中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案

27十二月2023中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案报告结构市场动态项目定位宏观市场客户定位产品定位价格定位区域市场地块分析营销策略推广思路推广周期销控策略渠道策略推广预算中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案金州区在大连的地理位置金州地处欧亚大陆东岸，辽东半岛最南端，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原；金州是大连市的近郊区，是大连最大的行政区，位于规划中的大连新市区的市中心位置。总面积1100平方公里，人口68.3万；我市将在强化老城区功能，使老城区向北、向西拓展的基础上，做大新城区和金州城区。金州城区的面积也将由现在的45平方公里扩大到200平方公里；未来大连中心城市的概念将由老城区、新城区和金州新城三个组团组成，城市形态也由单中心城市结构向多中心城市结构转变。中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案大连未来的新市区有金港区和金州区组成，其中金港区有开发区、保税区、双D港区、大窑湾港区、金石滩国家旅游度假区组成；区域功能：把新城区建设成为东北经济区对外开放的先导区和产业结构提升的示范区，大连率先基本实现现代化的现行区，大连城市拓展空间、做大产业规模、提升产业水平的主体和龙头；城市功能：大连中心城市的重要组成部分，成为大连乃至东北地区最具现代化和国际化内涵的智能化生态型新城区；金州区在“大大连”发展中的功能定位北进西拓中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案土地—小型地块零星分布于周边，中心城区缺乏有效供应从城市扩容角度来看，金州区处于大连“北进”的战略节点上，它承担着大连外向型经济、新兴产业发展和产业调整与转移的任务，这里将是未来大连的经济增长区和人口承载区。随着工业化及城镇化进程的快速推进，金州房地产市场潜在的升值空间已经开始吸引越来越多人的目光；金州区2007年挂牌土地多集中于周边地区，且地块面积较小，中心城区的供应量上出现匮乏，未来上市项目数量有限；随着本案区域内原有项目的逐渐消化，新上市项目的不确定性，本案以中小户型为主的竞争态势将逐渐明朗，从而填补市场空白；中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案大连城市快轨各组团的客运交通联系要以快速轨道交通为主，除目前已建的主城区至新城区的轨道3号线外，还要建设主城区至金州城区、金州城区至新城区、主城区至旅顺的轨道交通线路和主城区的地铁交通线路；快轨的建成，加上沈大高速、丹大高速、201国道、202国道穿境而过，快速路和快轨将金州拉进了大连1小时经济圈。交通—快速路和快轨将金州拉近大连1小时经济圈中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案落户—主城区落户门槛的提高，促使部分客户转向新城区寻求落户需求购房区域购买金额（万元）住宅公建主城区中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区80100新城区大连经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区5070旅顺口区、金州区3050卫星城瓦房店市1015普兰店市5（年内将提高）15（年内将提高）庄河市1015长海县城区2050小城镇主城区小城镇2030新城区小城镇810目前大连市内四区的购房落户标准提高到了80万元，而作为新城区的金州区的购房落户标准为30万元，50万元的巨大差额必将导致意在主城区内落户的部分客户转向新城区，完成曲线落户目的。据我司调研知，目前区域内以落户为目的的客户占到了整体的15-20%，且以五一路为轴线，由东向西逐渐提高。中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案五一路—金州的“总部经济区”，未来城市中轴线2006年10月，金州五一路中央商务区建设全面启动，松源集团总部大厦项目正式开工，届时将成为金州第一高度的标志性建筑，加之大连神州众益集团、金牛集团、锦联集团、新加坡汇诚控股投资集团等4家集团总部也确定入驻金州总部经济区，同时，欣悦、君悦两家五星级酒店、沃尔玛超市、汽车交易市场、大黑山温泉度假村、教师公寓、大连理工大学城市学院等11个重大项目也将在这里落户；金州要在7.1公里长的五一路两侧，高标准的建设一个达到国际水准的现代化建筑群。展望未来，五一路中央商务区将不仅成为金州的经济中心，更有望超越金州的范畴，成为大连乃至东北地区一个强有力的文化时尚中心。5年后，建成的金州中央商务区将成为城市挂红能转移和城市搬迁改造以及企业拓展交流的核心区域；五一路总部的建设将提升金州的区域地位，改善区域形象，在区域自身的功能上发生改变，重新定位区域在整个大大连体系中的经济地位，房地产市场发展也必将迎来一个新的高峰。