江浦地块可研报告2014G31地块

江浦NO.2023G31地块可研报告一、地块及区域简介项目位置地块编号NO.2014G31行政区浦口四至东至礼泉路，南至卓溪路，西至华山路，北至环城西路指标出让用地面积(㎡)149885.7用地性质二类居住用地容积率1.8计容面积住宅面积（㎡）247825商业配套面积（㎡）13490幼儿园（㎡）6600物业管理及配套（㎡）1879小计（㎡）269794地下车库预估99450地价土地底价总额(万元）134000土地最高限价总额（万元）195000计容楼面地价（元/㎡）4967计容楼面地价（元/㎡）7228计容可售楼面地价（元/㎡）5128计容可售楼面地价（元/㎡）7462加价幅度（万元）1000竞买保证金（万元）27000报名时间2014年6月10日-2014年6月19日16:00挂牌现场会时间2014年6月20日14:25地块简介——地块指标地块简介——宗地区位新街口中心河西新城中心老镇中心宗地宗地位于浦口区江浦街道环城西路以南、华山路以东，距离老镇中心约3公里，距离河西新城中心约12公里，新街口商业中心20公里。地块简介——宗地区位工程地块位于沿山大道、国家级森林公园老山南麓，东沿千余亩湿地公园、数百米自然水系，内部贯穿水系并可打造中央景观区，内外环境融合，形成自然绿色生态居住区。地块简介——工程四至及现状东至礼泉路、南至卓溪路、西至华山路、北至环城西路，环城西路主干道建成通车，目前道路两边绿化正在施工中。规划的华山路、五华路、卓溪路等尚在施工。环城西路环城西路智汇老山创意园华山路南段地块根本较为平整，拆迁已经根本完成，净地出让。地块简介——工程交通及配套商业：主要集中在雨山美地工程社区商业，北江锦城底商。教育：教育资源匮乏，本宗地配套12班幼儿园，工程北侧紧邻审计学院。环境：周边老山国家森林公园，附近有求雨山文化园、凤凰山公园等，环境比较优越。交通：10号线终点站，雨山站距离工程约1.5公里〔直线距离约1公里〕，纬七路过江隧道距离工程约8公里按照2023-2030年新版南京城市规划，未来南京将打造“一主城-三副城-八新城〞的格局。其中，本区域所在的江北副城结构为“一城、三组团、五个功能区〞。“一城〞即现代化国际化浦口新城；“三组团〞即东部桥北组团、中部浦口新城组团、西部桥林组团。“五个功能区〞即高新开发区、浦口新城、海峡两岸科工园、浦口开发区和老山现代文化旅游度假区。随着南京拥江开展的战略贯彻，长江隧道的开通，以及未来轨道交通的覆盖，浦口新城的建设为江北副城带来了新的机遇和更高的起点。地块简介——地块区域规划地块简介——地块区域交通浦口新城与河西隔江相望，随着过江交通的完善，将通过河西无缝融入主城，成为仅次于市级中心〔由“新街口——河西中心——城南中心〞共同构成〕的市级副中心。纬七路过江隧道已开通，随着地铁3、10、11、12号线及纬三路过江隧道开通，浦口新城实现与主城更加紧密的无缝对接。远期将有15条过江通道建成，过江交通问题将彻底解决，江北副城完全融入主城。地块简介——小结优势：区域开展：浦口新城环境：地块周边自然环境优越、外部交通网络快捷，是江浦新城区未来的生态宜居地；交通：通过纬七路过江隧道，15分钟直达主城，过江地铁线开通在即，交通更为便利。配套：目前配套主要依靠珠江镇中心，配套较为完善，但层次不高，浦口新城配套建设尚需时日，可通过过江隧道及地铁直达河西商业中心。体量：地块体量适中，符合公司目前战略需求。劣势：市场竞争：江北地区由于之前土地成交活泼，未来的上市体量巨大，工程开发或将面临严峻的竞争；竞拍风险：所处新兴区域，土地本钱相对较低，规划开展呈现利好，将吸引众多品牌开发商入驻，不利于公司竞拍；不确定性：政府对区域的开发进度将直接对本工程的销售乃至利润产生影响。二、区域土地市场2023年南京市国土局共进行了22次土地出让拍卖，成功出让84宗，其中37幅为商品房用地，共出让4113976.79平方米，土地出让金793.6124亿元，位列全国土地出让金排行榜第五位，仅次于上海、北京、杭州、重庆。福建正荣在本区域内竞得珠江镇两幅地块溢价率均超过30%，楼面价格均接近8000元/㎡，二者都刷新了区域地价。土地市场——2023年土地市场简况关键词：地王频出记录频频刷新土地市场——2023年1-4月份土地市场简况1、金三银四卖地收入138.279亿元，同比去年上涨57%。据365地产家居网统计，2023年金三银四期间，南京共进行了4场土地拍卖，成功出让17幅地块，卖地收入共计138.279亿元，同比去年金三银四的88.348亿元，今年卖地收入上涨57%，相比去年同期10幅土地出让的情况，今年的金三银四延续了2023年下半年的热闹。2、9050新政挡不住区域地王再次诞生。在3、4月出让的17幅地块中，有9幅地块出现了溢价，6幅地块的溢价率在30%以上，其中江宁G11地块溢价率最高，达59.82%，成为新政后首幅超过最高限价的地块，原本以为9050新政后，土地市场会稍许平淡，但万元地和地王仍在抢头条。3、出让地块集中在江宁，8幅地62.28万平米的总成交面积领跑。江宁一改前两年土地成交低迷的状态，以62.28万平米的成交总面积领跑其他板块，招商、银城、朗诗等品牌房企纷纷出场，招商也是首次进入江宁。关键词：延续市场热度，地王再出自2023年7月，南京发布江北新城战略方案，宣布江北禁地一年，此次2023年5月20日和2023年5月24日南京市国土资源局分两次挂出17块地中，江北独占6席，其中本宗地区域范围内住宅用地为4幅。土地编号开发企业用地性质建筑密度绿化率出让面积起拍价楼面地价楼盘案名用地年限建筑高度容积率建筑面积成交价NO.2014G39

