房地产估价练习题

房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（

B

）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A.收益性

B.用途

C.市场性

D.地段

2．出租或营业型房地产的评估可以采用:（

B

）

A.比较法

B.收益还原法

C.假设开发法

D.成本估价法

3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（

A

）

A.已消失的房地产

B.在建工程

C.房地产的未来状况

D.房地产过去状况与现在状况的差异状况

4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:（

C

）

A.商业、办公、工业、居住

B.商业、居住、办公、工业

C.商业、办公、居住、工业

D.商业、居住、工业、办公

5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（

A

）

A.用途

B.开发程度C.是否产生收益

D.经营使用方式

6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为(C)：A.50年

B.无限期

C.20年

D.40年

7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（

D）决定的

A.不可移动性

B.相互影响性

C.数量有限性

D.独一无二性

8．房地产的价值注重：（

D

）

A.实物

B.权益

C.区位

D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（

C

）

A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，

B.支付典价后只能获得房地产的使用权

C.支付典价后房地产的使用者不付租金

D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权

10．医院、学校是属于哪一类房地产（

C

）

A.商业

B.办公

C.特殊用途

D.综合

第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）

A．土地单价

B．基准地价

C．楼面地价

D．标定地价

2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。

A．本地区的房地产

B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产

3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）

A．实际价格28.5万元，名义价格30万元

B．实际价格29.28万元，名义价格30万元

C．实际价格30万元，名义价格不存在

D．实际价格28.578万元，名义价格30万元

4．采用比较法求得的价格通常称为(B)

A.路线价

B.比准价格

C.积算价格

D.收益价格

5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)

A.市场调节价

B.政府指导价

C.政府定价

D.政府规定的最低限价

6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。

A．起价

B．标价

C．成交价

D．均价

7．下列价格阐述正确的是：（B）

A．市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值

B．市场价格＞征用价值＞抵押价值＞课税价值

C．市场价格＞课税价值＞征用价值＞抵押价值

D．市场价格＞征用价值＞课税价值＞抵押价值

8．投资价值评估时所采用的折现率为：（B）

A．根据市场现状

B．最低收益率

C．最高收益率

D．社会一般收益率

9．房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖，待价而沽，是因为（C）

A．房地产供大于求

B．房地产求大于供

开发商对未来预期看好

D．消费者对未来的预期看好

10．成本租金不包括下列项目中:（D）

A.贷款利息B.折价费

C.管理费

D.保险费

第三章房地产估价原则1．把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来估价，违背了房地产估价的（A）原则

A．合法

B．公平

C．替代

D．最高最佳使用

2．在同一个估价机构，在同一个城市，同一估价目的，同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差，这符合（C）原则

A．合法

B．公平

C．替代

D．最高最佳使用

3．如果与估价对象有利害关系，估价人员应当回避，这是遵循（B）原则

A．合法

B．公平

C．估价时点

D．最高最佳使用

4．适合原理可以帮助我们确定房地产的（B）

A．最佳规模

B．最佳集约度

C．最佳用途

D．最佳经济效益

5．当估价对象已做了某种使用时，且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则该估价前提应为（A）

A．保持现状

B．装修改造

C．重新利用

D．转换用途

6．在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价中，估价时点通常为（B）A．现在

B．过去

C．未来

D．难以把握

7．在评估房地产的预售或预购价格时，通常认为（A）

A．估价时点为现在，估价对象为未来状况

B．估价时点为过去，估价对象为未来

C．估价时点为未来，估价对象为未来

D．估价时点为现在，估价对象为现在

8．城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业，根据最高最佳使用原则，该土地的用途为(C)：

A．居住

B．工业

C．商业

D．办公

9．均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡，它可以帮助我们确定房地产的（A）

A．最佳集约度和规模

B．最佳用途和规模

8.某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为（

A

）%。

A.10.6

B.11.4

C.11.2

D.10.8

9.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（

C

）万元。

A.417

B.500

C.460

D.450

10.采用市场提取法求取资本化率时，应至少选取（B）宗以上的类似房地产案例。

A.2

B.3

C.4

D.5

11.有两宗房地产，A房地产使用年限40年，单价为96元/平方米；B房地产使用年限70年，单价为100元/平方米，资本化率为8%,则A单价与B单价的关系为（A）。

