广州南沙房地产市场竞争格局研究

南沙区域竞争市场态势HOPEFLUENTn

南沙的山、海自然资源优越，是广州唯

一

拥有海

岸资源的区域n大山地公园、南沙高尔夫球会、4A

景区黄山鲁森

林公园、大角山天后宫、南沙大酒店以及即将开

发的南沙游艇项目等休闲度假资源，为南沙房地

产开发提供有力的支持。山海型资源和休闲配套设施相对丰富，为南沙休闲度假项目的开发提供有力

的支持难默建第分析***BA*4*S**R*A1-R

mtm-mme**kt*aE*F-**Ne*a=……大角山

天后宫下横档岛

旅游区规划游艇俱乐部HOPEFLUENT南沙

高尔夫

球会黄山鲁

森林公园大酒店-南沙目前在售的项目较少，主要集中在资源或配套条件优越的区位，已有品

牌发展商进入，板块氛围逐渐形成注：逸涛雅苑近年内处于断货期，今年会推出新一批货量HOPEFLUENT物业类型项目名称主

力

户

型(

m

²

)单价水平(元/m²)总价水平(万元/套)别墅产品南沙滨海花园独立：400-500独立：12000

-

16000独立：600-750南沙奥园独立：320-

500联排：180-200独立：28000联排：13000-

14000独立：900-1400联排：230-

280南沙境界合院：200-300联排：约200叠拼：约200合院：13000联排：9000叠拼：6500合院：300-450联排：180叠拼：105起洋房产品南沙滨海花园洋房：170洋房：5300(毛坯)洋房：90南沙碧桂园洋房110-130样板房：6500(装修)洋房：65-80南沙奥园平层：168-182复式：300-340公寓：40-70平层：7000-

8000(装修)

复式：8000(毛坯)公寓：9000(装修)平层：120-150复式：240-270公寓：36-65南沙境界洋房：125-156洋房：5500(毛坯)洋房：70-90海力花园洋房：147-158公寓：45-57洋房：4700-

5600(毛坯)公寓：6500

-

7500(毛坯)洋房：70-90公寓：30-40共应：自住型洋房和别墅成为供应主流，突出性价比和投资价值n洋房以70-130m

、满足基本自住需求的实用两房、三房为主，性价比较为突出n

别墅方面，南沙滨海花园的水晶湾和南沙奥园的养生独立别墅，及各盘大量联排，别墅依然是南沙供应的

主流，面积有所控制、独立单价在15000-25000之间，联排单价在一万左右，突出投资价值数据来源：合富辉煌市场调研，采集时间2010年1月HOPEFLUENT

物业类型项目名称主力户型(m²)总价水平(万元/套)已推货量销售情况别墅产品南沙滨海花园独立：400-500独立：600-750目前在售400-500m²独立别墅，连体已售罄南沙奥园独立：320-500联排：180-200独立：900-

1400联排：230-

280自07年销售至今，仍有部分180m²、156m2联排未消化，独亡

墅基本未销售南沙碧桂园独立200-

500联排180-200独立：300以上联排120

-

150早期推出，已售馨南沙境界合院：230-270联排：约200叠拼：约200合院：300-450联排：120-160叠拼：105起联排及合院因价格较低，各剩20套，销售情况较好；叠拼剩6

套，销售相对缓慢洋房产品南沙滨海花园17090水晶湾高层一期、二期共推472套，已售馨，四期洋房仅剩少

2、3层170m2四房单位南沙碧桂园洋房110-

13065-80已推1890套，基本售罄，仅剩3套样板房南沙奥园平层：168-182复式：300-340公寓：40-70平层：120-

150复式：240-270公寓：36-65已推641套，因总价较高销售情况一般南沙境界洋房：125-156洋房：70-90已推444套，洋房仅剩5套，海力花园洋房：147-158公寓：45-57洋房：70-90公宙：30-40已推320套基本售罄，消化率约90%,仅余少量47m2的公寓和

