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文档简介

第四章房屋及附属设备设施维修养护管理房屋的分类以及维修标准分类:分类按结构形式分类按承重结构分类按使用性质分类钢结构房屋钢筋混凝土结构房屋砖混结构房屋砖木结构房屋其他结构砌筑结构框架结构装配式大板结构升板结构框架剪力墙结构框架轻板结构剪力墙结构民用建筑公用建筑工业建筑农业建筑标准:第一节房屋维修管理概述概述(一)房屋维修的定义狭义的房屋维修:仅指物业管理公司对房屋的养护和维修。广义的房屋维修:养护、维修、改建。具体地说,房屋维修包括:对房屋的日常保养对房屋破损部位的修缮对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作第一节房屋维修管理概述因此,房屋维修是指在房屋的经济寿命期内,在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上,对房屋进行维护和修理,使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。所谓房屋的经济寿命期,是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始,到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的原因,可能是技术方面的,也可能是经济方面的或社会其他方面的。(一)房屋维修的定义(二)房屋维修的特点:1.房屋维修是一项经常性的工作房屋使用期限长,在使用中由于自然或人为的因素影响,会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱,而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异,同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的,因此,房屋维修是大量的经常性的工作。2.房屋维修量大面广、零星分散量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户,项目多而杂;零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同,决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。3.房屋维修技术要求高房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图,因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求,而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋,采用的维修标准也不同。(三)房屋损坏的原因:1.自然损坏(1)气候条件:风吹、雨打、日晒等(2)生物因素:菌类(霉菌)、虫害(白蚁)等(3)地理因素:地基承载力不均、碱化作用等(4)灾害因素:洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等突发性天灾人祸2.人为原因(1)使用不当:使用磨损、腐蚀等(2)设计和施工质量的低劣(3)维修养护不善第一节房屋维修管理概述(三)房屋维修管理的概念房屋维修管理是指物业管理公司围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。管理主体:物业管理企业实施主体:专业房屋维修公司或物业管理企业内部的房屋维修养护部门目的与任务:①保证房屋的正常使用,延长房屋的使用年限②防止和消除房屋及其附属设备发生损毁③保障使用者的安全、改善住用条件第一节房屋维修管理概述(四)房屋维修管理的原则1.经济、合理、安全、实用的原则2.预防为主,管、修相结合的原则3.区别对待的原则(1)新建房屋:做好日常养护(2)旧有房屋:保留、改建和拆建4.有偿服务的原则第一节房屋维修管理概述(五)房屋维修管理的意义1.利于延长房屋的使用寿命,增强房屋住用的安全性能,改善住用条件与质量。2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加,使房屋保值、增值,为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。3.利于城市建设和管理,美化环境,美化生活,促进城市经济发展。4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉,塑造良好的经营形象,为其他业务的发展打下扎实的基础。5.搞好房屋维修,也有利于物业管理在经营中创收。第一节房屋及附属设备设施维修养护计划的制定第二节房屋维修养护技术管理第三节安全防范设施的设置与管理第一节房屋及附属设备设施维修养护计划的制定一、房屋养护计划的制定①掌握房屋建筑的完好状况

物业管理企业要定期组织开展对所管房屋的查勘鉴定工作。对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损程度所必须的一项经常性的基础工作,为维护和修理房屋提供依据。查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等。②对不同类型的房屋制定不同的养护标准

不同建筑风格、不同结构、不同等级标准的房屋,应采用不同的养护标准。新建房应重点搞好房屋的日常养护工作,是房屋保持完好状态,对仍可利用的旧房,要着重提高房屋的功能和建筑标准,使之具备或接近现行标准的基本要求。③落实费用

房屋共用部位的养护费用列入物业服务成本,按规定从定期收取的物业服务费中提取。④落实管理人员:房屋养护的管理工作主要有工程部门负责。⑤确定养护工作的时间安排和工作方式:房屋养护工作包括房屋零星损坏的日常小修、季节性预防保养和房屋的正确使用维护管理等。要根据养护工作任务和人手情况确定工作的时间表,确定项目收集和任务落实的流程,及时为业主和使用人提供服务。房屋结构工程的维修养护地基基础的养护、砖砌体的维修养护措施、钢筋混凝土结构的修补楼地面的养护经常用水房间楼地面、避免室内受潮与虫害、控制与消除装饰材料的副作用装饰工程的养护抹灰工程的养护、饰面工程的修补养护、裱糊工程的养护、花饰安装工程的养护屋面工程的养护定期清扫、定期检查、保养、严格执行维修制度

门窗的维修养护宣传养护制度、经常清洁检查,发现问题及时处理、定期更换易损部件,保持整体状况良好、北方地区外门窗冬季要加强使用管理、加强窗台与暖气的使用管理房屋附属设施的养护楼梯、台阶、散水的养护、阳台的维护、通风道的养护

房屋养护的内容与管理房屋维修管理概念与分类按缓急程度的分类:一般维修项目(24h)和急修项目(72h)房屋维修按房屋完损程度分5类:完好房:结构构件完好,屋面或板缝不漏水,装修和设备完好、齐全,管道畅通,现状良好,使用正常。虽然有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损坏,但不影响居住安全和正常使用,经过小修即可恢复的房屋。基本完好房:结构构件安全,基本牢固,虽有少量部件的损坏程度超过设计允许值,但已经稳定;屋面或板缝渗漏,装修设备的个别部件或零件有影响使用的破损,通过在原有构件或部分上进行修补、涂抹、油漆等维修即可恢复使用的房屋。一般损坏房:局部结构变形、裂缝、腐蚀或老化,强度不足,屋面或板缝局部渗漏;装修局部有破损;油漆老化,设备、管道不够畅通;水位、电路管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺,需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。严重损坏房:部分结构有明显或严重倾斜、开裂、变形或强度不足,个别构件已处于危险状态;或屋面或板缝严重渗漏;设备陈旧不齐全,管道严重堵塞,水位、电路管线,器具和零件残缺及严重损坏,需要进行局部整修、更新等大修的房屋。危险房:承重的主要结构严重损坏,强度严重不足稳定性很差,随时都有倒塌的可能,影响正常使用,不能确保住用安全的房屋。房屋的评定工作可以定期进行,比如每隔1~3年进行一次全面的完损等级评定;也可不定期进行,可以于新建房屋交付使用前,经过中修、大修、翻修或综合维修等竣工验收后,根据气候条件等重新评定完损等级。第一节房屋及附属设备设施维修养护计划的制定二、房屋维修计划的制定①确定维修范围物业管理企业的房屋维修工作的开展一方面取决于业主和使用人的要求,另一方面要取决于房屋的完损状况②计算工程量与费用

