美国开朴顾问-惠州淡水半岛湾项目定位及概念设计提示

惠州淡水半岛湾

工程定位及概念设计提示2021-6-9目录一、市场调研分析局部P2-9二、工程地块价值分析P10-13三、产品定位概述P14-48四、工程规划概念设计提示P五、工程销售收入预测P011.惠阳房地产市场简要分析

1.1宏观市场1.2微观市场1.3综合结论2.上述分析对本案的启示02市场调研分析局部03惠阳区淡水镇深圳龙岗区惠东县惠城区中央列岛SN58公里全程高速贯穿后只需1.5小时车程惠阳城市规划定位中海壳牌、南海石化工程生活后勤配套效劳基地。淡水于惠阳的区位功能将建设以淡水为核心的

区域性商贸流通效劳中心1.1惠阳房地产市场宏观环境04-07年，房地产投资和施工竣工面积大幅增长，房价上涨迅猛。08年10月以来，受经济危机影响，惠阳商品房销售面积和销售金额均出现负增长，市场需求明显萎缩。041.2惠阳房地产市场微观环境目前惠阳区的楼盘开发主要集中在淡水市政广场中心点至澳头方向新城地段，08年在售的主要有中铭豪园、东方国际、本因坊宝家园、中区华府、锦江国际、尚城世家、半岛一号、棕榈岛等工程。惠阳商品房住宅市场可以明显划分为三大类：资源性高品位产品中心区物业投资型工程05本案周边高端工程产品分析06项目名称产品类型总建筑面积（㎡）容积率户型（㎡）园林配套半岛一号（一期）独栋、双拼、叠拼别墅、洋房、小高层41万共六期首期14万二期17万1.12别墅：210㎡左右洋房：70㎡两房、120-130㎡三房西班牙风格，风情商业街、会所、泳池等棕榈岛叠加别墅高档公寓均价：18000元/㎡340000.83别墅：200㎡左右公寓：108-180㎡东南亚风情，会所、27洞国际高尔夫球场、乡村俱乐部等东方新城独栋、合院、双拼别墅、小高层、多层洋房、豪华公寓24万0.75独立别墅320-470㎡双拼别墅210-300㎡洋房：132㎡的三房170㎡的五房85.3-91.28㎡的两房美式风格，引入生态水系，社区规划为“两岛、一洲、一湾”的独特布局。1、产品以别墅为主，以公寓洋房为辅。2、大户型面积是主流，中小户型是补充。3、园林精致，配套完善，适合居家与度假等多方面需求。4、建筑风格异域风情盛行，多样化趋势明显。5、客户来源广泛，外地客户〔尤其深圳客户〕较多联排：7000元/㎡叠加：6000元/㎡小高层：4000-4500元/㎡中心区物业市场分析1.集中分布在以区政府为中心的中心区。2.建筑指标倾向居家需求：容积率平均在3.2左右，园林绿化绿平均在50%左右，规模适中，是典型的居家型物业。3.户型单一，三房四房是主流，面积在100-150㎡。4.中小户型抢手，大户型销售速度相对较慢。5.注重园林主题风格的塑造，但精致化程度有待挖掘。6.价格比较健康，并在稳步上涨。7.营销水平落差较大，市场整体营销水平仍有很大的提高空间。8.客户以当地居民为主，局部品质较高产品吸引深圳投资客户。071.3惠阳房地产市场分析综合总结〔1〕物业类型呈现出“三类并行，两端走好〞趋势。资源性高品位产品、中心区物业、投资型工程成为目前惠阳住宅市场的三条主线。而资源性高品位产品和投资性工程均预支未来惠阳经济开展前景，成为市场主流产品。〔2〕中小户型供给相对较少，面对中小户型客户对产品品质、环境配套、附加效劳等要求的不断提高，如何提高产品质量、为客户创造物超所值的优质产品将是中小户型成败的关键。〔3〕据不完全统计，未来几年市场总供给总量约在200万平方米以上，数量非常巨大，供给主流是大社区、大户型工程，但局部大盘将调整目前开发思路，向度假、投资复合功能方向扭转，躲避巨大供给量带来的泡沫风险。082.上述分析对本案的启示〔1〕在产品路线的选择上，走投资型与高档次、高品质相结合，中间产品自然过渡的路线。短期内利用经济前景看好趋势开发高档次与投资性强的产品，比方洋房、高档别墅，效劳式公寓，满足投资客与局部度假居住者的需求。中长期开发高层与小高层产品，满足经济开展带来的人口增加对住房的需求。〔2〕在产品品质的打造上，力求创新，防止同质化与粗放型倾向，以符合市场潮流又适当超出市场潮流的精致产品来赢得市场的认可。〔3〕除了走产品多样化道路以外，还可以把住宅跟其它产业结合起来开发，走复合型开发道路，比方跟商业、休闲等产业结合起来开发，提升工程的附加值，增加产品的竞争力。0910工程地块价值分析1.地块区位价值2.地块资源价值3.高容积率对工程定位的挑战

