工程管理论文-建设项目前期策划研究-以某住宅小区为例

目录摘要11建设工程前期筹划的主要工作内容31.1建设环境及条件的调查和分析31.2工程建设的目标论证和工程定义42建设工程前期筹划的意义53以伊宁市上海城住宅小区为例谈建设工程前期筹划53.1主要筹划及过程53.2筹划的主要内容63.2.1建筑周边环境调查和分析63.2.2住宅小区主题设计63.2.3户型设计73.2.4土地资源的充分利用73.2.5建筑本钱的控制和资金的有效利用73.2.6技术经济指标及附图83.3筹划中问题的解决和防范104建设工程前期筹划存在的问题105做好建设工程前期研究的措施116结论12谢辞13参考文献14建设工程前期筹划研究——以伊宁市上海城住宅小区为例李恒指导老师：肖锋摘要：工程工程的前期筹划工作，包括工程的构思、情况调查、问题定义、提出目标因素、建立目标系统、目标系统优化、工程定义、工程建议书、可行性研究、工程决策等。一般来说，一个建设工程的成功，取决于对工程的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个工程的成败起着至关重要的作用。无疑，做好工程的前期筹划工作，为工程开发提供科学的决策支持，是工程开发成功的重要因素。目前，我国大多建设工程对筹划工作的认识存在误解，对前期筹划工作不重视。需要注意的是工程筹划的内容必须是有科学依据的,并对工程建设有现实的指导意义；要重视对建设工程进行详细的功能、结构、文化、生态、环境、环保、交通等方面的详细研究。关键词：工程建设；前期筹划；住宅小区；上海城EarlyPlanningonConstructionProjectstoYiningCityShanghaiResidentialAreaasanAuthor:LiHengInstructor:XiaoFengAbstract：Theearlystageofprojectplanning,includingtheideaoftheproject,surveys,theproblemdefinition,theproposedobjectives,theestablishmentofthetargetsystem,thetargetsystemoptimization,projectdefinition,projectproposals,feasibilitystudies,projectdecision-making.Generallyspeaking,thesuccessofaconstructionproject.Oftheprojectdependsongooddecision-makingandtheorganizationandimplementationofthefollow-up,andagooddecision-makingoftenonthesuccessorfailureoftheentireprojectplaysavitalrole.Undoubtedly,goodprojectplanningstageforthedevelopmentofprojectstoprovidescientificsupportfordecision-making,theprojectisanimportantfactorinthesuccessofthedevelopment.Inthispaper,Atpresent,China'smostconstructionprojectsontheawarenessoftheworkofplanningtherehadbeenamisunderstanding,notontheplanningstageattention.Itmustbenotedthatthecontentoftheprojectplanningmustbescience-based,andconstructionprojectshaspracticalsignificanceforguiding;attentionshouldbepaidonaconstructionprojectindetailthefunction,structure,culture,ecology,andenvironment,environmentalprotection,transport,andsothedetailsResearchKeywords:Constructionprojects；Earlyplanning；Planningwork建设工程前期筹划工作,从大的方面来说,可以更好地满足国家建设和人民物质文化生活的需要,促进国民经济健康开展；从小的方面来说,可以使工程建设顺利进行,到达工期、质量和投资三大控制目标。