某公司工程部工作制度与工作流程

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档华新国际工程部工作制度及工作流程收发文管理制度其它部门送达工程部各种函件的管理制度(1).公司其他部门的来函（包括内部通启，通知，报告等）由文员负责签收并立即呈送部门经理审阅或电话通知部门经理。(2).部门经理审阅后发出指令，由文员按部门经理的指令立即发送任务书并明确相关的工作内容，完成时间以及主管任务负责人和执行任务的责任人。若部门经理当时不在，则签发手续待部门经理回来后及时进行完善.需要立即回复来函部门的，由文员按部门经理的要求及时进行回复.(3).相关的任务执行责任人应立即按任务书的要求进行工作。(4).任务完成后由执行责任人书写执行情况汇报书，并呈送主管任务负责人初审，由主管任务负责人提请部门经理组织验收，并对验收情况作好书面记录。所有资料均需送交文员进行备案登记（二日内完成）注：执行任务的责任人应每天向主管任务负责人汇报一次任务的执行情况，主管任务负责人应每两天向部门经理汇报一次主管任务的执行情况，文员每天上午上班时间向部门经理通报最近三天的部门任务情况，特别是完成的任务。工作流程：函件各部门签收文员审核部门经理结果主管责任人副经理技术负责人组织执行专业工程师执行结果验收部门验收小组执行结果备案文员各种报告，协调函件签发制度及工作流程：在工程项目管理中，各专业工程师和相关人员为确保工程项目建设的顺利实施，需以工程部名义向公司其它部门签发的各种协调函或向监理公司和施工单位签发的各种指令，需按以下程序执行(1).各专业工程师或管理人员起草协调函或指令，送文员打印，并于当天报送主管负责人复核。(2).文件复核后立即送交技术负责人审核。(3).技术负责人审核无误，立即报送部门经理审批后签发。(4).所有签发文件均由文员作备案登记。部门经理是各种文件的签发人，无签发人签字文件不生效。工作流程：文件起草专业工程师校对复核主管负责人文件审核技术负责人结果文件签发部门经理备案登记文员图纸会审，技术交底制度1.设计部送来的施工图纸由文员负责签收,按图号清点图纸是否齐全。若有缺页立刻书面要求设计部补充完善。2.由技术负责人负责组织各专业工程师以及相关单位(监理公司和施工单位)阅图。3.各专业工程师将施工单位和监理公司以及本部门的阅图记录和意见报送技术负责人审核，并由技术负责人汇总。4.技术负责人汇总审核后提请部门经理向设计单位签发阅图意见书，做好会审前准备。5.由主管负责人负责督促、组织设计单位向施工单位进行施工设计图的全面技术交底（包括设计意图，施工要求，质量标准，技术措施等）以及图纸存在问题的解决，会议由部门经理或技术负责人主持，讨论决定的事项由施工单位作出书面纪要，交建设、监理、设计单位确认后，形成技术交底纪要。6.技术交底纪要形成后，由土建工程师交付文员登记备案，各专业工程师保留复印件。工作流程：签收图纸文员布置相关单位阅图技术负责人阅图记录和意见 阅图记录和意见 阅图记录和意见 施工单位 各专业工程师 监理公司形成书面审图意见技术负责人交设计部转交设计院文员图纸会审主持部门经理交底纪要备案文员现场收方签证制度及工作流程：现场收方签证申请单由施工单位向监理公司报送。专业工程师负责签收监理公司传送的收方计量和现场签证申请单,根据合同要求、相关规定以及现场施工的实际情况审查申请收方的依据和监理公司的审核意见。二天内完成。若符合收方要求则于当天报请收方签证小组负责人批准后，通知监理公司予明确收方时间，地点。若不符合则当天回复监理公司，书面明确不符合的原因或需补充完善的收方签证依据。收方签证小组负责人组织收方签证小组成员参加现场收方计量，并做好原始记录。小组成员必须两人以上，其中必须包括现场专业工程师和合同部预算工程师。在收方工作结束后三天内由参加收方的专业工程师把收方结果报送部门经理审核签认。审核签认后的现场收方记录，由专业工程师当天送交文员登记备案。工作流程：收方计量申请施工单位 收方依据审查 否专业工程师结果现场收方收方小组成员收方结果审核部门经理备案登记文员月进度工程量报告审核制度：专业工程师负责签收施工单位报送的月进度报告，根据合同要求和规定以及现场施工的实际情况审查符合计量的部位和相关的依据并签认符合计量的部位，一日内完成，并分别送交本部预算工程师和公司合同部。预算工程师按专业工程师签认的部位核对工程量和工程价款，并根据合同的工程款支付条款要求列明本月实际完成工程价款、需扣除的甲供材料款和其他应扣款项以及应付工程款（按合同要求的支付比例），七天内完成。预算工程师复核后把复核报告提交技术负责人审核。技术负责人对复核报告以及监理公司的初审报告进行审核并把审核结果报送部门经理，作为工程款支付的依据。工作流程：计量部位及依据审查专业工程师工程量复核预算工程师审核技术负责人工程款支付部门经理设计变更制度和工作流程：设计部送交工程部的设计变更图或技术变更核定单由文员负责签收并当天报送部门经理审阅。部门经理审核、签字确认后转发项目主管负责人组织实施。项目主管负责人组织各专业工程师按技术核定单要求组织施工。各专业工程师在接到技术核定单后当天发送监理公司并监督实施。设计变更的内容完成后三天内由分管的专业工程师填写执行结果，并报送项目负责人审核。经审核的执行结果由专业工程师文员备案登记，作为今后结算的依据。工作流程：变更文件提交设计部变更文件签收文员 否变更文件审核部门经理结果组织实施主管负责人施工监督专业工程师执行结果备案文员甲供材料的采购供应管理制度及工作流程：施工准备阶段：根据施工合同以及审定的施工组织设计，在工程开工前，由项目主管负责人组织各专业工程师编制工程项目甲供材料进场计划。技术负责人对计划进行审核后，由文员登记备案并向总工办报送。施工阶段：1.各专业工程师负责督促施工单位在每月25日前报送下月甲供材料进场计划。2．专业工程师和预算工程师根据施工进度计划复核材料进场计划清单。专业工程师和预算工程师必须二天内复核完成，并报送技术负责人审核，由部门经理签字确认。材料进场时，现场专业工程师督促和协助监理工程师对进场材料质量进行检测，包括材料质保资料的审查、见证取样检测等。并协助材料采购员做好甲、乙方材料交接手续。每月25日前材料采购员向文员提交该月份材料供应清单并由文员备案登记。工作流程：甲供材料进场计划专业工程师计划审核技术负责人计划签认部门经理材料采购材料采购员材料交验采购员施工单位备案登记文员七．工程质量、进度、投资控制工作流程根据工程的特点，部门经理组织工程项目主管负责人和技术负责人编制工程项目管理方案，内容包括质量、进度投资的控制目标、组织结构及人员分工、控制措施等。形成工程项目控制的指导性文件。现场专业工程师根据工程项目管理方案编制各自专业实施细则，履行现场监理职责，参与监理公司组织的原材料、构件和设备的检查验收、隐蔽工程验收、中间验收等。做好施工过程的原始记录和收集相关的资料信息。项目主管负责人和技术负责人每周或分阶段组织现场专业工程师现场检查工程进度、质量情况。检查结果和计划目标若有差异，技术负责人负责组织现场专业工程师一起分析造成偏差的原因和解决偏差的方法。涉及到目标需作调整，必须报请部门经理审批。工作流程：投入管理方案、实施细则输出项目负责人、专业工程师改变投入纠偏措施修改计划收集实际情况技术负责人现场工程师偏差计划目标与实际状况比较工程状态报告正常技术负责人技术负责人八.工程索赔处理制度施工单位向监理公司报送工程索赔意向书.专业工程师签收监理单位批复的工程索赔意向书,审查监理公司签署的意见是否合理以及施工单位提出的索赔依据是否成立,并于当天把书面意见报送项目主管负责人.项目主管负责人组织相关工程师和监理工程师调查、核实索赔事件是否符合工程合同的有关规定，签署意见报送部门经理审核。部门经理审核确认后，签认索赔意向书。技术负责人组织专业工程师和预算工程师审查索赔清单以及监理公司提供的索赔评估意见，报送部门经理审批。审批后的工程索赔报告由文员登记备案。工作流程：索赔意向书审查依据专业工程师审核主管负责人结果意向书签认部门经理索赔清单审核技术负责人索赔报告审批部门经理索赔报告备案文员监理日志和周报、月报制度：专业工程师应逐日将所完成的现场监理工作记入监理日志，内容包括天气情况，施工部位，施工人员，机具情况，工程质量、进度情况和监理公司的监理工作情况等，特别是涉及设计，施工单位和需要返工，改正的事项，必须作出详细记录。