新重绕。绕组受潮

应及时进行烘干处理，检查皮带及连轴器，检查所带动机械设

备。

(七)电器竖井

1、操作规范

(1)操作人员应熟悉电器竖井各开关的作用及所控制电路

的范围，严禁在不明开关作用的情况下拉合闸及带负荷拉合闸

的操作。禁止造成认为大面积停电。

(2)操作人员要正确使用万用表、钳形表及摇表。

(3)需停电时要先停负荷侧后停电源侧，严禁带负荷拉合

开关。

(4)出现开关掉闸情况时，应先查明原因，排除故障后方

可送电。

(5)当进行电气检修时，应先停电然后用合格的同等级验

电器进行验电，确认安全后方可进行检修，并做好各种安全处

理措施。

(6)要实行工作票制度、操作票制度。

(7)检修竖井电器要先征得领导同意，未经许可不可擅自

工作。

(8)要实行监护制度，监护人在监护时不应做其它工作，

并随时提醒及纠正操作人员的错误行为，必要时令其停止工

作。

(9)工作间断必须做好安全处理，遇有紧急情况需送电时

必须做好安全措施方可送电。

(10)检修结束后，负责人要全面检查清理现场，检查工具

及人员情况，拆除各种临时接地及标牌，确认无误后方可送

电。

(11)送电后应观察电气设备运行情况，确认正常后方可离

开现场。

2、巡查制度

(1)认真检查竖井所有的电气设备及开关仪表是否都正

常，导线有无过热现象，接线螺丝是否松动发现问题及时处理

并认真做好巡查记录，填写检查记录表。

(2)巡查时间为每周二，并及时向领导汇报所发现的问

题。

(3)巡查人员要认真检查，不得投机取巧，对做弊者要严

肃处理。

(4)巡查人员要听从领导安排按时定期检查。

(5)巡查中要测量电源电压及带设备的电流并做好记录，

观看开关及导线容量是否与用电设备相匹配。

(6)巡查人员要持证上岗操作严禁违章。

(7)巡查人员不要乱动自己所不熟悉的电器设备。

3、维护保养

(1)定期清扫竖井中的电气开关设备，紧固导线，测量电

源电压及带设备运行电流，观察开关导线运行情况定期摇测绝

缘。

(2)每年进行二次维护保养(4月份和11月份)。

(3)竖井电柜应可靠接地，柜内配线应采用额定电压不低

于500V,截面不小于1.5MM2的绝缘铜线，导线中间不应有接

头，应排列整齐并用非金属材料绑扎成束。

(4)柜内编号应齐全，连接采用端子排。

(5)配电装置上的指示灯及指示仪表应齐全完好。

(6)柜体上使用的各种连接坚固体均应镀锌。

二、设备专业

(一)水泵房蓄水池

大厦蓄水池设在A座为地下一层，B座为地下三层，是为大

厦提供消防用水、生活用水及空调用补水的重要水源。确保蓄

水池经常保持在正常水位、保持蓄水池的清洁及安全防范是工

程部的重要工作之一。

1、蓄水池的清洗工作应每年进行1次，时间宜在双休日的

夜间进行。

2、对蓄水池进行清洗之前，应通知各单位做好配合准备工

作：

(1)通知物业部并由物业部通知客户停水。

(2)通知保安部停水，加强消防监视。

(3)通知强电专业配合并准备照明用具。

(4)准备好必备用具：吸水专用工具、刷子、手把灯、线

轴、雨鞋、消毒液。

3、清洗步骤：

(1)提前1天关掉蓄水池进水阀门。

(2)待蓄水池水位降至最低点。

(3)关闭所有生活、消防水泵的自控电源。

(4)对所有清洗工具进行消毒。

(5)对蓄水池进行清洗。

(6)清洗完毕，进行消毒。

(7)最后再用清水清洗一遍。

(8)打开蓄水池进水阀门。

(9)打开所有生活、消防水泵的自控电源。

4、对蓄水池的清洗保养作出完整的记录。

5、平时加强对蓄水池液位的监视及巡查，以防止因控制失

灵，造成水溢出或蓄水不够的情况发生。

(二)生活水泵

1、生活水泵的保养应每周进行1次，水泵要随时注油，且

每年要换1〜2次新油。

2、保养内容：

(1)检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在。

(2)检查盘根是否渗水。

(3)检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象。