1.区位表达价值工程地处惠阳淡水城市开展的中心地块，该片区当前已经成为惠阳最具有价值高档次居住生活片区，高标准的市政配套已经逐步成熟。半岛一号、棕榈岛等高档居住工程正在建成，综合配套与居住气氛正在完善。该区域是淡水的中心城区所在，已成为高收入和政府定位的城市形象高度。11工程地块现状周边趋向成熟2.资源决定档次该区域内独一无二的河道资源从工程基地穿过，天然河流的湾道使得工程拥有最多的自然景色，具备了高档次的滨水居住的根底条件。12工程地块的河景资源、体育馆、半岛一号工程地块周边已经成熟有棕榈岛高尔夫别墅、超大型社区半岛一号3.高容积率对工程定位提出了挑战工程在2.5和3.0的容积率与周边的半岛一号与棕榈岛形成反差，对规划高档次居住提出了设计挑战，需要在规划设计上进行创新，定位中高档产品组合。13工程地块与半岛一号的空间关系14产品定位概述1.工程档次定位2.目标客户群定位3.规划布局定位4.建筑风格定位5.户型面积定位6.园林景观定位7.工程开发分期8.价格定位1.工程档次定位具有高性价比的绿色节能环保社区

所谓绿色节能环保住宅，就是节能、环保、健康舒适、讲求效率的居住建筑，它将改变现行的设计观念，使建筑由高能耗向低能耗方向转化，实现一定程度上的能源自给自足，创造可持续开展的建筑模式。中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦指出:

建设绿色住宅是一个系统工程，包括节能、环保、节水等多方面。

绿色住宅应注重使用保温材料，利用太阳能等绿色能源，提高建筑热环境性能。绿色住宅在整体规划中建立雨水收集系统、污水处理系统，利用中水浇花、洗车，甚至通过建立循环系统回送到住户家庭来冲洗卫生洁具，减少水资源浪费，提高住户生活质量。15绿色住宅六条标准规划设计合理，建筑物与环境协调，房间光照充足，通风良好，厨房、卫生间异味气体能快速散发；房屋围护结构御寒隔热，门窗密封性能及隔音效果符合标准标准；供热、制冷等尽量利用清洁能源、自然能源或可再生能源，全年日照在2500小时以上的地区，普遍安装太阳能设备；饮用水符合国家标准，排水深度净化，到达可循环利用标准，新建小区铺设中水系统；室内装修简洁适用，化学污染低于环保规定指标；有足够的户外活动空间，小区绿化覆盖率不低于40％，无裸露地面。16消费者喜爱的绿色节能房子是?珠珠〔26岁国企职员〕：我的房子像变色龙，懂得冬暖夏凉我理想中的房子是这样的：冬天，房子会主动穿上一件厚衣，即使不开暖气，也能感到暖暖的春意。夏天，房子会自动换上无袖衣，为炎热的夏日增添一丝凉意。房子还应配备大大的阳台和落地窗户，这样既能最大限度地采用自然光，又能透风透气。作为配搭，房子周围要一片融融绿意，有生机盎然的小区花园，让每天在石头森林奔波忙活的我们，下班后能感受到一份“采菊东篱下，悠然见南山〞的写意。绿色房子说：

“外墙外保温〞、“地温中央空调〞是目前建筑市场上比较成熟的保温技术，可以很好地到达节能保温的目的，提高室内居住环境的舒适度。有资料显示，集成自然通风、自然采光、低能耗围护结构，中水回收等高新技术，到达节能60%的建筑，造价只比普通建筑高5到7个百分点，住宅总能耗就能减少一半以上，冬夏两季所用空调的耗电量就会大幅减少。投资预计在使用5到8年后可以收回，但它大大减少了对资源的消耗和环境的污染。17阿君〔24岁媒体从业人士〕：让阳光照进梦想我心目中的“绿色房子〞，只需用太阳能，就能解决我的一切生活能源需要。这样就可以摆脱沉重的电费开支，须知阳光是取之不尽的。我将来的房子最好位于市郊，这样能最大限度地吸取大自然的阳光。要有山，在房间里可以看清山上的每一棵树。最好，我的房子还能有入户花园或者屋顶花园，这样，我就可以在那里种茉莉花，同时，我希望小区花园到处都绿意盎然，这绿色不是简单的一片红花、几块绿草，而是从其地处的自然环境、园林设计到室内绿化的全方位的立体绿色。绿色房子说：

