某地产项目前期定位策划案

开封兴建置业汴西工程策略报告智源力恒地产机构

本报告结构2134项目分析项目竞争分析项目客户定位项目功能定位项目产品定位建筑立面建议空间设置建议配套设施建议物业管理建议郑汴一体化发展汴西新区市场分析背景分析工程分析工程定位物业开展建议背景分析一、郑汴一体化开展-开封区位开封市位于河南省中部偏东，为黄河冲积扇平原的尖端。东临商丘，西连省会郑州，南接许昌、周口，北靠黄河，与中原油田隔河相望,处于豫东大平原的中心部位。总面积6444平方公里，其中市区面积362平方公里。南北宽约92公里，东西长约126公里。在中部崛起的大背景下，开封的区位条件极为优越，连通南北，承东启西。由右表可以看出，开封市人口490多万，在河南各市中处于中等地位。目前，开封的城市化率刚刚达到30%，在省内排名为靠后。按照一般的发展规律，正迅速进入城市化快速发展周期。城市化率突破30%，将进入一个快速开展阶段。郑汴一体化开展-开封人口行政区面积人口鼓楼区

58.68平方公里

16.13万龙亭区

91.51平方公里

11.6万顺河回族区86.73平方公里

24.11万禹王台区57.05平方公里14.83万金明区252.38平方公里

18.2万杞县1258平方公里

105万通许县767平方公里60万尉氏县1257平方公里87万开封县

1302平方公里67万兰考县

1116平方公里76万开封市辖区主要人口分布如下；老城区人口密度较为集中，顺河区和禹王台区人口最为集中，金明区人口密度最小。郑汴一体化开展-开封人口郑汴一体化开展-开封GDPGDP起点低，但近几年的增速较快。07年后在郑汴一体化的带动下经济增幅到达20%左右，总体经济运行形势平稳、保持较快的增长势头。〔一〕休闲文化开封是个极其悠闲的城市。琴棋书画，从公务员到下层民众都会舞弄几下子，这里有品不完的历史和文化内容。走在开封的大街上，你的眼中看不到背着公文包行色匆匆的商务人士，甚至连穿西服的都很少见；而小胡同中传来的呼啦作响的，肯定是家家户户打麻将的声音。养花侍草、斗鸡溜鸟、放风筝、抖空竹、抽陀螺、唱几句豫剧老段儿……开封独有的古城文化，造就了城市生活和人文理念的特殊性。郑汴一体化开展-开封文化〔二〕饮食文化开封的古都气质中其实最难以剥离的，就是开封最为叫绝的食文化局部。“陆稿荐〞、“马豫兴〞、“稻香居〞、“沙家酱牛肉〞、“又一新〞、“第一楼〞、“黄家包子馆〞、“中兴楼〞、“北京馆〞、“州桥日夜餐厅〞……这一串串的包蕴历史沧桑的百年老字号无一不是响当当的餐饮品牌。郑汴一体化开展-开封文化开封独有的古城文化，造就了城市生活和人文理念的特殊性。〔三〕民俗文化开封的“久天〞、“忌岁〞等风俗仍就是独具特色的地方文化。每年一度的菊花花会、春秋两季的禹王台庙会，更是吸引了千千万万外地的游客前来祝兴。历史给开封留下的文化内容，多得开封人自己都说不清。雅文化、俗文化、说文化、唱文化、舞台文化、街头文化、胡同文化……开封的汴绣文化、朱仙镇的年画文化更是中华民族珍贵的文化遗产。郑汴一体化开展-开封文化开封独有的古城文化，造就了城市生活和人文理念的特殊性。龙亭禹王台清明上河园大相国寺开封府众多名胜古迹，历史人文资源，每年吸引着大量的中外游客。翰园碑林郑汴一体化开展-开封旅游城市开展定位国务院批准的?开封市城市总体规划〔1995—2024〕?确定开封的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地〞。城市功能定位是：国家历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休闲中心，纺织、食品、化工、医药、机械设备制造基地。支柱产业为旅游文化产业，城市开展方向将突出东部工业区和西部新区郑汴一体化开展-开封开展城市规划范围开封市的规划范围为：北至连霍高速公路，南至310国道，西至中牟边界，东至大(庆)广(州)高速公路。城市空间结构为：东西向簇状组团式结构形态。其开展模式近期是东西拓展、多向承接，远期以生活轴、效劳轴、产业轴为联接，东西联动，南北疏导。规划形成中心组团、汴西新区、开封东区3个相对独立的组团片区。开封市城区面积将扩大到195平方公里，可容纳人口200万。支柱产业为旅游文化产业，城市开展方向将突出东部工业区和西部新区。郑汴一体化开展-开封开展郑汴一体化规划规划范围：