(4)观察压力表指示是否正常。

(5)检查进水阀门和进水系统是否畅通。

(6)听水泵机组运行时有无异常杂音。

(7)注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象。

(8)如有情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级

主管作出维修方案。

3、填写保养记录卡。

(三)消防水泵

1、消防水泵的保养应每月进行1次，平时要随时注油，并

且每年要换一次新油。

2、保养内容：

(1)检查泵体清洁状况。

(2)检查各种螺丝联结是否牢固。

(3)观察压力表指示是否正常。

(4)检查盘根是否渗水。

(5)检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象。

(6)听水泵运行时有无杂音。

3、填写保养记录卡。

(四)补水泵及电气控制设备

1、补水泵及电气控制设备应每年进行一次维修、保养。

2、保养内容：

(1)观察压力表指示有无异常显示。

(2)检查加压泵盘根是否漏水。

(3)检查机械运转是否正常。

(4)检查电气控制设备有无断路现象。

(5)检查电气控制是否灵敏。

2、填写保养记录卡。

3、如发现电路故障，应请电工配合维修。

(五)污水井及潜水泵

1、要随时对污水井及潜水泵进行维修保养，每天应做一次

巡视检查。检查是否有污物堵塞水泵或液位控制阀失灵的情况

发生。

2、保养内容：

(1)检查自控和手控是否运转正常。

(2)清理隔油器。

(3)清理污水井中的杂物。

（4）清洗泵体。

（5）检查水泵是否被杂物堵塞。

2、填写保养记录卡。

（六）紫外线消毒器

1、对紫外线消毒器的维修保养每天一次。

2、保养内容：

（1）检查、擦拭仪器。

（2）检查仪器的电源是否接通。

（3）检查消毒器的紫外线灯管是否损坏。

（4）检查仪器有无异常变化或有异常气味产生。

3、填写保养记录卡。

（七）设备运行管理操作规范

1、在设备运行工作中，如有涉及用电方面的工作，设备人

员不得私自用电，应请电工配合工作。

2、在设备运行工作中，设备人员要了解各种设备的使用性

能和操作方法，按照设备说明书规定的工作步骤，起动并使设

备正常运转。

3、在设备运行工作中，设备人员要配合空调的风机盘管的

抢修和安装。

（八）设备运行的巡查制度

1、设备运行的巡查应每天进行1〜2次。

2、由每天值班的人员负责巡查设备的运行情况。

3、巡查地点：水泵房、水箱间、污水井和潜水泵、煤气表

房。

4、巡查内容：蓄水池、生活水泵、消防水泵、水箱间内的

加压泵和紫外线消毒器、电气控制设备污水井、潜水泵等设备

是否正常运行及大厦的用水、用煤气数量。

5、若发现情况异常，立即做出处理并报告上级主管作出维

修方案。

6、巡查完毕后，作出巡查记录。

（九）值班、交接班制度

1、值班人员负责打扫办公室内外的环境卫生。

2、值班人员负责巡查设备运行情况。

3、巡查完毕，作出巡查记录。

4,值班人员要认真填写交接班记录。

5、值班人员交班时，如有遗留工作，应在交接班记录中注

明，并对接班人员说明维修情况，以便接班人员维修。

6、接班人员必须在交班记录上签字。

三、空调专业

（一）柜式空调机组：

1、柜式空调机组的操作：

根据服务区使用性质、功能、气候、温度、客人的感觉，来

开启或关闭。

2、柜式空调机组的巡视、检查、保养：

（1）风机：

①叶轮的清扫；

②轴承的更换；

③皮带的检查和更换；

④风机基础螺丝的坚固；

(2)空气过滤器：

①过滤材料的更换；

②过滤材料的清洗；

(3)冷热盘管：

①盘管的清洗；

②盘管漏水情况的检查；

③冷水进、出阀门的检查；

④温度计的调整；

⑤冷冻水管疏通；

⑥托水盘冲洗；

(4)传动电机的保养：

①控制线路的检查；

②控制电器的检查；

③电机绝缘的测试；

④电机轴承的加油；

3、每月巡视、检查内容：

(1)传动装置的检查、调整和更换;