商办/住宅无无223126.9348000万元475540年/70年无≤3.28731856.2

元/㎡NO.2014G38

住宅≤25%≥35%103465.582000万元440370年≤35米1.01≤R≤1.8186237.9

元/㎡NO.2014G37

住宅≤25%≥35%44512.540000万元499270年≤35米1.01≤R≤1.880122.5

元/㎡

NO.2014G31

住宅≤25%≥35%149885.7134000万元496770年≤35米1.0＜R≤1.8269794.3

元/㎡

土地市场——2023年1-4月份土地市场简况本月区域内待拍住宅地块列表本宗地编号为2023G31将于2023年6月20日进行招拍挂，其余三幅地块将于2023年6月25日进行招拍挂，其中2023G37位于本宗地的西侧，与地块一街之隔，地块规模较小，楼面价为4992元/㎡，与本宗地起拍楼面价持平。NO.2013G40正荣集团住宅≤20%≥35%71345.1平米116200万元7891润江城70年≤100米1.0＜R≤2.7192631.8平米152000万元元/平米NO.2013G39正荣集团住宅≤25%≥40%105352.9平米160300万元7973润江城70年≤100米1.0＜R≤2.5263382.3平米210000万元元/平米NO.2013G12民康地产住宅混合≤40%≥20%16864.2平米15300万元3775未定40/70年≤50米1.0＜R≤3.050592.6平米19100万元元/平米NO.2013G11建浦建设住宅≤40%≥30%8586.25平米7000万元3960未定70年≤100米1.0＜R≤3.025758.8平米10200万元元/平米NO.2013G08中北地产住宅≤30%≥35%32786.8平米17600万元3897未定70年≤35米1.0＜R≤1.859016.2平米23000万元元/平米NO.2013G06美麟地产住宅≤30%≥35%32042.5平米17200万元3988美麟香漫山70年≤35米1.0＜R≤1.857676.5平米23000万元元/平米NO.2012G68宏发地产住宅≤25%≥35%103747.7平米14100万元867山水金盾花园70年≤35米≤1.6165996.3平米14400万元元/平米NO.2012G60通宇地产住宅无无79189.9平米30000万元3283未定70年≤24米1.0＜R≤1.5118784.9平米39000万元元/平米NO.2012G59通宇地产住宅≤30%≥35%59514.5平米20000万元4583未定70年≤15米1.0＜R≤1.165466平米30000万元元/平米土地市场——2023年-2023年土地成交列表〔黄色局部为潜在供给楼盘〕NO.2011G90诚久地产住宅≤25%≥35%40913.8㎡18000万元2750华府国际70年≤35米1.0＜R≤1.665462.1㎡18000万元元/㎡NO.2011G89诚久地产住宅≤25%≥35%161424.1㎡73000万元2826华府国际70年≤35米1.0＜R≤1.6258278.6㎡73000万元元/㎡NO.2011G88明发集团住宅≤25%≥35%115876.2㎡53000万元2859明发香山郡70年≤35米1.0＜R≤1.6185401.9㎡53000万元元/㎡

NO.2011G87浦口国投住宅≤30%≥35%62210.3㎡26000万元2533未定70年≤35米1.0＜R≤1.65102647㎡26000万元元/㎡

NO.2011G86明发集团住宅≤25%≥35%72279.8㎡32000万元4025未定70年≤15米1.0＜R≤1.179507.8㎡32000万元元/㎡

NO.2011G28万科地产住宅≤25%≥35%62291㎡33000万元3311万科金色半山40年/70年≤35米1.0＜R≤1.699665.6㎡33000万元元/㎡

NO.2011G27宏爵地产住宅≤30%≥30%47932.6㎡34500万元4288宏爵观山悦40年/70年≤35米1.0＜R≤1.886278.7㎡37000万元元/㎡

NO.2011G20中海地产住宅无无157336.3㎡135000万元4010中海万锦熙岸40年/70年无≤2.14336699.7㎡135000万元元/㎡

NO.2011G15北京乔波商住无无248330.2㎡85000万元1778未定40年/70年无≤2.31573642.8㎡102000万元元/㎡

NO.2011G13通宇地产住宅≤30%≥35%36681.3㎡26200万元4202未定40年/70年≤35米1.0＜R≤1.762358.2㎡26200万元元/㎡

