房地产经济对城市经济发展的影响探究

房地产经济对城市经济发展的影响探究【摘要】我国发展的支柱产业毋庸置疑就是房地产，其在我国经济发展中重要的一环，能发挥推动我国城市经济发展的作用，并对我国城市经济产生多方面的影响。房地产经济不只会对房地产行业发展步伐产生影响，还会影响城市经济的发展方向。改革开放以来，房地产经济时我国经济一直保持着持续增长的发展态势，同时还有效提升了我国城市居民的生活水平与质量，这些都是其优势之处，但房地产经济也存在其负面影响。因此，本文首先介绍房地产经济与城市经济的概念，然后阐述房地产经济在城市经济中的地位，接着详细分析房地产经济对城市经济增长具体影响，并以此为基础，列出从房地产经济角度促进城市经济发展的对策，给相关工作者以参考。【关键词】房地产经济；城市经济；经济发展；影响探究引言这些年来，我国房地产经济发展十分迅速，虽然在发展过程中经历着起起伏伏，即使我国不断施以调控手段，但但房地产经济总体还是呈现上涨趋势。房地产经济的发展不光带动了房地产行业的发展壮大，同时也牵动了一系列相关产业的发展，如水泥业、钢材业以及建筑业等。除此之外，房地产经济还深深影响着城市居民的日常住房生活，对城市经济的发展有着不可取代的作用。一、房地产经济与城市经济概念（一）房地产经济概念房地产经济这一概念是相对于房地产而言的，其是立足于房地产完成生产、分配、交换雨消费等一系列活动产生的人和人之间的经济互动。其是房地产经济关系、房地产生产力两大块的结合共融。换言之，房地产经济其是就是房地产生产、房地产流通以及房地产消费这一流程中所发生的各种经济类活动和经济条件的总称。房地产经济的考察应当从三个层次出发，微观经济、中观经济、宏观经济都是房地产考察的重要内容。微观经济是房地产企业所进行的一些经济行为与房地产开发项目运营。中观经济是房地产部门经济、区域经济这两者。把国民经济这一整体当作对象来进行衡量被划归为宏观层面。（二）城市经济的概念城市经济简单的来说，是工业、商业等一些非农业经济部门聚集在一起从而形成的地区经济。深入其中来讨论，城市经济是载体和发展空间都是城市，并基于此来推动二三产产业发展，促进经济结构优化创新，强化资金、技术、信息以及劳动力等生产要素的高集中度规模化地区经济。我国西部中小城市的显著特征包括产业层次低、经济总量小以及辐射作用小，和东部城市相比较来看，是比较落后的。我国中西部在发展中存在明显差距，这一差距体现于城市供给、城市发展质量以及经济发展水平等方面。由此，向让西部经济跟上东部经济发展的步伐，实现各区域城市经济的均衡发展，就必须将西部工业化与城市化结合起来，为城市经济发展奠定基础。而在这一过程中，房地产对于城市经济的重要作用也是不可忽视的。二、房地产经济在城市经济中的地位（一）房地产是城市经济的先导性基础产业房地产企业会提供给广大群众以生活资料以及生产资料，这些都是人类社会经济活动不可缺少的基础性资料。所以说，在城市经济发展中，房地产经济是十分重要的基础性产业。民众的日常生活都是在房屋中进行的，所以和房地产之间的联系十分紧密，也因此，房地产的发展会领先于其他产业，同时其发展还会带动其他行业的需求增长，推动其它行业的发展。所以，房地产经济也被称之为我国城市经济中的先导性基础产业。（二）房地产是城市经济的主导产业我国房地产企业也被称为城市经济主导产业。主导产业的意思就是指，在国民经济的各个发展阶段内，可以指导与带动其他产业结构转化与推进社会经济发展的产业。该类产业的发展空间十分广阔，其创新力也十分强劲，并会逐渐发展成为一个国家的龙头企业。（三）房地产是城市经济的支柱产业除了以上地位之外，房地产企业不可置疑是我国城市经济的支柱产业。