中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案自04年以来,尤其是05-06年金州房地产市场与旅顺市场成为大连市两大热点版块,其驱动力得宜于大大连的总体战略规划.金州凭借其良好的工农业基础与地理位置迅速的成为大大连的核心热点区域,未来前景空间巨大金州.在城市规划成长过程中由于地块零散,开发区域全面开花,版块氛围处于正在形成的过程中,缺少号召性产品.交通规划是近期突破性的利好因素.落户政策使得金州具有了相比开发区的战略优势.小结中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案报告结构市场动态项目定位区域市场客户定位产品定位价格定位宏观市场地块分析营销策略推广思路推广周期销控策略渠道策略推广预算中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案金州楼市呈现被迫迎合离心式的城市化扩张模式（动态的竞争趋势）老城区老城区土地日趋稀缺，土地价格攀升，带动房价上涨，开发商向新城区转移；引进产业，区域功能的升级从被动郊区化到新城市化在市政规划下，北部新城区、西部产业带和五一路轴线区成为开发重点；城市扩张周边地域新城区中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案中心区域东部区域站前区域西部区域金州房地产区域性划分中心区域：处于金州老城区之内，以怡心居为代表；站前区域：交通便利，以碧海尚城、集品·东林世家为代表；东部区域：处于和开发区连接地带，在客户资源上与之产生共享，代表项目有金信·陶然居、金润花园；西部区域：西海工业园为产业支撑，代表项目为永乐金庭和连大文润金宸；中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案高端项目集中于斯大林路两侧，兼得中心区商业氛围及站前区交通便捷；中档项目以胜利路为轴线，包括西部区域和部分中心区域；4000以下项目多分布于周边城区；500040004000元以下楼盘体量普遍较大，销售周期长，其价格上涨空间较大，目前已迫近4000元大关；5000以上楼盘销售周期拉长，以大户型为主，产品附加值较高，去化相对缓慢；金信·陶然居金润花园芙蓉花园永乐金庭金莲福地和嘉佳园4000-5000集品·东林世家湖畔嘉园连大碧海尚城≤4000≥5000怡心居金色华庭金州地产等价线示意图4000元等价线逐渐向外围城区扩散中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案五一路胜利路西海工业园城市发展的双轴线—胜利路和五一路背依西部产业带，毗邻两大城市动脉—城市扩张的新方向东部区域介于金州区和开发区之间，其房地产发展模式更多的依赖于其地理位置的特殊性，涵盖了两区的中低端客户，交通条件是其关键因素；西部区域位于金州中心城区西侧，直线距离较短，紧握胜利路与五一路两大城市主动脉，南向既是沈大高速路口，枢纽地位已经形成。背依西海工业园区，综合质素更高；中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案四区域代表项目主力户型比较面积中心站前东部西部怡心居碧海尚城金信连大90㎡四区域代表项目总价比较价格中心站前东部西部怡心居碧海尚城金信连大30万西部区域处于发展阶段，金州的中游水平，以中低端的客户层为目标群体。四区域代表项目单价比较价格中心站前东部西部怡心居碧海尚城金信连大4000元西部区域单价迫近4000元/㎡；主力户型为70-80㎡的两房；总价集中在25-32万；中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案面积总价户型面积总价户型面积总价户型面积与户型互相制衡，金州西部区域市场上以70-80㎡的经济型2室为主，说明置业者仍以纯居住为目的，刚性需求的消化能力依然存在较大的市场空间；25-32万元为房款总价密集区间，结合70-80㎡的面积，说明目前西部区域仍以中低端需求为主，此部分客户意向单价在3500-4000元/㎡；金州房地产消费群仍以中低端消费为主，购房者的支付能力决定了户型仍然是以经济型的两房为主，大户型多集中于高端项目中，随着房价的不断上涨，需求面积呈现趋小化的形势；三因素比较分析中低端客群为主；中小户型消化迅速；刚性需求仍占主导地位；25-32万的总房款符合置业者的支付能力；需求面积呈现趋小的形势；中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案1256798431210111永乐金庭23456789101112连大·文润金宸芙蓉花园怡心居金色华庭金莲福地和嘉佳园集品·东林世家碧海尚城金海嘉园金润花园金信·陶然居竞争区域的确定1永乐金庭2连大·文润金宸中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案竞争区域市场动态连大1期芙蓉花园2期本案永乐1期2期永乐金庭1期，多层与小高层向结合，清盘实现均价3800元，小高层中以小户型居多；目前处于做地基阶段，为栋板式小高层，大户型为1梯2户，中小户型为1梯3-4户，价格预计在4000元以上；1期分为小1期及小2期，目前1000余套房源已经基本售罄，小2期正在认购阶段，其以80-90平米的2房为主，预计小2期将突破4000元；连大文润金宸整体建筑面积达40万平米，大2期目前只是处于规划阶段；本项目由1栋板式小高层和2栋塔式小高层组成，规划户数约250户，80平米左右的两室户型占到了40%，实现均价3800元，目前已经售罄；永乐金庭和连大·文润金宸是区域的代表项目。