区域土地市场——小结1、随着区域规划定位提升，轨道交通逐步落实，过江隧道无缝对接，浦口新城通过河西与主城紧密连接，无论是土地市场，还是商品房市场，都成为南京市炙手可热的开展板块。2、2023年江北共成交17幅地块，总成交价达66.03亿元，福建正荣以7973元/㎡和7891元/㎡的价格分别拿下NO.2023G73，G74地块，荣登浦口新城地王，江北区域价值逐步得到认同。3、本区域〔浦口新城〕在2023年-2023年共出让住宅土地19幅，其中上市销售地块4幅，分别为万科金色半山、中海万锦熙岸和华府国际，后期潜在供给量较大，区域竞争将呈现白热化。4、在福建正荣拍得浦口地王之前，本区域住宅地块成交楼面价约在3800-4500㎡，随着浦口地王的诞生，区域的土地价值也随之被市场提升，本次宗地起拍楼面价接近5000元/㎡。三、房地产市场简况2023年南京住宅市场简况——成交总量2023年，南京市共成交商品住宅91975套，同比上升24.17%；成交面积1008.23万平米，同比上升29.94%2023年住宅市场简况——市场现状分析商品住房供给创同期新高：2023年1-5月住宅供给套数为近几年来同期最高，同比上涨7.85%。今年以来月度供给波动幅度较大，4月份供给量为近一年以来月度最高值。刚需房源为供给主力：住宅供给量主要集中在新三区和河西板块，其中六合板块供给占比增幅明显。2023年住宅供给仍以中小户型为主，占比到达68%，但供给份额较前两年下降明显。而今年120-144平米之间房源占比增幅明显。交易量有所下降，价格维持高位：2023年1-5月，商品住宅交易量较去年同期有与下降，但总体来看仍好于前几年。同期，价格仍然维持高位，且5月份成交均价到达近几年来最高。中小户型销售占比有所提高：2023年1-5月市场交易量集中在新三区，销售占比到达65%，较去年同期增长4个百分点，主要板块成交价格同比均有所增长；2023年住宅供给仍以中小户型为主，120平米以下占比到达74%，高于去年同期。商品住房供销比趋于稳定：截止2023年5月底，市区商品住宅累计一年供销比为1.08:1，较年初供销比有所增加，今年以来供销比一直呈现上涨趋势。近期受到开发企业集中放量，以及销售量的下滑，导致供销比略有上升。整体来看，目前供求关系根本平衡。二手住宅交易量合理回归，价格仍处高位：我市二手住宅成交量为168.28万平方米，同比下降41.6%，交易量虽然出现回落，但我们认为2023年受国五条影响，二手住宅需求得到极大释放，当前回落在合理范围内。二手住宅价格仍处于高位，但5月份有所回调。货币支持力度下降，销售速度或将回落楼盘降价促销，使得市场预期产生变化，或有局部购房者出现观望情绪；个人贷款难度加大，导致市场销售下降；目前各板块和分面积段去化速度较前两年已经明显有所回落。房价趋于平稳，短期内大幅调整可能性较低目前库存量仍然较低，开发企业降价预期不强烈；除144平米以上大户型去化周期大于10周以上，其余各面积段去化周期均在5周左右，与去年年底比变化并不明显；高价地块陆续进入销售期，同区域内楼盘降价可能性较低2023年住宅市场简况——市场趋势分析行业资金面从紧，刚需消费为主力，观望情绪增强，降价预期不强烈，成交趋势放缓区域市场分析从成交套数来看，浦口区成交24255套，占全市总成交量的26.58%；江宁板块成交22615套，占全市总成交的24.79；从成交面积来看，浦口区成交252.24万平米，占全市总成交量的25.26%；江宁板块成交239.70万平米，占全市总成交量的24.01%；河西板块成交125.55万平米，占全市总成交量的12.57%。