房地产市场报告 -2023年第四季度大连写字楼和零售物业市场报告

戴德梁行戴德梁行-2大连大连2022年人口(百万)第三产业增长率房地产开发投资增长率城镇居民人均可支配收入(元)房地产开发投资增长率大连大连青岛西安•中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴戴德梁行戴德梁行-3甘井子区大连杉杉奥特莱斯商业管理有限公司商业服务业用地1941.9211.133小于或等于0.926,185大城(2023)-9号金普新区大连时泰城市建设发展有限公司2023/9/27商业用地零售商业用地1896146.2小于或等于1.81,354大金(2023)-12号金普新区大连时泰城市建设发展有限公司商业用地零售商业用地129891262.1小于或等于1.8中山区大连润海房地产有限公司2023/11/24居住用地33241.16954.78小于或等于2.014,379大城(2023)-12号商业服务业用地(商业用地旅馆用地)2275279.632小于或等于。.4大金(2023)-37号35%200,00035%150,000100,00050,000(50,000)3O%25%20%15%10%5%新增供应净吸纳量空置率981,39575.126.1%1,712环比环比环比1301102011201220132014201520162017201820192020202120222023戴德梁行戴德梁行-5戴德梁行戴德梁行-6总存量人民路25.759.530.9%青泥洼桥26.177.816.5%星海湾28.485.621.7%18.076.840.2%注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）。戴德梁行戴德梁行-6未来供应(2024-2026)平方米400,000300,000300,000200,000100,000202620242025星海湾青泥洼桥东港戴德梁行戴德梁行-7青泥洼桥锦程国际供应链有限公司青泥洼桥锦程国际供应链有限公司富力中心东港埃尔加国际贸易有限公司申贸大厦青泥洼桥威马米可多种子有限公司510租赁成交比例(按产业类型划分)租赁成交戴德梁行戴德梁行-8概况•四季度，大连甲级写字楼市场无新增供应入市，总存量维持在98.1万平方米。•本季度，大连市甲级写字楼市场空置率环比小幅下降至26.1%，全市录得净项目为冲击业绩突破租金底线，带动本季度全市平均租金环比下降6.2%至每呈现普遍性下降趋势。•本季度，升级搬迁类需求仍是市场成交的主要来源。专业服务类成交位居首专业服务类企业行业波动较小，表现较为稳定。展望•受多重因素叠加影响，未来供应项目均推迟供应，依据现有工程进度情况及入市节奏来看，预计多数项目入市节点将集中在2024年，但实际供应时间最终仍取决于市场端的扭转。总体上看，市场的全面复苏仍有赖于宏观经济的发展。•预计短期内金融、外资等类型企业将持续处于收缩态势，市场成交将发生结构性变化，在增量需求有限的情况下，各业主方如何稳定楼内现有租户将十分重要•今年以来，在辽宁全面振兴新突破三年行动的部署背景下，大连市针对服务业、推动相关产业对大连未来写字楼需求提供重要补充。戴德梁行戴德梁行-9600,000500,000首层租金最低报价600,000500,000首层租金最低报价首层租金最高报价平方米700,000400,000400,000300,000200,000100,00002016201720182019201520212020202220232016201720182019201520212020新增供应净吸纳量空置率25%20%15%5%2,052,460612.516.6%16.6%-3,250环比环比环比租金水平1,4001,2001,0008006004002008003005001,100550600350华南青泥洼桥西总存量2,052,460平方米华南38.4300-80015.24%青泥洼桥21.0500-1,20016.38%西安路76.7550-1,1OO21.87%高新区18.0350-6007．00%注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月不包含物业管理费和推广费等。未来供应(2024-2026)400,000300,000200,000100,0002024202520262024华南其它柏威年青泥洼桥霸王茶姬时尚饮品青泥洼桥E-LORRI时尚服饰柏威年青泥洼桥NOWA时尚饮品恒隆广场奥林匹克10SCOFFEE时尚饮品恒隆广场奥林匹克GIADA时尚服饰恒隆广场奥林匹克MOSCHINO时尚服饰平方米700,000600,000500,000400,000300,000200,00010o,00002012201320142015201620172018201920202021202220232024F2025F概况•第四季度，大连市零售市场无新项目开业，全市购物中心总存量保持在205.2万平方米。•本季度大连商业市场整体发展较稳定，购物中心平均租金报价基本保持稳定，为612.5元每平方米每月，整体市场空置率环比微升。.15个百分点至16.60%•本季度各代表性商业项目除持续引进传统服饰业态之外，也引进了受年轻人青泥洼商圈的柏威年购物中心除引入时尚商务套装品牌E-LORR外，同时引广场除引进奢侈服饰品牌GIADAMOSCHINO外，同时引进10SCOFFEE等时尚饮品品牌。展望•未来两年，大连零售市场预计将迎来约20万平方米的新增供应。其中杉杉奥特莱斯项目是一个超过13万平方米的大型商业综合体，将为大连引入多个国内外知名品牌，助力大连商业市场提质升级。•近年来大连零