158

四房单位HOPEFLUENT数

据

来

源

：

合

富

辉

煌

市

场

调

研

，

采

集

时

间

2

0

1

0

年

1

月戈交：低总价洋房的销售速度理想，品质和性价比较高的别墅受到市场欢迎n

以南沙滨海花园为代表的高品质别墅受到市场认可，而以南沙境界为代表的经济型别墅因总价低，也较好的吸引了部分投资和度假客户。物业项目名称客户来源及职业特征职业特征置业目的别墅南沙滨海花园南沙本地(15%)、广州市区(45%)、番禺(20%)、东莞深圳、港澳(10%):南沙本地：外企高管、私企业主区域外：私企业主、经商人士、职业投资者独立别墅以休闲度假和投资为主，部分自住联排别墅以休闲投资为主；南沙奥园南沙本地(20%)、广州市区及番禺(70%)的客户、少量其他城市(10%)区域外：广州为主，私企业主、经商人士、职业投资者度假/投资、自住南沙境界南沙本地(40%)、广州市区及番禹(50%),东莞深圳、港澳(10%)]南沙本地：区府公务员、企业高管区域外：私企业主、经商人士、职业投资者度假/投资、白住洋房南沙滨海花园南沙本地80%,南沙以外区域20%南沙本地：区政府公务员和新增产业人群为主；周边村镇居民区域外：广州市区工薪阶层；少量退休人员；与南沙有一定地缘或生意关系的深港人士本地客户：第一居所，常住为主、投资为辅区域外客户：第二居所，投资南沙奥园南沙本地30%,南沙以外区域70%南沙碧桂园南沙本地65%,南沙以外区域35%富港优山美地南沙本地50%,南沙以外区域50%南沙境界南沙本地50%,南沙以外区域50%HOPEFLUENT

数

据

来

源

：

合

富

辉

煌

市

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调

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，

采

集

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间

2

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1

0

年

1

月户：来自广州市区、番禺的客户成为置业的主力客群，看重休闲和投资价值：

沙本地客户占比逐渐上升，需求相对更集中在洋房方面n

别墅客群主要来自广州市区和番禺的私企业主，以及部分南沙企业高管，其中广州及番禺客户看重休闲和投资，而南沙客户基本为自住；n

洋房方面，南沙本地产业人口的常住需求有所上升，约占成交客户的5-6成；广州、番禺等区域外的投资客户同样成为洋房市场的重要客群，注重物业的保值和增值。物业项目名称建筑及外立面产品创新设计附加值别墅南沙滨海花园南加州风格、地中海风格，有一定品质感部分别墅采用全钢结构设计大面积花园私家车位、车库南沙奥园意大利风情，但品质感不强、表现不到位无无南沙境界岭南风格，立面粗糙缺乏质感合院、叠拼设计露台、地下室洋房南沙滨海花园立面粗糙，缺乏质感，无飘窗设计无无南沙奥园意大利风情，但品质感不强、表现不到位无无富港优山美地现代简约风格，但品质感较差无无南沙境界现代简约风格，有一定品质感无无三品：洋房产品中规中矩，缺少亮点和创新；别墅的产品力有待加强、缺乏附

口值，整体质素偏低n因主要满足基本的自住需求，因此洋房产品设计中规中矩、户型大多方正实用，但缺乏更多创新和亮点；

n

由于依托南沙较好的景观资源，别墅在产品打造方面的力度明显不够。除南沙滨海花园相对较好之外，其他楼盘的别墅产品质素普遍不高，主要表现在缺乏品质感、附加值低(花园面积小少地下室/少露台设计等)、细部处理欠缺(外立面粗糙、无飘窗设计)等方面。HOPEFLUENT