部门经理，项目主管负责人和技术负责人不定期巡视现场和检查专业工程师的监理日志，并在监理日志中签署巡视意见，解决现场监理的难点。每周五上午各专业工程师向技术负责人提交施工监理周报，周报内容包括本周内工程项目质量、进度的完成情况，以及下周施工进度的计划。每月25日上午（遇双休日或节假日则为前一工作日）各专业工程师向技术负责人提交施工监理月报，月报内容包括本月内施工单位人员数量，施工机械设备数量及状况，原材料的质量检验，工序质量检验，施工进度等情况，以及下月施工进度的计划。项目主管负责人和技术负责人对周报和月报汇总分析，对工程项目实施动态管理。若工程质量，进度与计划产生偏差，技术负责人组织各专业工程师和监理公司，施工单位相关人员汇同查找偏差产生的原因和解决偏差的方法以及今后的措施，并报工程部经理审批。工程部考勤制度：部门所有岗位人员每天上午按公司规定的上班时间到工程部办公室集中考勤，考勤结束后进入各自岗位工作，未经部门经理批准，任何人不得擅自离开工作岗位。业内文员负责部门人员的考勤工作，考勤办法按公司的考勤制度执行，每月一号向工程部经理提交上月人员出勤记录。根据工程项目施工特点，工程项目在施工作业时，专业工程师必须驻守现场进行监督管理，在法定的节假日或夜晚进行关键工序的施工（钢筋的隐检、混凝土浇灌以及防水施工作业等），专业工程师应有一人留守现场值班，并作好值班记录，晚上加班的专业工程师第二天补休半天，节假日加班按加班工资补贴，不另作补休。节假日或晚上加班的相关人员应提前一天告知文员，文员及时作好考勤记录。因事，病请假按公司的有关制度执行。工程部例会制度工程部每周召开一次工程例会，检查本周的工程管理工作，沟通情况，商讨工程施工难点问题，布量下周工作计划，总结工作经验，不断提高业务管理水平。工程部例会由部门经理主持，项目主管负责人、技术负责人、各专业工程师和其他工程管理人员分别汇报本周的工作情况，部门经理总结一周的工作情况。工程部例会由内业文员记录，在当天整理会议记录，形成会议纪要。精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档工作手册说明1.本手册是公司实施质量管理体系的细则，是公司的法规性文件，本部门全体员工必须严格遵守。2.本手册自发布之日起生效。3.手册使用期间，如有修改建议，工程部应汇总意见，工程部经理根据需要及时组织有关人员按《管理评审控制程序》对手册的适用性、有效性进行评审，必要时进行修订。4.本手册发布后，公司或工程部发放的新文件，属于质量管理体系长期有效的文件，均应适时纳入本手册。5.本部门与其他部门工作有接口的文件，按本手册及相关部门工作手册中的条款执行。6.本手册的管理和发放均应按照《文件控制程序》的有关规定执行。1.0工程部岗位图2.0工程维修管理流程………3.0工程部质量目标………4.0工程部岗位说明书……5.0工程维修员绩效考核规则………6.0工程管理规范…………7.0工程维修安全管理作业规程…………7.1交接班、值班管理作业规程…………7.2工程设施设备巡视检查作业规程………7.3供配电设备设施运行管理作业规程……7.4供配电设备设施维修保养作业规程…7.5停送电操作规程………7.6发电机管理、运行、保养作业规程…7.7低压配电控制柜保养作业规程………7.8电梯管理作业规程………7.9给排水设备设施运行管理作业规程……7.10给排水设备设施维修保养作业规程…7.11二次供水管理作业规程…7.12弱电网络系统维修保养作业规程7.13消防系统维修保养作业规程……7.14风机定期保养作业规程7.15避雷装置定期保养作业规程……7.16中央空调运行作业规程…7.17燃气锅炉运行作业规程7.18电梯钥匙管理规程………7.19玻璃幕墙管理规程……7.20维修服务管理作业规程…7.21设备档案管理作业规程…7.22新接物业承接验收作业规程8.0工程维修质量记录清单…电梯系统维修保养工程主管项目设备维护部设备运行管理及日常巡视客户维修服务设施设备组土建工程消防系统维修保养弱电系统维修保养供配电、给排水系统维修保养电梯系统维修保养工程主管项目设备维护部设备运行管理及日常巡视客户维修服务设施设备组土建工程消防系统维修保养弱电系统维修保养供配电、给排水系统维修保养工程部经理工程部（经理）工程部（经理）项目设备维护部设备组项目部（经理） 计划巡检、保养 项目设备维护部设备组项目部（经理） 技术支持、问题跟踪要求及 信 问题提出、要求 巡 息 监 检 反 督 保 馈 考 养 核 结 、 果 问 题 跟 踪文字说明：1、工程部经理全面负责部门的管理、考核、人员配备、资金预算、设施设备的运行维修保养、工程项目的新增、改造的计划与实施及能耗管理等工作，及时处理项目提出的有关工程问题并与项目沟通、反馈信息，对分管副总负责。2、设备组按照工程部制定的设施设备维保标准及计划实施具体的维修保养，对项目设备维护部提出的要求进行技术指导和培训，同时对设施设备专项、工程改造专项工作进行实施、跟踪，对工程部经理负责。3、项目设备维护部负责各项目客户日常维修服务，设备设施的运行管理及日常巡检，负责设施设备技术资料、物资物品管理，公共能耗的统计、核算，应急事件的现场处置及控制，对设施设备维修保养、专项工程提供协助与支持。对工程部主管（经理）负责，同时接受项目经理的监督与考核。以公司质量目标为管理原则，制定以下分解目标：1、履行物业服务合同约定的公共设施设备维护责任和义务，客户对维修服务的综合满意率95%；2、无重大安全责任事故（人身事故和设备事故）发生；3、消防系统设施设备完好率为100%，且随时可以启用；4、共用设备运行正常，完好率达98%；5、配套公用设施完好率达98%；6、客户报修零修、急修处理及时率达100%，维修一次合格率达99%，二次返修合格率达100%；7、档案归档完整率100%。1.0工程部经理1.1任职条件年龄／教育背景：◆25-45岁，工民建、电子、机械工程等相关专业统招本科以上学历，工程师以上职称。培训经历：◆受过管理学、物业建筑结构及楼宇各工程设施设备相关知识的培训。工作经验：◆从事相关岗位管理工作5年以上。工作技能：◆电脑：会使用办公软件、AUTOCAD绘图软件；◆写作：能做工作汇报、计划、总结、方案等各种文稿；◆具备解决各工程设施设备突发事故的能力；◆较强的分析、解决问题能力，思路清晰．考虑问题细致；◆具有先进的管理理念和管理方法。个性特征◆做事客观、严谨负责、踏实、敬业；◆具有很强的人际沟通、协调、组织能力以及高度的团队精神，责任心强；◆精力充沛，能承受较大的工作压力；◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。1.2职责◆确保质量管理体系在工程部的有效运行和持续改进；◆负责对部门《工作手册》的适应性进行评审和修改；◆负责组织、参与新接物业的前期介入、设施设备的查验、验收工作；◆管理和监督部门员工按《工作手册》要求做好共用设备设施的维护保养，为客户提供满意的服务，确保本部门质量目标的实现；◆负责编制部门材料计划，定期上报各类设备的备品、备件计划，经审批后组织实施；◆对部门员工服务过程进行有效监督、对工作状态进行检查和月、年度考核；◆负责本部门新进员工和在岗员工的培训及实施效果的检查；◆对本部门存在的不合格进行分析，落实具体的纠正措施，并对其有效性进行验证；◆负责沟通、协调本部门同其他部门的关系、保持良好的团队合作；◆负责贯彻公司领导的各项指令，完成公司交办的工作。1.3权限◆依照制度，对部门中发现的问题实施处罚的权力；◆依照制度，按规定程序对员工的晋级、晋职的建议；◆部门内部员工聘任、解聘的权力；◆部门内部员工考核的权力；◆其它相关权力。2.0工程主管2.1任职条件年龄／教育背景◆25-45岁，工民建、电子、机电工程等相关专业大专以上学历，助理工程师以上职称。培训经历：◆受过管理学、物业建筑结构及楼宇各工程设施设备相关知识的培训。工作经验：◆从事相关岗位管理工作3年以上。工作技能：◆电脑：会使用办公软件;◆写作：能做工作汇报、计划、总结、方案等各种文稿;◆具备解决各工程设施设备突发事故的能力；◆较强的分析、解决问题能力，思路清晰，考虑问题细致：◆具备相应的管理能力。个性特征：◆做事客观、严谨负责、踏实、敬业；◆具有较强的人际沟通、协调、组织能力以及高度的团队精神，责任心强；◆精力充沛，能承受较大的工作压力；◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。