郑汴新区规划范围包括郑州新区和开封新区，东起开封市金明大道，西至郑州市中州大道，南起中牟县、尉氏县南边界，北至黄河南岸，总面积约2077平方公里。郑汴一体化开展-开封开展郑汴一体化目标：“五区一中心〞

新区的开展目标是建设“五区一中心〞，即建设成为现代产业集聚区、现代复合型新区、城乡统筹改革开展试验区、对外开放示范区、环境优美宜居区和区域效劳中心，在全省工业化和城镇化进程中发挥引领作用。郑汴一体化开展-开封开展郑汴一体化规划开展格局：

“两轴两带九组团〞

新区采取轴线组团开展模式，形成“两轴两带九组团〞的开展格局。“两轴〞是东西走向的郑汴一体化产业开展轴，南北走向的郑东—航空港经济开展轴；“两带〞是沿黄旅游产业带、东南部生态农业产业带；“九组团〞是郑东新区、经开区、航空港、白沙组团、刘集组团、官渡组团、九龙组团、中牟组团和汴西组团。郑汴一体化开展-开封开展郑汴一体化规划交通规划：在区域内打造“六横六纵〞的快速路骨干网络。郑汴一体化开展-开封开展郑汴一体化规划开封汴西新区城市规划汴西新区位于开封市西部，东到护城大堤，西到中牟边界，南至310国道，北至连霍高速，是集居住、工业、办公、商贸、休闲为一体的生态型新城区。开封汴西新区作为“郑汴新区〞的重要组成局部，规划总面积287平方公里，主要划分为中央商务区、教育园区、高新技术产业带、现代制造业园区、农副产业开展区、现代物流园区、高铁效劳区、综合效劳产业带、运粮河生态休闲带、马家河生态休闲带和沿黄生态文化旅游产业带。汴西新区-区域规划汴西新区领跑开封经济开展，是城市知富中产阶层的聚居之地。汴西新区是郑汴一体化主要对接空间，是郑汴洛工业走廊的重要支撑区，是开封市今后城市开展的主要方向。开封市西区的住宅售价明显高于其他区域，由于西区是新建城区，在供暖、供电、交通等配套设施上比老城区更加齐全，西区已成为开封人住宅消费的主要趋向。

汴西新区-区域价值各工程中的商务区沿郑开大道布局--商务中轴线正在形成。汴西新区-区域价值开封汴西新区房地产市场概况郑汴新区目前规划工程主要集中在第一大街至第五大街，在售工程为郑开橄榄城、郑开森林半岛、新晋美悦都、东方金典、开封国际金融中心、豪德天下融城等。房地产市场开封2024年第一季度土地供给情况房地产市场开封商品住宅最近10年整体供求分析在08年底实施的保增长政策之后，房地产市场开始转暖，出现了09年以来严重的供不应求，由于08年危机影响，各开发商相继减少新开工面积，直接导致09、10年新增量的急剧下降，而各类刺激政策的影响又导致压抑已久的刚性需求集中爆发，种种原因导致09、10年楼市的火爆。12年的刚性需求仍然强势，供求关系呈上升趋势。房地产市场汴西新区房地产市场主要特征市场特点：汴西新区是开封市房地产开展的热点区域。自2024年郑汴一体化开始实施以来，开封市政机关已经向西区搬迁，从而带动西区市政配套设施的完善和人气的聚集。房地产市场工程品质：高端楼盘云集，别墅、高层建筑较多，均价在6500元左右，个别工程最高价在万元以上。房地产市场汴西新区房地产市场主要特征购房客层：

