我国货币政策对房地产市场的影响分析

我国货币政策对房地产市场的影响分析摘要我国从1998年开始进行住房货币化改革，之后房地产市场一片繁荣，无论房价水平还是投资水平都得到显著提升。而房地产市场的快速发展也会带来这样那样的问题，比如短期内我国房价上涨过快，远超国家经济预期，再如房地产的开发资金极度依赖于银行信贷。在这种环境下，为使货币政策发挥出更加积极的调节作用，使房地产市场平稳发展，中央银行更有效地维护金融体系和宏观经济,笔者认为探析我国货币政策是否具备有效调控房地产市场的经济能力具有十分重要的现实意义。本文科学有效地分析了我国货币政策对房地产市场发对的影响，并提出了关于完善我国货币政策的建议。关键词：货币，政策；房地产市场AbstractChinastartedhousingmonetizationreformin1998.Afterthat,therealestatemarketisbooming,regardlessofhousingpriceorinvestmentlevelhasbeensignificantlyimproved.Andtherapiddevelopmentoftherealestatemarketwillalsobringaboutsuchproblems.Forexample,intheshortterm,China'shousingpriceisrisingtoofast,whichisfaraheadofthenationaleconomicexpectation,andthedevelopmentfundofrealestateisextremelydependentonbankcredit.Inthisenvironment,inordertomakemonetarypolicyplayamoreactiveroleinregulatingthesmoothdevelopmentoftherealestatemarket,thecentralbankmoreeffectivelysafeguardthefinancialsystemandmacroeconomy,ithasveryimportantpracticalsignificanceonChina'smonetarypolicyiseffectiveinregulatingtherealestatemarketeconomiccapacity.ThispapermakesascientificandeffectiveanalysisoftheimpactofChina'smonetarypolicyontherealestatemarket,andputsforwardsomesuggestionsontheimprovementofChina'smonetarypolicy.Keywords:currency,policy;realestatemarket

目录摘要 1Abstract 1前言 2一、货币政策理论概述 2（一）货币政策 2（二）货币政策的传导渠道 2二、货币政策对我国房地产市场 4（一）货币供给对房地产市场的影响 4（二）银行信贷对房地产市场的影响 5（三）利率对房地产市场的影响 6三、引导我国货币政策对房地产市场良性影响的建议 7（一）引导加快利率市场化 7（二）改善信贷传导机制 8（三）引导公众合理的预期 8结论 9参考文献 9致谢 10

前言货币政策作为两大宏观经济政策之一，无论是其理论基础、政策工具还是实施效果，相关文献浩如烟海。用货币政策调控房地产市场，以达到维持其健康稳定发展并最终实现宏观经济政策目标的理论研究也相当多，诸多政策实践也证明了其有效性。随着房地产业在我国国民经济中地位越来越重要，参考国际上通行的做法和结合我国实际情况，我国政府也运用货币政策对房地产行业进行了许多次的调控。但观察政府对房地产实施的种种货币政策，除了不同时期调控的效果有所不同以外，同一时期的货币政策对房地产市场的调控效果在不同区域呈现出不同状态。