2.2职责◆在部门经理的领导下负责所属专业口的具体工作计划、安排和组织实施；◆负责制定部门新进员工和在岗员工的培训计划并按计划贯彻执行；◆负责监督、指导、协调各驻场维修班的具体工作，对服务过程进行有效监控、对员工工作状态进行检查和月、年度考核；◆负责部门日常事务工作；◆圆满完成公司及部门经理交办的其它工作。2.3权限◆对部门管理建议的权力；◆依照制度，对下属工作中的问题提请部门经理实施处罚的权力；◆依照制度，按规定程序对员工的晋级的建议；◆对下属员工考核的权力；◆其它相关权力。3.0设施设备组各岗位3.1弱电及网络系统维护员3.1.1任职条件年龄／教育背景：◆25-35岁，通信、电子工程、计算机及其相关专业，中专以上学历。培训经历◆持电工操作证、网络工程师证或网络维护相关资质证件，接受过监控系统、红外报警系统、门禁系统、网络系统等相关知识的培训。工作经验：◆2年以上弱电系统维护工作，或具大型局域网组网、运行、维护经验。工作技能：◆熟悉监控系统、红外报警系统、门禁系统、网络系统的运行及维护，动手能力强；◆具备解决弱电系统设备故障的能力；◆熟悉网终系统的性能测试和优化技术。个性特征：◆做事严谨负责、踏实、敬业；◆具备团队精神，责任心强；◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。3.1.2职责◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作；◆按计划实施防盗监控系统、门禁系统、停车场管理系统、（可视）对讲系统、三表采集系统.卫星电视接收系统、网络系统等弱电设备的维护保养；◆及时维修弱电系统设备出现的突发性故障；◆检查弱电系统设备运行情况，确保各系统安全、稳定、良好的运行；◆负责本专业口的相关培训工作；◆对弱电设备的管理工作提出建议或改进意见供部门参考；◆完成部门安排的其他工作。3.2供配电及给排水系统维护员3.2.1任职条件年龄／教育背景：◆25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。培训经历：◆持电工操作证书，高压进网证书。接受过物业楼宇设备及变配电系统等相关知识的培训。工作经验：◆3年以上从事供配电系统或给排水系统维护保养工作。工作技能：◆熟悉变配电系统的运行及维护，动手能力强；◆具备解决变配电系统设备故障的能力；◆具备解决给排水设备故障的能力。个性特征◆做事严谨负责、踏实、敬业；◆具备团队精神，责任心强；◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。3.2.2职责◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作；◆按计划实施各项目供配电系统设备、给排水系统设备的维护保养；◆及时维修强电系统、给排水系统设备出现的突发性故障；◆检查强电系统、给排水系统设备运行情况及安全操作情况，确保各系统安全、稳定、良好的运行；◆对各项目能源计量（水、电）实施监控，及时发现并处理漏水漏电现象；◆负责本专业口的相关培训工作；◆对供配电设备系统、给排水设备系统的管理工作提出建议或改进意见供部门参考；◆完成部门安排的其他工作。3.3电梯系统维护员3.3.1任职条件年龄／教育背景◆25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。培训经历：◆持技监局有效的电梯维修保养操作证书。接受过电梯系统维护保养等相关知识的培训。工作经验：◆从事电梯维修保养工作3年以上。工作技能。◆熟悉电梯的保养及维护，动手能力强；◆具备解决电梯一般故障的能力。个性特征◆做事严谨负责、踏实、敬业；◆具备团队精神，责任心强；◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。3.3.2职责◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作；◆按计划实施电梯系统设备的月度、年度维修保养；◆负责电梯年检前的综合保养，确保各电梯顺利通过技监局的检测；◆及时维修电梯系统设备出现的突发性故障；◆检查电梯系统设备运行情况，确保电梯系统安全、稳定、良好运行；◆负责卒专业口的相关培训工作；◆对电梯系统的管理工作提出建议或改进意见供部门参考；◆完成部门安排的其他工作。3.4消防系统维护员3.4.1任职条件年龄／教育背景：◆25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。培训经历◆持电工操作证书，接受过物业楼宇设备、消防系统等相关知识的培训。工作经验◆从事消防系统维护、保养工作3年以上。工作技能：◆熟悉消防系统的运行及维护，动手能力强；◆具备解决消防系统设备故障的能力。个性特征：◆做事严谨负责、踏实、敬业；◆具备团队精神，责任心强；◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。3.4.2职责◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作；◆按计划实施消防系统的月、季、年度维修保养；◆按计划每季度实施各高层项目的消防联动试验；◆及时维修消防系统设备出现的突发性故障；◆检查消防系统设备运行情况，确保消防系统能随时正常启动并安全、稳定、良好运行；◆负责本专业口的相关培训工作；◆对消防系统设备的管理工作提出建议或改进意见供部门参考；◆完成部门安排的其他工作。3.5土建工程维护员3.5.1任职条件年龄／教育背景◆25-45岁，工民建专业中专以上学历。培训经历：◆受过物业建筑结构、房屋安全要求及其养护办法等相关知识的培训。工作经验◆从事土建工程、房屋的日常维修、补漏、保养及维护工作3年以上。工作技能◆熟悉各类房屋结构、对房屋及设施的土建工程、日常维修具备操作能力。个性特征：◆做事严谨负责、踏实、敬业；◆具备团队精神，责任心强；◆品格高尚，道德素养好，富有贵任感。3.5.2职责◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作；◆按计划实施各项目土建工程的施工并对其工作质量负责；◆及时处理各项目需土建方面的突发性配合工作；◆对土建工程方面的工作提出建议或改进意见供部门参考；◆完成部门安排的其他工作。4.0项目设备维护部4.1项目设备维护部主管4.1.1任职条件年龄／教育背景：◆25-40岁，高中以上文化。培训经历：◆受过物业设施设备运行、维护及工程管理方面租关知识的培训；◆持电工操作证书、高压进网证。工作经验：◆从事电梯、消防、供配电、给排水、电气、机械等设施设备运行、维护、保养工作3年以上。工作技能。◆熟悉物业各设备系统的运行及维护，动手能力强；◆具备解决各设备系统一般故障的能力；◆具备处理设备突发事故的能力；◆具备相应的管理能力。个性特征：◆做事严谨负责、踏实、敬业；◆具备团队精神，责任心强；◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。4.1.1职责◆根据部门安排组织物业前期的工程介入及新接管物业的验收工作；◆负责组织项目客户维修服务；◆负责组织安排项目部设备设施的运行管理及日常巡视，公共能耗的审核工作；◆负责组织实施项目应急事件的处置及控制；◆负责项目部设施设备技术资料、物资物品管理审核工作；◆负责制定并组织实施项目部的维修计划和培训计划工作；◆负责项目设备维护人员的考核考评审查工作；◆负责完成设施设备组和外委单位对本项目部设施设备的维修、保养、改造、检测等的协调和配合工作；◆对项目设备维护的管理工作提出建议或改进意见供部门和项目部参考；◆负责完成工程部、项目部交办的其他工作。4.2项目设备维护部班长4.2.1任职条件年龄／教育背景◆25-40岁，高中以上文化。培训经历◆受过物业设施设备运行、维护及工程管理方面相关知识的培训；◆持电工操作证书、高压进网证。工作经验◆从事电梯、消防、供配电、给排水、电气、机械等设施设备运行、维护、保养工作3年以上。工作技能◆熟悉物业各设备系统的运行及维护，动手能力强；◆具备解决各设备系统一般故障的能力；◆具备处理设备突发事故的能力；◆具备相应的管理能力。