西区购房客层范围较广，不仅集中了开封市区及周边地市的中上层购房群体，如政府机关公务员、个体工商户老板等，还吸引了很多来自于郑州市的自住或投资客户。房地产市场汴西新区房地产市场主要特征多----土地多，楼盘多，占整个市场供给的60%。大----大盘多，开发体量大，大局部楼盘供给在10万平米以上。强----开发商实力强，楼盘品质高，客户购置实力强。烈----竞争剧烈，由于区域内楼盘供给量大，楼盘之间客户竞争剧烈。少----专业型产业商业少，目前开发工程多为综合体商务。房地产市场汴西新区房地产市场主要特征工程分析二、周边重点工程概况1-3号路开元上城工程位置：集英街与郑开大道交会处规划用地：18613.19平方米建筑面积：89000商业2250建筑类型：多层、小高层、高层物业类别：高层住宅、商业开

发

商：河南开元名都置业有限公司商业特点：8万平米大型商业广场

工程由6栋简欧风格的多层住宅、小高层住宅、高层住宅组成，房源共计693套，包括公寓、两房、三房等产品，面积从88㎡--123㎡不等，从而充分满足高端财富阶层、社会中产和年轻白领的不同需求。

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工程竞争分析周边重点工程概况1-3号路郑开橄榄城工程位置：郑汴新区郑开大道与一大街交汇处向北500米规划用地：1000余亩建筑面积：100余万平方米建筑类型：别墅、洋房、高层、商业物业类别：藏品别墅、墅质洋房、湖景高层、滨湖商业开

发

商：开封中联创房地产开发有限公司商业特点：约20万平米临湖商业郑汴新区首席千亩大盘，紧邻6000亩汴西湖城市水岸一期建筑为法式风格，总用地约150亩，绿化率约50%，容积率1.80。一期产品涵盖都市藏品别墅、电梯花园洋房、双湖瞰景高层。工程竞争分析郑开森林半岛工程位置：郑开大道开封段汴西河畔建筑类型：多层、高层、别墅物业类别：洋房、合院式联排、双拼别墅、18层电梯高层、商铺开发商：建业住宅集团〔中国〕有限公司建筑面积：1100000平方米占地面积：666000平方米商业特点：五星级酒店、高档商业、写字楼。

周边重点工程概况1-3号路工程竞争分析新晋美悦都工程位置：汴西新区郑开大道与三大街交汇处建筑类型：多层、高层、别墅物业类别：洋房、合院式联排、双拼别墅、18层电梯高层、商铺开发商：建业住宅集团〔中国〕有限公司建筑面积：1100000平方米占地面积：666000平方米商业特点：25万平米shoppingmall大型商业中心、5A写字楼、五星级酒店。周边重点工程概况1-3号路工程竞争分析周边重点工程概况4-5号路东方金典工程位置：郑开大道/四大街建筑类型：多层,高层物业类别：洋房、高层、商业开发商：开封东方今典房地产开发有限公司投资商：河南东方今典房地产集团有限公司建筑面积：1500000平方米占地面积：669333平方米商业特点：底层商业工程竞争分析郑开印象城工程位置：郑开印象城位于开封市新区郑开大道以南，4号大街以西、5号大街以东、晋安路以北核心区域建筑类型：小高层,高层物业类别：公寓开发商：开封维美房地产开发有限公司占地面积：251亩建筑面积：42万平方米建筑密度：25%绿化率：大于35%车位：4000个周边配套：配套有10000平方米市政广场周边重点工程概况4-5号路工程竞争分析开封国际金融中心工程位置：郑开大道与第四大街交汇处西南建筑类型：高层物业类别：商务、办公、酒店、购物、餐饮、休闲、娱乐、公寓开发商：河南蓝玛置业有限公司建筑面积：310000平方米大型商务社区该工程涵盖超高层双塔甲级写字楼、五星级酒店、大型购物中心、精装酒店式公寓及高端商务会所等多样建筑形态，并集商务、办公、酒店、购物、餐饮、休闲、娱乐、公寓等诸多商业功能于一体。该工程核心建筑的目标客户将以银行、保险、投资、担保、证券、期货等金融机构为主体，涵盖上市公司、能源交通、高新科技、商业咨询、信息效劳、创意产业等高端企业。周边重点工程概况4-5号路工程竞争分析豪德天下融城工程位置：郑开大道与汴西新区六号路交汇处南100米。建筑类型：一期规划建设9栋多层、23栋的高层。物业类别：公寓开发商：河南省融城房地产有限公司建筑面积：1170000平方米占地面积：581333平方米产权年限：70年周边配套：80米宽滨水景观绿化带、汴西工业园、商贸中心区、开封市重点小学、开封高中。

