出租屋管理工作中的问题及对策

摘要本文以惠州市博罗县罗阳街道市区出租屋管理为研究对象，指出目前惠州市博罗县罗阳街道市区出租屋管理存在的问题及现行管理中的难点，然后试图通过问题的分析和解决，为惠州市博罗县罗阳街道政府开展出租屋管理工作提供一点决策参考。关键词：惠州市博罗县罗阳街道；城市出租屋；管理一、引言出租屋管理是纳入社会治安管理的一项基础性工作。惠州市博罗县罗阳街道为了管好流动人口，落实“以屋管人”的工作思路，惠州市博罗县罗阳街道政府设立了出租屋管理部门，统筹出租屋管理工作，市成立了出租屋管理处、区成立了出租屋领导工作小组办公室、街道（镇）有出租屋管理服务中心、社区有出租屋管理服务站（镇）等四级出租屋综合管理机构，并按100-120套出租屋配备一名管理员的标准建立起出租屋管理员队伍，落实“以屋管人，以业控人”的工作机制。惠州市博罗县罗阳街道的出租屋管理机构建立以来，实行旅业式、封闭半封闭式管理、物业式小区管理，对出租屋实行分片分类分级管理，大力加强出租屋流动人口的登记管理，狠抓出租屋的消防安全整治，大力打击出租屋内的制假造假、非法行医、非法传销等违法犯罪活动，出租屋的火灾事故逐年减少，发生在出租屋内的刑事、治安案件大幅下降。出租屋集中的城中村，通过加强出租屋管理，社会治安明显好转。惠州市博罗县罗阳街道的城市出租屋管理取得了较好的社会效益和经济效益。二、惠州市博罗县罗阳街道城市出租房屋管理存在的主要问题出租屋租赁容易，具有很大的隐蔽性，加之管理措施未能有效跟上和落实，一些外来人员往往利用出租屋从事违法犯罪活动，使出租屋成为一些犯罪分子的落脚点和黑窝点。近年来，从国家打击处理违法犯罪的情况看，流动人口比重占70%，且以出租屋为落脚点或直接利用出租屋进行违法犯罪的情况也越来越突出。由于年年结合严打专项治理行动，并加大了对出租屋进行清查、清理和整顿，取得了一定的成效，产生了一定的社会震慑力。但由于管理的深度和力度仍然不够，效果得不到持续，不能令人满意，还存在着不少问题，必须高度重视，加强出租屋的治理。综合起来，惠州市博罗县罗阳街道城市出租屋管理主要存在以下一些问题：（一）日常管理不到位，失控现象严重由于目前市政府各职能部门对出租屋管理各自为政，责任不明，各行其是，抓得不力，多数情况下表现为公安机关唱独角戏，其它政府部门参与支持不够，从而导致大部分出租屋日常管理不到位，比较混乱，失控现象严重。派出所对房屋出租情况底数不清，对房屋出租户情况掌握不明，对承租人员的身份情况、现实表现缺乏相应的了解。有的房主（单位或个人）为营利赚钱，或非法出租，或放松管理，甚至纵容、包庇租户从事违法犯罪活动；有的承租人，既无合法证件，又无正当职业，在出租屋内进行违法犯罪活动。当前，一个不容忽视的治安动向是：有的卖淫女或违法犯罪分子，把出租屋作为卖淫嫖娼或吸食毒品、赌博等违法犯罪的避风港，严重破坏了出租屋的管理秩序。（二）制度法规不完善，管控措施不实由于主客观的原因，公安机关在出租屋治安管理工作上，至今未有一套完整的、具有法律约束力的、符合本地实际的、可操作性的出租屋治安管理实施细则或规定，为此，基层派出所对房屋出租户、承租户缺乏有效的制约机制，导致出租屋治安管理工作的无序和多重性、出租屋的申报、登记、办证等静态管理与跟踪、控制、调查等动态管理严重脱节，使出租屋的管理一直停留在一般的、自愿的无约束力的表面登记上，出租屋的变更、人员出入、人员增减等动态管理根本得不到落实，给派出所及时掌控住户信息增加了不少的难度，管理的无序致使没有达到真正意义上的管理效能，这不得不引起我们对房屋出租管理现状的深思。（三）派出所力量薄弱，管理力不从心派出所处于公安机关的最底层，是公安机关的前沿哨所，“上面千条线，下面一根针，派出所就是这一根针。”