太阳能的利用方式包括光伏发电、光热发电、日光照明和太阳能热利用等。前者如太阳能灶、太阳能热水器在中国为大家所熟知；光电技术指的是光伏发电，是根据光生伏特效应原理，利用太阳能电池将太阳光能直接转化为电能。比较而言，光伏发电更高端，前景更好，在太阳能利用上将是主流。消费者喜爱的绿色节能房子是?北京当代MOMA18当代MOMA也是当代置业科技主题地产的延续与开展，在万国城Moma实现"高舒适度、低能耗"的根底上，将大规模使用可再生的绿色能源。从可持续开展的观点出发，当代MOMA适当的高密度〔强度〕开发利用土地与大规模使用可再生的绿色能源是大城市开展的方向，是真正"节能省地型"工程。192.目标客户群定位深圳香港及惠阳城市中高收入阶层

目标客群特点分析：工程客户将以深圳各区、香港、东莞等外地客户为主，将超过70%左右，购置物业的原因是由于工程具有非常高价格性能比，刺激着购置需求，目的在于以投资增值为主兼顾度假旅游需求。惠阳本地的自住客户约占30%左右，主要有私营业主，企业事业的高管人员，以自住为主。203.规划布局定位社区开放组团封闭/产品最大利用景观通透轴线贯穿东西

1、尊重地域特色及城市环境规划应以尊重地块特色为前提，充分考虑地块及周边环境的关系，与之相协调。对于本工程而言，首先应充分考虑的滨水的自然环境，充分利用水资源，使工程和城市开展及即将开发的其它工程形成互融。2、充分利用地块形状规划提升工程价值。在考虑地块周边环境的同时，还应关注地块内部地形地貌，并加以充分利用。对于本工程而言，我们应当利用地块的特有的形状与地势特点，设计出层次丰富的建筑群落，打造理想的空间形式，以此提升工程价值。21本案规划设计理念3、注重与城市交通肌理的融合本工程临水又临路，周边以大桥与外界联通，建议地块可采用社区开放，组团封闭的布局形式，通过开放式的社区，与城市交通达成互融，形成便利。4、必须注重建筑、户型及园林等细部的整体设计从建筑群体到建筑装饰细部、从各功能空间的面积大小到室内交通组织、从景观等等，这些都需要设计者整体考虑。通过精心的设计，创造从室内到室外，从私人空间到开放空间、到城市公共空间这样一系列舒适宜人的空间，提高整个社区居住品质。22本案规划设计理念20方案一：容积率：2.523惠州市淡水工程主要指标 占地面积120330㎡容积率 2.5 总建筑面积 计入容积率建筑面积300825㎡配套设施 13500㎡幼儿园 1500㎡商业 9000㎡会所 3000㎡ 地下停车库 60000㎡住宅总面积房型户型面积套数面积(㎡)面积比套数比二房87272236648%13.63%三房12390811168438%45.51%四房1604507200024%22.56%五房2352706345022%13.53%顶层大复式2201226401%0.60%别墅25083207507%4.16%

总套数

1995100%100%总面积

294188

高层均价：4500元/m2高层小户型均价：5000元/m2别墅均价：12000元/m2〔景观朝向均优于容

积率3.0的方案〕预计总销售金额：约1491303000元24方案二：容积率：3.025惠州市淡水工程主要指标 占地面积120330㎡容积率 3.0 总建筑面积 计入容积率建筑面积359556㎡配套设施 14000㎡幼儿园 1500㎡商业 9500㎡会所 3000㎡ 地下停车库 60000㎡

住宅总面积房型户型面积套数面积(㎡)面积比套数比公寓58322186765%11%二房903743366010%13%三房120136616392047%48%四房15569610788031%25%顶层空中别墅4101249201%0%别墅25066165005%2%总套数

2836

100%总面积(㎡)

345556100%

高层均价：4300元/m2高层小户型均价：5000元/m2顶层空中别墅均价：4500元/m2别墅均价：10000元/m2预计总销售金额：约1593998000元容积率3.0的方案比2.5的方案多卖102695000元264.建筑风格定位新型现代中式元素的建筑风格

由于本工程容积率决定主力产品为小高层和高层，但工程前期为了对目标市场有更准确的把握，为了以更独特优质的产品吸引消费者，需要通过各种不同类型的物业去“试水〞。因此，工程首批推出的产品类型应当丰富。

