投资分析培训课件

目录第一部分前言第二部分基础数据估算第三部分财务指标评价第四部分财务评价案例第一部分前言为什么要做？什么时候做？怎么做？开发企业负责人投资决策据编制设计任务书筹措资金和申请贷款签订合作和协议申请项目建设执照为什么要做投资估算决策依据设计任务执照依据合作依据融资依据哪些阶段做投资估算？序号阶段目的误差率1投资机会研究阶段决策依据±30%2初步可行性研究阶段指导规划、执照依据±20%3可行性研究阶段融资依据、合作依据、±10%投资估算主要做什么？房地产项目可研报告程序：内容：估算基础数据编制财务报表计算评价指标分析财务效益指标得出评价结果指标计算方法选择评价参数链接：房地产开发阶段项目取得之前(决策阶段)前期准备(项目组织设计阶段)建设及销售(实施阶段)竣工入伙(完工阶段)物业交接/管理(运营阶段)投资机会研究项目建议书可行性研究报告项目取地策略报告土地获取开发报建工程招投标开发建设销售与招商竣工验收验收备案入伙通告初始登记转移登记交接物业签订土地合同资金筹措勘察测量规划设计临时供水供电场地平整等第二部分基础数据估算开发成本与开发费用融资成本与资金筹措收入与税金1、房地产开发项目总投资估算表项目总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资=固定资产投资+开发产品成本序号

项目

总投资

估算说明1开发建设投资11.231.451.671.891.101.111.12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）（1）土地费用土地费用：获取土地使用权而发生的的费用，一般包括征地拆迁补偿费、土地出让金、契税。土地获取费用因获取土地土地的方式、地块性质等不同而不同。土地出让方式不同划拨、出让、转让；

土地出让宗地属性不同：生地：完成土地征用，但未经开发、不可直接作为建筑用地。毛地：已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的土地。熟地：以直接进场进行项目施工建设的建设用地（法律手续完备；基础资源通达；土地平整）

是否由开发商需要拆迁或征用（如旧城改造）

地价评估方法市场比较法：是将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，对有关因素进行修正，得出待估土地在评估时日地价的方法。基准地价修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。成本逼近法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。

其基本计算公式为：

土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益（2）前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。二前期工程费表（仅供参考）1前期工作咨询费建安工程的0.2~0.5%2地质勘察、测绘费、勘察报告审查费3元/平方米3建筑规划设计费按建筑设计取费标准取,计价格[2002]10号4市政设计费按建筑设计取费标准取,计价格[2002]10号5环境评估费详见建设项目环境影响咨询收费标准6交通评价费按地上面积

：

1元/平方米估算7施工图审查费京勘设管字(2001)41号8标底编制费概算价格的2-3‰,计算钢筋量16元/吨.9工程招投标管理费中标价格的0.66%o,(共0.11%,招标方60%),京价(收)字[1999]第042号10招标代理费按取费标准取,计价格[2002]1980号11三通一平费（土方临时水电）20元/平方米12工程监理费建设前期阶段按工程概预算的0.1～0.2％计取；施工阶段按取费标准取13新材料基金(非砖混结构可退90%)、水泥专项基金（可退）8元/平方米,中标水泥量3元/吨通常列入“前期工程费”项也可以列入“其他费用”、”开发期间税费“项（3）基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。附：烟台基础设施收费标准（4）建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。

项目单方估价三建筑、安装工程费

（一）建安工程造价

1住宅

1.1全现浇（高层）14001.2全现浇板式（多层）12001.3框剪结构带底商（高层）19001.4框剪结构商住楼（高层）23001.5框剪结构（多层）12001.6底商16002非配套公建

2.1框架结构写字楼（高层）19002.2框架结构办公楼（多层）15003地下

3.1建安费用21003.2地下停车场2300（5）公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。序号项目建设费用

估算说明123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合计表5-7公共配套设施建设费用估算表单位：万元（6）开发间接费开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。

一般经济测算不作此项要求，根据开发企业现实情况予以计算！

如当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。（7）管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

管理费用=（土地费用+前期工程费用+基础设施建设费用+建筑安装工程费+公共配套设施建设费）*2-3%。（8）财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。借款和债券的利息：不同的融资渠道利息不同：如全部自有资金、自有资金+银行贷款（上市融资）等；利息与开发回款有关：开发回款越慢带来的利息越高；利息的计算

：编制银行贷款平衡表←资金平衡表

银行利息的计算：编制银行贷款偿还表假设1：收入优先用于偿还贷款假设2:仅考虑单个项目开发利息银行贷款偿还表单位：万元序号项目合计2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1期初贷款余额

0278745016711141711841611138110660711705011670113244612385010524572728408882当期新增贷款

144,603.5727874222946125069990010442015745000003当期偿还贷款本金

144,603.79000070354774034908596186053251731840366454期末贷款余额

2787450167111417118416111381106607117050116701132446123850105245727284088842435当期应付贷款利息

33,453.3400210706205058860631106920048050（9）销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：

1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。

2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。

3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。以上各项合计，销售费用约占到销售收入的3%-5%。（10）其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%-3%。序号