(2)过滤器拆下、清洗；

(3)保温材料层的检查；

(4)冷凝排水管的疏通；

(5)托水盘的冲洗；

(二)直燃机

1、操作规范

(1)开机前的准备：

①查看控制屏是否有异常情况。

②故障显示正常后，再查看冷冻和冷却水压力和温度是否正

常。

③如果水压和温度正常，先开启冷却水泵、水泵起动运转正

常后，再起动冷冻水泵。

④等水泵运行几分钟后再开直燃机的起动键。

⑤机组起动后注意观察电流和直燃机负载情况，并做好相关

的记录。

(2)开机后：

①在全系统负载设有拉下来之前，必须经常观察机组运行状

态。

②机组负载正常后，每1小时巡查并记录一次机组的运行数

据。

③根据负载情况的大小，随时调整直燃机的出水温度，便于

机组达到最佳的运行状态。

(3)停机操作

①根据运行时间的要求，及时将机组手动关闭。

②关机后半小时内不能再次起动直燃机。

2、巡查制度

(1)开机前必须巡查与机组有关的压力、温度表并做好记

录。

(2)开机后随时注意机组运行情况如有异常情况应及时向

有关领导反映。

(3)机组运行正常后，必须按时巡视检查，认真填写各仪

表的检查记录。

3、维护保养

(1)直燃机每运行一个周期(周一~周日)就必须进行一次

保养。保养的主要内容为：

①机组清扫；

②检查电气绝缘：检查屏蔽泵、控制柜；

③检查安全阀、压力控制器的性能；

④检查燃烧机控制和安全装置的可靠性；

(2)直燃机每运行一年就必须进行一次全面的保养。保养

内容为：

①溶液检查：分析化学成份；

②机外系统检查：冷却水泵、冷冻水泵、管道阀门等机房配

电柜；

③机组气密性检查：测机组气密性;