应根据不同的维修工程类型(小修、中修、大修、翻修等)和房屋结构特点计算工程量的大小,确定经济合理的维修费用标准,做好维修预算,保证维修资金的合理使用。③确定工作时间安排房屋维修工程本身有其不可违反的工作程序,必须严格按照施工程序的要求制作工作时间表,有组织实施,才能对房屋维修工程的进度进行有效的控制。房屋维修工程的分4类:(1)小修工程又称为零星养护工程,是指及时修复小损小坏,以保持原来房屋完损等级为目的的日常养护工程。其综合平均费用在所管房屋现价的1%以下,以保持房屋原来完损等级为目的的预防性养护工程。主要包括:屋面补漏、修补面层、泛水、屋脊等;钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换纱窗油漆等;修补楼地面、面层、抽换个别棱木等;修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等;拆砌挖补局部墙体、个别拱圈、拆换个别过梁等;抽换个别檩条、拆换个别木梁、木柱、修补木楼梯等;下水管道的疏通、修补明沟、散水、落水管等;水、卫、电、气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等;房屋检查发现的危险构件的临时加固、维修等。这类工程的特点是项目简单,零星分散,量大面广、时间紧迫。经过小修工程的房屋应该基本达到基本完好房或完好房的标准要求。(2)中修工程是指房屋的某些部位已损坏或已经不符合建筑结构的要求,需要进行局部维修,维修中只须拆换少量的主体部件。一次维修费用在该建筑物同类结构新建房屋造价的20%以下,而维持了原有规模和结构的工程。中修后的房屋要求70%以上必须符合基本完好房的标准。适应于:少量主体结构部件损坏严重,维护构件一般损坏的房屋维修;整幢房屋的公用生活设备(包括上下水、通风、采暖、电照等)需局部更换、改善或改装的新装工程的房屋以及单项目维修的工程。这类工程的特点是工地较集中,项目比较小,工程量较大,带有周期性。(3)大修工程是指凡是拆换部分主体和房屋设备,而不需全部拆除,其一次维修费用是同类结构新建造价的25%以上的工程。大修后的房屋必须符合完好房或基本完好房的标准。适应于:主体结构大部分严重损坏,但无倒塌或有局部倒塌的危旧房屋;整幢房屋的公用生活设备(包括上下水、通风、采暖、电照等)必须进行管线更换和改善的工程;因改善局部条件,需要局部改建的房屋;需对主体结构进行专项加固抗震的工程。这类工程的特点是工地集中、项目齐全,具有完整性。(4)翻修工程凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。翻修工程应尽量利用旧料,其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。适应于:主体结构严重损坏,丧失正常使用功能,有倒塌危险的房屋;因自然灾害破坏严重,不能再继续使用的房屋;地处陡峭易滑坡地区的房屋,或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋;无修缮价值的房屋;基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。(5)综合维修工程凡成片多幢(大楼为单幢)大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。综合维修工程一次费用应在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%以上。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。该类工程施工时,应该根据当地的具体情况和条件考虑到一些特殊要求(如抗震、防灾、防风、防火等)在维修中一并解决。适应于:该片(栋)大部分房屋严重损坏或一般损坏,需进行有计划的维修的房屋;需要该片(栋)的面貌进行有计划维修的工程。第一节房屋及附属设备设施维修养护计划的制定三、房屋附属设备设施维修养护计划的制定①确定维修养护责任人及其职责设备设施的操作人员在按规程操作使用的同时,有责任做好设备设施的维护保养工作,确保其处于完好状态。②制定维修养护管理制度

设备设施维修养护包括一般保养和计划检修。设备设施的完好与否和寿命长短很大程度上取决于设备设施维修养护管理的优劣。③建立各类设备设施档案

设备设施在接管后应建立原始资料档案,并应制作设备卡片。设备设施管理部门应对维修养护档案进行妥善管理。④定期组织设备设施养护设备设施在使用过程中会发生污染、松动、堵塞、泄露、磨损等各种故障,严重时会酿成事故。应定期组织对使用的设备设施进行检查、保养和调整,使设备随时处于最佳的技术状态。⑤确定维修工程启动程序制定设备设施的计划检修制度,确定检修间隔期,对设备设施进行预防性修理。同时还要对计划外检修(包括故障抢修和意外事故的恢复性抢修)的启动程序作出规定。第一节房屋及附属设备设施维修养护计划的制定四、房屋附属设备设施维修养护计划的实施必须将维修养护计划按内部组织结构进行层层分解,落实到基层,并让从事维修养护具体工作的相关人员了解,使计划成为全体人员的奋斗目标。①做好房屋及附属设备设施的安全检查②审核维修养护方案和工程预算方案包括项目名称、维修养护部位、维修性质、规模(建筑面积和工程量)、投资额、各项工程的开竣工日期、施工任务的分配方式、自营还是外包维修等。要充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性,做好方案的论证工作,在确保房屋和设备设施正常使用功能和合理延长其使用寿命的基础上,尽量减少业主和使用人的经济负担。③筹措资金,保证物资供应维修养护项目多、涉及面广、零星分散,应尽量节省开支,提高经济效益,少花钱、多修房。优先保证重点工程,同时必须坚持经济合理、厉行节约的原则,最大限度的调动企业的人、财、物资源。④做好房屋及附属设备设施的维修养护施工准备和管理工作包括对维修养护所需技术、材料、劳动力、机器设备等生产要要素的管理。物业管理企业如果没有专门的维修队伍,可以通过组织施工项目招标投标或承包的方式,把维修任务交给专业的维修队伍实施,同时,物业管理企业对交付的工程项目进行监督和指导。如果是物业管理企业的维修队伍,还要编制项目施工计划并确定项目的控制目标,做好施工准备工作,对施工过程实施组织和控制并做好竣工验收。⑤建立健全计划管理的机构和工作制度,落实技术责任制、岗位责任制⑥加强对人力和材料的管理,加强成本核算⑦积极做好计划工作的综合平衡,监督工程质量施工中变化因素多,往往难以预见,要尽可能利用和积累的经验采取预防措施,经常检查督促施工计划和工程合同的执行情况。在计划贯彻执行过程中,要进行经常性的检查和考核,发现问题,及时研究解决,搞好综合平衡,这对于按时保质保量的完成维修计划来说至关重要。⑧确定验收标准房屋维修完工后,要严格按照验收规范进行质量验收。房屋维修工程的分项、分部工程必须符合建设部颁发的《房屋修缮工程质量检验评定标准》DBJ08-207-1992和合同对质量的规定。8-1土建分项工程维修质量检验评定标准