A.A单价高于B单价B.A单价低于B单价

C.A单价等于B单价

D.无法确定

第七章假设开发法1．假设开发法的理论依据是（

C

）

A、替代原理

B、生产费用价值论

C、预期原理

D、均衡原理

2．假设开发法中，正常情况下完成后的房地产价值是（

A

）

A、开发完成时的房地产状况的价值

B、在购买待开发房地产时的价值C、开发期间的某个时间的价值

D、房地产全部租售出去时的价值

3．假设开发法中，使用传统方法时下列项目一般不需要计算利息（

C

）

A、待开发房地产的价值B、管理费用C、销售税费

D、投资者购买待开发房地产应负担的税费

1．对于下列房地产，不宜采用假设开发法的有(B)。A．可改变用途的旧建筑物B．停建工程C．荒地D．待开发土地2．在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是(A)。A．用途B．规模C．档次D．建筑结构第八章长期趋势法1．直线趋势法要求房地产的价格时间序列（

B

）

A、完全在一条直线上

B、大致在一条直线上C、呈某种波动式发展D、任何形式都可

2．直线趋势法中的a、b是由（

A

）决定的

A、房地产历史价格资料

B、房地产未来价格资料

C、房地产现在的价格资料

D、估价人员预测

3．平均增减量法要求房地产价格时间序列的逐期增减量（

B

）

A、完全相同B、大致相同

C、不必相同

D、存在某种规律

4．平均发展速度法要求房地产价格时间序列的逐期上升或下降的幅度（

B）

A、完全相同

B、大致相同

C、不必相同

D、存在某种规律

5．直线趋势法公式Y=a＋bX中，X表示（

D

）

A、价格

B、常数

C、价格变动率

D、时间

第九章地价评估1.在路线价估价法中（A）只需深度价格修正率即可计算地价，不必进行其他修正。

A.一面临街矩形地

B.一面临街三角形地

C.一面临街梯形地

D.两面临街矩形地

2.路线价法估价的第三个步骤是（

C

）。

A.设定标准深度

B.划分路线价区段

C.选取标准宗地

D.调查评估路线价

3.路线价法的特别适用于（

B

）需要在大范围内对大量土地进行的估价。

A.土地收益测算

B.土地课税

C.土地经济评价

D.土地定级

4.某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据四三二一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（

B

）。A.50B.70

C.30

D.40

5.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重置价值估价法，其前街影响深度为（B）米。A.20B.40

C.50D.60

6.基准地价评估的第二个步骤是（C

）。

A.计算区段地价

B.确定评估区域范围

C.划分地价区段

D.确定基准地价

7.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正，是将（A）在其基准日期的值调整为估价时点的值。

A.基准地价

B.宗地地价

C.标准宗地价格

D.估价对象价格

8.按（C）进行分摊，主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑，如单一的办公楼。

A.土地价值

B.房地价值

C.建筑面积

D.建筑物价值

第十章房地产价格的影响因素分析1.房地产价格的影响因素可分为自然因素、社会因素、（C）和行政因素四类。

A.一般因素

B.环境因素

C.经济因素

D.人口因素

2.商业用途房地产的位置优劣主要是看繁华程度和（

D）。

A.安宁程度

B.周围环境状况

C.对外交通

D.临街状况

3.影响房地产价格的人口因素包括人口数量人口素质和（

A）。

A.家庭人口规模

B.人口密度

C.居民收入

D.城市化

4.一般而言，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有（B）的趋势。

A.下降

B.上涨

C.不变

D.不一定

5.从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要（A）一般物价的上涨率。

A.高于

B.低于

C.等于

D.无关系

1、下列不属于房地产区位因素的是（B）。A交通B用途C环境D楼层2、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（D）万元。A96B192C240D4803、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）元/m2。A3000B3277C3295D35994、某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（C）。A0.36B1.22C2.78D3.25下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（C）