豪德天下融城，豪踞开封汴西新区中心显赫要地，北临郑开大道、郑汴轻轨7号站、80米宽滨水景观绿化带，南靠汴西工业园，西邻以沃尔玛为核心的商贸中心区，东迎开封市重点小学开封高中等高校文化圈。周边重点工程概况6号路工程竞争分析爪哇东汇名城

工程位置：西部运粮河以东，北临郑开大道，南临规划中的晋安西路，东临十四大街，西临十七大街。建筑类型：洋房、高层、中层、商业物业开发商：开封国际城一号公司实业开发有限公司和开封国际城五号公司实业开发有限公司(香港爪哇集团附属公司)总用地:总用地规模1100余亩总建筑面积:约300万平方米周边景观：毗连国际级高尔夫球场、大型湿地公园及运粮河生态旅游区工程定位：国际级大型城市综合体内设国际会议中心、五星级国际酒店、大型商业，包括购物中心、办公楼、高端住宅、高级会所等。周边重点工程概况14-16号路工程竞争分析周边重点工程多以住宅为主纯商业工程极为稀缺工程竞争分析结果工程分析地块根本情况●工程位于开封汴西新区中心区4号街区东部，郑开大道以南，九大街与八大街之间，总用地面积27534.4平方米。●规划用地性质为商业、商务办公用地。开封中心郑州本案地块周边

东边紧邻中国移动开封分公司生产楼工程；西边邻宝马4S店；东南为晋河花园工程及公租房新安苑。工程分析地块规划指标宗地总面积：27534.4㎡容积率要求：2-3建筑密度：≤30%建筑限高：邻郑开大道100米范围内建筑高度不得高于40米，其它区域建筑高度不得高于60米。广场及绿地占地块总用地面积比例≥40%。工程分析工程地块价值：汴西新区都市集成的黄金分割点区位四重价值体系未来城市价值鼎峰区城市开展最潜质区域城市权贵阶层聚集区新核心商务走廊工程分析工程SWOT分析S-优势因素