个性特征◆做事严谨负责、踏实、敬业；◆具备团队精神，责任心强；◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。4.2.2职责◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的验收工作；◆负责客户日常维修服务；◆负责设备设施的运行管理及日常巡检，公共能耗的统计、核算工作；◆负责应急事件的现场处置及控制；◆负责设施设备技术资料、物资物品管理；◆负责制定本项目部的维修工作计划；◆负责完成设施设备组和外委单位对本物业设施设备的维修、保养、改造、检测等的协调和配合工作；◆对驻场维修的管理工作提出建议或改进意见供部门参考；◆负责完成工程部、项目部交办的其他工作。4.3驻场维修员4.3.1任职条件年龄／教育背景：◆25-40岁，高中以上文化。培训经历：◆受过物业设施设备运行、维护等相关知识的培训；◆持电工操作证书。工作经验◆从事电梯、消防、供配电、给排水、电气、机械等设施设备运行、维护、保养工作2年以上。工作技能：◆熟悉物业各设备系统的运行及维护，动手能力较强；◆具备解决各设备系统一般故障的能力。个性特征：◆做事严谨负责、踏实、敬业；◆具备团队精神，责任心强；◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。4.3.2职责◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的验收工作；◆负责客户日常维修服务；◆负责设备设施的运行管理及日常巡检，公共能耗的统计、核算工作；◆负责应急事件的现场处置及控制；◆负责设施设备技术资料、物资物品管理；◆对驻场维修的管理工作提出建议或改进意见供部门参考；◆完成工程部、项目部交办的其他工作。1.0目的为工程部全体人员的奖惩，晋职、培训等人事异动提供依据，客观考评员工的工作业绩。2.0适用范围适用于工程部全体维修维护人员。3.0职责3.1项目设备维护部班长为项目维修员工作业绩的第一考评人，项目经理和项目设备维护部主管认定考核结果并对设备维护部班长提出考核意见；3.2设备组人员由工程部相应专业口责任人考核；3.3项目设备维护部及设备组员工的最终考核由工程部经理审核。4.0考核周期4.1每月为一个考核周期，每半年汇总考核一次，全年综合考核一次。5.0考核内容5.1设施设备组考核内容：5.1.1月度考核：a.设施设备巡检维护质量：分值80分；b.日常行为规范：分值20分；c.细则详见《工程部设备组月绩效考核表》。5.1.2季度考核a.各专业口设施设备维护保养质量的综合效果评价；b.各专业口设施设备重大安全隐患的发现或处理的及时性评价；c.各专业口设施设备管理、维护、运行的合理化建议，改进措施的效果评价。5.2驻场维修班长考核内容：a.客户维修：分值15分；b.设施巡检：分值25分；c.日常行为规范：分值5分；d.管理责任：分值55分；e.细则详见《设备维护班长（主管）月绩效考核表》。5.3驻场维修员考核内容：a.客户维修：分值50分；b.设施巡检：分值35分；c.日常行为规范：分值15分。d.细则详见《设备维护员月绩效考核表》。6.0考核流程6.1日常考核中，项目设备维护部班长对项目设备维护部维修员的工作表现分别记载于《设备维护员月绩效考核表》中，每月25日前将计分统计汇总，由项目经理审核认定后交工程部，工程部经理依照项目部和本部门的考核事项最终评分，考核结果于当月体现6.2日常考核中，项目经理对项目设备维护部班长的工作表现分别记载于《设备维护班长（主管）月绩效考核表》中，每月25日前交至工程部，工程部经理依照项目部和本部门的考核事项最终评分，考核结果干当月体现。6.3日常考核中，工程部各专业口责任人对设施设备组人员工作表现分别记载于《工程部设备组月绩效考核表》中，每月25日前将计分统计汇总，工程部经理对各考核事项最终评分，考核结果于当月体现。6.4设备组各专业口的季度考核，由工程部经理每季度组织相关专业口人员会同消防、电梯、供配电等专业公司检查各设备的保养状况，并就设备安全隐患的发现、处理和改进措施等综合效果作出评价，每季度按实际评价对相关专业口维护员给予100-500元的奖励或处罚。6.5员工有特别贡献和特殊事宜的内容不进入考核范围，采用即时奖励即时处罚办法兑现。6.6考核结果由工程部经理或主管分别对员工进行沟通、同时以违规通知单、内部谈话记录等方式予以记录。6.7对全年综合考核位居前列的员工在年终奖、工资上浮、各项培训等事项上优先；若考核属不合格范围，予以解聘。7.0质量记录7.1《工程部设备组月绩效考核表》7.2《设备维护班长（主管）月绩效考核表》7.3《设备维护员月绩效考核表》1.0基本要求1.1工程维修员在服务过程中应保持良好的精神状态；1.2表情自然、亲切、举止大方、有礼，用语文明、规范；1.3对待客户主动、热情、耐心、周到并及时为客户提供服务；1.4工程维修员按规定统一着装，着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄；1.5在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。2.0客户服务2.1客户报修及时受理，急修在15分钟内到达，一般维修在半小时内到达，约定时间的按约定时间提前到达，小修项目及时完成；2.2装修服务，按照《装修手册》的规定在客户申请装修时告知，建立客户装修档案；发现违反装修管理制度的行为、现象及时劝阻、制止。3.0房屋维护管理3.1检查、督促客户正确使用房屋，指导客户遵守房屋安全使用的规范；3.2对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保养记录齐全；3.3定期检查房屋共用部位的使用状况，做好巡视记录；3.4需要维修的，属于小修范围的及时修复；属于大、中修范围的及时编制维修计划和专项维修资金使用计划并按业主的需求组织维修。4.0设备运行与维护管理4.1变配电系统4.1.1限电、停电提前通知客户；4.1.2按照要求进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告；4.1.3按照要求对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；4.1.4高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确；4.1.5变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；4.1.6变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求；4.1.7低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；4.1.8无功功率自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；4.1.9变（配）电系统联络自切正常。4.2应急供电系统4.2.1定期对发电机设备进行检查、维护，保持设备晃好；4.2.2定期对应急照明设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态；4.2.3定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。4.3楼宇智能化设备系统4.3.1楼宇设备自动化系统4.3.1.1服务器工作正常、通讯正常、整洁；4.3.1.2工作站工作正常、通讯正常、整洁；4.3.1.3数字式直接控制器工作正常、通讯正常、整洁、线路整齐；4.3.1.4末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢固。4.3.2网络与通讯设备系统4.3.2.1程控交换机4.3.2.1.1程控交换机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；4.3.2.1.2维护终端工作正常、整洁；4.3.2.1.3话务台工作正常、话音清晰、整洁；4.3.2.1.4电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表无损。