序号房屋维修项目质量检验标准一墙体维修及零星砌体1砌体材料、砌筑方法符合有关规定2修补后与原墙面保持一致,色泽协调、清洁美观二砖墙面抹灰及修补1各抹灰层之间及抹灰层与基体之间必须粘结牢固,无脱层空鼓,面层无爆灰和裂缝(风裂除处)等缺陷2表面光滑、洁净,按槎平整,线角顺直清晰,墙面均匀一致三瓷片镶贴及修补(高2米内)1镶贴牢固,以水泥为粘结料时,严禁空鼓,无歪斜、缺楞、掉角、裂缝等缺陷。2地面镶贴要符合排水要求,无明显积水现象3表面基本平整、洁净,色泽协调一直,上口线平顺。四墙面修刷乳胶漆1刷后无掉粉、起皮、漏刷、透底2刷缝通顺,均匀,面洁白,新老颜色一致五油漆补刷1刷后无脱皮、漏刷、反锈2面无流坠、透底、皱皮,新老油漆无明显区别,基本光滑光亮六木工制作及维修1木门扇的拼接槽嵌全严密,粘胶结合牢固2表面平整光洁,无槎缝、创痕、毛刺、锤印缺、棱掉角,油漆均匀,色泽光亮8-2给排水分项工程安装及维修技师检验评定标准

序号房屋维修项目质量检验标准一室内排水、水落管安装及维修1安装必须牢固,管箍固定方法正确,排水畅通,无渗漏2排水管接口的捻口填料密实、饱满,凹入承口边缘不大于5mm,且无抹环缝均匀,灰口平整,光滑,养护良好3止节管连接紧密,承插方向、长度和管箍间距符全原设计要求4上下水管油漆均匀,无脱皮、漏涂出现二室内给水管道、附件安装及维修1螺纹接口必须清洁、规整、无断丝,连按牢固,接口处无外露油麻等缺陷2焊接接口表面无穿、裂纹和明显的结瘤,夹渣及气孔等缺陷3管道支架埋没平整,排列整齐,支架与管子接触紧密4阀门安装:进出口方面正确,连接牢固、紧密,启闭灵活,朝向合理,表面洁净5卫生器具结水配件的安装及维修:镀铬件完好无损伤,接口严密,启闭部分灵活,安装端正,表面洁净,无外露油麻三下水道堵塞1疏通后下水管必须下水畅通无阻,不破坏管壁四坐厕更换1污水口与下水管道接口必须接合严密,安装位置正确,无渗漏、泄水现象2安装后,坐厕必须无破损,无堵塞现象8-3室内电器、照明分项工程安装及维修质量检验评定标准

序号房屋维修项目质量检验标准一查线、换线1导线截面容量不能小于原设计的截面容量,严禁有扭绞、死弯、绝缘层损坏和护套断裂等缺陷2导线间和导对面间的绝缘电阻值必须大于0.5MK3管内穿线:在盒内导线有适当余量,导线在管内无接头;不进入盒的垂直管子的上口穿线后密封处理良好,导线连接牢固;包扎严密,绝缘良好,不伤芯线;盒内清洁无杂物,导线整齐护套线全不脱落4换线后的导线必须与插座及用电设备接触良好,并达到使用要求二室内低压电器安装及维修1电器的导电接触面和母线连接的接触面必须接触紧密2电器安装后部件完整,安装牢固,排列整齐,绝缘器件无裂缝缺损,电器的活动接触部分接触良好,表面整洁、固定,电器的支架或盘、板平整,电器的引出导线整齐,固定可靠,电器及其支架油漆完整,通电后无异常噪音3接地(接零)支线敷设:连接紧密,接地支线截面选用正确,需防锈部分涂漆均匀,无遗漏,线路走向合理,色标准确8-4铝合金门窗分项工程安装及维修质量检验评定标准序号房屋维修项目质量检验标准一铝合金门窗安装及维修1门窗安装,开启方向必须与原设计要求一致2门窗安装与维修必须牢固,预埋件数量、位置、埋设方法必须符合原设计要求3安装或维修后;关闭严密,间隙均匀,开头灵活4表面洁净、无划痕、碰伤、锈蚀,涂胶表面光滑、平整,厚度均匀,无气孔二铝合金门窗玻璃安装1玻璃裁割尺寸正确,安装必须平整,牢固、无松动2橡皮垫与裁口、玻璃及压条紧贴,整齐一致3玻璃胶打边必须均匀,线条一致,与玻璃、铝合金粘贴必须紧密,无渗水现象出现4洁净、无油灰、浆水等斑污,朝向正确第一节房屋及附属设备设施维修养护计划的制定五、房屋附属设备设施维修养护计划实施的控制