④燃气管道检查：检漏；

(三)空调机组及风机

1、操作巡查规范

(1)运行值班人员每天必须巡视检查两次空调机组的运行

情况。

①听机组运行声音是否正常；

②查各风门是否符合要求；

③风机皮带松紧度是否合适；

④管道、节门、压力表、温度计是否正常；

(2)值班人员进入机组检查时必须可靠的切断机组电源，

防止出现伤人事故。

(3)维修人员进行维护需要停止机组运行时时，须通知中

控室。

2、维护保养制度

①机组每运行1000〜1200小时必须对风机的轴承进行加油

保养；

②空调机及风机必须使用厂家指定型号的黄油，防止损坏机

组轴承。风机必须加高速机油；

③风机每运行1000小时就必须进行加油保养及电机和皮带

的调整；

(四)冷却塔

1、操作巡检制度

(1)运行值班人员每日定期巡视检查冷却塔。

(2)查看风机，风机皮带是否正常完好。

(3)散水状态是否完好，布水是否均匀。

(4)检查填料是否完好。

(5)调整自动补水浮球的高度。

2、维护保养制度

(1)每年入冬前必须清扫和排出塔体和管道内的水，防止

冻坏塔体。

(2)每年夏季运行前必须检查塔体是否有损伤和漏水并进

行修补。

(3)检查风机和电机是否正常，调整和更换风机皮带。

(4)对冷却塔进行运行前的清扫。

(五)空调系统的维护保养

1、每年夏季运行完后，必须对冷水系统进行保水检修：

(1)直燃机的冷凝器，蒸发器管道的清洗。

(2)空调机组翅片的保水。

(3)冷水系统的保水。

2、每年冬季采暖期过后需对热水系统进行保水检修。

(1)热交换器的清洗保养。

(2)热水系统的保水。

(3)空调机组翅片的保水和清扫。

(六)风机盘管

大厦写字楼房间内办公区内采用的是风机盘管集中供水式空

调系统，房间的温度由客户通过房间内置的温控器来自行调

节。风机盘管的维护保养主要包括水路系统(进水、回水及凝

水)、盘管设备及温控装置。

1、巡查制度

风机盘管的巡查应定期进行，发现问题及时解决。巡查周期

详见下表：

巡视检查项目检查/维修内容周期

空气过滤器清洗1次/季

冷热盘管有无开列1次/季

送风机运转是否正常1次/季

滴水盘凝水是否通畅2次/季

管道有无堵塞及滴漏随时

2、风机盘管的清洗

除对风机盘管的过滤器应定时进行清洗外，还应对盘管的翅

片进行清洗。翅片很容易集尘，集尘后将使热交换性能降低，

风量减小，不能满足房间内温度的要求。翅片的清洗工作每年

应进行两次，时间应选择在换季期间进行。

(七)机房管理制度

1、直燃机房值班制度

(1)认真遵守直燃机机房各项制度。

(2)值班期间认真巡视检查各空调机组，并做认真记录。

(3)要认真记录直燃机运行状况，并及时汇报异常情况。

(4)严禁占用电话聊天。

(5)听从专业主管的调动，外出执行任务要说明去向。

(6)值班期间，保持值班室及机房卫生。

(7)每周检查一次各机房消防器材完好程度，并记录。

(8)遇有特殊情况不能到岗，需要先经主管批准。

2、直燃机房交接班制度

(1)每天提前15分钟到岗。

(2)接班人员必须按规定着装方可上岗。

(3)双方共同巡视直燃机及系统运行状况。

(4)下岗人员要在下班前认真清扫机房内的卫生。

(5)当班发生的任何机组或系统故障，在没有妥善处理

前，不得交接班，接班人员应在当班人员的指挥下协助工作。

(6)在设备、卫生、抄表各项工作交接清楚后，双方在交

接班本上签字，交接完毕。

3、直燃机房安全工作规程

从事直燃机运行值班的人员，必须严格遵守安全工作制度,

以确保工作人员的安全，防止发生各种可能发生的人身及设备

事故。现根据直燃机房的具体情况，制订以下安全工作规程，

值班人员应熟悉并掌握下述知识和技能：

(1)直燃机的组成、设备的性能、运行方式和操作步骤。

(2)各设备的运行、巡视、事故处理等工作制度。

(3)消防设备的使用方法。

四、弱电专业(待完善)