4.3.2.2网络通讯设备4.3.2.2.1配线架排线整齐，标签完好，数据齐全；4.3.2.2.2光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全；4.3.2.2.3插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。4.3.2.3广播与背景音响系统4.3.2.3.1音源设备工作正常，整洁完好；4.3.2.3.2功放设备工作正常，整洁完好；4.3.2.3.3扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；4.3.2.3.4背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。4.4安全防范系统4.4.1中央监挂系统4.4.1.1摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁；4.4.1.2画面分割器工作正常、整洁；4.4.1.3录入设备工作正常、整洁；4.4.1.4监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；4.4.2周界报警系统4.4.2.1工作站工作正常、整洁；4.4.2.2红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。4.4.3对讲系统4.4.3.1基站线路无损、工作正常、整洁；4.4.3.2天线安装牢固、工作正常。4.4.4门禁系统4.4.4.1工作站工作正常、整洁；4.4.4.2服务器工作正常、整洁；4.4.4.3读卡机指示灯完好、工作正常；4.4.4.4电子门锁工作正常。4.5消防报警与灭火系统4.5.1消防设备：按规定进行定期检查，保证设施齐全、功能运行正常；4.5.2火灾探测器：定期进行实效模拟试验，及时更换失效的器件；4.5.3每季进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录；4.5.4当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；4.5.5操作启动部件，手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号，报警按钮应有动作显示；4.5.6火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层（区域）内；4.5.报警功能能：正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声、光信号；4.5.8故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；4.5.9火灾优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；4.5.10电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；4.5.11火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；4.5.12火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；4.5.13火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；4.5.14消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；4.5.15火灾确认后，应当释放建筑内的所有门禁装置，保证疏散门的畅通；4.5.16数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整洁；4.5.17末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常；4.5.18中央联动装置工作正常、显示正确；4.5.19消防灭火设施应处于良好的待命状态，按所配备的灭火设施检查、检测标准进行检测；4.5.20消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次．保证工作站工作正常、整洁；4.5.21消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好，标识完整；4.5.22消防阀门阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。4.6电梯、自动扶梯4.6.1电梯运行平稳、平层准确、开／关门姿态正常，轿厢照明、楼层显示器、内外呼梯控制板外观及功能完好，轿厢内整洁无污染。4.6.2电梯使用单位应依据国家有关法律法规，设置电梯安全管理机构或配备专职的安全管理人员。使用单位必须到当地特种设备安全监察机构办理电梯注册登记手续，建立健全设备安全技术档案，制定完善设备管理制度和操作规程，必须聘用持证人员上岗工作，制定电梯事故应急救援预案，负责电梯维修、大修、改造、检验等所需资金的落实和使用。4.6.3电梯使用单位必须保障电梯运行的基本条件（如温度、湿度、电压等），对机房实行封闭管理，配备应急照明，灭火器和盘车工具，并置于显著方便之处。4.6.4电梯必须经过国家核准的特种设备检验机构定期检验（检验周期为一年），取得安全检验合格标志，并在检验有效期内运行。4.6.4.1电梯运行的基本技术要求：电梯运行平稳、平层准确，轿箱照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿箱内整洁无污染。警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常。4.6.4.2自动扶梯运行的基本技术要求：自行扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效。4.6.5电梯使用单位应当与取得相应特种设备许可的电梯维修保养单位签订电梯维修保养合同，不得使电梯脱离维修保养。电梯维修保养合同应当约定维修保养的期限、项目和救援责任等内容。电梯使用单位的安全管理人员，应对电梯进行日常安全管理，按照安全技术要求做好日常运行巡检记录，对维保单位的维修保养工作进行监督，并督促电梯维修保养的单位至少每15日对电梯进行一次维护保养，并在其维护保养、维修、报修等工作记录上进行签字确认。4.6.6电梯使用单位应要求电梯维修保养单位对电梯及其安全设施至少每15日对电梯进行一次维护保养，保证其维修保养的电梯安全技术性能符合国家规定的标准和安全技术规范。4.6.6.1电梯使用单位应要求电梯维保单位设立24小时维修值班电话，保证接到故障通知后30分钟内赶到现场，采取积极措施消除事故隐患，配合电梯的使用单位采取正确有效的救援方法。4.6.6.2电梯使用单位应要求电梯维修保养单位落实维修保养过程中的现场安全防护措施，保证施工安全。应做好维修保养记录，并归入电梯维修保养档案。4.6.6.3电梯使用单位应要求电梯维修保养单位为其介绍必要的管理知识、安全技术知识、安全规章制度；协助电梯使用单位建立电梯技术档案。配合电梯使用单位采取有效措施确保电梯安全运行。4.6.7电梯发生故障时，应立即停止电梯使用，及时通知维修保养单位进行维修保养，及时消除安全隐患，保证安全可靠使用。电梯发生事故时，应采取积极有效的应急救援措施。4.6.8电梯使用单位应当宣传国家关于电梯安全的法律法规，宣传电梯正确使用、应急救援等方面的知识，提高乘坐电梯人员的爱护意识和安全意识。4.6.9电梯机房由专人管理，机房温度应保持在5℃~40℃之间，温度应保持在设备安全运行所允许的范围内；机房通风、照明良好，配备应急照明、灭火器材，盘车工具及标识齐全，并挂于显眼方便处。