编制房屋及附属设备设施维修养护计划,是计划管理工作的开始,而不是全部。重要的是在计划确定后,保证计划的实现。房屋及附属设备设施维修养护计划是维修养护工作要达到的总要求。要想不折不扣的落实,必须进行监督检查。房屋及附属设备设施维修养护计划执行情况检查的主要内容有:

(1)计划指标分解及措施落实情况。

(2)计划指标的完成情况。

(3)原计划的正确程度。

(4)执行计划过程中出现的问题及解决的办法。

(5)对计划执行过程中经验教训的总结。

房屋及附属设备设施维修养护计划控制的主要内容包括:维修养护项目的进度、质量、成本和安全等。控制手段包括管理人员深入实际检查验收、定期召集有关会议等。相关知识一、房屋附属设备设施维修养护计划管理的含义

房屋及附属设备设施维修养护计划是指在一定时期内,对房屋及附属设备设施维修养护工作预先拟定的内容、步骤、投资等一系列工作的总称。

房屋附属设备设施维修养护计划是指物业管理企业在计划期内必须完成的维修养护数量、质量和效益等方面的标准。其中,维修养护数量是指在计划时期内对所需维修养护的房屋及房屋的部位、所需维修养护的设备设施、维修养护工作的内容及相应的实物工程和工作量的一种规定。

维修养护工作质量是指对计划期内所需维修的房屋及附属设备设施的质量要求。

维修养护工作的效益是指维修成果与成本之间的关系,具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。相关知识

房屋及附属设备设施维修养护计划管理是房屋及附属设备设施维修养护工作的内容、步骤和资金方面的安排、组织和控制活动,包括房屋及附属设备设施维修养护的计划研究、计划制定、计划检查、计划调整、计划总结等一系列环节。其中,积极做好计划工作的综合平衡,是计划管理的基本方法。

房屋查勘鉴定是指房屋管理单位按照有关法律法规的规定,对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评定其完损等级的活动。根据房屋查勘鉴定的结论,对房屋进行维修养护,其目的是保持或恢复房屋原来的状态和使用功能。其中,维修养护数量是指在计划时期内对所需维修养护的房屋及房屋的部位、所需维修养护的设备设施、维修养护工作的内容及相应的实物工程和工作量的一种规定。房屋及附属设备设施维修养护计划管理是指物业管理企业为做好房屋维修养护工作而开展的计划、组织、控制和协调过程的集合。房屋及附属设备设施维修养护管理的主体是物业管理企业。物业管理企业受业主的委托开展工作,而房屋及附属设备设施维修养护是物业管理工作的重要组成部分,直接关系到物业的正常使用和保值增值。

相关知识二、房屋附属设备设施维修养护计划管理的目的(1)有计划地对房屋及附属设备设施进行维修养护,尽可能避免维修养护工作的盲目性,确保房屋安全正常使用。(2)保证维修养护资金的合理使用(3)提高房屋及附属设备设施维修养护管理水平,实现房屋及附属设备设施维修养护的目标,全面完成维修养护计划。相关知识三、房屋附属设备设施维修养护计划体系房屋及附属设备设施维修养护不仅是物业管理企业内部房屋维修部门的工作,而且是整个企业生产经营工作的一部分。为了使房屋及附属设备设施维修养护工作得以正常开展并取得良好的效益,企业的管理者必须协调房屋维修养护部门与整个企业各个层次和各个部门之间的关系。而房屋及附属设备设施维修养护计划作为全面指导企业开展房屋维修养护活动的重要文件,必须对企业内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。因此,在房屋及附属设备设施维修养护计划中,必须编制一系列相互联系、相互影响的计划,并做好各种计划之间的综合平衡工作。所谓房屋及附属设备设施维修养护计划体系,就是指以房屋及附属设备设施维修养护施工为中心,由一系列相互联系、相互影响的计划所组成的体系。

相关知识三、房屋附属设备设施维修养护计划体系

按照不同的划分标准,可以把房屋及附属设备设施维修养护计划区分为不同的种类。比如按计划内容分,可分为维修施工计划和各部门的保证性计划两类:按期限分,可分为年度维修养护计划、季度维修养护计划和月度维修养护计划等。

年度维修养护计划的编制,与工程量、工期、成本、安全、质量、服务、施工管理等有密切联系。

季节维修养护计划是在年度维修养护计划的基础上,按照均衡生产的原则,并结合季节特点,编制季度计划。季度计划要保证年度计划的顺利完成。编制季度维修养护计划应考虑以下因素:

(1)根据季节和气候条件的不同,适当安排维修养护任务和采取施工措施。

(2)根据不同季节安排不同维修养护项目,如屋面的维修应尽量安排在雨季之前进行。

(3)不同季节安排不同业主和使用人的物业的维修养护,如商业用房的维修养护尽量安排在营业的淡季进行,教育机构的校舍的维修养护尽量安排在假期进行。

在充分保证季度维修养护计划完成的前提下,根据季度维修养护计划中各项工程准备情况和房屋完损情况,按轻重缓急原则编制月度维修养护计划。

月度维修养护计划的编制方法与季度维修养护计划基本相同,应保证季度维修养护计划的完成。月度维修养护计划的编制依据是施工分段作业计划,并根据情况的变化进行调整。

不同种类的维修养护计划,其内容及相应的指标主要由房屋维修养护活动所特有的内在要求决定。因此,在制定房屋维修养护计划时,必须处理好维修养护计划与其他计划之间的相互关系,保持计划内容、形式、数量、质量指标相互适应、相互协调及相互统一。同时,还必须根据维修养护工作的特点,不断调整,完善维修养护计划的内容、指标,促进维修养护工作的发展,确保总体计划全面贯彻实施。

四、房屋及附属设备设施维修养护计划的分类

1.房屋及附属设备设施维修养护施工计划属于维修养护计划的主体,包括工程的范围、工程规模、工程进度等方面的计划。2.房屋及附属设备设施维修养护辅助计划属于支持、保证性计划,包括劳动力的配置、材料供应、设备供应、技术支持、资金使用、成本及利润等方面的计划。-相关知识五、相关法规