和主导产业不一样的地方在于，支柱产业是城市经济中少数占据重要位置的关键核心产业，这类产业在整体国民生产总值中的占有比例十分高。主导产业重视的是产业带动与引导的作用，而支柱产业则更重视其在城市经济中的产业占据比例以及市场份额占有率。三、房地产经济对城市经济增长的具体影响在我国城市化过程中，房地产行业一直呈现着蓬勃发展的趋势，从2000年到现在，在全社会固定投资中，中国房地产开发投资比例达到了17%以上，且立足于《中国城市竞争力第17次报告（主题报告）》来进行讨论，2018年我国的房地产经济充分表现出城市经济增长方面的正向拉动效果。房地产市场面对的挑战与威胁是结构性风险和价格泡沫这两块。虽然这些年房地产去库存的效果比较显著，但是在最近却出现了反弹的迹象。（一）房地产经济与城市经济增长关系呈现倒U状在我国城市化不断推进的过程中，房地产经济呈现蓬勃发展的态势。从图1房地产投资开发对城市经济增长的贡献度的数据来看，2000年~2013年的这段时间内，我国房地产开发投资在城市经济增长方面的贡献度虽然会上下起伏，但是大致保持在10%以上。我们换个角度来思考，这也许说明了房地产经济是城市经济不可或缺的贡献方。笔者认为这有点以偏概全，该数据不能反映房地产对城市经济增长的真实贡献，是因为其忽视了房地产对其他行业的负面影响，以至于房地产贡献度被高估。图1房地产开发投资对于城市经济增长贡献度表现图简单一提，房地产经济在城市经济增长方面发挥的作用是表现为倒U形的。房地产经济在城市经济增长方面发挥了正向拉动作用，但同时也存在负向挤出的潜在威胁。当房价水平下滑时，房地产经济在城市经济增长方面会发挥正向大于负向的效益，这个时候的房地产经济发展步伐会带动城市经济同步发展。但是，如果房价水平居高不下，那么房地产经济在城市经济增长方面发挥的效益就变成了负向大于正向，此时的房地产经济发展反而会阻碍城市经济增长。因此，我们常说看房地产经济对城市经济增长的影响要从整体层面出发来观察。将目光转向2018年，房地产经济在城市经济增长方面正向拉动效果发挥出现折点。本文对2010~2016年我国家庭追踪调查数据和2003~2015年我国285个城市的数据进行了分析研究。研究显示，房地产经济在城市经济增长方面发挥的正向拉动效应和负向挤出效应如同图2所示。就图2来说，房地产经济在城市经济增长方面发挥的负向挤出效应超过正向拉动效应的临界比为是9。与此同时，随着房价收入比的不断升高，房地产经济在城市经济增长方面发挥的正面拉动效应也在逐步缩水。相反，负面挤出效应则在逐步的增大，转折房价收入比大约为9。由此而言，在房地产收入比高于9以后，房地产经济发展是不利于城市经济增长的。图2房地产经济在城市经济增长方面的正向拉动效应与负向挤出效应2018年，中国城市房价所处的阶段是正向拉动效应向负向挤出效应转变的折点。思考2018年中国商品房平均销售价格，然后来进行计算，可知道我国2018年的房价收入为9.4，高过9这个转折点。这也说明了，中国未来的城市房价假如一直呈现上身的趋势，那么房地产在城市经济增长方面发挥的效应会变为负面效应。回想一线城市以及二线城市，能明显发现这些城市的房价收入比都比9高。这意味着，这些城市的房地产经纪在城市经济增长方面发挥的效应是负向挤出效应。光无法起到正面影响作用，还会导致反面效果。所以说，这些房价收入过高的城市，应关注其房地产企业的健康平稳发展，确实提升居民可支配收入水平，使收入跑赢房价，来保证房价收入比在合理区间里。（二）倒U状的房地产经济与城市产业结构关系这些年，我国经济房地产化情况越来越明了突出。