本案处于永乐1期和连大小2期及大2期的包夹之中，其为本案的主要竞争对手；预计潜在供应20-30万平.中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案购买挂牌文件时间宗地编号土地位置规划用途占地面积[万㎡]住宅建筑规模[万㎡]容积率07.6.11-6.222007-1金州区兴民村西侧雷达站地块商住3.17273.91731.3407.6.11-6.222007-2金州区南山居住区地块住宅6.48317.2571.1707.6.11-6.222007-3金州区原建筑构件厂地块住宅1.44273.46042.407.6.11-6.222007-4金州区九里新村地块商住12.735712.32231.1807.6.11-6.222007-5金州区兴民村九重天南侧地块商住5.12138.30991.8407.6.11-6.222007-6金州区五一路松源集团北部地块商住7.206221.69733.2707.6.11-6.222007-7金州区原阿尔滨建筑公司及周边地块商住6.809919.3078307.6.11-6.222007-8金州区原西河市场地块商业0.3382—0.9307.6.11-6.222007-9金州区古城乙区和平路北侧地块商住1.14743.26724.2307.6.11-6.222007-10金州区三十里堡镇西山后居住区商住6.39817.38241.2807.6.11-6.222007-11金州区三十里堡镇北乐真爱小区（一期）住宅1.07321.6351.8307.6.11-6.222007-12金州区三十里堡镇北乐真爱小区（二期）住宅2.28143.15071.6607.6.11-6.222007-13三十里堡镇东山后村202国道东侧地块商住0.97887.51.2707.6.11-6.222007-14金州区三十里堡镇东山后村地块商住4.7510.2971.7407.6.11-6.222007-15金州区石河镇北海村南侧地块商住0.31980.34521.3407.6.11-6.222007-16金州区石河镇北海村南东南部地块住宅0.3310.73762.2307.6.11-6.222007-17金州区石河镇唐家村一号路南侧地块商住3.1634.78071.6607.6.11-6.222007-18金州区石河镇水利公司地块住宅0.84961.78912.1107.6.11-6.222007-19金州区华家屯镇镇政府西侧地块商住14.46662.12951.81合计

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中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案结论：本项目配套及周边环境与其它项目共享，无竞争优势；体量约3万约4万5.8万总价区间单价区间主力户型16-28万16-28万？≥4000≥4000？40-7040-70？客层细分产品类型中端为主中低端？高层小高层小高层连大文润金宸2永乐金庭2本案项目对比面积市场接受度80㎡面积越小，市场接受度越高，去化越快；未来区域市场小户型供应充足，市场竞争态势严峻；本案地块质素相对于永乐及连大较弱，无法突破区域局限，如何争夺区域目标客户成为关键。预期市场竞争环境构想在产品同质化的前提下，价格成为取胜的决定因素；中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案本项目所处区域属于目前金州未来成片居住区重点开发区域价格与档次还处于中等偏下水平.直接竞争项目,相互影响,相互补充分担不同角色本项目所处区域真正体现金州城市特征更符合金州市场的实际承接努力.潜在供应数量巨大,未来竞争比较激烈.小结中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案报告结构市场动态项目定位地块分析客户定位产品定位价格定位宏观市场区域市场营销策略推广思路推广周期销控策略渠道策略推广预算中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案国防路同济路工厂区永乐金庭二期永乐金庭一期饭店\洗浴连大文润三\四期本案宗地情况宗地地处金州主城区西南角,国防路与同济路交叉汇合处地块呈带状分布,南北连绵有余东西纵深有限。