例如，从2014年开始，为了保障我国经济能够稳定的发展，国家通过一系列包括货币政策在内的宏观调控措施试图刺激房地产市场的复苏，以此来拉动下滑的经济。一、货币政策理论概述（一）货币政策货币政策也就是金融政策，是指中国人民银行为实现其特定的经济目标而采用的各种控制和调节货币供应量和信用量的方针、政策和措施的总称。货币政策的实质是国家对货币的供应根据不同时期的经济发展情况而采取“紧”、“松”或“适度”等不同的政策趋向。运用各种工具调节货币供应量来调节市场利率，通过市场利率的变化来影响民间的资本投资，影响总需求来影响宏观经济运行的各种方针措施。调节总需求的货币政策的三大工具为法定准备金率，公开市场业务和贴现政策。（二）货币政策的传导渠道货币政策因其调控的手段，通常需要通过金融机构来间接的调节经济的发展。从金融机构的负债和资产角度，可以将货币政策的传递渠道分为传统的货币渠道化及后期发展起来的信贷渠道。货币渠道是从银行的负债方，即货币角度出发来研究，其代表学派主要有凯恩斯学派和货币主义学派。他们认为，人们只在货币和债券之间进行选择，而且这两者互相具有完全的替代性。金融市场依靠利率就可以完全出清，达到均衡。信贷渠道则是对货币渠道所强调的利率效应的一种扩展。这种理论认为；市场上可供选择的金融资产不仅只有货币和债券，除此之外，人们还可以选择银行贷款，并且债券和银行贷款之间并不具有完全替代性。货币政策不再仅仅依靠影响利率从而影响经济，其还可以通过影响企业的融资成本和内部融资的差额，从而影响其银行贷款的可得性。信贷渠道又分为狭义的信贷渠道，即银行信贷渠道和广义的信贷渠道，即资产负债表渠道。1.利率渠道传统的凯恩斯主义认为，货币政策通过影响利率进而影响有效需求，从而最终对经济产生影响。利率渠道的传递机理是：在一定的价格粘性下，货币政策通过调控货币供应量，从而对名义及实际利率产生影响。而实际利率的变化会影响资金成本，货币供应量的下降会带来实际利率的上升。在实际利率上升的情况下，资金成本上升，那么投资支出和消费支出会下降。2.汇率渠道在开放经济中，汇率同样也是货币政策的传递途径。未预期的货币供应量的上升或下降会导致短期利率的下降或上升，从而会使大量的外币流出或者流入本国。进而使得本币的汇率下降或者上升，从而减少或者推进本国的出口，最终造成总产出的下降或者上升。3.信贷渠道信贷渠道存在的前提条件是经济活动中的信息不对称现象。由于金融市场的不完全性，经济活动中普遍存在的信息不对称问题。银行的存在则可以减轻由信息不对称带来的风险，同时银行也能够降低一定的交易成本，分散信贷市场的风险，由此银行成为了货币政策在金融市场上传递的一个重要渠道。信贷渠道可细分为银行信贷渠道和资产负债表渠道。银行信贷渠道作为狭义的信贷渠道，更多的是强调银行在信贷活动中的特殊性。当国家实行紧缩的货币政策时，小银行在寻找替代资金时受到的限制就会大于大银行，因此它能够提供的信贷能力就会下降更多。作为广义信贷渠道的资产负债表渠道又被称为金融加速器。它是从企业的角度来分析货币政策的影响途径。国家实行紧缩的货币政策时，市场上的利率水平会上升，由此会造成股票和债券价格的下跌。从而使得企业的资产价值下降，其可用于贷款抵押的净资产减少，企业的借款能力就下降了。货币政策还可以通过影响借款人的资产负债表质量来影响经济。通常情况下，小企业由于其借款途径更少，其所得贷款多为银行贷款。银行在与其打交道时，基于信息成本和交易成本的原因，会减少对小企业的授信。在没有更多获取资金途径的情况下，小企业的外部融资成本增加，因此只能采取降价或者缩减生产等方式保持企业的运营。二、货币政策对我国房地产市场（一）货币供给对房地产市场的影响货币供应量的增加主要通过信贷渠道以及资产价格渠道来影响房地产的供给。房地产由于其本身的建设周期，因此房地产的供给环节常常可以从时间上划分为前期：房地产商的土地购置期；中期：房地产的施工期；后期：房地产的竣工期。同时，由于房地产市场作为一个资本密集型的行业，地产商在进行房地产开发期间，需要大量的资金量。除房地产企业的自有资金外，许多用于地产开发的资金都来源于外部投资。