建设工程前期筹划准备阶段是对拟管理工程进行工作目标分解、目标控制分析、目标控制措施制订、资源投入分配。工程前期筹划可谓距千里之外运筹帷幄,它是工程建设工程管理全过程的决定性阶段,之所以这样讲,是因为工程前期筹划工作做的越全面、细致,那么在工程实施阶段将进行的越顺利,实现预期目标越理想。工程的前期筹划工作主要是产生工程的构思，确立目标，并对目标进行论证，为工程的批准提供依据。它是工程的关键。它不仅对工程的整个生命期，对工程实施和管理起着决定性作用，而且对工程的整个上层系统都有极其重要的影响。1建设工程前期筹划的主要工作内容1.1建设环境及条件的调查和分析环境调查内容多、涉及面广,有些资料和信息的获得还有一定的难度,但是作为工程的根底资料,这项工作又不得不进行,而且必须细致深入。环境调查主要包含以下几方面的内容:1)政府政策、法规及城市总体规划。对政府政策、法规和城市总体规划的调查研究,有助于确定工程建设所应遵循的标准,不与现行政策、法规和城市总体规划相冲突。同时,对这些情况的了解也有助于工程的报批。2)自然条件和历史资料。包括:地形图,气象资料,水文资料,地震及地质资料和工程所在地的历史沿革资料。这些资料是设计工作的依据,也是进行工程定义的依据。例如在进行工程定义时就应该考虑:所建工程是否应反映该地的风土人情,是否应考虑该地的历史沿革,等等。3)技术经济资料。包括:自然资源情况,经济状况,土地利用情况,商业、效劳业、工业企业的现状,对外交通情况,文教卫生现状,行政机关和商业网点现状等。对这些情况的了解,有助于明确该工程的有利条件和不利条件,在工程定义筹划时加以充分考虑。4)市场情况资料。包括:①资金市场。了解工程建设的资金来源、数量、利率、汇率及风险等,为工程融资筹划和制定投资方案提供依据。②建筑市场。既要了解国外同类型建筑的情况,也要了解国内、区域内及当地同类型建筑的情况;不仅要了解这些工程的规模,而且要了解它们的经营状况,这将对拟建工程的可行性论证及规模提供充分的参考依据。同时,对建筑市场的了解,也包括了解建筑队伍、建筑材料、建筑机械等情况,为合理安排施工顺序、施工进度提供依据。5)最终用户需求。很多房地产工程的失败,均可归结为对用户需求的不了解或理解偏差上。一个大型国际会展中心工程,也可能由于其设施和效劳不能满足参展商、与会者或观众的需要,而使其经营状况不好。最终用户需求是工程环境规划、公建配套、单体设计的立足点,因此也可以说它是工程环境调查的重点。调查内容包括:对建筑环境的要求;对建筑设施和效劳的要求;对物业管理的要求,等等。调查方法可采用直接调查、调查、发调查表、开公众会等方式。1.2工程建设的目标论证和工程定义在环境调查的根底上，接下来的一项重要工作就是工程定义，即将建设意图和初步构思，转换成定义明确、系统清晰、目标具体、具有明确可操作性的方案。工程开发建设的过程中，工程定义是很重要的一个环节，关系到工程开发建设的目标、功能定位，决定了工程的开展方向。一个工程只有工程定义准确，才有可能获得成功。目标论证主要是对建筑工程的质量指标、投资指标、进度指标等进行分析论证，以确定工程实施的总体构思，它主要解决两个问题；第一个问题是明确工程定位。工程定位是指工程的功能、建设的内容、规模、组成等，也就是工程建设的根本思路。第二个问题是明确工程的建设目标。建设工程的目标是一个系统，包括质量目标、投资目标、进度目标等三个方面。所谓工程定义是指在工程前期对整个工程进行总体构思,并椐此进行工程描述,对工程可行性进行论证,为工程实施,尤其是规划设计提供依据。这一阶段主要通过进一步研究上层系统情况和存在的问题提出工程的目标因素，进而构成工程目标系统，通过对目标的局面说明形成工程定义。这个阶段包括如下工作：1〕情况的分析和问题的研究；2〕工程的目标设计；也就是质量目标、投资目标、进度目标。3〕工程的定义；也就是结合建设地点的自然条件和特点,提出工程的性质和特点,使得工程建成后能够独树一帜,并获得良好的经济效益。4〕工程的审查。2建设工程前期筹划的意义建设工程前期筹划工作,从大的方面来说,可以更好地满足国家建设和人民物质文化生活的需要,促进国民经济健康开展;从小的方面来说,可以使工程建设顺利进行,到达工期、质量和投资三大控制目标。具体地讲,搞好工程前期筹划的意义主要有以下几点:1〕通过全面而深入地调查和分析工程建设的环境,为科学决策提供依据。2〕明确工程定义,为工程实施,尤其是为规划设计提供依据。3〕通过工程前期筹划，确定工程目标，明确工程管理工作，提出融资方案。4〕搞好工程前期筹划,有利于工程的经营管理和物业管理。