地势平坦,目前为电机厂未拆迁中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案地块对外交通主要依赖于国防路出入城区,同济路进入中心区距离火车站\轻轨大约3-5公里距离中心商业区3公里距离高速公路海边3公里地块四至本案中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案交通状况——主要公交线路云集在国防路一侧景观资源——宗地西侧高层可观海,周界氛围——本案西侧一路之隔为工厂区,北侧为金州高档餐饮，东侧紧邻连大文润南向正对永乐金庭外部环境中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案本项目能否成功运作很大程度上在于客观的理解本地块，在运作中最大的发挥项目的优势，合理规避或弱化劣势，结合市场反馈的信息把握机会,规避威胁.市场基础夯实，区域项目持续开发，保持了市场恒温状态，目前连大文润及未来的永乐金庭项目的上市必将带动板块的升值；针对板块热度持续升温，本项目可以充分借势，区域共荣能够给项目带来更高的回报；区域配套将近一步完善成熟地势开阔,西侧高层产品可观海山体作为景观资源的一大亮点，可充分挖掘；30万落户金州政策成为新的消费热点金州不断加大的规划改造进程拉动需求增加配套优势\机会板块内新增项目及未来潜在项目供应量较大，会对本案的客户产生一定的分流作用；受地块局限，未来产品规划产品单一右侧受连大文润高层遮挡严重,左侧噪音粉尘影响区域配套商业体量大，竞争激烈；地块距离道路实际较远，出行会有一定的不便；周边项目价格左右本案售价；9070等地产政策对于产品规划的限制劣势\威胁中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案本项目不属于传统居住区,城市生活的便捷性有待于改善周边新生项目对于自身的市场机遇影响优势大于劣势.综合比较周边项目地块的特点,本项目不具有明显的优势处于中下位置地块受工厂区的影响未来的以及没有明显的景观资源作为支撑成长为高档住宅区的空间小.商业成为未来销售中的难点.小结中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案市场动态项目定位区域市场中端市场客户定位产品定位价格定位地块分析营销策略推广思路推广周期销控策略渠道策略推广预算中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案客群特征分析社会新锐工作3到5年，关注时尚，教育程度较高，有一定的积蓄和经济基础的青年人，认可品牌并且关注、讲究生活细节；经济务实通常处于社会的底层，主要考虑经济适用性，以拆迁后需要新的房子生活的人为主；活跃中坚不为工作羁绊，有一定经济实力的中青年人，他们关注健康，注重生活中的休闲娱乐活动，也是社区里的活跃人群；社会标签通常有着较强的经济基础，要求享受生活，需要彰显社会地位，更中意豪宅、别墅等产品；核心家庭家庭有一个生活核心，后代或者长者，所有的家庭抉择均优先考虑核心人物的生活，以“望子成龙型”为主，更注重配套上的因素；总体客户分析中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案客群年龄对购房心理的影响勇于提前消费，对自己的未来收入增长持乐观积极态度；多数为一次置业群体，夫妻双方共同负担房贷压力；父母的帮助有时候在购房的决策中起到关键性作用；他们是中低价位住宅的主要消费群体此类客户收入渐趋稳定，购房的提前消费冲动逐渐减弱；具有一定社会基础的他们对房屋品质的挑剔程度更高；投资置业逐渐在这一阶层中兴起；对子女的教育开始成为这一阶层购房过程中的重要因素之一子女迫近婚龄或已成家立业是这一阶层的最大特点；为改善居住环境享受晚年生活或与子女就近居住互相照顾是购房首要因素25-30岁30-50岁50岁以上社会新锐核心家庭活跃中坚总体客户分析中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案住宅总价与客群的对应

客群数量与总价的关系呈反比趋势，总价越高，客群数量越少，本案将对接的20～40万消费群体处于住宅消费客群的中低层，客群基数庞大。总房款主力客层客层行业注重因素代表项目45万以上社会标签大型私营企业主自然环境、安全性、私密性----------35～45万核心家庭企业金领、小企业主、公务员、垄断行业从业者品牌、品质、配套、隐私保证湖畔嘉园恒达花园25～35万社会新锐/核心家庭/活跃中坚公务员、垄断行业从业者品质、品牌、发展性、价格、便利性集品东林世家碧海尚城金润花园15～25万经济务实/活跃中坚工薪阶层价格和嘉家园\金色华庭金州总体客户分析中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案碧海尚城怡心居连大、永乐金庭35万等价线60万等价线总价与客户基数的关系35万以下客户群体最为广泛，并且呈金字塔式逐渐递减；西部市场细分先期客户预期客户通过对连大一期和永乐金庭一期的产品分析，其实际成交客户对总价最为敏感，上述两项目主力户型为