因此，考察房地产供给时，我们不能忽视了房地产的投资完成额Ｍ２的增加，首先将会使银行的信贷能力得到提升。银行能够放出更多的贷款，这也就使得更多的房地产企业的开发项目能—种较为容易的方式获得融资。同时，根据托宾Ｑ理论，货币供应量的増加将极大的促进社会上的投资需求，从而带来金融资产价格的上升。房地产公司，尤其是上市公司的地产商在股票价格上涨Ｑ大于１的倩况下，会增加企业的投资。这样，内部投资以及外部融资能力的扩大，会使得房地产市场的投资完成额得以增加。从而房地产企业可以加快对房地产的建设，施工面积以及竣工面积都可得到提升。而根据之前分析的货币供应量增加对房地产需求的影响，货币供应量的増加将促进需求的上升。短期供给一定的情况下，需求的上涨会造成房价的上涨，送也就使得地产商加大对地产开发的投资变得有利可图，因此长期供给也会上升。反之，实行从紧的货币政策则与上述情况相反，房地产市场的供给则会减少。（二）银行信贷对房地产市场的影响商业银行房地产贷款业务针对不同的贷款对象可以分为两类，一类是面向个人的住房抵押贷款，主要解决房地产市场需求的资金问题；一类是面向开发商的企业开发贷款，旨在解决房地产市场的供给资金问题。1.个人住房抵押贷款政策我国个人住房贷款主要包括两类，一是个人住房商业贷款，一是个人住房公积金贷款。后者是来自于职工和职工单位所缴存的住房公积金。商业贷款则是由商业银行等金融机构发放的，其规模远大于住房公积金贷款。1997年年底，我国商业银行发放的个人住房消费贷款余额仅为190亿元，到2009年年底，个人购房贷款额已达到4.76万亿元，增长了249.5倍，商业银行资金有效地促进了我国个人住房市场的发展。在住房信贷起步阶段，贷款余额保持着超高的增长速度，其后随着个人住房贷款基数的逐渐增大，增长率有所下滑，但是净增长额仍然保持着不断上升的趋势。2004年，全国房屋平均销售价格较上年增长14.03%，中央出台了多项信贷紧缩政策和土地政策，其后两年房价的年增长率开始慢慢下滑，而2008年房价走低，个人住房贷款余额的增速也大幅下降。到了2009年，在贷款政策利好和房价上升的双重刺激下，我国个人购房贷款新增1.4万亿元，随着2009年下半年房价不断攀高，个人购房贷款额大幅上升。2.房地产开发贷款银行发放给企业的房地产贷款是指提供给房产或地产开发经营活动有关的贷款，要求贷款对象必须是已注册的有房地产开发、经营权的企业。从总量上来看，房地产开发贷款是小于个人住房贷款的。对比房价增长情况可以发现，房地产开发贷款高增长通常领先房价高增长一个年度。2003年时，房地产开发贷款较上一年度大增49.10%，紧接着的2004年和2005年，全国房屋销售均价保持在近十年来的最高增速。2006年，房地产开发贷款增长54.25%，而2007年也是我国房市异常火爆的一年。在2004年至2009年间，商业性房地产贷款余额增速均高于同期各项贷款平均增速，只有房价最低点的2008年例外。央行的货币政策执行报告显示，2009年商业性房地产贷款中，住房和商业用房开发贷款余额增速放缓，但是地产开发贷款同比大增104.1%，比上年高出98.4个百分点，辉映了2009年频现报端的“地王”现象。（三）利率对房地产市场的影响利率对房地产市场的影响，主要是通过供给和需求两方面来实现的。1.利率对房地产市场需求的影响；房地产作为一种特殊的商品，在作为耐用消费品同时还具有投资性。因此房地产需求大致可分为消费性需求和投资性需求。作为消费性需求的房地产，受到我国城镇化建设和人口基数较大等因素的影响，我国大多数居民在现阶段还不具备一次性付款购买能力，只能采取抵押贷款方式购买房产。因此，居民房地产消费意愿受住房抵押贷款利率的影响较大。换言之，房地产消费性需求会受利率因素影响。投资性需求自然也受利率的变化影响很大。同时，由于消费性需求的粘性大，因此利率变化更多的是对投资性需求产生影响，尤其是在利率上升提商了投资成本的情况下。贷款利率就是房地产需求的融资成本。在短期内，如果供给不发生变化，当贷款利率下降时，会刺激房地产需求，从而使房地产价格上涨；反之，贷款利率的上升会抑制房地产需求，导致房地产价格下跌。