4.7给排水系统4.7.1定期对给排水系统进行维护、润滑；4.7.2各种泵、管道、阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；系统无明显异味和噪声；4.7.3用户末端的水压及流量满足使用要求；4.7.4每季对排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆；4.7.5确保水质无污染并符台规定的要求；生活饮用水水质符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求，每年2次水箱清洗和水质化验；4.7.6如遇限水、停水，应按规定时间提前通知全体用户。4.8避雷系统4.8.1避雷系统按规定由专业机构每年进行一次防雷接地检测；4.8.2每年检查一次机房设备防静电地板的接地是否可靠，并对楼宇的各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；4.8.3每半年对大楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查，每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决，保持楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好；4.8.4每月一次对变配电室的设备的接地带进行检查；每季对各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。4.9空调系统4.9.1集中空调通风系统应符合国家卫生标准要求。各设施部件应按照《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》及相关要求进行清洗维护。4.9.2设备工作正常、安全装置有效。4.9.3定期巡查设备运行状态并记录运行参数。4.9.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷却塔一次（冷却水不得检出嗜肺军团菌）。4.9.5定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，进行添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养。4.9.6定期对空气处理单元.新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养。4.9.7定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全。4.9..8定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合空调设备的要求。4.9.9定期对风管系统进行清洗消毒，保证空气质量符合卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》的要求。4.9.10根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合卫生部《公共场所集中空调通风系统卫规范》的要求。4.9.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定进行周期检定。4.9.12按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内温度不低于26℃，定期对空调系统设施设备进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，好节能工作。4.9.13在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段刚间后又重新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行。4.10锅炉系统4.10.1锅炉（蒸汽锅炉、承压热水锅炉）的使用管理4.10.11严格执行《特种设备安全监察条例》和有关安全生产的法律、行政法规的规定，保证锅炉的安全使用。4.10.1.2锅炉投入使用前或者投入使用后30日后，应当向直辖市或者设区的市的特种设备安全监督管理部门办理注册登记手续，领职锅炉使用证。使用证应置于锅炉的显著位置。4.10.1.3建立管理机构，管理人员制定各种安全管理制度、操作规程、记录表卡及锅炉的安技术档案，技术档案包括：4.10.1.3.1锅炉的设计文件、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和资料。4.10.1.32特种设备的定期自行检查并记录。4.10.1.3.3炉的日常使用状况记录。4.10.1.3.4锅炉及其安全附件，安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维护保养记录（主要安全附件：安全阀每年校验一次、压力表每半年检定一次）。4.10.1.3.5锅炉运行故障和事故记录。410.1.3.6锅炉管理人员、操作人员、水质处理人员的安全教育和技能培训记录；4.10.1.4每月对使用的锅炉应进行一次自行检查，发现问题需及时处理。4.10.1.5制定锅炉的事故应急措施和救援预案。4.10.1.6锅炉存在严重事故隐患，无改造维修价值或者过户移装的，及时向原登记的特种设备安全监督管理部门办理注销手续。4.10.2锅炉日常维护保养内容4.10.2.1每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查水处理设备并添加树腊、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱进行检修清洗；对锅炉内部进行检查，发现问题及时处理。4.10..2.2每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养，对防爆门及泄爆装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰，对机械设备更换或添加润滑油，超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次。4.10.2.3对管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置的安全性能进行一次试验。4.10.2.4锅炉安全附件及仪表齐全，动作灵敏可靠，其中安全阀需经常启动排气。4.10.25在额定的流量范围内，系统各设备不得超压运行。4.10.2.6汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。4.10.2.7蒸汽减压装置输出压力波动在20%之内。5.0公共设施维护管理5.1建立共用设施档案，设施运行、检查、维修、保养等记录。5.2设施标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行操作规程及保养规范。5.3对共用设施定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5.4物业内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。5.5路灯、楼道灯完好率不低于98%。5.6容易危及人身安全的设施有明显警示标志和防范措施。1.0目的建立安全管理体系，增强安全操作意识，确保人员和财产安全。2.0范围适用于维修、保养及施工等工程作业。3.0职责3.1工程部经理为安全操作第一责任人；主管、设备组专业口责任人、项目设备维护部班长负责安全操作的监督管理；3.2全体员工随时对安全生产状况进行自检，发现问题及时纠正。4.0规程4.1培训4.1.1部门对新员工入职后一周内安排进行岗前培训，其中应涵盖安全知识内容，并签订工程维修安全管理责任书；4.1.2每季度组织一次部门全员参与的安全知识培训，每半年对安全知识进行一次考核。4.2安全工作措施4.2.1特种作业人员必须持证上岗，严格按照操作规程和行业法规进行作业；4.2.2上岗前不得饮酒，精神不振者不得安排登高或带电等危险作业；4.2.3作业前要检查所使用工具物品是否完好，工作时正确使用工具和仪表，工作完成后清工具，并妥善保管；4.2.4工作时穿戴好防护用品，严禁不穿戴防护用品上岗。