80-90平米的两房，总价在30万左右，市场易于接受；根据连大目前所处规划，其2期中将以40-70平米的小户型为主，永乐2期也是以40-60平米的小户型为主，因此，小户型的区域供应量剧增，市场竞争力度增强，价格成为立足于市场的关键因素；区域客户分析中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案金州客层变迁：随着城市规划，落户政策\大连及开发区房价因素驱使金州住宅客群具有明显的包容性与独特性时间2002—20042004—20052006-2007房价2200-3300住宅项目永乐金庭金润花园集品东林世家生辉第一城金信陶然居恒达花园湖畔嘉园金海嘉园2000--3500客户层面及构成金周州本地高收如人群换房金州当地初次置业人群金周州中等收入人群换房,少部分开发区及周边县阵居民3500----5000从金州客群发展走势分析，本案客群应与周边同期产品一样考虑复合客群的构成.部分开发区,工作人群金州当地打工人群当地投资客大连投资客区域客户分析中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案区域代表项目客户来源分析升辉第一城50%开发区30%金州20%其他区域客其中包括大连和周边县镇落户陶然居30开发区50%金州客户20%其他区域客户包括大连及周边县镇落户永乐金庭1/3金州1/3金州周边1/3其他区域客户,包括大连外省市部分落户连大.文润50%金州30%金州周边20%其他区域包括少量开发区大连客户部分落户金山苑2/3金州客户1/3其他区域的客户包含部分开发区,周边县镇金州\开发区\周边县镇进城\外来打工落户\投资客成为目前金州市场客户的重要组成部分靠近开发区的金州楼盘更具有竞争性,靠近主城区外延区域的楼盘依然以本地消化为主.区域客户分析中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案金州区客户来源仍以本地客户为主，以部分的市内和外地客户作为补充。重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户外地（主要为东三省）人群投资或养老外区域人于开发区内从业来源：大连市内、开发区、北三市置业目的：居家或投资价值取向：关注人文氛围、教育资源、交通状况、和升值前景置业特征：实用、欢迎创新、对单价和总价都敏感重要客户群本区域人群来源：主要来自于金州区内置业目的：改善置业、结婚用房、小部分投资价值取向：关注人文氛围、上班便利性、居住环境、升值前景置业特征：理性、对总价和产品品质敏感核心客户群目标客户分析中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案购买动机目标客群特征需求倾向投资本地投资客、部分外地投资客购买力强，目光敏锐。看好区域的潜力。价格较低，投资回报率高。产品便宜1、市内客群2、开发区客群1、刚参加工作不久，25-35岁的年青人，购买力不强2、被动迁移的弱势群体暂时忍受配套不足，需求运动、休闲设施，希望交流需求形象、与舒适性地缘便利性金州工作人群开发区工作人群25-40岁，区域产业的打工族熟悉周边环境第一居所，注重价格，教育设施，区域未来升值空间改善居住环境1、周边区域居民2、市内居民35-45岁，二次置业，具有一定购买力，要求配套完备，注重教育，对户型、物业、房屋质量要求高，养老为父母购房的客群外地来连养老客群在大连、开发区或金州工作，无力在大连购房，且希望离父母较近，为父母购房的打工者，向往在大连生活，但资金实力不强的购房者。户型适中、配套完备，物业到位。落户东三省落户大连客群其他地区向往大连的经济、教育、气候环境被80万落户政策阻隔，举家迁移。发展型购买，注重邻里关系的融合、憧憬大连的居住氛围。目标客群特征目标客户分析中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案随着市场情况的急剧变化以及国家宏观调控政策的不断影响，投资者的投资趋势正在改变。比较特殊的购买群体——投资客群短期抛售型长期收益型复合持有型通过短线抛售迅速套现获利通过长期出租获得稳定收益中长线持有，随行情进行出租、变卖、甚至自住出售租金保值宏观调控压制营业税5年限制市场集中供量租金收益下滑形式灵活多样目前投资主流趋势目标客户分析中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案投资决策因素投资成本回报率回报率金州良好的规划前景+价格增幅投资成本总价=面积×单价总价是门槛，降低门槛是项目成功销售，快速回笼资金的关键。在不损失销售回报的前提下，缩小面积是降低门槛的唯一途径。