1991年7月8日,建设部以第11号令发布的《城市房屋修缮管理规定》,适用于对城市(指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇)房屋的修缮管理工作,其目的是保障房屋住用安全,保持和提高房屋的完好程度与使用功能。该法规的主要内容包括房屋修缮管理机构的职责、房屋修缮责任、房屋修缮计划管理、房屋修缮资金管理、房屋修缮质量管理、房屋修缮定额管理、房屋修缮企事业单位管理、法律责任等。

1992年6月l5日,建设部令第l9号《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》。适用于直辖市、市、镇和未设镇建制的工矿区范围内,在住房制度改革中向个人出售的公有住宅的售后维修和养护管理,个人购买的其他住宅的维修养护管理,可以参照该办法执行。主要内容包括:住宅共用部位和共用设施设备的定义、公有住宅出售后维修养护责任的承担、维修养护费用的来源、管理和监督机构等。相关知识第二节房屋维修养护技术管理一、实施房屋维修养护技术管理的步骤二、房屋维修工程的验收第二节房屋维修养护技术管理一、实施房屋维修养护技术管理的步骤1、配备专业人员督促指导房屋的合理使用,防止房屋结构、设备的过早损耗和损坏。2、定期对房屋进行查勘鉴定,制定维修养护技术方案。3、建立房屋维修技术档案,建立健全技术档案管理制度。4、制定技术管理制度,确定责任人。5、监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。6、监督施工过程中安全生产制度的执行情况。第二节房屋维修养护技术管理一、实施房屋维修养护技术管理的步骤1、配备专业人员督促指导房屋的合理使用,防止房屋结构、设备的过早损耗和损坏。2、定期对房屋进行查勘鉴定,制定维修养护技术方案。3、建立房屋维修技术档案,建立健全技术档案管理制度。4、制定技术管理制度,确定责任人。5、监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。6、监督施工过程中安全生产制度的执行情况。第二节房屋维修养护技术管理一、实施房屋维修养护技术管理的步骤1、配备专业人员督促指导房屋的合理使用,防止房屋结构、设备的过早损耗和损坏。物业管理企业应监督各类房屋按其设计功能使用,检查督促业主和使用人遵守有关使用规定,应派专人对房屋的使用情况进行监督,并加强日常养护,维护房屋和设备的完整,提高完好率。发生以下情况时,必须先做技术鉴定:(1)需改变房屋使用功能;(2)房屋可能发生局部或整体坍塌;(3)房屋需要改建、扩建或者加层;(4)毗邻房屋出现破损,产权双方队破损原因有异议。第二节房屋维修养护技术管理2、定期对房屋进行查勘鉴定,制定维修养护技术方案。依照《房屋修缮范围和标准》的规定,进行维修养护设计或制定维修养护的技术方案,确定维修养护项目。根据维修养护工程的特点,物业管理企业可以组织一定的技术力量,承担制定维修养护方案的任务,但较大的翻修工程的设计,必须由具有相应资质的设计单位承担。应充分听取业主和使用人的意见,使维修养护设计或维修养护方案尽可能更加合理可行。房屋查勘鉴定注意事项有:(1)房屋查勘鉴定的负责人,必须是去的职称或有专业的技术人员;(2)定期或季节性查勘鉴定,均由基层房屋经营管理单位(如物业管理企业)组织实施,上级管理部门抽查或者复查;(3)凡需进行工程查勘鉴定,应由经营管理人员填写报告表,若因未填写报告表而发生事故的,经营管理人员要承担责任;(4)查勘鉴定的责任人,若因工作失职而造成事故的,要承担责任。第二节房屋维修养护技术管理3、建立房屋维修技术档案,建立健全技术档案管理制度。物业管理企业要配备人员,建立健全技术档案管理制度。4、制定技术管理制度,确定责任人。物业管理企业应建立和贯彻技术责任制,明确技术责任,逐步实现各级技术岗位都有技术负责人,使技术负责人有职、有权、有责、形成有效的技术决策体系。加强现场对建筑物配件、成品和半成品的检查验收,检查出厂合格证书或检验报告。严格对建筑材料的品种、规格和质量进行检查验收,主要材料应有产品合格证或检测报告。5、监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。6、监督施工过程中安全生产制度的执行情况。第二节房屋维修养护技术管理5、监督房屋维修养护施工过程的技术规范执行情况。在施工准备阶段,应熟悉施工条件和施工图纸,掌握施工的技术要求和相关技术规范。工程开工前,物业管理企业必须邀集有关单位和人员,向施工单位进行技术交底,做出交底记录或者纪要。经技术交底后,物业管理企业应指派专人与施工单位建立固定联系,监督维修养护设计或维修养护方案的实施。在施工过程中,加强中间检查和技术复检工作,特别是对关键部位的检查复核工作,随时发现问题,随时监督改正。6、监督施工过程中安全生产制度的执行情况。若发生维修养护工程质量事故,物业管理企业的代表应向本单位技术负责人及时报告,按有关规定及时上报技术管理部门,并查清事故原因,配合施工单位认真进行研究处理。第二节房屋维修养护技术管理二、房屋维修工程的验收房屋维修工程完工后,物业管理企业接到验收通知,应及时组织有关单位或人员进行工程验收,特别要搞好施工质量的检查验收,坚持分项工程的检查,做好隐蔽工程的验收及工程质量的评定。工程检验合格,应评定质量登记,物业管理企业应签证。凡不符合质量标准的,应返工,返工合格后,给得签证。不合格的工程不予验收签证。第二节房屋维修养护技术管理二、房屋维修工程的验收1.房屋维修工程验收的一般依据