我们建议：多层、小高层、高层选用清新简洁的现代风格，花园洋房和叠拼别墅选用经典雅致的欧陆风格。27〔一〕现代风格建筑设计建议1、总体设计要求现代风格建筑应健康、时尚、清新、明快，表达积极向上的精神风貌。强调建筑的经济性和实用性，积极采用新材料、新结构，并在建筑设计中发挥新材料、新结构的特性。坚决摆脱过时的建筑样式，放手创造新的建筑风格。通过简洁的处理手法和纯洁的体型，从而在建筑外观上获得新的视觉效果，而这也恰好符合我们对于本工程的整体形象定位。在设计时我们建议：崇尚采用灵活均衡的非对称构图，简洁的处理手法和纯洁的体型，在建筑外观上获得新的视觉效果。并以不对称构图手法突出建筑风格，强化高层差异。崇尚合理的构成工艺，尊重材料的性能，讲究材料自身的质地和色彩的配置效果。多层、小高层建筑可尽量采用一梯2-3户的板式设计，但后期为了提高容积率，小高层、高层单体也可以设计成蝶形。282、建筑要素设计建筑立面：要注意发挥结构构本钱身的形式美，造型简洁，采用表现主义手法，在确保建筑经济实用的同时，适当融入象征、写意手法。以不对称构图手法突出建筑立面风格，强化高层差异；如双层阳台设计等。色彩：以白色为根本主调，以跳跃的红、黄、蓝等暖色涂料粉刷阳台、窗台或装饰线等建筑构件作为点缀，使建筑既具强烈的现代感，又不失美观大方。如深圳的中海阳光棕榈园，就非常能够表达整个社区的现代气息。建筑色彩搭配结合材料自身质地和装饰作用，在考虑宜昌市历史文化气氛和区域气候条件的同时，也考虑主力消费群的生活习性，以充分迎合消费群的消费心理。建议可在小高层和高层中采纳。292、建筑要素设计天际线：在小区内部，利用各种类型建筑的高差，形成具有一定节奏韵律的丰富的天际线走势，彰显本工程的远观形象；建筑高度由小区中心向外围逐渐升高，这样一方面可以充分保证中心园林的景观视线，二那么可以在内部保持一个开敞的共享空间；沿小区的主景观轴线上布置上下错落、起伏有序的建筑层高，营造空间视觉感官的收缩和膨胀；在立面上构成跌宕起伏的建筑天际线。302、建筑要素设计底层：局部住宅底层架空——与组团中心园林相邻建筑局部底层架空，以通透的架空绿化实现景观的延伸。利用道路的迂回曲折，营造“曲径通幽〞的意境。或者可以利用建筑的底层架空设置成活动场所，形本钱工程独具特色的泛会所。局部住宅底层设置私家花园——花园洋房和叠拼别墅的底层应考虑业主入住后会进行自我家园的美化绿化，适当留出一局部空地，满足这局部购房者的需求。沿街商铺——在开展大道沿线，多层和小高层住宅的底层设置成沿街商铺，打造风情商业街。31中海阳光棕榈园2732中海阳光棕榈园26底层架空长廊325.户型面积定位

创新宽景舒适的中大户型我司分别以容积率3.0和容积率2.5计算了两种户型需求配比1、容积率：3.033产品形态户型面积（㎡）户型面积比例（%）户型分级比例（%）两房85-9010%10%三房经济型105-11518%43%舒适型125-13525%四房经济型140-14320%35%舒适型160-18015%五房舒适型190-2006%10%(楼王或sky-house)高尚型210-2404%Townhouse230-2502%2%注：1、建议各面积区间段对应赠送面积不少于15%；2、户型建议的面积根据总平面可以适当的调整比例；3、两房比例为10%，考虑了投资客户需求2、容积率：2.534产品形态户型面积（㎡）户型面积比例（%）两房85-9010%三房105-11515%125-13525%四房140-14320%160-18015%五房190-2006%210-2404%Townhouse230-2505%商业

配套休闲商业与知名品牌的特色餐饮结合，商业与会所形成展现生活方式的情景体验区。占总面积3—5%特点：定位中高端，同时有多种产品结合/规划滨水别墅，提升工程品位35别墅户型36一梯二户型一梯三折角户型37一梯三户型38一梯三四户型39

工程户型配比补充说明1、户型平均面积综合考虑各在售楼盘的户型设计、销售情况以及消费者实际的居住需求，结合工程地块价值的判断，认为本工程的平均户型面积应定为140㎡左右。2、整体户型配比建议从统计调查结果来看120㎡—140㎡左右的三房两厅两卫为绝对主力户型，第二主力户型是90㎡左右的两房两厅一卫。这两种户