其一，社会资金和银行贷款都进入了房地产这一行业，依照2019年中国央行发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》来看，2018年末尾，房地产的人民币贷款余额是38万亿元，同比增长20%，金额全面增长6.4万亿元，同期贷款增量占了38.9%。房地产开发贷款余额是10亿元，同比增长22.5%，其增速相较于2017年来看，高了5.5个百分点。其二，2018至今，在制造业面向的国内外危急形势、房地产高回报以及制造业发展不确定性这三类因素的推动下，房地产投资变成了需要十分谨慎的工作。房地产经济与城市产业结构，这两者之间呈现的关系是倒U形。可以想象出其影响后果，第一，企业在衡量了生产性投资与非生产性投资之后，会将更多的资源投进房地产投资性资产中，并抽空生产性投资与创新性投资，导致配置效应。第二，因为没办法负担起增长的要素成本和房地产投资比重，低效率的实体生产者会并退出实体经济生产，实体经济内最后只会剩下效率高的生产者，导致筛选效应。根据相关研究可以发现，房价增速高的城市，其进入企业和留存企业的生产率都不低，可以称之为筛选行为，这也是房地产挤出生产的体现。房价对某些公司生产率和多元化方面展现的是非线性影响，也就是倒U型，而房价对企业的生产效率和综合发展方面的影响正面临转折。以全要素生产率为例子，调查五年来各城市的平均商品房住宅房价水平，会惊奇的发现，我国大多城市的房价增长速度都超过了转折点，很可能导致该城市企业全要素生产率下滑。因此，未来房地产经济政策的制定调整，应当立足于房地产稳定这一奠基，选择性的指导制造业开展优化升级工作。（三）房地产市场面对价格泡沫风险与结构性风险1.从房价收入比来看，我国主要城市的房价收入比远远抛离了国际城市的收入水平，有房价泡沫的趋势。全球房价收入比排名前十位的城市中，我国就占了第八位；房价排名前二十位的城市中，我国城市占据十六位；在房价收入比排名前四十位城市中，我国城市总共占据20位。其中，北京、上海以及深圳的房价收入比位于国内外主要城市的前三位置。2.站在库存去化周期角度来看，过高库存去化周期问题已经得到了一定的缓解，但仍旧存在反弹的风险可能。2011年起始，我国房地产市场库存去化周期就显著攀升，房地产去库存化周期从原本的2011年9.28个月上升到了2015年的20.96个月。之后，伴随着去库存政策的缺漏，我国房地产市场库存去化周期开始呈现下降趋势，从最高的20.96个月下降到2017年的11.58个月，已经大致恢复到了合理状态，不过，2018年的库存去化周期又有一定的上升。3.房地产市场潜在着结构性风险隐患，而且不同城市的房价分化越发夸张。2011年，一二三城市房价收入比是9.60、7.43、5.81和5.75。而2016年一二三四线城市的房价收入比则是16.17、7.12、5.29以及4.87。四、从房地产经济角度促进城市经济发展的对策（一）解决城市房价短时间内涨幅过快问题为了解决一些城市房价短时间增长过快的问题，应该参考一些国家或地区的房价不合理上涨时所采取的方法措施。例如，澳洲的房价之所以增长的十分快，其原因是因为众多内地投资者的大量涌入以致供需失衡所导致的。因此，澳洲便针对其城市地区房地产经济政策做出了相关调控。澳洲颁布的新调控政策为，再次上调针对海外投资者的附加印花税与土地税。该政策颁布之后，不光能有效抑制澳洲本国房价上涨过快的态势，避免外来投资者炒高澳洲房价，还能为其带来一定的额外收入，一举两得。我国相关城市想要抑制房价也可以参考该政策制定有关房价控制政策。（二）制定有效政策，避免“地王”现象频繁出现为了促进我国城市经济的发展与产业结构的调整，应该科学合理的征用与开发土地资源，将土地资源的效益最大化。