无论是从成交套数和成交面积来看，浦口区的成交都跃居南京市的头把交椅，区域成交极为活泼，随着地铁的开通，新开楼盘的逐步推量，区域成交将稳步提升。区域市场分析2023年浦口区住宅市场共成交24255套，同比上升74.65%；从成交面积来看，浦口区成交252.24万平米，同比上升35.36%。浦口区域无论是成交面积、成交套数以及成交价格，都有了较大幅度的增长，一方面得益于南京房地产市场大环境的繁荣，另一方面更得益于其区域价值认可度的提升。区域市场分析2023年纬七路隧道通车后，珠江镇住宅价格持续上涨，公寓价格从2023年的4000跃升至2023年的8000，时至2023年，公寓价格到达11000-13000〔毛坯〕，其中纬七路隧道旁的雅居乐工程更是到达了17000-18000元/平米。从近一年的江浦房价涨幅及地块周边工程价格走势来看，地块所在区域现行房价区间为10500-11500元/㎡，未来两三年后，该地块工程销售价格预估将到达12500～13500元/㎡。值得注意的是，该区域土地存量较大，未来市场竞争将会异常剧烈，这对开发企业来说需要有较高的开发水平和较强营销能力。地块的价值提升，从目前来看需要一个相对较长的过程，这就要求企业有一定的资金实力。结论：板块内产品两极分化，公寓主力成交价格为11000-12500，随着2023年-2023年高价成交的土地工程上市，价格将有进一步上升空间。同时10号线正式通车后，将地铁交通的利好付诸于实际，价值空间也将逐步凸显。区域市场分析——区域典型楼盘主要项目产品均价配套林景雅园小高层12900-16800元/㎡（毛坯/精装）城东医院学区房：江浦实验学校、江浦高级中学、浦口三中上海联华超市4万方商业、银行华府国际小高层,多层13056元/㎡（精装修，1500标准）医院：区中医院、妇幼保健医院、银行雨山美地多层,小高层11500元/㎡约3800平米社区幼儿园、近7000平米超大规模社区中心融侨观邸小高层多层13800元/㎡（精装修）医院：浦口中医院、银行学校：青苗幼儿园公园广场：配套4000平米商业街、配建12班幼儿园一所，用地规模不得小于4700m2北江锦城高层,小高层、多层,别墅11000-13000元/㎡商业街，仓储式超市、布朗双语幼儿园、依山会所华山山庄高层,小高层、叠墅7800元/㎡地铁：10号线、11号线（一期14年开通）、地铁3号线医院：区中医院、妇幼保健医院、银行中海万锦熙岸高层、小高层12800元/㎡(精装修，2300标准)地铁：十号线城西路站边配有珠江小学（学区）、浦口区第二中学（学区）、12班幼儿园，苏果超市、银行、浦口区中心医院融侨观邸14000（精装）通宇林景雅园12900-16800（毛坯/精装）美达九月森林13000（毛坯）中海万锦熙岸12800（精装）华府国际13000（精装）万科金色半山12200（精装）雅居乐滨江国际17000-21000毛坯/精装宗地明发香山郡价格待定熙龙山院12000-13000（毛坯）华山山庄7800毛坯/大户型北江锦城11000-12000毛坯雨山美地11500毛坯正荣润江城待定金盛田阳光青城待定四、工程经济测算简表指标出让用地面积(㎡)149885.7用地性质二类居住用地容积率1.8计容面积住宅面积（㎡）251425商业配套面积（㎡）13490幼儿园（㎡）3000物业管理及配套（㎡）1879小计（㎡）269794地下车库预估60000经济测算——工程指标分析经济测算——销售收入估算销售收入统计表（乐观型估值）可售物业类型面积单价小计住宅251425.413500.0339424.2配套商业13489.730000.040469.1车位150012000018000.0合计