任何一个建设工程,其最根本的目的是为了产生良好的效益,无论是经济效益,还是社会效益,这将取决于对工程如何经营。同时,物业管理工作,通过对坚持工程的维修、保安、清洁、绿化等方面的工作而实现工程的保值和增值。过去人们认为经营管理和物业管理是工程建成后的事,在工程建设前期和建设过程中不予重视,而在真正经营和进行物业管理时才发现诸多问题。事实上,在工程建设前期,就应该在市场调查的根底上,确定工程经营的指导思想、经营目标,对可能的经营方案进行分析并作出选择。对于有些工程,如果采取合作经营或委托经营的方式,那么在前期就应该开始选择适宜的合作伙伴或委托对象。这些单位的提前介入,可以使工程建设更好地满足经营管理的需要。3以伊宁市上海城住宅小区为例谈建设工程前期筹划3.1主要筹划及过程本次筹划主要着重在建筑环境、户型的的市场适应能力、用地潜能及空间的充分利用方向。主要筹划过程包括周边环境调查、社区建筑主题筹划、户型筹划、土地资源的充分利用、建筑本钱的控制及资金的有效利用。3.2筹划的主要内容建筑周边环境调查和分析应当说本工程具有一个非常适合人居住的地理位置，它具备以下优势：地处城市西郊，环境优美、交通便利。周边有小学、中学、大学、客运站、医院等城市必备设施。图3-1上海城周边环境设施图资料来源：伊宁市上海城住宅小区施工图住宅小区主题设计上海城住宅小区是居住社区云集之地，任何小区都会推出自己的理念和品牌，不重视这一点，而甘为一般居住小区将在市场竞争中困难重重。本筹划在了解用地环境特点和当前市民消费倾向后，提出创立“健康社区〞的目标。有以下几点措施：1〕创立自然生态的中心绿地。中心绿地全为实地型绿地，配合园林化设计。2〕社区内设置全民健身相关设施。如羽毛球场、跑步环道、晨练健身场、儿童游乐室等，以满足现代居民广泛的健身需求。户型设计本筹划根据伊宁市消费水平，户型设计主要以小户型为主，按楼幢分户型：1〕楼型分ABCDE几型。C座为三室两厅；B、E座以两室两厅为主，三室两厅为辅；A、D座为一室一厅。按楼幢分类户型利于管理，利于居者类聚，利于销售。2〕归类户型模型。使一室户型控制在60㎡以内，二室户型在75-95㎡之间，三室户型在115-130㎡之间。3〕改良户型布局。户内动静区域分开，寝卧区私密性好；三室户户内构成环形交通，使空间灵活，使用方便；厨房间分成里外间，即中、西厨分开西厨可翻开为开敞式，为家庭增加趣味和舒适感；客厅一律不设阳台，采用落地窗，让厅堂与户外庭院增加融合；较大的三室二厅套，增设半间个性化空间，可隔开也可不隔开，随主人职业、兴趣来安排功能。一室一厅户，在管道井、排烟井定位的情况下，可随主人的职业、爱好的差异确定不同的户内布置；并可作动两户拼一户，改为两室两厅两卫，这为一室小户型在完成过渡期后的完善建立了良好的根底，也消除了一室户购置者对前景的顾虑。土地资源的充分利用1〕建筑物单体设计与拼接设计，依据用地界边形状走势，使建筑外沿走势与地界边走势吻合，使外缘空间在满足行车、停车、入口空间下，没有更多的空间浪费。2〕利用小区内不好利用的边角空间安排地下建筑出入口及羽毛球场、垃圾站等，将这些零星辅助设施安排在外缘，以节省空间。3〕地面的户外空间、中心绿地由于生态条件的优化，空间的完整性整合，使这一空间成为充满阳光、环境优美、生态条件良好的中心花园。建筑本钱的控制和资金的有效利用1〕将地下车库设置在外缘，上面不复土，地下室顶板即为路面，减少了复土本钱，减少顶板荷载，减少地面与顶板双重投资。2〕住宅单体外型简洁、外墙凹凸减少，剪力墙纵横对齐，剪力墙间隔距离合理，有利于发挥结构受力作用，减薄混凝土厚度，减少钢筋混凝土总体积，从而降低建设本钱。3〕室外管线从外缘改为在内缘设置，管线总长度约减少一半，故室外管线投资大大下降。技术经济指标及附图1〕建筑面积统计〔表3-1〕2〕技术经济指标〔表3-2〕3〕附图〔图3-2、3-3〕表3-1建筑面积统计工程名称地上建筑面积地下建筑面积〔M2〕总建筑面积(M2)建筑用房面积(M2)合计(M2)A1-9层10层楼梯建筑面积3088.45102.2987.233277.97402.23680.17B1-9层10层3779.76176.56109.114065.43201.24266.53D1-8层9-10层2766.42368.7688.233223.41276.223499.63E1-10层3600.7874.763675.54180.223855.76F1-10层2978.9866.773045.75130.723176.47其它公厕垃圾站67总计17288.11190.5618478.66表3-2技术经济指标资料来源：伊宁市上海城住宅