政府可以转变角色，从原本的土地供应角色转变为服务提供角色，将政府工作从原本的被需要转变为主动提供需要的角色。在土地需求量方面，政府也不再如往常一样强制推出供应量，而是变为投资者主动判断分析土地情况、市场情况、资金规划以及承受范围，以此为基础进行选择，提升土地供应量的科学性与高效性。同时，一方面，依靠存量型商品房收购，来对保障性住房分配方式进行调整。购买与出租商品房当做公共资源使用地，缩减房地产市场上的有价无市商品房数量，使闲置房被盘活，并最大程度发挥其效果作用。另一方面，构建公开透明的竞价制度，健全土地市场制度与手续，避免恶性竞争与虚高房价的出现。将一些以高利贷方式进行土地竞标的开放商剔除掉，防止该类开发商扰乱房地产市场秩序。通过这些方面来保障房地产产业经济的供需平衡，并推进城市经济的稳定健康发展。（三）控制投机性购房需求投机性购房需求不光会浪费社会资源，还会影响房地产经济与城市经济的可持续健康发展，因此，需要对其采取抑制控制措施。这些年，房地产金融主要工作集中在房地产信贷与利率这两方面调控与控制上。但特定限制利率政策的缺失，会导致房地产真实购房需求与投机性投放需求难以分表，也因此无法控制投机性购房行为。所以，我国在2017年颁布了新的首套房贷款利率下浮10%的政策，调整了原本的下浮15%的政策。以灵活的信贷利率组合方式，例如首套房贷款利率与公积金结合，来区分开个人收入、购房面积意向与住宅区域不同需求的购房者。给首套房购买者以优惠，提高多套房与投机购房者的房产税与土地使用税，以控制恶性投机购房行为，保证房地产市场经济与城市经济的稳定与健康。（四）推进房地产的集约化发展房地产一直有分散性的发展特点，以至于许多房地产企业在经济发展的过程中，时常因实力不足，出现资金周转不灵等状况，导致烂尾楼的出现，这不仅侵犯了群众的合法权益，还影响了城市经济的良性发展。除此之外，因为房地产分散发展的缘故，一些经济实力不足的房地产商为谋取暴利而不断推高房价，加重民众买房的负担。为解决这一问题，应当积极提倡房地产的集约化发展，以强强联合的方式，将房地产企业联系起来。这既能有效促进企业的进一步发展，又能节约资源降低资本，保证房价的合理性与科学性，推动房地产经济与城市经济的可持续并行发展。（五）规划好用地搞好城市经营普通民众可能简单认为城市经营等同于炒地皮，地方政府通过土地出让来实现财政收入增长，用房地产经济来拉动城市GDP。但这种单纯的城市经营理念其实与科学发展观念相背离。房地产开发项目中的一些是依靠短期出售来获取利益的，例如小型商铺、商品房等；有的是依靠长期出租来盈利的，如工厂房屋、娱乐房屋等；有些是公共设施，本身不具备获利性，但因为其能够美化城市形象，吸引游客前来游玩与投资商前来投资，因此可以促进城市经济的发展，如公园、综合大学、旅游景点等。所以说，只有合理规划用地，搞好城市经营，才能以房地产经济促进城市经济的更快更好发展。五、结语总而言之，我国房地产经济对我国城市经济发展的作用与影响十分重要，但是，在房地产发展过程中，其影响又分为正面影响与负面影响。负面影响包括房地产经济与城市经济增长U型关系的负向挤出效应、U型关系的房地产经济与城市产业结构房价挤出生产和价格泡沫风险与结构性风险等。面对这些问题，只有采取有效的调控与干预手段，才能进行解决，以保证房地产市场的稳定健康，并最大化房地产经济对城市经济发展的积极作用。【参考文献】[1]赵雯,吴倩.房地产经济对我国经济增长的作用[J].鄂州大学学报,2019,26(03):42-43+58.[2]魏欢.房地产经济与市场经济发展的协调[J].知识经济,201