物管合同签订的几点思考

物管合同签订的几点思考

3.通过投资,划走经费,将其作为独立的商业生活环境的方式,让小区居民生活复杂开发商认为，客户不了解商品管理，不熟悉重庆的情况，而是在高工资和高消费。先拿10%佣金,通过费用方式划走经费。小区保姆公寓按要求只租给小区业主,开发商不收费,但物管方却将保姆公寓租给外面的人,使小区人居情况变复杂了。另外,委托方认为门面租金的账面数额与实际价值不符等。4.小于物质管理的内部管理开发商认为物管方经常隐瞒矛盾不向开发商报告,割断了业主与开发商的联系,认为物管方盖公章、拿资料也不登记等,显示其内部管理不严。5.理顺关系,积极解决好商业和物管方的矛盾和分歧该小区已有近300户业主,而受托物管方只了解了100多户。开发商认为应设意见箱,让业主自由提意见,但物管方不干。江山公司解释说,中止合同事件的发生直接诱因是得知物管方想把资金划走(包括小区业主预交的物管费、装修保证金等),为不让资金流失,特采取紧急措施,先停止受托方物管工作,再谈物管合同问题。此事件对业界的几点启示:第一,开放物管市场不可逆转,但应尽力减少盲目性重庆作为西部大开发的重要城市和直辖市,应以开放的胸怀和良好的环境吸引国内外的优秀企业、优秀人才等资源参与重庆的建设与发展,但在引进工作中双方要密切配合,深入了解双方的真实情况和意图,避免盲目引进和盲目介入,给各自造成不必要的损失。第二,在前期物业管理阶段,开发商与物管方的沟通与磨合是物管顺利实施的关键在前期物业管理阶段,由于没有业主自治管理机构,开发商实际上成了业主的临时代表,因此,开发商是物管方最重要的沟通对象。此阶段的开发商作为物管委托方和最大的业主,最注重形象和品牌,因此,物管方在关注小业主需求的同时,满足开发商这位特殊的大业主需求是不容忽视的。当然,正常的物管需求之外的其它需求应按市场经济原则进行服务,并且应单独签订协议进行独立核算和评价。第三,在建管衔接上要坚持分业经营物业管理企业目前大多数系开发商的下属机构,“父子”关系使双方责权利“剪不断、理还乱”。物业管理单位常替人受过,致使业主分不清问题究竟该找谁解决,甚至最后以不交物管费为手段,不分职责属性,统统要求物业公司解决。这就使得物业公司难以承担重负。开发商在前期物业管理阶段将物业管理业务对外委托,符合物业管理发展方向,但应避免“父子”关系的阴影。因为那样开发商就会自觉不自觉地要求物业公司顺从开发商在物业管理之外的一些不合理、不合法的要求,如有不从就给颜色看看。社会各界要为物业管理企业分业经营创造良好的环境,开发商要与物管企业平等协商,以合同为依据明确各自职责、权限。业主也应支持分业经营,正确把握开发商与物管方的关系。第四,开发商与物管方的矛盾和分歧应在合同和法律的轨道上解决《重庆市物业管理条例》规定:“一个物业管理区域应当成立一个业主大会,并由业主大会选举产生一个业主委员会。”成立业主大会后由业主大会行使选聘、解聘物业管理企业的职权。但前期物业管理阶段由于没有业主大会和业主委员会,因此,前期物管合同正常情况下是“当第一届业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时,该合同即行终止”。特殊情况应依前期物管服务合同的约定和国家的相关规定进行,因违约而需解除前期物管服务合同的,提出解除合同的一方应及时通知对方,合同自书面通知送达对方时即行解除,并在二十口内办理交接。如有异议,可请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。据悉,来渝物管公司已提起诉讼,准备通过法律途径最终解决相关问题。2003年1月15日,位于重庆市南岸区的江山多娇滨江花园小区发生了委托方(开发商)重庆江山物业发展公司提前终止被委托方某外地来渝物管公司物业管理权的事件,物管方的公章、财务印鉴及银行存款被委托方(开发商)收存。此事件已引起市内外同行和相关部门关注。为此,笔者作为重庆市物协派往小区的调查员对委托方进行了采访,并收集了部分业主的情况反映;而该来渝物管公司人员则联系不上,作为重庆物协会员单位他们也未及时反映情况。作为委托方的重庆江山物业发展公司刘飞总经理、办公室李主任接受了专访。笔者得知开发商采取紧急措施主要有以下原因:1.房地产开发商盲目依赖发达地区的物管理模式，导致投资不足2.物业共用设施和设施设备维护不到位,出现新困难物管合同确实未到期,但开发商认为是受托方违约,没有及时按开发商要求作出整改,而且派来的3个人不理想,初来时说得多,对照协议看实施效果达不到要求。主要表现在:(1)清洁卫生不如意,设施锈蚀不维护,灯饰高处未保洁,看不到清洁工,垃圾有时未及时清理等。(2)物业共用部位和设施设备维护不到位,如门厅脏了不维护,墙面污渍未处理,电梯有异响等。(3)安全防范效果降低。受托方聘用保安公司的保安,仪容仪表差,小区发生过严重的被盗事件。(4)社区文化搞得不好。一业主认为:“除重大节日有一次文艺活动外,平时无任何形式的文化气息。”另一业主则认为:“社区活动组织较少,没有达到业主参与的效果。”开发商在激烈的市场竞争中为了培育品牌,强化小区的前期物业管理,考虑引进品牌物管企业。开发公司认为重庆物管经验不如上海、深圳,才与深圳某公司(受托方)