区位优势：工程北邻郑开大道，地处第八大街第九大街之间。规划优势：工程位于汴西新区产业集聚黄金圈，未来升值潜力较大，前景无可比较。W-劣势因素

周边配套：目前新区工程主要集中在第一大街至第五大街，周边配套稍显滞后，人气缺乏，不利于工程价值提升。地块面积：工程占地面积有限。T-威胁因素市场竞争：未来汴西新区高档工程竞争剧烈。消费力强劲：基于新区未来开展前景，投资需求强劲。政府政策：政府对新区开展规划制造市场机遇。新区建设：新区作为开封政府重点打造的区域，预计明年下半年六大街至工程地块范围众多工程即将启动。O-时机因素工程SWOT分析工程定位三、工程产品定位根据工程地块情况工程土地性质为商业、商务办公用地；工程地块呈反L型，考虑郑开大道两边建筑限高因素，工程体量在8.26万方，反L型前端局部建筑层数为11层左右，后部为18层左右；工程紧邻郑开大道，交通及区位优势明显；工程周边大盘云集，多为高端住宅和综合体工程，纯商务工程稀少。工程产品定位结合以上因素，对工程产品定位有如下两个方案方案一、中小企业创业基地--soho中心工程产品定位背景：汴西新区目前规划工程多为综合体附带商业，专业针对中小企业办公商业较少，存在市场时机，针对此类顾客需求，建议工程目标客户以中小企业客户为主，打造中小企业产业聚集地高端办公商务群。产品理念：SOHO是一种新经济、新概念，指自由、弹性而新型的生活和工作方式。代表前潮的生产力、活泼的新经济。SOHO专指能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作，不受时间和地点制约、不受开展空间限制的白领一族。SOHO即可以理解为“超级办公室〞也可以理解为“高档公寓〞，既满足客户对高端写字楼的需求，又实现宜商宜居，办公、自住、出租多位一体，实现快速功能转换和“良好〞的投资价值。工程产品定位方案一、中小企业创业基地--soho中心产品类型：建议采用底层商业、精装酒店式公寓、写字楼、高端商务会所于一体。满足企业办公及会务洽谈需求，提升工程品质。工程产品定位方案一、中小企业创业基地--soho中心工程产品定位北京三里屯soho北京三里屯soho工程产品定位SOHO位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，为商业、办公、居住综合社区。总占地约5.1245万㎡，规划总建筑面积地上约为31.568万㎡，地下约为15万㎡。本工程裙房〔一至四层，局部五层〕及地下一层将作为零售商业。高层(五层及以上)用作写字楼和公寓；地下二至四层用作停车场、设备机房和效劳管理用房。三里屯SOHO由5个购物中心和5幢30层高的办公和公寓楼组成，位于其间的溜冰场、带水景的室外广场将5个购物中心连接起来，是北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场之一。方案二、文化产业基地—文化创意产业园工程产品定位背景：2024年，开封宋都古城文化产业园区成功晋升为国家级文化产业示范园区，并成功举办中国〔开封〕2024清明文化节等重大文化旅游活动。全市旅游接待量3924万人次，旅游综合收入到达155亿元，增长21%。未来开封将强力打造国际文化旅游名城。开封以旅游业的开展为龙头，将为文化行业带来新的开展契机。产品诉求：以创意办公为主导，商业休闲功能为点缀。建议产品为loft或自由空间写字楼，满足创意企业做为工作室的需求。配套高档休闲商业、高档会所、展示空间及中高档餐饮；集商务、办公、文化、会展等诸多功能于一体，打造高端产业园区。工程核心目标客户以文化、艺术、设计、影视、传媒等创意产业为主，打造成辐射郑开两地乃至河南全省的时尚文化创意产业新地标。工程产品定位方案二、文化产业基地—文化创意产业园工程产品定位业态分类特征描述创意办公宽敞、自由、灵活，面积可分可合；

主要面向设计类的中小型企业或个人工作室展示空间通常都会利用室外广场或较为开敞的室内空间作为展示功能，面积在1000平米以上；功能具有弹性，可用作时尚发布、公益活动、论坛讲座以及企业年会等多种形式文化娱乐类定位高端的会所方案二、文化产业基地—文化创意产业园工程产品定位杭州和达文化创意产业园工程产品定位和达文创园工程规划占地34997.6㎡，建筑面积约5.6万㎡。园区地理位置优越，交通便利，造型简洁现代，空间宽敞，通过对标准厂房外立面改造和内部结构调整，重点开展工业设计、服装设计为主导的文化创意产业，并重点建设六大职能，搭建五大效劳平台。和达文创园是以文化为内容、以工业科技为根底、以创意为核心的创意产业园区，工业设计和服装设计是园区主力打造的两大产业资源。工程客户定位进驻客户类别：多为国内中小企业，从事律师事务所、会计事务所、产品研发、电子商务、技术效劳等方面业务。工程客户定位：中小企业及中小型投资客户方案一工程客户定位进驻客户类别：以文化、艺术、设计、影视、传媒等创意产业为主。方案二工程客户定位：中小企业及中小型投资客户工程功能定位集商务、办公、会议、餐饮、休闲与一体的商务中心物业开展建议四、建筑立面建议工程形象--玻璃幕墙玻璃幕墙考虑因素：玻璃幕墙奠定了工程的第一印象，彰显昭示性，树立工程的高档物业形象。建议要点：采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，保证建筑品质；玻璃幕墙开窗数量只要保证消防标准要求即可，尽量减少；幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。空间设置建议根据工程客户群体定位：建议面积分割以100平以下户型分割为主力，企业自由分割组合。配套设施建议建议要点：会议中心：设置商务会议室，提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁效劳。票务中心员工餐厅地上、地下停车场功能完善的商务、生活设施性价比电梯—日立电梯选择