目标客户分析中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案本项目客户是复合的，金州：周边:开发区::落户:投资5:2:1:1:1主打客户群锁定为金州主城区城市便捷生活客群体现新金州大大连形象开发区,大连客户为重要客户,辅助相应的渠道进行锁定根据客群的特征核心价值为:城市栖居概念-------便捷城市配套+低总价优势+规划发+功能实用+投资潜力+落户小结中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案市场动态项目定位区域市场中端市场客户定位产品定位价格定位地块分析营销策略推广思路推广周期销控策略渠道策略推广预算中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案项目档次划分中档住宅高档住宅＞60万准豪宅低档住宅顶级豪宅﹤50万﹤40万﹤25万﹤15万本案区域借势：利用区域房地产市场的利好表现，加速本案的营销力度，缩短开发周期；本案以经济性两房为主力户型，突出“低总价”优势，立足中端市场，以利弥补市场空白，减小与其它项目和潜在地块的直面竞争；一房和小三房跨越低端和中高端住宅，扩大目标客户层；开发思路的确定中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案 由于本案所处地理位置,以及区域在售项目的客群对位情况综合考虑 因此应将本案产品功能定位为：

适宜西海工业区周边工厂初次置业和周边居民以及全市中端客户改善居住环境的中端住宅产品。

产品功能定位中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案户型面积比例1室1厅1卫40-55㎡25%2室1厅1卫60-70㎡35%2室2厅1卫70-85㎡35%3室1厅1卫90-100㎡5%合计——100%定位原则：中小户型为主，弥补市场空白，抢占市场制高点；以高附加值产品为补充，提升项目形象。依据市场现状，本案单位总价控制在15-40万之间，吸纳中端及中低端消费群体，占据市场最大空间；产品功能指标定位中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案整体规划调整建议结合周边供应市场现状,在满足规划条件的基础上,中原建议做多层\高层建筑规划，如图所示；多层住宅高层住宅中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案

由于本案处于高低端产品强烈对比之中,中端产品整体市场雷同性相当明显已经使得市场形成了概念共识.差异化路线亦很难有所突破,利用区域的人文优势和地块自身的自然优势成为我们产品实现核心卖点的关键 本案产品的突破应从户型建材景观综合附加值四方面入手寻找，以求项目自身具有区别于周边竞品项目的独特优势，达到引领区域市场热点的营销目的。产品规划原则中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案一室一厅45平米户型参考—一室产品一室一厅45平米布置均比较合理，使用特别方便；卧室采光较好，阳台服务区舒适；卧室跟卫生间之间交通方便；厨房跟餐厅之间交通方便；中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案户型参考—两室产品二室二厅75平方米二室二厅73平方米中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案户型参考—两室产品二室二厅79平米二室二厅79平米二室二厅78平米户型方正，得房率较高，南北阳台增加了生活的舒适度；大客厅小卧室，明卫设计，南北通透，空气流动顺畅；动静分区适度，使用舒适，凸窗的使用赋予了空间的灵动；中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案三室二厅98平米三室二厅98平米户型参考—小三室产品户型实用方正，布局紧凑；在有限的面积内，将客厅控制在20平米左右，并在底层增加了私家花园和阳台，舒适性大幅增加；主卧室控制在16平米左右，增加了附属卫生间等，完全达到了使用标准；双北卧的设计和最大限度的利用走廊面积成为小三房的一大亮点；中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案小三室户型建议图中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案大进深户型产品建议中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案大进深户型产品建议中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案外挂电梯全明卫生间圆弧阳台建议小高层曾产品采用电梯外挂主要原因是实现小高层产品实现多层产品的布局,有利于产品面积有功能的控制中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案单体立面建议中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案建筑风格建议

