拖欠物业费解决途径

拖欠物业费解决途径

目前绝大多数物业企业深受管理费拖欠问题困扰，许多物业管理收费率在70％以下，甚至有的情况更差。业主拖欠物业管理费怎么办？

第1页，共11页。拖欠物业费解决途径《南京市物业管理办法》第三十六条《江苏省物业管理条例》第三十九条业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。第2页，共11页。拖欠物业费解决途径根据分析，业主拖欠拒交物业费原因主要可以细分为四种类型：第一类：因为开发商遗留问题未得到妥善解决,业主拖欠拒交物业费；第二类：由于业主对物业管理服务不满意而拒交拖欠物业费；第三类：由于业主自身原因而拒交拖欠物业费；第四类：业主有缴费能力而恶意拖欠拒交物业费（最可恶）;据不完全统计,上述四种类型拖欠拒交的物业服务费达到总收费额的20%左右,第3页，共11页。拖欠物业费解决途径《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。实行政府指导价的物业服务项目上，物业服务价格的确定往往体现了政府的意志、物业管理企业或开发商的意志，却唯独缺少物业费的实际缴纳人业主的意志，因此业主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物业服务价格。第4页，共11页。拖欠物业费解决途径经调查发现，造成当前物业管理纠纷的一个重要原因即是物业服务质量标准不具体。实践当中的物业管理服务合同往往只对物业管理服务的项目进行约定，而对各个物业管理服务项目应达到何种质量则缺乏具体的、量化的规定。这不仅使得物业服务企业在提供物业服务时无明确的执行参照，也使得业主和物业服务企业常常会因对服务质量标准的认识不一致而导致纠纷。在物业服务合同合法有效的前提下，业主以物业服务质量有问题而拒交物业服务费的比例非常大合法的手段就是诉诸法院，通过诉讼的途径追究业主违约责任。在实际生活中，因为这种方式费时费力，所以物业服务企业通过诉讼的方式追缴物业费的案例比例不高。从我国目前的立法规定看，对业主无合法理由欠费的行为尚无有效制裁措施。第5页，共11页。拖欠物业费解决途径解决拖欠物业管理费问题的对策：㈠、提高业主参与协商物业费定价的程度首先，从长远来看，物业费应该朝协商定价的方向发展，缩小适用政府指导价，拓宽市场调节价的适用范围。政府指导价物业服务收费机制有待改善,尤其在社会主义市场经济条件下的今天,应放宽并改善这种物业服务收费机制,在国家价格宏观调控下,通过市场竞争机制进行服务价格的调节。其次，就目前而言，在部分有必要实行政府指导价的物业项目上要保证业主在基准价基础上浮动幅度范围内参与协商定价。为此，还必须完善业主自治和前期物业服务等一系列配套制度。没有业主大会和业主委员会，业主就没有参与协商物业费定价的法定机构及合理的程序，业主自治制度的推行任重而道远。前期物业管理合同的签订主体和签订程序也有待改进。第6页，共11页。拖欠物业费解决途径㈡、加强物业服务质量标准制度建设让业主心甘情愿地交纳物业费必须提高物业服务质量，但提高物业服务质量不是无限度的，必须有一个标准。加强物业服务质量标准制度建设，制定科学合理的物业服务质量标准是解决物业服务矛盾非常重要的一个方面，这既可以使物业服务企业对自己的服务有明确的目标，督促其按照标准提供和改善自己的服务，也可以直接准确判定物业服务企业是否违约第7页，共11页。拖欠物业费解决途径㈢、立法规定对拖欠物业费的制裁措施。

各国关于业主拖欠物业服务费都规定了较为严厉的措施，如新加坡立法规定对拒绝或迟延交付的服务费用加收利息及罚金的方式。借鉴其他国家或地区的欠费制裁制度，我国也应通过法律法规明确规定对拖欠物业费的制裁措施。对于物业服务提供方来说，业主与其是服务合同关系，业主拖欠物业费是违约行为，业主对自己的违约行为应承担违约责任。依据合同法的规定，拖欠物业费的违约责任形式主要应是损害赔偿、违约金，欠费业主支付迟延利息其性质应为损害赔偿。目前我国实践当中欠费业主承担违约责任的形式主要是支付滞纳金。

第8页，共11页。拖欠物业费解决途径对于按时交纳物业费的业主来说，拖欠物业费是违反了区分所有权人作为共有人的共同费用分担义务的行为。部分业主拖欠物业费不仅扰乱了物业服务企业的正常经营，也侵害了业主团体的共同利益。正是基于欠费行为的这种性质，世界各国的立法上才规定业主管理团体可以采取除滞纳金和迟延利息之外更多更严厉的制裁措施。所以除了迟延利息和滞纳金外，我国法律也可以规定对无故欠费业主发出支付令、限制房屋转让、