在无足够防护条件下维修员有权拒绝作业；4.2.5严禁带电操作，特殊情况需要带电操作时，必须经部门经理同意，带电工作时做好各项防护措施，设专人监护；4.2.6登高作业应遵守高空作业安全操作规程，登高器具必需有防护措施，上下传递物件时严禁抛掷；4.2.7临时用电、移动工具用电前端必须安装有可靠的断路器和漏电保护开关；4.2.8公共场所施工要在适当的范围内作好安全防范措施及明显警告标识，安放有警告标识的护栏、夜间应设置警告灯等，防止意外伤害；4.2.9维修中凡需动火的，不论在任何场合，事前必须查明有无易燃易爆物品等安全隐患，作好相应防护措施，防止发生消防安全事故；4.2.10相关责任人在布置工作时必须向维修员提醒要注意的安全事项，进行存在明显不安全因素的维修项目时，相关责任人必须到现场监督，做好安防措施，确保万无一失，4.2.11相关责任人负责区域内的日常安全检查和监督。4.3工具和防护用品管理4.3.1工具:电动工具和可能在带电情况下使用的各种工具，如电焊机、砂轮机、冲击钻、手电钻、套丝机、台钻、钢丝钳、螺丝刀、验电笔、排插线、拖把线等，使用前必须详细检查一遍，不符合安全要求的严禁使用，物品管理员在回收故障工具后应及时标识，防止其他员工再次领用；4.3.2防护用品：电焊面罩、手套、绝缘鞋、安全带、安全帽、高架梯等各类防护用品在使用前必须详细检查，发现不符合安全要求的严禁使用；4.3.3库房管理员每月对公用工具和防护用品进行一次安全检查，对不符合要求的及时维修或报废处理。4.4设施、设备维修保养中的安全管理4.4.1工作中需正确设立安全标识牌；4.4.2涉及到高压柜的倒闸操作应严格执行工作票、操作票制度；4.4.3工作区域、施工场地在工作期间使用防护栏进行隔离，避免对第三方造成影响，完工后及时清理现场。4.5工程施工中的安全管理4.5.1工程施工前必须制定详细的安全施工方案，明确安全管理措施；4.5.2各专项工程项目的负责人就是该项目的安全责任人，负责该项目的安全工作，包括外委工程项目；4.5.3工程施工前，主管工程的负责入必须到现场进行安全交底，强调安全注意事项；4.5.4高空作业、密闭场所、潮湿场所及高危险场所施工必须保证行之有效的安全措施，如配安全带、绳、通风机、高筒绝缘鞋等．在安全措施不足的情况下，施工人员有权拒绝作业；4.5.5主管工程的负责人应不定期进行安全巡视检查，发现问题及时提出并监督整改。4.6安全检查4.6.1部门工作检查将安全检查项目列为一项重要的检查内容；4.6.2节假日前部门进行安全检查；4.6.3认真执行公司安排的安全检查项目，并将检查结果上报公司。5.0质量记录5.1<培训记录》1.0目的规范交接班、值班管理，确保交接班值班质量。2.0适用范围适用于维修交接班、值班管理工作。3.0职责3.1项目设备维护班长负责值班工作的具体安排和检查；3.2值班人员按本制度进行值班工作。4.0程序要点4.1交接班要求4.1.1值班人员必须提前15分钟到达值班岗位；4.1.2发现异常情况，交、接班人员应立即采取有效措施进行处理；4.1.3对于上班遗留问题，接班人员应积极跟进，处理至完成；4.1.4交班人员应主动、简要地向接班人员介绍当班时设备运行睛况，接班人员应认真聆听，如有疑问可向交班人员提出，直至双方清楚；4.1.5接班人员查看上班记录，检查仪器、工具等物品是否完好；4.1.6交接双方认为无误后完成交班程序。4.1.7有下列情况之一不能交班：4.1.7.1上一班情况未交代清楚，记录不规范；4.1.7.2接班人员未到岗，交班人员不准下班；4.1.7.3接班人员酗酒或者其他情况未找到接班人员；4.1.7.4在倒送闸操作和事故处理过程中。4.2值班要求4.2.1严格遵守公司各项规章制度，不得擅离值班岗位、不得串岗；严禁在值班期间上网娱乐，严禁在配电值班室吸烟，吃东西；4.2.2各物业项目设备维护人员在夜班值班期间，在进行客户室内维修或巡视需离开配电值班室时必须向监控室报岗，并保持通讯畅通。夜班值班人员离开配电值班室时间不得大于30分钟，若超过30分钟，夜班值班人员必须上报项目设备维护班长、主管或部门负责人，设备维护班长、主管或部门负责人应及时安排其他设备维护人员予以协助；4.2.3白天无人值守的配电值班室，配电室门必须上锁，禁止外来人员在值班室长期逗留，外来人员进入各设备间须作登记；4.2.4高档住宅和写字楼宇配电值班室必须保证24小时值班制，以确保变配电、消防等设备安全有效运行；4.2.5按要求对设备进行巡查、维修及完成客户报修并填好值班记录；4.2.6当值发生事故，应把事故时间、内容、处理过程、结果和建议写在《设施设备事故报告单》及《值班记录表》上；4.2.7涉及人员及设施设备安全、因故障导致影响较大的维修事宜等需第一时间上报工程部和项目部负责人，如为一般性故障可直接报设备组相关专业人员，并跟进处置过程，如超过24小时相关人员无处置响应，必须上报至公司分管副总及总经理；4.2.8值班人员不得私自调班，因特殊情况需要调班时，必须事前经班长同意；4.2.9值班人员应将高低压数据认真记录在《配电室值班记录表》《配电室运行记录表》内；4.2.10对客户室内委托维修项目的处理工作，值班人员须认真填写《特约服务派工单》；4.2.11对设备巡视中发现的问题，不能及时处理的，值班人员应立即向项目设备维护部班长汇报；4.2.12值班人员应将当天的值班工作情况认真填写在《值班记录表》内；4.2.13对违反值班制度的人员，根据公司和工程部相关规定处罚。5.0质量记录5.1《值班记录表》5.2《设施设备事故报告单》5.3《配电室值班记录表》5.4《配电室运行记录表》5.5《维修员巡视签到表》1.0目的规范设备维护员巡视检查要求，统一设备房管理标准，保障各小区公共设备安全运行。2.0适用范围适用于设备维护员巡视检查及机房卫生管理工作。3.0职责3.1项目设备维护主管、班长负责本项目设备巡视及机房清洁工作的具体安排；3.2巡视人员按照制度及项目要求具体实施。4.0程序要点4.1各物业重点巡视签到点田各项目设备维护部主管、班长每周现场抽查签到一次；公共区域抽查巡视每月不低于应巡视检查点位的10%，且任六个月内将巡视检查点位全面履盖。4.2设备房清洁卫生责任人为各项目设备维护班长、主管，设备房清洁标准设施设备表面无浮尘、无锈蚀，地面无浮尘、无杂物和堆积物，室内无蜘蛛网、无积水。4.3各设备房巡视基本要求4.3.1设备房卫生、照明、温度、压力、通风、设备运行状态等须达标；4.3.2设备附属的管道、阀门等无锈蚀、渗漏；4.3.3配电箱柜无破损、柜门需锁闭、线路需规范、电气连接点需紧固、无发热打火、无烧蚀情况；4.3.4配套消防设施、工具、上墙制度、标识牌、应急处置设施等须完好齐备。4.4具体巡视频次及要求4.4.1配电室（含高、低压室、变压器室）4.4.1.1每天8:00-24:00之间每隔两小时巡视一次，并填写《配电室运行记录表》，保障室内环境温度不得超过40℃；4.4.1.2配置有降温空调的配电室，当室内温度达到35℃应开启空调降温，室内温度低于30℃时应关闭空调；4.4.1.3配置有除湿空调的配电室，当室内相对湿度达到70%时应开启除湿空调，室内相对湿度达到50%时应关闭除湿空调。4.4.2中央空调及锅炉房4.4.2.1设备运行期间每两小时巡视一次，并填写《中央空调制冷系统运行记录表1》、《中央空调制冷系统运行记录表2》、《燃气锅炉运行记录表》；4.4.2.2设备停运期间每日不低于1次。4.4.3装修现场4.4.3.1每日巡视一次，并填写《装修现场巡视记录表》。4.4.4发电机房（含储油间）4.4.4.1每日巡视不低于3次（上午、下午、凌晨）；4.4.4.2室内照明、卫生、发电机及电池状态、消防器具，并签到，4.4.4.3储油间风机每天运行时时间不低于20分钟，并在《值班记录表》上做好登记。4.4.5风机房4.4.5.1每月巡视不低于1次；4.4.5.2室内照明、卫生、风机状态是否良好，并签到。4.4.6电梯机房4.4.6.1每日巡视不低于3次（上午、下午、凌晨）；4.4.6.2室内温度、湿度、照明、卫生、电梯状态、消防器具是否正常，并签到；4.4.6.3保障室内环境温度不得超过40℃，配置有空调的电梯机房当室内温度达到35℃时开启空调降温，室内温度低于30℃时应关闭空调。4.4.7水泵房（含消防泵房、水箱房）4.4.7.1每日巡视不低于3次（上午、下午、凌晨）；4.4.7.2室内照明、卫生、各水泵状态、各阀体及开关状态、水箱水位，水箱检查口盖应锁闭、放空管口、溢流管口防护网完好，并签到。