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现代简约主义风格的高尚建筑中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案立面细节建议错落阳台美化立面，增加立面韵律；增加非销售面积，给业主带来实惠，增加项目附加值。转角凸窗增加观景面；增加非销售面积，给业主带来实惠，增加项目附加值。中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案立面细节建议北向百叶空调藏在百叶中，使立面更加整洁，美观；中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案立面细节建议竖向线条竖向线条的运用让建筑变得更加挺拔注重天际线变化天际线的变化将使整个社区不呆板；天际线的变化将给整个社区带来空间趣味感中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案推荐立面观湖国际中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案建材配套建议由于区域项目规划建筑的均质性，各项目之间的区别除体现在户型上之外，还需通过建材的选用来加以区分。如小高层建筑电梯的品牌、门窗品牌、采暖方式（地热及暖气形式）、楼梯间地面及墙面的材质、外墙面砖的材质等均会对项目的品质产生影响。建议本案在建材选用时，应有1-2项区别于其它项目的独有的品牌产品，以便借此提升项目建筑品质形象。如钢制装饰暖气片，霍曼防盗门，YKK、维卡塑钢窗等仅在少数高档项目中应用的建材产品，如能选用1或2项，将极大的提升本案的建筑品质形象。中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案高档面砖或弹性涂料中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案墙体保温隔热技术中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案建安标准：窗——落地、平开、弧形、转角门——子母门走廊楼梯——仿古铁艺与木质扶手通道——暖色釉面砖镶帖中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案景观建议景观设计的实际成本相当巨大,建议开发商抓主重点进行规划突出骨架亮色中原认为重点体现在:栋间小品的点缀设计西入口的设计适当水景点缀沿街绿化带的隔离的处理

中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案自然而然，步随景移————高低错落，布局别致中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案立体式景观绿化中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案柔顺弯曲的步道营造了亲切温和的邻里空间小径中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案——园区小品中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案综合附加值建议

住宅产品除满足日常居住功能外，在安全、智能化、环保、美观等方面亦存在多种附加功能要求，附加功能的合理、完善与否也会对项目产品品质的提升产生影响。为解决屋顶太阳能热水器安装混乱的难题顶层越层产品太阳能热水器赠送统一安装；为解决小高层建筑空调外机安装不易，且容易造成外保温被破坏的问题，小高层产品可赠送空调并统一安装；为解决一层、顶层安全问题的窗磁、门磁防盗报警技术；已普遍采用的项目周界红外探测监控报警系统；可视对讲的一卡通、小区广播、夜视、呼叫中心110联动以及防尾随等新增功能的全面应用；弱电智能化网络解决方案；中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案智能化大幅提升项目档次（一）计量收费技术1、三表远传，自动采集2、采暖（地暖）分户控制，分户计量（二）安全防范系统1、区域、周界防范报警，闭路电视监视2、单元门对讲系统3、偷盗紧急报警4、巡逻保安系统（三）设备集中控制与管理技术1、闭路电视监控2、紧急广播与背景音乐3、物业管理系统（四）家庭现代通讯技术1、合理布线，2部电话，2个有线电视接口2、设置高速宽带数据网主干线（光缆入单元，双线入户）3、采用互联网络，实现小区内信息互通，资源共享中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案小结

影响住宅产品品质提升的因素有很多，户型与规划是最直接的影响因素，其它方面仅为有益的补充，有好的户型、合理的规划，项目便成功了一半。

为达到产品品质提升的目的，并不需要集合所有可以集合的产品优势，2～3项有别于竞争对手且为多数客户所认可的拳头卖点，结合有效的宣传往往会起到事半功倍的效果。中原地产大连金州天元电机厂项目营销提案市场动态项目定位区域市场中端市场价格定位产品定位客户定位地块分析营销策略推广思路推广周期销控策略渠道策略推广预算中原地产大连金州天元电机厂