(1)项目批准文件。

(2)工程合同。

(3)维修设计图纸或维修方案说明。(4)工程变更通知书。

(5)技术交底记录或纪要。(6)隐蔽工程验签记录。(7)材料、构件检验及设备调试等资料。第二节房屋维修养护技术管理二、房屋维修工程的验收

2.房屋维修工程验收标准

(1)符合维修设计或维修方案的要求,满足合同的规定。

(2)符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》。

(3)技术资料和原始记录齐全、完整准确。

(4)窗明、地净、路通、场地清,具备使用条件。

(5)水、暖、卫、气等设备调试运行正常,烟道、沟管畅通。相关知识一、房屋维修养护技术管理的含义和基本要求二、房屋查勘鉴定的作用和分类三、房屋维修养护方案等内容四、房屋维修技术档案的内容五、相关法规相关知识一、房屋维修养护技术管理的含义和基本要求房屋维修养护技术管理是指为保证维修养护工程质量和技术水平而进行的一系列管理工作的总和。凡房屋经营管理单位管理的房屋都必须按照法律法规的要求进行技术管理。房屋维修养护工作的水平与技术管理是否到位息息相关。物业管理服务工作的性质决定了物业管理企业在维修养护工作中应遵守技术规范,采取最为先进的维修养护技术,提高工程质量,同时又要注意在现有的技术条件下,尽量降低成本。相关知识二、房屋查勘鉴定的作用和分类1.房屋查勘鉴定的作用房屋查勘鉴定是经营单位掌握所管房屋的完损状况的基础工作,是拟订房屋维修养护设计或维修养护方案、编制房屋维修养护计划的依据。在房屋查勘鉴定后,按照完损情况,分别轻熏缓急,有计划地进行房屋养护或维修。2.房屋查勘鉴定的分类

(1)定期查勘鉴定。即每隔l~3年对所管房屋进行一次逐幢普查,全面掌握完损状况。(2)季节性查勘鉴定。即根据当地气候特征(雨季、台汛、大雪、山洪等),着重对危险房、严重损坏房进行检查,即使抢险解危。

(3)工程查勘鉴定。即对需修项目,提出具体意见,确定单位工程施工方案。相关知识三、房屋维修养护方案等内容(1)房屋平面示意图(含部件更换设计),并要注明坐落及与周围建筑物的关系。(2)应修项目、数量、主要用料及旧料利用要求。(3)工程预(概)算。相关知识四、房屋维修技术档案的内容房屋的维修技术档案除应包括新建期间所形成的及作为维修养护工程验收的一般依据(见下文)的各项技术资料以外,凡属中修及其以上工程,一般还应提供:

(1)工程质量等级检查评定和事故处理资料。

(2)工程决算资料。

(3)竣工验收签证资料。

(4)旧房淘汰或改建前的照(底)片。五、相关法规相关知识五、相关法规1984年ll月8日,城乡建设环境保护部发布了《房屋修缮技术管理规定》(试行)。该规定是为加强房屋经营管理单位的修缮技术管理,合理使用修缮资金,延长房屋及其设备的使用年限。实现房屋的正常使用,确保住用安全而制定的。主要内容包括房屋的查勘鉴定、修缮设计或修缮方案、工程监督、工程验收、技术档案、技术责任制等。

1984年11月8日,城乡建设环境保护部发布了《房屋修缮范围和标准》(试行)。该规范规定了房屋修缮范围和标准,目的是充分发挥维修资金效益,延长房屋使用年限。主要内容包括修缮工程分类、修缮范围、修缮标准等。

1984年ll月8日,城乡建设环境保护部发布了《房屋修缮工程质量检验评定标准》(试行)。该标准是为房屋修缮工程检验评定质量的需要而制定。主要内容包括:修缮工程的分类和质量评定等级、土建工程的评定标准、电气部分的评定标准、暖卫部分的评定标准等。上述几部法规颁布时间较早,而且都是试行规定,做出修订和调整已显得十分必要。第三节安全防范设施的设置与管理学习要求

1.能够合理选择和设置物业管理区域内安全防范设施。

2.能够拟订物业管理区域内安全防范设施的管理方案。第三节安全防范设施的设置与管理一、安全防范设施的选择与设置

1.选用技术创新、安全有效的安全防范设施,不断提高安全防范水平

2.选用的安全防范设施必须是符合国家和行业有关标准并经鉴定合格的产品

3.严格按照安全防范设施安装和使用的技术要求进行设置和使用

4.根据物业管理区域的特点和业主需要选择与设置安全防范设施

5.物业管理企业应当根据物业管理区域的特点和业主及使用人的需要选择和设置安全防范设施。第三节安全防范设施的设置与管理一、安全防范设施的选择与设置

1.选用技术创新、安全有效的安全防范设施,不断提高安全防范水平。

2.选用的安全防范设施必须是符合国家和行业有关标准并经鉴定合格的产品。

未经鉴定和不合格的产品不得采用。如使用未经鉴定和鉴定不合格的产品、材料和设备,或安全防范设施未经验收或验收不合格而交付使用的,城市建设行政主管部门责令其停工、修改,并可处以罚款:如果造成了经济损失,物业管理企业还必须赔偿损失。

3.严格按照安全防范设施安装和使用的技术要求进行设置和使用

物业管理企业所选用的安全防范设施,一经投入使用,必须持续发挥正常的使用功能,如有损坏或失灵,必须及时发现,及时维修或更换。如物业管理企业向业主承诺设置有某种安全防范设施,而在提供服务期间因该设施损坏或失灵导致业主的人身、财产受到损害,物业管理企业要承担相应的责任。<物业管理条例》第三十六条规定:物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

物业管理企业不得擅自改动物业设计文件中安全防范设施的内容,否则城市建设行政主管部门令其恢复原状,并有权对其进行处罚。

4.根据物业管理区域的特点和业主需要选择与设置安全防范设施

各种不同类型物业管理区域的封闭性、安全管理重点和难点等特征各不相同,业主和使用人的安全管理服务需求也有所不同。所以,物业管理企业应当根据物业管理区域的特点和业主及使用人的需要选择和设置安全防范设施。