4.4.8监控室4.4.8.1每日巡视不低于3次（上午、下午、凌晨）；4.4.8.2室内照明、各监控主机及监控镜头状态、消防主机及各点位状态、各水箱液位显示仪状态、红外系统状态、门禁系统状态、电梯对讲系统状态，并签到。4.4.9井道（含强弱电井、管道井）4.4.9.1每月巡视不低于1次；4.4.9.2井道内照明、卫生、设备运行互常、配套完好齐备、管井内地漏排水畅通。4.4.10总坪、路灯、道路4.4.10.1每天巡视不低于1次；4.4.10.2总坪路面有无沉降、道路有无破损或隐患，路灯、外墙楼标（广告灯）有无故障。4.4.11土建施工现场4.4.11.1每日巡视不低于1次；4.4.11.2施工现场有无安全隐患、有无警示标示及围栏、夜间有无照明。5.0质量记录5.1《值班记录表》5.2《中央空调制冷系统运行记录表》5.3《燃气锅炉运行记录表》5.5《配电室值班记录表》5.6《配电室运行记录表》5.7《维修员巡视签到表》5.8《装修现场巡视记录表》1.0目的规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。2.0适用范围适用于各项目供配电设备设施的运行管理。3.0职责3.1工程部经理或主管负责组织督导供配电设备运行管理工作；3.2项目设备维护部班长负责实施具体工作；3.3项目设备维护部维修员负责供配电设备日常管理及正常运行。4.0程序要点4.1巡视监控4.1.1配电室实行24小时运行值班制度，每天8:00-24:00每2个小时监控并记录一次；4.1.2每次所巡视的数据记录在《配电室运行记录表》上。4.2巡视内容4.2.1变压器运行温度要求从安全的角度，变压器温度达到80℃±10℃时手动启动变压器轴流风机，当变压器温度达到90℃±lO℃时打开变压器外罩，开启外置工业风扇对变压器进行降温（此操作必须上报工程部负责人批准后方可执行，而且必须有严格的保护和警示措施，防止出现触电事故和变压器短路事故）．当变压器温度达到120℃（或变压器运行电流达到额定电流的90%时，）应及时上报部门负责人，并采取降负荷或限电等措施；4.2.2有无异常响声或气味；4.2.3各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；4.2.4单相、三相电压是否在额定值的(+7%．-10%)范围以内，是否超载运行；4.2.5各种接头是否有过热或烧伤痕迹；4.2.6防小动物设施是否完好；4.2.7接地线有无锈蚀或松动；4.2.8冬种临时用电接驳情况：4.2.9各种标示牌、标示物是否完好；4.2.10安全用具是否齐全，是否存放在规定位置。4.3主、备变压器的投运管理要求（适用于变压器可联络运行的供电回路）：当该回路总电流达到单台变压器额定容量80%时，应及时投入备用变压器；当该回路总电流低于单台变压器额定容量50%时，应及时退出备用变压器。4.4对于巡视中发现的问题，供配电电工应及时采取措施加以解决，处理不了的问题应及时向班长或部门经理汇报。4.5异常情况处置4.5.1触电处置：发现有人触电时，供配电电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急救治。4.5.1.1断开电源开关，拔去插头或熔断器；4.5.1.2用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；4.5.1.3用干燥的衣服或绝缘塑料布隔离带电体，将触电者脱离电源；4.5.1.4防止触电者在断电后跌倒。4.5.2配电柜自动空气开关跳闸的处置4.5.2.1判断跳阐的原因（短路或过载）；4.5.2.2查清楚负载种类及分布情况；4.5.2.3对可疑处逐个检查确认故障部位，进行处理或报告工程部经理请求支援解决；4.5.2.4故障己排除应立即恢复供电。4.5.3变配电室发生火灾按《紧急情况处理程序》执行。4.5.4变配电室发生漏水时的处置4.5.4.1视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；4.5.4.2堵住漏水源；4.5.4.3如果漏水较大，应立既通知工程部经理，同时尽力阻滞进水；4.5.4.4漏水源堵住后，应立即排水；4.5.4.5排干水后，应立即对湿水设备进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；4.5.4.6确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可投入正常运行。4.6“市电”停止时，发电机应在15分钟内启动，提供应息用电。4.7配电室管理4.7.1非配电室工作人员不得进入配电室，若需进入，须经部门经理批准，并在部门专业技术人员陪同下方可进入配电室；4.7.2配电室内严禁存放易燃、易爆、危险物品。配电室内应配备消防器材，禁止吸烟；4.7.3配电室环境温度要求：配电室环境温度达到30℃时应采取相关降温措施（如开启风机、开启空调等），严格控制配电室环境温度在40℃以内；4.7.4每周至少对配电室和设备设施卫生清洁一次，保证配电室及设备环境要求；4.7.5配电室内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防止小动物设施完好。5.0质量记录5.1《配电室运行记录表》5.2《配电室值班记录表》5.3《维修员巡视签到表》1.0目的规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。2.0适用范围适用于公司管辖区内供配电设备设施的维修保养。3.0职责3.1工程部经理负责制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并落实计划的执行；3.2设备组供配电维修员负责对供配电设备设施进行维修保养。4.0程序要点4.1《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定4.1.1每年12月份，由工程部经理组织设施设备组一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批；4.1.2《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：4.1.2.1国家相关法规、规程强制规定的内容；4.1.2.2供配电设备设施的具体使用情况；4.1.2.3供配电设备设施运行状况（故障隐患）；4.1.2.4合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：4.1.3.1维修保养项目及内容；4.1.3.2备品、备件计划；4.1.3.3具体实施维修保养的时间；4.1.3.4预计费用。4.2干式变压器维修保养：4.2.1断开待保养变压器低压侧总空气开关；4.2.2断开待保养变压器高压侧真空断路器及隔离开关，合上接地开关，并上锁，挂标示牌、同时挂好变压器低压侧三相短路接地线，防止反送电；4.2.3检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受震动而产生的噪音；4.2.4检查变压器高低压侧与电缆或母线接触是否良好，紧固连接螺丝。螺栓生锈应予更换；4.2.5紧固电压调节连接片的固定螺栓；4.2.6检查冷却风机是否有异常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电器是否完好；4.2.7用吸尘器清洁变压器内部的灰尘；4.2.8检查变压器中性点接地状况和变压器外罩接地是否牢固；4.2.9断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器高压侧，在20℃时不低于300兆欧、低压侧绝缘电阻不低于20兆欧；4.2.10检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门；4.2.11拆除变压器低压侧三相短路接地线，合上高压侧真空断路器、变压器空载运行无误后，合上低压测总空气开关，观察变压器载荷运行情况；4.2.12做好保养记录；4.2.13安全注意