2.利率对房地产供给的影响房地产市场的供给就是开发商对房屋的供给。房地产作为一个资金密集型产业，开发商为获得土地、进行房地产建设和销售都需要大量的资金，而房屋本身的建设和销售时间又决定了资金不可能迅速回收，房地产开发商则通常会选择对外敲资。在融资的各种来源中，银行贷款占了很大比例，因而贷款利率成为了影响房地产商融资成本的重要因素。当利率上涨时，会増加开发商的融资成本，加大开发商的资金压力。面对利率上涨而带来的有效需求减少，开发商要么惜售硬挺，要么采取降价销售策略以刺激消费，尽快回笼资金，降低融资成本。因此从这个方面来看，利率的上升是可以抑制房价上涨的，送也是我国一直以来面对经济过热，消除房地产泡沫的经济调整策略之一。但值得注意的是：由于利率的上涨会使得社会上的资本使用成本増加，进而压缩化会总投资。但由于我国的房地产市场一直存在很强的刚需，同时在我国其他金融市场并不够发达的前提下，房地产市场的暴利反而将会使得更多的巧会资金被挤压投资进入到了房地产业。即利率的上涨造成的融资成本的上涨并不能抵消房地产投资带来的利润率，反而会由于房地产市场的高利润率，让更多资金进入房地产市场，房地产市场的投资完成额上升，各供给环节都会得到提升。利率上升在长期来看则或许就无法抑制房地产供给。而由于我国整体的金融业发展还不完善，因此利率的上升或许更多的是表现为无法抑制房地产供给。反之，利率的下调带来融资成本的降低，则更会促进房地产市场的供给。三、引导我国货币政策对房地产市场良性影响的建议（一）引导加快利率市场化利率、存款准备金率以及公开市场业务作为央行调节国家宏观经济的基本工具，在一定程度上可以防止房价过快增长，但从长期以及效果上来看，单独某个工具的使用不能为房地产市场带来长久的调节作用，而且会对其他部门产生影响，提高了货币政策调节市场的成本。1.发挥信贷机制对住房价格的调控作用在贷款政策方面，央行应该调整住房贷款政策，积极保护经济适用房的建设工程，加大政府对经济适用房的分配监督作用，对于奢侈型住房的建设进行一定程度的打压，使得房地产开发商的住房供应与居民普遍需求相匹配。其次，对于自己居住型住房的购买与投机性住房购买实行差别对待。对于自住型购房国家应该从规章制度与银行信贷政策两个方面加大扶持力度，在风险可控的范围内保障中低收入居民的购房需求。面对投机性购房，应加大首付比例与贷款难度。最后，面对不同区域不同特点的住房实行差别化对待，不能执行相同的政策。2.综合运用多种政策工具一方面，不同时期面对不同问题需要的货币政策是不同的，而不同的货币政策工具对房地产市场的影响方向与强度也是各有不同，因此，应该根据预期达到的政策目标选择合适的货币政策工具，使得政策效果达到最大。另外，房地产市场除了受到货币政策的调节，还会受到土地政策、住房政策、税收政策、财政政策等多种政策的影响，因此，面对房价的上涨政府应该运用多种政策的配合，稳定社会上总需求与总供给水平，进一步达到调节房价的作用。（二）改善信贷传导机制货币供应量是指流通中的现金加上银行存款，这些都是购买力的直接体现。根据费雪交易方程：MV=PT可知，货币供应量的上涨将导致物价的上涨，当央行货币供应量增加的时候，居民手中的货币也会增加，投资的积极性高涨，自然投入到房地产市场的资金也会增加，房价就会上涨；反之，货币供应量下降，居民的投资热情将会降低，直接导致流入房地产市场资金的减少，房价将会下跌。因此，合理的货币供应量是控制房地产投机现象的关键。从国家以往的数据中也能发现这一规律，在1990年广义货币供应量余额为1.5万亿左右，而二十多年之后的2015年年末，M2的余额达到139.23万亿，增长90多倍，其中2009年中国的货币供应量大幅度提升，房地产市场也出现价格疯长的情况，因此，面对这二十多年货币供应量的变化情况，房价的连年上涨也不足为奇。当人们手中有大量金钱的时候，为避免产生过多的机会成本，人们往往偏向于对房地产这种固定资产的投资，因为它兼具投资品和消费品的双重特征，在保值的同时也会实现财富的增值。