分局机关部门和一线单位都是派出所的上级，谁都随时可以下一道指令给派出所，治安的、刑事的、维稳的、日常工作的、中心任务的、正当的和不正当的，最终都得派出所去落实，这些工作占用了社区民警大量的时间和精力，有社区民警反映，有时一周能有一天时间下社区就算不错了，经常是“种了别人的地，荒了自己的田”。由于社区民警超负荷工作，把大量的时间和精力都多用在临时性事务警务活动上来，一个个应接不暇，严重阻扰和冲淡了派出所基础性工作。面对数量众多、分布在大街小巷各个角落且没有明显标识的出租屋，社区民警无从着手，加上管理手段还只停留在串门串户清查的层面上，累得派出所民警喘不过气来，社区民警实在难以将出租屋管理到位。尽管出租屋是派出所基础工作中很重要的一项，但派出所社区民警平时工作普遍只限于群众上门办证，没有专门上门的清查登记，所以对于城市出租屋的管理确实是管理不到位，也存在管理力不从心的状态。（四）信息技术跟不上，管理手段落后从目前惠州市博罗县罗阳街道内的网吧业、旅馆业管理工作看，做的较好，实现了信息化管理，措施、责任落实到位，可以说做到底数清、情况明。网吧业实名制上网率可以说达到100%，旅馆业身份证登记入住率也能达到100%。而上述的网吧业、旅馆业的数量各派出所必定是可数的，只要宣传到位、措施到位、责任到位，以及民警死看死守100%就能达到的。但对于出租屋的管理而言，除了临街门面出租屋外，社区民警对辖区究竟有多少间出租屋，谁都说不清楚，有谁能说出租屋做到底数清、情况明，只有凭着想象而知，上面一旦检查出租屋，只能听天有命，。目前，社区民警对出租屋的管理仍然停留在上门登记，手工记录的状态，根本未谈得上用现代信息技术来加强出租房屋的管理，管理手段落后，管理效果低下。因此，信息化管理必定成为创新流动人口管理的大势所趋，应尽快提到加强公安基础工作的重要议事日程。三、造成惠州市博罗县罗阳街道城市出租屋管理存在问题的主要原因惠州市博罗县罗阳街道城市出租屋管理存在着多种问题，究其原因，主要有以下几个方面：（一）责权利分离，部门缺乏协调性一是多头管理。多头管理造成大家都管、大家都不管，最后无人管的管理局面。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》等法规，县级以上人民政府房地产管理部门负责本行政区域内房地产业的行业管理。但随着各地城市建设的快速发展，房屋租赁市场日趋活跃，一些非房地产管理部门也纷纷介入了房屋市场租赁管理。主要有工商、公安、计生等部门，有的地方还成立了专门的出租屋管理部门。原本由房地产部门统一管理的房屋租赁市场，被人为分割，造成多头管理、政出多门的局面。其结果是谁都在管，谁都管不了、管不好。这种局面不仅加重了房屋租赁当事人的经济负担，还造成了管理体制和市场秩序的混乱，不利于房屋租赁市场持续、快速、健康的发展。例如，一些较大型商品住宅区的出租屋以物业管理为主要模式，而一般出租屋的治安管理工作则由派出所负责，由于两种管理模式职责上存在较大的冲突，双方如果配合不好，就会导致治安管理制约力度不强。惠州市博罗县罗阳街道虽然已经成立了出租屋流动人员管理办公室，部分出租屋较多的村（居）也成立了出租屋管理服务点，但出租屋管理涉及公安、房管、工商、劳动、计生、民政等多个部门的业务，如此多的管理部门各自为政，他们之间缺乏有效的协调沟通，难以形成出租屋和流动人员管理的整体合力。平时无事就好，一旦发生事情，各部门之间必然互相推责，又互相指责，最后也找不出一个敢于出来承担管理失职的部门。二是出租屋管理机构权威性不够，统筹协调较弱，难以真正发挥管理职能。