项目

金额

估算说明123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费

合计其他费用估算表单位：万元（11）开发期间税费开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。序号

项目

金额

估算说明12345678固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费

合计开发期税费估算表单位：万元（12）不可预见费及其他12．不可预见费房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%左右估算。如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用：

13．运营费用

14．修理费用总结：房地产开发进度动态投资成本

项目分摊合计2010年2011年2012年2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

一土地成本100%50%

50%

4987424937024937000000000

二前期工程费100%10%10%15%15%15%15%15%5%

9441944944141614161416141614164720000三建筑、安装工程费43612101702338447390473252448090587046393962455529801495379601地上建筑4040720152553247833078279554352155536607716068752613145857593

（1）企业庄园100%

60%40%

3433020601373000000000

（2）私人会所型酒店100%

50%50%

19348096749674000000000

300000000000003002地下建筑100%

5%20%20%15%15%10%10%5%

280090140056025602420142012801280114000003工程监理费100%

9%9%9%9%9%9%9%9%9%9%9%

40410367367367367367367367367367367367四基础设施建设费100%

10%15%20%15%10%10%10%5%5%

23341023343501466835012334233423341167116700五公共配套设施建设费0%

0%

六不可预见费100%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%

14067117211721172117211721172117211721172117211721172七开发间接费100%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%

469393939393939393939393939(二)期间费用八期间费用5729178278231951884843423928313268086362560886819481管理费用100%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%

93787827827827827827827827827827827827822财务费用322350021070620505886063110692003销售费用16768003061102144716101645189815431778116711672、融资与资金成本3、房地产收入与税金房地产收入是指：房地产投资项目的经营收入，指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括：地产销售、物业经营、土地装让等。链接：房地产价格评估方法1、成本法：即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

2、市场比较法：取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。3、剩余法：房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

4、收益法：不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原率。

5、假设开发法：对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。市场比较法案例

案例1案例2案例3案例4本案

权重3530431038903720

与本案契合度比较系数契合度比较系数契合度比较系数契合度比较系数

景观50%0.800.401.500.751.100.550.900.451外檐30%1.300.391.200.360.700.210.750.231户型20%0.600.120.700.141.000.201.250.251配套10%1.500.150.800.080.850.090.850.091

100%

1.06

1.33

1.05

1.01

参考价格

3741.8

5732.3

4065.05

3757.2

权重比准价

25%

35%

25%

15%4522平均比准价

4324收集类比案例——确定评价指标——确定各指标权重——计算评价系数（2）税金估算营业税及附加：两税一费营业税:城市建设维护税:教育费附加:营业税*3%土地使用税契税：权属转让过程中征收，税率为3%。印花税土地增值税企业所得税：税率25%，计税依据企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。土地增值税的计算序号项目计算基础1房地产总收入销售收入表22．12．2

2．32．42．5扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地价款与相关手续费土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等管理费用、销售费用、财务费用营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税（土地使用权金额+开发成本）×20%3增值额(1)-(2)4增值率(3)÷(2)5适用增值税率增值额50%以下部分：30%增值额超过50%至100%部分：40%增值额超过100%至200%部分：50%增值额超过200%部分：60%6增值税

应纳税额=土地增值额×适用税率第三部分财务指标评价财务基本报表资金价值与折现

静态评价指标动态评价指标1、财务基本报表——现金流量表定义：反应项目在计算期内各年的现金收入、现金流出和净现金流量的计算表格，是财务分析的基本表格之一。全部投资现金流量表序号项目合计123

…N1现金流入

1.1销售收入

1.2出租收入1.3自营收入1.4净转售收入1.5其他收入1.6回收固定资产余值1.7回收经营资金2现金流出

2.1开发建设投资

2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税3净现金流量

4累计净现金流量

计算指标：1、财务内部收益率（%）：IRR

2、财务净现值（ic=

%）：NPV

3、投资回收期（年）：Pt

4、基准收益率（%）：1、财务基本报表——资金平衡表序号项目合计期数12……N一资金运用611611278742229471397510931开发建设投资533313270922151269513463431.1土地费用498742493702493701.2前期工程费9441944944141614161.3建筑安装工程费43612101702338447390471.4基础设施建设费2334102334350146681.5公共配套设施建设费000001.6不可预见费1406711721172117211721.7开发间接费469393939392管理费用93787827827827823销售费用167680030611024流转税368900067424255土地增值税预提6707001234416所得税85550000二资金来源6707280012254440941自有资金

2销售收入6707280012254440943其它收入

三资金缺口-591172787422294591436999

四银行贷款筹措

1贷款净增加

2787422294612506999

贷款余额

27874501671114171184162贷款本金偿还

00003贷款利息偿还33453

2107

0000五累计资金盈余

0001、财务基本报表——利润表2、资金的时间价值在不同的时间付出或得到同样的数额的资金期价值是不相等的，资金的价值会随时间变化。近期投入的资金，比将来投入的同样数额的资金更有价值，因为当期立即带来收益；而未来期间投入的资金，不能立即产