第三节安全防范设施的设置与管理二、安全防范设施管理方案的制定

(1)物业项目竣工后,企业须按规定对安全防范设施进行接管验收。

(2)安全防范设施的管理方案应包括制度建设、人员落实、监督检查等部分。

(3)物业企业负责安全防范设施的管理,公安机关检查监督。

(4)如发现破坏安全防范设施的行为,物业管理企业应当制止,并及时向公安机关报告。

(5)物业企业应协助公安机关和消防部门做好物业区域内的安全防范。发生事故时,企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

(6)物业管理企业在对安全防范设施进行管理的过程中不能侵犯物业业主和使用人的隐私权等其他权利。第三节安全防范设施的设置与管理二、安全防范设施管理方案的制定(1)物业项目竣工后,物业管理企业须按规定对安全防范设施进行接管验收,不合格的不得接管使用。(2)安全防范设施的管理方案应包括制度建设、人员落实、监督检查等部分。(3)物业管理企业负责安全防范设施的管理,公安机关负责检查监督。(4)业主和使用人有义务妥善使用和保护安全防范设施,不得破坏或挪作它用,对此物业管理企业应加强监督。如发现破坏安全防范设施的行为,物业管理企业应当制止,并及时向公安机关报告。公安机关在接到物业管理企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理,并可根据《治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。(5)物业管理企业应当协助公安机关和消防部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。(6)物业管理企业在对安全防范设施进行管理的过程中不能侵犯物业业主和使用人的隐私权等其他权利。《物业管理条例》第四十七条规定:物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。相关知识一、安全防范设施的种类安全防范设施是指附属于物业项目并具有安全防范功能的防盗、防火设施和监控报警装置,以及物业附设的值班系统和安全系统等配套设施。

安全防范设施主要包括消防设施,如灭火器、消防栓、自动喷水灭火设备、水幕设备、C02灭火设备、干粉灭火系统、泡沫灭火系统、燃气泄漏报警器、防火卷帘门系统、防火门、消防栓与消防水泵接合器、消防水泵、消防电梯、火灾自动探测报警设备、火灾事故照明、熔断器、正压送风与排烟系统等等:保安设备,如闭路电视监控系统、电子保安系统(电磁开关,振动传感器,红外线传感器。光电、超声波和微波传感器),门户密码开启设备、电子巡更、SGSS系统、车场管理门禁系统等。

随着科学技术的不断发展,总会有更多更先进的安全防范设施出现,供物业管理企业和业主选用。物业管理企业要不断学习和掌握新的安全防范设施的技术原理和使用方法,以便更好地为业主和使用人服务。

相关知识二、设置安全防范设施的原则

为加强物业安全防范设施的建设和管理,提高物业的安全防范等级,保护业主和使用人的生命财产安全,物业管理企业必须重视安全防范设施的设置工作。由于安全防范设施的建设和维护费用最终要由业主和使用人承担,因此物业管理企业在选择安全防范设施时既要考虑增加安全系数,又不能过于加重业主和使用人的负担。

安全防范设施的设置,应当遵循下列原则:(1)适用、安全、经济、美观。

(2)符合消防法规和技术规范、标准的要求和城市容貌规定:(3)符合当地居民习俗。

相关知识三、几种安全防范设施简介

(一)自动喷水灭火设备

自动喷水灭火设备是一种能够自动探测火灾并自动启动喷水灭火的固定灭火设施。该类灭火设备应用历史较长,工作性能稳定,安全可靠,维护管理方便,不污染环境,可用于各种建筑物中允许用水灭火的保护对象和场所,是目前应用最广泛的固定灭火设备。根据相关技术规范,应设置自动喷水灭火设备的场所包括:存有易燃品的厂房、库房、公共建筑、高层民用建筑、人防工程、汽车库、国家级文物保护单位的重点砖木或木结构建筑等建筑物、构筑物。自动喷水灭火设备按其管网工作状况,分成湿式自动喷水灭火设备(充水式)、干式自动喷水灭火设备(充气式)、干湿式自动喷水灭火设备(水气交换式)和预作用自动喷水灭火设备等。

相关知识

湿式自动喷水灭火设备的管网中平时应充满有压力的水。发生火灾后,闭式喷头的闭锁装置开启或脱落,管网中的水迅速从喷头喷出灭火,同时发出火警信号。这种系统适用于常年温度不低于4℃的房间,系统结构简单,使用可靠,比较经济,因此应用广泛。

干式自动喷水灭火设备的管网中平时充满压缩空气,只有在报警阀前的管道中充满有压力的水。当发生火灾时,喷头闭锁装置开启,喷头先排出气体,配水管网内气压降低,利用压力差将干式报警阀打开,水源经报警阀进入配水管网,喷头才喷水灭火,同时水流达到压力继电器令报警装置发出报警信号。干式自动喷水灭火设备适用于供暖期超过240天的不供暖房间和温度在70℃以上的场所,其喷头宜向上设置。

相关知识干湿式自动喷水灭火设备的工作状况更为特殊。在冬季寒冷季节里,报警阀后的干管和配水管内充填压缩空气,成为干式自动喷水灭火系统;在温暖的季节里,整个灭火系统内充满压力水,成为湿式自动喷水灭火设备。适用于供暖期少于240天的不供暖房间。

预作用自动喷水灭火设备的管网内平时不充水,而充以有压或无压的气体。发生火灾后,由感烟、感温或感光火灾探测器接到火警信号,自动启动预作用阀门,在开启管网末端放气阀后,立即向系统管网内充水。当火灾发生后场所温度升高,闭式喷头闭锁装置脱落,喷头即可喷水灭火。预作用自动喷水灭火设备兼有干式和湿式自动喷水灭火设备的双重作用,一般适用于平时不允许有水渍损失的高级重要建筑物内或干式自动喷水灭火设备适用的场所。

自动喷水设备必须有日常监督、检测、维护制度,保证系统处于准工作状态。

自动喷水设备必须有日常监督、检测、维护制度,保证系统处于准工作状态。(1)监督、检测、维护制度由机关、企事业单位领导负责制定,日常工作由本单位专职工程师、义务消防队或消防队员贯彻执行。

