宿迁别墅市场调研报告-

宿迁别墅市场调研报告1前言

本报告基于前期市场调查成果和结论进行的调查分析，本次调查范围主要为宿城区、宿豫区和开发区，不涵盖其他区域。本报告数据来源主要以网络和现场调研为主，后期将根据项目具体情况进行数据的更新。2总目录总目录030201宿迁概况房地产市场分析区域别墅市场分析综述3目录房地产市场分析030201宏观政策别墅篇宏观政策住宅篇市场分析销量分析0405总结4房地产市场分析—宏观政策住宅篇二套房公贷首付提至六成

自2011年5月1日起，将购买第二套住房个人住房公积金贷款首付款比例由原来的五成的首付比例提高至六成，同时规定，购买第二套住房的贷款利率仍然执行同期个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍。银行将减少对房地产开发企业的贷款额度和比例

中国人民银行决定，从2011年5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。并且开始限制给房地产开发企业提供贷款等服务，以降低财政风险。后期重点针对三四线城市出台严厉政策随着三四线城市房价上涨幅度超越一二线城市的现状，政府部门开始讨论出台专门针对三四线城市房地产市场的政策，以抑制起过快上涨。5房地产市场分析—宏观政策别墅篇2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号文”)，强调“停止别墅类用地的土地供应”。2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。2008年，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。2010年，国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，也重申严禁向别墅供地。2012年2月22日，国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，规定“不得以任何形式安排别墅类用地”。2012年6月18日，国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。6总结：2011年宿迁市共成交商品住宅97.4万平米，月均成交9.7万平米，尤其在7-11月之间，在宿迁商品住宅成交量出现一个小高潮。但是从其重量看，宿迁房地产市场一直保持较低的成交量，可以判断该市场消费客群主要以刚性需求为主。同时在销售价格上，宿迁也是唯一一个一直保持增长态势的城市，年增长50%，月均增长4.2%。房地产市场分析—销量分析72010年全年住宅成交套数为17200套左右，约150万平方米。住宅成交价格去年起一路走高，至2010年12月达到3924元/平方米，2011年1-5月成交量较去年处于低位运行态势，价格上涨明显，至2011年5月全市均价首次突破4千，达到4094元/平方米。房地产市场分析—市场分析从以上统计数据分析总结：1、2011年楼市与2010年相比价格继续上涨跟通胀影响相符，但成交量出现的大幅紧缩值得警惕，有可能是宿迁住房需求出现饱和的征兆。8房地产市场分析—总结政策方面：楼市持续火热，预计政策仍然会进一步紧缩，政策逐步收紧的影响将直接显现在楼市的成交量下滑及价格持稳等方面。本案须充分考虑在产品及总价方面进行调整及应对。销售成交：近几年宿迁房地产步入快速发展阶段，尤其显现在2010年“量价齐升”方面，步入2011年随着政策影响成交量出现一定下滑，但由于城市拆迁等因素影响，刚性需求近一步释放，价格继续保持上扬，预计后期整体“量稳价格稳中上升”态势。板块解读：城市发展目前的开发热点为市区板块和宿城新区板块，市区板块由于配套完善仍是城市房地产开发价值最高点。政府如何规划本案所属区域仍将是未来关注的重点。9目录宿迁概况030201宿迁经济宿迁历史宿迁人口宿迁消费0405总结10宿迁境内发现的长臂猿化石，距今1000多万年，是亚洲迄今发现最早的古猿化石之一公元前113年，泗水王国建都，传五代六王，历时132年。秦末楚汉时期的楚霸王项羽即诞生于此。随着经济的快速发展，宿迁呈现出新面貌展现出现代化和新活力！连续被评为“中国旅游竞争力百强城市”、“中国特色魅力城市二百强”、“中国城市效益竞争力十强”、“2008-2009“中国最佳文化生态旅游目的地”。宿迁概况—历史112011年第一季度宿迁地区总值为340.3亿元，增速为12.4%。自从宿迁1996年设立地级市以来，城市经济呈现持续增长。在进入新世纪以来更加呈现较快的发展水平。但从江苏省内和长三角区域的城市相比较，依然发展较为落后。宿迁概况—经济从以上统计数据分析总结：1、宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于下游水平。2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。12宿迁城镇居民可支配收入绝对数值呈增长态势，2010年城镇居民人均可支配收入达到12757元的历史高位。宿迁概况—消费从以上统计数据分析总结：1、宿迁全市范围内居民平均收入处于江苏下游水平，总体而言不算太富裕。2、宿迁市区居民平均收入水平高于全市水平，私营服务业和商贸业已经形成了一部分高收入的主要群体。13规划期限新一轮城市总体规划期限为2003-2020年。城市化水平至2010年为39%，至2020年为50%。市域城镇规模等级结构一级中心城市1个：宿迁市区人口规模50万人。二级城镇3个：沭阳县城45万人、泗洪县城25