这种大背景下，会产生大量闲置资金流入房地产市场的现象，国家应该给予一定的重视，合理控制广义货币供应量，从源头起控制房价上涨。（三）引导公众合理的预期货币政策的透明性是指中央银行要保证社会大众对于货币政策实施的前因后果、内容以及产生效果的知晓权。根据预期理论的理论假设，大众的知晓权会推动政策向着制定者的方向前进。例如：当人们大多数认为股价会上升的时候，人们会加大对股票市场的投资力度，这种“羊群效应”会使得股票价格上升，从而达到预期的效果。因此，增强货币政策的透明性，让更多的人了解到政策制定的原因和内容，在大众心中形成政策方向的理论预期。反之，若大众对于未来的预期模糊或者与政策相反，会让政策的执行效果大打折扣。另外，从货币政策一致性和有效性方面考虑，目前居民购买住房一般都依赖于银行贷款，因此首付、利率等金融政策与工具的变化会直接影响普通居民的贷款能力。对于加强政策的有效性我认为应该从如下几个方面入手：1.保证统计局网站上数据的准确性。因为数据是国家情况的最直接反应，只有保持数据的准确性，大众才愿意信赖国家，才能和国家在认识上达成一致。2.增强货币政策的透明性。央行应该多多利用各种平台和大众保持沟通，利用网络、媒体以及杂志上定期报道国家的宏观经济形式以及各个行业的房展状况，只有良好的沟通才能在方向上保持一致。3.不应频繁调整房地产相关政策。为保证房地产市场的平稳发展，我们可以根据宏观经济发展水平和预期未来发展水平对金融政策进行小幅度调整，不宜经常性进行大幅度调整，实行一种中性的房地产正读会更加有利于房地产的发展，同时研究对个人住房贷款进行担保，进一步确保购房者可信度，加大金融政策对购买非投机性住房的支持。4.提高全民素质，加强居民的素质教育。货币政策属于金融政策中比较专业的一个，需要一定的金融基础知识，居民素质的提高可以更快更广的了解到我国目前的经济形势以及即将出台的经济政策，从而在意识上达成一致。结论由于我国的货币供应量抑制处于超发的状态，这就导致了利率的小幅变动并不能对房价造成一个稳定长期的影响效果。所以在利用货币政策对房地产市场的调控中，更多的还是需要借助货币供应量这种数量型工具，通过与财政政策、选择性货币政策工具以及其他的宏观政策相配合，在不打压楼市，不出现房价暴涨的前提下，做到让房地产能够稳定发展；在对利率等价格型工具的使用过程中，应该加快我国利率市场化进程，真正做到让利率能够真实的反映资金的价格；由于货币政策对我国不同区域房地产市场影响效果存巧明显的差异性，因此，在针对不同地区房地产市场进行政策调控时，更应该做到因地制宜，而不是一刀切式的货币政策调控，以实现有效的调节房地产。对待房地产业这种区域差别很强的产业，只有采取差别化的宏观经济政策，才能获得最佳的调控效果。参考文献[1]陈继勇，袁威.流动性、资产价格波动的隐含信息和货币政策选择——基于中国股票市场与房地产市场的实证分析[J].经济研究，2013（11）[2]朝克图.西方货币需求理论研究述评[J].现代管理科学,2011（07）[3]曹秋雨.我国货币政策的房地产价格传导机制研究[D].西南财经大学硕士学位论文，2014[4]戴国强,张建华.货币政策的房地产价格传导机制研究[J].财贸经济,2009,(12)[5]冯科.中国房地产市场在货币政策传导机制中的作用研究[J].经济学动态，2011（04）[6]方意.货币政策与房地产价格冲击下的银行风险承担分析[J].世界经济，2015（7）[7]龚斌恩.我国货币政策的房地产价格传导效应研究[D].复旦大学博士学位论文,2012[8]顾海峰,张元皎.货币政策与房地产价格调控：理论与中国经验[J].经济研究,2014,(12)[9]高照.我国货币政策有效性研究[D].重庆大学硕士学位论文,2013（04）[10]黄志忠,谢军.宏观货币政策、区域金融发展和企业融资约束--货币政策传导机制的微观证据[J].会计研究,2013,(1)[11]黄瑜.货币政策对房地产市场供求影响的动态测度——基于状态空间模型的实证[J].经济管理，2010（11）[12]梁斌，李庆