(2)负责系统维护管理的专职人员必须熟识自动喷水灭火系统原理、性能、操作维护规程,并具有消防管理培训合格证。(3)管理人员必须每天巡检责任区内一切供水总控制阀、报警控制阀及其配件,进行外观检查,保证系统处于无故障状态。(4)供水水源必须保证设计要求的水量和水压;每年对水源供水能力进行一次测定。(5)储存消防用水的水池、消防水箱、气压水罐,每月检查一次,核对水位和气压罐的气体压力,以及消防用水不被他用的技术措施,发现故障,及时进行修理。

(6)消防水池、消防水箱、水罐的水,应根据环境、气候条件进行更换、防止腐败。更换消防用水时,应通知消防监督部门,临场监督。

(7)消防用水的水温不应低于5“C,且防止有结冰现象。

(8)每两年储水设备应维修一次,进行修补和重新油漆。

(9)钢板水箱和水罐采用玻璃水位计时,其两端的角阀在不进行水位观测时宜关闭。

(10)消防水泵应每月运转一次。若采用自动控制时,应模拟自动控制参数进行启动运转,每次运转时间宜为5分钟。相关知识

(二)水幕消防系统

水幕消防系统的作用在于隔离火灾地区或冷却防火隔绝物,防止火灾蔓延,保护火灾邻近地区的房屋建筑物免受威胁。

水幕消防系统由喷头、管网、控制设备、’水源4部分组成。可采用自动和手动开启装置,水幕喷头为开式喷头,其布置应满足如下要求:

应设水幕设备的部位:

(1)超过l500个座位的剧院和超过2000个座位的会堂、礼堂的舞台口,以及舞台相连的侧台、后台的门窗洞口。

(2)应设防火墙等防火分隔物而无法设置的开口部位。

(3)防火卷帘或防火幕的上部。

水幕设备设置的方式:水幕作为保护使用时,喷头呈单排布置,并喷向被保护对象;舞台l51和面积大于3m2的洞口部位,宣布置成双排水幕喷头。每组水幕系统的安装喷头数不宜超过72个。同一配水支管上应布置相同口径的喷头。

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(三)燃气泄漏报警器

燃气泄漏报警器的核心是气体传感器,俗称“电子鼻”。这是一个独特的电阻,当“闻”到燃气时,传感器电阻随燃气浓度而变化。燃气达到一定浓度,电阻值达到一定水平时,传感器就可以发出声光报警。燃气泄漏使室内浓度达到报警器浓度后,报警器的红色指示灯亮,蜂鸣器发出“辟辟”的报警声。

由于天然气、煤制气都比空气轻,泄漏后往上飘,所以报警器必须安装在靠近屋顶处。与此相反,液化气比空气重,泄漏后往下沉,所以报警器必须安装在接近地面处。这样,一旦泄漏就会就会及时报警。

报警器中的电子元件(例如变压器、电容器、晶体管等)的寿命都有限,为确保安全,5年到期后必须更换新的报警器。

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燃气何时泄漏谁也不知道,所以要求报警器每年365天,每天24小时不停的“值班”。为了确认报警器动作是否一直处于正常状态,至少每月点检一次0-点检非常简单,‘只需用附带的点检气对准报警器的点检口,送气后,如果有声光报警就是正常。

一旦燃气报警器报了警,要注意不能开灯或点火,不能拔报警器插销。应首先关闭燃气总阀门,并立即开窗通风。等到室内燃气浓度降下来后,报警声会自动停止。在没找出泄漏原因时,不要开总阀门。

燃气泄漏后,报警器可发出声光报警。人不在家,报警也听不见时,仍然不能对燃气泄漏进行及时处理。为此,有些报警器带外部输出功能。有的报警器在报警时可自动开气排油烟机或捧气扇,把燃气排出室外。有的报警器在报警时可自动关闭燃气阀门,以防燃气继续泄漏。

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(四)防火卷帘门系统

防火卷帘门系统的作用在于遇火灾门体关闭,放下防火卷帘门,起到阻火、阻烟的作用,阻止火势蔓延,争取消防时间,减少损失,有利于人员的安全疏散和消防救助,其他功能还有消防广播,电话联动系统等。防火卷帘门系统兼有手动和电动启闭的功能,如与感烟、感温探测报警系统联动,遇有火情可实现自动控制,或由消防总控制室实现遥控。该系统可与卷帘温控熔断释放装置、挡烟垂壁等配套使用,更能发挥产品的防火分区作用。该系统适用于各类工业与民用建筑的防火分区,如厂房、仓库、车库、商场、宾馆、饭店以及其他公共场所等。

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(五)闭路电视监控系统

闭路电视监控系统是安全保卫领域的重要组成部分,系统通过遥控摄像机及其辅助设备(镜头、云台等),直接观察被监视场所的情况,可以把被监视场所的情况进行同步录像。电视监控系统还可以与防盗报警系统等其他安全技术防范体系联动运行,使用户安全防范能力得到整体的提高。

闭路电视监控系统能在人无法直接观察的场合,适时、真实地反映被监视控制对象的画面,已成为物业管理中安全监控的最为有效的观察工具。闭路电视监控系统提供远近距离的监视和控制。根据国家有关技术规范,系统应设置摄像机、电视监视器、录像机和画面处理器等,使用户能随时调看任意一个画面,遥控操作任一台摄像机等。在控制中心,只要有一个工作人员操作,就能够观察多个被控区域。在物业项目内重要的区域和场所安装摄像机,如在小区主要路口、停车场出入口、停车场内以及小区内视角死区等地安置充足的高解像度数字摄像机,进行密集式24小时不问断监控。它为保安人员提供了利用眼睛直接监视物业项目内外情况的手段,使保安人员在报警控制中心便可以监视整个物业管理区域范围内的情况,从而大大加强了保安的效果。

闭路电视监控系统除起到正常的监视作用外,在接到报警系统和出入口控制系统的示警信号后,还

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