区、镇两级出租屋管理工作领导小组办公室是出租屋管理的协调机构，街（镇）出租屋管理服务中心定性为“自收自支的事业单位”，并非职能部门，只有执行权，没有执法权和处罚权，出租屋和流动人员管理的执法权都在职能部门。街（镇）出租屋管理服务中心日常工作主要是受公安、税务、计生等行政职能部门的委托，集中办理辖区范围内的房屋租赁合同登记备案、暂住证登记、税费征收等相关工作，属于协调和受委托机构。出租屋管理机构没有执法权，缺乏权威性，但却承担了繁重的工作量。此外，辖区要开展行动，如禁摩、抓小贩等，镇（街）出租屋管理服务中心的工作人员基本都要参加，而且，出租屋管理机构甚至改变了协助管理的角色，而变成了请求这些行政部门来协助工作的模式。出租屋管理机构表现出严重的职、权、责不相一致的问题，严重影响了出租屋管理的成效，这种矛盾造成两种恶果：要么管理不到位，要么非法粗暴执法。（二）认识不到位，忽视服务重要性管理与服务是一对矛盾统一体。它们的区别在于，管理的构成要件是管理者和被管理者，服务的构成要件是服务者和被服务者；在管理内部，管理者是矛盾的主要方面；在服务内部，被服务者是矛盾的主要方面。管理者和被服务者对事物发展具有不同的要求，正是这种不同要求赋予了管理和服务不同的范畴。由于受长期存在的等级制度造成的等级观念、“官本位”观念的影响，形成了管理者的地位高于被管理者，而被服务者的地位高于服务者的“定论”，这种地位的错位，致使管理与服务的对立、内部构成要件的对立都会被人为地扩大，从而造成更多更深的社会矛盾。从实际工作来讲，根深蒂固的当官高高在上的观念，使政府管理部门与出租屋出租人、承租人一开始就形成了“猫抓老鼠”的对立关系，双方一个疲于“抓”，一个疲于“逃”，服务与被服务便是无从谈起。（三）配套立法滞后，执法缺乏依据一是现行国家房屋租赁法律法规调整的范围过窄。随着流动人员的不断增加和新的管理问题不断地出现，现行法规政策未能为出租屋的管理提供充足的法律依据和相应的法规支持，以致在管理过程中出现法规与实际工作不配套、不衔接的困难。与出租屋相关的国家法律主要有（中华人民共和国土地管理法）、《中华人民共和国城市房地产管理法》等，土地管理法基本对农民住房的出租行为不作限制。而城市房地产管理法对房屋租赁仅作了一些原则性的规定，并没有具体的实施细则。现行的国家法律未对大量存在的农村土地集体所有制的农民房屋发生的租赁行为作出规定，使地方立法所依托的法律支撑不足。省市政府虽然也制定了一些行政规定，但在实际执法中常因法律依据不足，难以获得司法机关和社会有力的支持。如《惠州市博罗县罗阳街道房屋管理租赁规定》明确规定“出租人办理房屋租赁登记备案手续后，应当到房屋所在地公安派出所签订治安责任保证书”，但签订的治安责任书缺乏相关的法律支持，难以获得司法机关的认同。所以，因为配套立法的滞后，法律支持不足，一旦出现问题，想依法执行有关的规定，又变成了无法可依的尴尬局面。（四）屋主眼光短浅，违规行为严重出租屋大多分布于城市快速发展的地段，随着工厂、企业在该地区的不断发展壮大，大量流动人员的涌入，使该地区的房屋租赁出现了供不应求的状况。在这种情况下，周边的村民出于眼前短期经济利益的考虑，未经规划部门审批，就在自家的宅基地上自由建设，以用于房屋出租。而村民在建房的过程中，很少考虑到日后长远的利益，只顾将自己的房子建高，以获得更多的租金收入。为逃避管理和交纳有关税费，屋主与承租人合伙欺骗管理人员，人来不登记、人走不注销，使信息的采集输入工作相对滞后，出租屋不办证，人户分离现象普遍存在。四、加强惠州市博罗县罗阳街道城市出租屋管理的对策要加强对出租屋的管理，及时全面掌握出租屋的底数和有关情况，从基础工作做起，不断更新管理观念，勇于探索工作方法，找准工作切入点，突出重点，善抓难点，以点带面，建立集管理、服务于一体的新型出租屋管理机制。