小区施工图以及作者计算工程名称数量备注工程名称数量备注规划用地面积(M2)15729总建筑面积(M2)92533.46建筑基底面积(M2)7916其中:地上建筑面积(M2)87076.45建筑密度(%)24.66容积率5.88绿地面积4923.34居住户数(户)866绿地率(%)31.30其中:100M2241其中:实地绿地(M2)3812机动车停车位300实地绿地率(%)24.23其中:地面停车位250车库资料来源：伊宁市上海城住宅小区施工图以及作者计算图3-2总平面资料来源：伊宁市上海城住宅小区施工图图3-3D、E、F座各层平面图资料来源：伊宁市上海城住宅小区施工图3.3筹划中问题的解决和防范1〕要了解经济与开展形式及市场开展态势。2〕在整个过程中不断的进行环境调查。3〕在整个过程中建立一个多重反应系统，通过不断的反应使工程确实定更符合实际、科学、根据充分。4〕在整个过程中必须有几个决策点，对每一个阶段工作结果进行战略决策、选择。4建设工程前期筹划存在的问题1〕对工程环境缺乏足够的调查分析,造成决策失误。就拿前面所举的房产工程来说,在工程建设前期,就应该从经济、社会、用户需求、建设选址、周围环境等方面进行全面、深入地调查研究。如果缺乏对这些方面的调查研究,盲目上工程,那么可能导致该建设工程的失败。2〕工程定义不明确,造成工程实施中的反复。所谓工程定义是指在工程前期对整个工程进行总体构思,并椐此进行工程描述,对工程可行性进行论证,为工程实施,尤其是规划设计提供依据。很多工程,由于业主的建设意图不明确,规划设计任务书模糊不清,而在设计或施工已进行到一定阶段时,业主突然改变意图,造成设计或施工的屡次返工,影响了工程进度,也使投资增加。3〕缺乏对设计和施工的有效管理。中国的建设监理制度虽已推行十年,建设监理的水平也在逐步提高,但是也要看到,我们的监理工作很大程度上还是停留在低层次、小范围内,设计监理方面的工作还没有得到很好的重视,施工监理更多地局限在质量控制上。如何对设计和施工进行有效管理,不仅是工程实施阶段的事,而且在工程建设前期就应该进行详尽的规划,以免在工程实施时打无准备和无把握之仗。4〕工程建成后的经营管理和物业管理不善。经营管理和物业管理是建设工程很重要的方面,过去不太重视,从而造成了很多问题。如前所述,由于盲目上工程,而不对原材料来源、产品销路、采用何种经营方式等进行详细的论证,结果只能是建成的工程不能按原方案投产,投资得不到回报,给国家带来巨大损失。物业管理方面的问题也是层出不穷,居民的投诉也特别多。产生上面这些问题,原因是多方面的,但归根结底,是由于传统习惯,只注重施工阶段,而无视工程的前期、后期管理而造成的。一个工程的建设,包括假设干相互关联的阶段,施工阶段只是其中之一。见下列图:图4-1工程实施的阶段划分注:DM—DevelopmentManagement开发管理工程筹划PM—ProjectManagement工程管理FM—FacilityManagement物业管理OM—OperationManagement经营管理资料来源：成虎著《工程工程管理》5做好建设工程前期研究的措施1〕全面深入的调查和分析工程建设环境，为科学决策提供依据。主要包括以下方面：①政府政策、法律法规及城市总体规划。对政府政策、法规和城市总体规划的调查研究,有助于确定工程建设所应遵循的标准,不与现行政策、法规和城市总体规划相冲突。②自然条件和历史资料、技术经济资料、市场情报资料等包括:地形图,气象资料,水文资料,地震及地质资料和工程所在地的历史沿革资料。这些资料是设计工作的依据,也是进行工程定义的依据。2〕工程工程的目标设计必须经过详细的推敲。因为方向性错误将会导致整个工程的失败，而且这种失败常常是无法弥补的。3〕重视工程定义，工程开发建设的过程中，工程定义是很重要的一个环节，关系到工程开发建设的目标、功能定位，决定了工程的开展方向。4〕方案比选。从多方案中选择最优的方案,使工程更具有竞争力。6结论城市开展建设是由众多的建筑工程组合而成。每个单体建筑工程都与城市区域整体建设有着至关重要的联系，在市场经济开展条件下，竞争日益剧烈，为了使局部建筑与城市全局建筑更加合理协调，全面解决有关矛盾，促进社会、经济、环境协调开展，推动社会进步与繁荣，这就要求每个单体建筑工程具备良好的前期筹划工作。本文以伊宁市上海城住宅小区的成功案例，论述了建设工程前期筹划工作的重要意义，介绍了筹划工作的组织结构，并对工程前期筹划工作中存在的问题进行了分析。可见，一个良好的筹划往往对整个工程起着至关重要的作用。无疑，做好建设工程前期筹划工作，为工程提供科学的决策支持，是工程开发成功的重要因素。谢辞四年的大学生活不