万人、泗阳县城25万人。三级城镇9个：为中心镇，分别是洋河、大兴、

皂河、双沟、半城、华冲、马

厂、王集、新袁。规划人口分

别为3-10万人。四级城镇28个：每个乡镇人口1-3万人。宿迁概况—人口14城市属性：文化名城！活力新城！宜居之城！经济发展：近几年整体经济发展迅速，为当地房地产市场发展提供支持，但相较苏南城市其起点低，人均收入水平较低，虽然居民消费能力逐步提高但其消费意识仍需要不断引导。城市规划：城市中心城区人口基数相对较低，预计2020年达到50万人，在外来人口较少的情况下，如何充分释放需求将是本案未来重点考虑问题之一。另外，政府如何更好地规划骆马湖周边完善配套，最大化发挥自然景观优势，带动旅游产业，也将是项目未来更加腾升的方向之一！宿迁概况—总结15目录区域别墅市场分析综述030201区域竞品一览表别墅市场分布图示区域竞品销售分析区域竞品户型分析0405综述16区域别墅市场分析——别墅市场分布图示骆马湖夏阳银湖中国水城·香水湾湖滨蓝郡湖滨新城金色威尼斯开发区万瑞·曼哈顿宿豫区宿城区御湖蓝桥17

项目名称所属区域占地面积建筑面积建筑类型开发商销售价格御湖蓝桥湖滨新城16万㎡8万㎡独栋联排宿迁海通房地产开发公司7000-10000/元夏阳银湖花园湖滨新城16万㎡8万㎡独栋亿兆房地产开发有限公司7000-10000/元中国水城·香水湾湖滨新城117万㎡83万㎡独栋双拼联排江苏亿泰旅业有限公司7000-8500/元湖滨蓝郡湖滨新城8.6万㎡9万㎡独栋上海达华房屋开发公司2900-5000/元万瑞曼哈顿开发区10万㎡13万㎡独栋双拼联排中国致富集团11000-17000/元金色威尼斯宿豫区32万㎡21万㎡独栋联排苏宿建屋置业6800/元区域别墅市场分析—区域竞品一览表18区域别墅市场分析—夏阳银湖花园项目名称夏阳银湖花园所属区域宿城区开发公司宿迁亿兆房地产开发有限公司占地面积16万㎡建筑面积8万㎡建筑类型独栋建筑风格欧式主力面积200-300㎡销售价格7000-10000/元交房时间2009年下半年（现房销售）19区域别墅市场分析—中国水城·香水湾项目名称中国水城·香水湾所属区域宿城区开发公司江苏亿泰旅业有限公司占地面积117万㎡建筑面积83万㎡（包括：别墅、小高层、酒店、公园）建筑类型独栋、双拼、联排建筑风格西班牙田园风情主力面积200-250㎡销售价格7000-8500/元交房时间2013年8月份（一期交付）20区域别墅市场分析—湖滨蓝郡项目名称湖滨蓝郡所属区域宿城区开发公司上海达华房屋开发公司占地面积8.6万㎡建筑面积9万㎡建筑类型独栋建筑风格西班牙建筑风格主力面积200-250㎡销售价格2900-5000/元交房时间2009年元月（现房销售）21区域别墅市场分析—万瑞曼哈顿项目名称万瑞曼哈顿所属区域宿城区开发公司中国致富集团占地面积10万㎡建筑面积13万㎡建筑类型独栋、双拼、联排建筑风格欧式主力面积200-300㎡销售价格11000-17000/元交房时间2013年年底22区域别墅市场分析—金色威尼斯项目名称金色威尼斯所属区域宿豫区开发公司苏宿建屋置业占地面积32万㎡建筑面积21万㎡建筑类型独栋、联排建筑风格西班牙建筑风格主力面积200-300㎡销售价格6800/元交房时间未知23

项目名称建筑风格户型范围主力户型御湖蓝桥意式托斯卡纳230-460㎡200-300㎡夏阳银湖花园欧式200-350㎡200-300㎡中国水城·香水湾西班牙田园风情249-256㎡200-250㎡湖滨蓝郡西班牙建筑风格215-268㎡200-250㎡万瑞曼哈顿欧式240-450㎡200-300㎡金色威尼斯西班牙建筑风格180-350㎡200-300㎡区域别墅市场分析——区域竞品户型分析总结：户型结构、建筑风格的相似，在高端项目的差异化营销中难以得到价值最大化的体现24

项目名称所属区域销售均价总价范围（万元/套）销售率御湖蓝桥湖滨新城6000/元140-280万元尚未正式开盘夏阳银湖花园湖滨新城7500/元150-270万元80%中国水城·香水湾湖滨新城8500/元210-220万元今年8月25日开盘，别墅推量较少湖滨蓝郡湖滨新城7500/元160-200万元90%（项目现已进入清盘期）万瑞曼哈顿开发区11000/元250-500万元55%（准备销售二期）金色威尼斯宿豫区6800/元120-250万元30%区域别墅市场分析—区域竞品销售分析总结：区域别墅项目的同质化带来销售周期的相对漫长，加之主要客户群都集中在宿迁本市，只有少量外部客群（浙江）在关注本区域别墅产品。25别墅开发量：宿迁别墅开发量相对其城市规模、人口数量和高端消费引导综合来说，体量偏大。但从调查结果来看55%左右的别墅项目销售率已经达到70%以上，这给我们一个反思：区域别墅市场的需求和高端人群消费引导，甚至区域自然优势的政府政策支持等等，这些客观因素在未来将区域内别墅项目的营销周期将拉长。别墅分布：湖滨新城区域板块别墅尤为集中，也正是骆马湖自然资源的不可复制和再生性吸引了众多项目的聚集。别墅户型：户型面积范围集中在200—350㎡之间，产品结构的同质化，带来别墅这类高端产品的多元化，无法更好的体现品质优势所