397893.4本宗地容积率1.8，限高35米，产品类型为小高层为主，工程2023年拿地，预计上市时间为2023年初，预计售价为12500-13500元/㎡，销售周期约为2-3年。销售收入统计表（谨慎型估值）可售物业类型面积单价小计住宅251425.412500.0314281.7配套商业13489.728000.037771.2车位150010000015000.0合计

367052.9经济测算——收益敏感性分析〔地价〕土地价格楼面价建设总投资间接费净利润成本利润率销售利润率（万元）万元/亩（元/㎡）（万元）（万元）（万元）（%）（%）134000596496728185558872263269.30%7.20%140000623518928927155349224327.80%6.10%150000667555930163149478159435.30%4.30%16000071259303139914506180002.50%2.20%1685007496245324497424351210.04%0.03%按照谨慎型估算，住宅售价为12500元/㎡，总销收入约为367053万元。土地起拍价为134000万元，以土地价格变化，对收益进行敏感性分析，在土地价格为168500万元时，本钱利润率和销售利润率都接近零。土地价格楼面价建设总投资间接费净利润成本利润率销售利润率（万元）万元/亩（元/㎡）（万元）（万元）（万元）（%）（%）1340005964967281855750674097114.50%10.30%1400006235189289271715453707712.80%9.30%1500006675560301631656743058