(一)弱电管理制度

1、机房规章制度

(1)机房与操作室内不准吸烟、饮食和住宿，不准进行拍

照，不得携带易燃品进入机房和操作室，不得使用电烙铁等焊

接工具。如因工作需要必须时应经领导批准后，方可进行。并

加以妥善管理。注意安全。

(2)机房与操作室内应配备足够的灭火器，机房维护人员

均应能熟练地使用灭火器材。

(3)机房的温度应保持在交换机正常工作范围内。

(4)进入机房必须穿着防静电拖鞋。

(5)机房内严禁抛掷工具，器材和其它物品，并禁止大声

喧哗。

(6)在机房内不得任意拔出用户板或出入中继板影响用户

通话，也不得使用指令或其它手段切断用户通话。

(7)不得无故闭塞交换机的任何单元与模块。

(8)在机房搬运梯子等大体积物件时要注意机架终端照明

等设备，防止碰坏。

(9)当发现机房内有异味，异状和异声时应正确判断及时

处理，并立即报告主管。

(10)遇有重大障碍或自己不能处理的问题时应立即报告上

级领导。

(11)当机房发生火灾时应立即采取灭火措施(一般情况下

不得用水灭火)内时应呼唤其它人员前来灭火并报告上级和中

控室。

(12)不得在机房内会客，未经领导部门批准不得带领他人

参观机房设备。

五、电梯

（一）电梯运行管理操作规范

1、检查客梯运行情况是否正常。检查客梯呼救电话是否畅

通。

2、做好巡查纪录，保持值班室整洁，非工作人员严禁进入

机房。

3、配合电梯维修人员对电梯进行保养与维修。

4、值班人员应熟悉电梯的一般工作原理，掌握电梯出现

“关人”故障时如何及时将客人放出电梯的操作规程和技巧。

5、维护电梯时要在首层放置“维修、保养进行中”标示

牌。

6、客梯运行时间为24小时服务，其早8：00-早9：00为

早班高峰运行时间。

7、电梯钥匙由专人负责，不得转借遗失。

8、二次装修运送装修材料：

①、要有装修施工批准证方可使用。

②、必须使用指定梯，不得占用客梯。

③、运送时间必须避开员工用梯高峰。

④、运送完毕必须把电梯打扫干净。

9、例行保养要认真填写“保养单”并由保养人签字。

10、开启外厅门时，必须使用专用钥匙，门开启时要站稳身

体不得前倾。

11、在共通井道工作时，必须牢记相邻升降机仍在运行。严

禁跨越机外工作，必要时停止相邻升降机运行再工作。

12、在机顶底坑工作时必须断开相关保护开关。

13、两人或多人工作时必须由专人指挥，听从命令互相照

应。

14、在易燃物较多场所工作要特别注意防火。

15、检修完电梯要上下运行几次确认无故障后方可运行。

（二）电梯维修保养计划

1、客梯保养周期每两星期一次。

2、客梯保养内容为（详见升降机保养单）：

①各层外门门框是否完好。

②电磁迫力状态是否良好。

③机箱控制指示灯是否良好。

④机房底坛开关是否良好。

⑤井道照明是否良好。

⑥电气盘，保险丝是否良好。

3、电梯每两个月对轿顶、井道、路轨进行清扫注油一次。

（三）电梯运行巡查制度

1、客梯运行当中充分发挥各器官敏感能力迅速判断问题：

①耳听：运行当中的异声，机房内、车厢、限程开关。平楼

面装置有无异声。

②嗅：车厢、机房、机道井底有无异味。

③指按：按钮是否灵活操作盘动作是否正常。

④目测：观测设备有无破损，提示灯操作盘、风扇、地板。

⑤手触：保险门动作是否灵活，门脚胶壁板门柱有无松动。

⑥足碰：地台是否倾斜变形，踢脚板有无松动。

⑦体感：运行当中有无摇晃，振动加试速是否顺畅。

2、发现问题及时处理，并作好巡查记录。

3、维修保养

(1)曳引机减速器、电动机运行检查、维护保养、加油。

(2)抱闸制动及间隙调整，销轴润滑。

(3)控制屏所属电器、接触器、继电器、整流器、保险丝

等电器触点检查、更换，积灰清理，保险丝更换。

(4)导轨擦洗、加油导轨间隙检查、支架松动检查。

(5)曳引轮、导向轮、反绳轮工作表面检查。

(6)限速器、导向轮加油，安全钳灵活性检查。

(7)轿门、厅门、门锁与门触头安全可靠性检查。

(8)限位开关与极限开关灵活可靠性符合标准，安全绳淋

油。

(9)曳引钢丝绳检查调整。

(10)操纵箱与召唤按钮、指示灯检查与调整。

(11)安全开关、平层感应器、相对位置可靠性检查与调

整。

(四)工作规程

1、每日工作程序

(1)值班人员每天交接班前：

①检查客梯运行情况是否正常；

②检查客梯热线电话是否畅通；

③询问值班记录；

④查看值班记录；

（2）值班人员应了解并尽快熟悉电梯的一般工作原理和安

全保护装置的性能，掌握电梯出现故障“关人”时如何及时将

客人放出电梯的操作规程和技巧。监控盘由保安部负责如发现

问题应立即与维修人员联系。

（3）做好值班记录及故障记录。保持值班室整洁，保持机

组及设备清洁，非工作人员，谢绝入内。不得擅自动机组设备

及相关控制线路等设施。

（4）配合电梯维修人员对电梯进行保养与维修。

2、每月保养内容

工作标保养内容保养要求

准

条项

1

1）曳引机地脚螺栓等紧固件

1）曳引机运行平稳无杂音；

紧固；

12）减速器，电机承油位正常

2）减速器电机轴承加油（对

无漏油

货梯）；

1）制动时，闸瓦紧抱制动

1）检查抱闸起动、停车制动

2轮；

是否灵活可靠

2）电动机起动松闸同步；

1）控制屏上行交流接触器触1）接触器触头无污垢、凹坑

头检查；蚀痕铁心磁环无断裂，吸全

3

2）继电器，动作可靠性检良好噪声小；

2）继电器触头无尘埃无烧焦

3）保险丝更换；情况；

4）电器清灰；3）控制屏所有电器无积灰；

1）限速器每旬加油一次；

1）限速器、导向