建议做好以下几方面工作：（一）强化责任教育，加大宣传力度强化社区民警责任心教育，加大对群众宣传教育引导工作力度，夯实耕种“责任田”根基。责任心就是工作态度，反映内驱力的大小和工作的扎实程度。社区民警就是要对社区的各项工作负责，落实好工作的责任制，耕好自己的“责任田”，工作不等不靠，结合社区的实际情况，主动、细致、有针对性地开展各项工作，尤其是群众工作。社区民警没有一项工作不与群众打交道，没有一项工作不需要依靠群众、走群众路线的，取得群众的理解和支持是社区民警做好工作的基础和保证，出租屋管理也是如此。为此，要强化社区民警全心全意为人民服务的宗旨教育和责任心教育，社区民警要多关心辖区群众疾苦，想群众之所想，急群众之所急，办群众之所需，从一点一滴做起，脚踏实地，以主动上门走访服务等形式，逐家逐户了解民情，掌握实情，并深入宣传出租屋管理的有关法律法规，提高群众的法律意识，宣传教育工作做到家喻户晓，促使出租屋业主人人皆知应履行的义务和承担的法律责任，促使出租屋业主树立事先申报和守法经营的法律意识。（二）整合社区资源，形成工作合力确立城市出租屋社会化管理模式的理念非常重要。作为出租屋治安管理主要职能部门的公安机关，要确立出租屋管理社会化的理念，在警力“微弱”增长的情况下，单单依靠有限警力推“独轮车”已远远不能满足量大面广的出租屋管理的需要，可否积极争取党委、政府的重视和有关部门的大力支持，按照“现有警力主打，拓展警力协作，警民联动综治”的工作思路，依靠群众力量，整合社区资源，发动群众、居委会共同参与，形成社区管理合力，全面推进出租屋管理工作社会化。一是将出租屋协管责任落实到物业管理和单位院落门卫等人员中，强化他们主动参与意识。二是在出租房主中建立信息员，拓宽情报信息来源，及时获取出租屋出租信息和深层次、内幕性的情报信息；三是强化居委会主动参与意识。作为最基层组织，居委会对居民的情况最熟悉，对居住的人员情况也容易在第一时间掌握，可以说，租赁屋管理的好坏，居委会的作用不容忽视，将租赁房屋管理工作纳入对居委会的社会治安综合治理考核之中，居民出租房屋后，对出租房主、承租人的基本情况由居委会负责登记，在规定时间内上报派出所登记备案。（三）拓展管理空间，创新服务机制拓展社区警务管理空间，探索出租屋管理由被动管理变为主动服务的新机制，不断地提升管理水平。在大力推行警务制度改革的今天，社区警务室作为派出所工作的前沿阵地，已经发挥着无可比拟的作用，创新社区警务室工作，已成为落实“三基”工程建设、加强基层基础建设的一个重要课题。例如，惠州市博罗县罗阳街道云城区12个警务社区，在警务室内设立租赁房屋信息栏，免费为辖区内出租屋业主登记租赁房屋信息服务，使要租房的人员对辖区内出租屋情况一目了然，同时也让出租屋业主切实感受到民警的贴心周到服务，增强出租屋业主主动接受、配合公安机关管理的积极性和主动性，真正将我们的工作要求变为出租屋业主的需要，实现零距离服务群众，只有这样，才能深入人心，才使出租屋管理达到事半功倍的社会效果。（四）加快技术建设，提升管理效能加快现代警务信息化技术建设，提高出租屋管理的现代信息化技术应用手段，从而提升管理效能。建立出租屋中介组织网络系统与公安机关并联网，实现对出租屋的动态管控。理念决定行为，行为源于理念。在警务工作信息化大背景下，加强对出租屋的现代信息化管理已成为公安机关最具战略特征的现代警务元素，只有加强了公安信息化建设，才能提升公安工作的水平和服务的效率。房屋租赁中介组织由于经济利益的原因，决定了其信息具有量大、更新时间快和可利用率高的特点。公安机关要用足用好手中的法