数据来源：合富辉煌市场调研

区域市场：市场上重点项目如何构筑其核心竞争力?HOPEFLUENT南沙碧桂园南沙境界滨海花园南沙奥园开发商广州城建开发南沙房地产有限公司占地280万m²容积率0.5物业类型独立、联排、小高层配套设施商业街，会所，超市、小学入市时间2003年在售均价(元/m²)独立：12000

-

16000洋房：5300(毛坯)主力客群洋房以南沙本地自住客户为主；别墅以广州市区、番禺市桥客户为主，部分南沙外企高管，购房主要用于投

资和度假，部分自住较强的产品开发能力打造休闲度假品质大盘有沙滨海花园HOPEFLUENT景观利用：充分利用海景资源，地块内部通过丰富的景观体系打造休闲

度假项目的气质n滨海花园拥有较长的江岸和海岸线，具有得天独厚的资源条件；n

项目充分利用海景资源，打造稀缺的海岸别墅产品，提升项目自身的竞争，除了挖掘海景资源价值外，

积极打造内部舒适的空间，通过层次丰富的景观体系打造休闲度假项目的气质。三期(半岛)一期六期五期HOPEFLUENT二期(水晶湾)《阳光海崖)施门站南沙是政府二甲丽理(牌)速珠江出海口七-九期四期南沙二中在能门大糖地

铁毒分律)

北希季

角

立

文1*2**0*-环*产品打造：别墅以产品升级保持项目的竞争力，注重产品的创新与特色n

早期产品以现代风格为主，外墙多为白色涂料，耐久性差，目前已出现哭墙，裂墙等现象，产品特色和

品质均欠奉n

后期开发的产品有很大的改进，完全摆脱一期原有的项目形象，打造南加州风情小镇，并设计全钢结构

的别墅产品，注重产品开发的创新、特色以及品质等方面项目名称客户来源及职业特征职业特征置业目的南沙滨海花园南沙本地(15%)、广州市区(45%)、番禺

(20%)、东莞深圳、港澳(10%):南沙本地：外企高管、私企业主区域外：私企业主、经商人士、

职业投资者独立别墅以休闲度假和投资为

主，部分自住联排别墅以休闲投资为主；HOPEFLUENT产品打造：洋房产品的打造力度略显不足，存在较大可提升空间n

三期铂翠湾洋房的外立面色调以褚色搭配宝蓝、欧洲宫廷式的圆顶窗和罗马柱设计，建筑风格未能很好

延续别墅区南加州风格的低调稳重和地中海风格的明快外立面施工粗糙，品质感较差n

外立面贴砖、窗台罗马柱施工粗糙，难以体现海景豪宅的尊贵和档次感n

南向望蕉门河的主卧室无飘窗设计，景观利用不到位，削弱产品整体品质主卧无飘窗设计HOPEFLUENT建筑风n

项目开发启动区选择在邻近主干道

地块进行开发；n

首期以联排别墅为主，配以独立和

小高层产品进入市场，开发强度小，

有效控制开发风险；n

二期开发以资源价值最优秀的一线

海景地块打造独立组团，巩固项目

休闲度假气质；n

中期稳步开发洋房产品，后期开发风险较大的商务商业和酒店物业。开发模式：早期以别墅物业为主产品组合入市，控制开发风险，并营造休

闲度假项目形象和气质，为中后期开发写字楼等高风险物业奠定基础星级酒店L3

酒店商务商务区LJ

四期(独立、联HOPEFLUENT商业街写字楼独立别墅联排别墅小高层洋房燕门站

两如愿班丽共2蕉门河商务中心区珠江出海口三根医细(

)a=

-4南沙二中7-9过进门大德地铁?北5环F分期位置与资源推出组团物业类型一期靠近高速路及交通主干道，享受河景资源阳光海岸独立别野联排别墅小高层洋房写字楼及临街商铺二期位于项目最南端，临海地块，资源优越水晶湾独立别墅三期地处项目东面，地块完整，南面拥有山体资源滨海半岛多层洋房小高层洋房联排独立四期地块东侧，北临京珠南路，无特殊景观资源—--洋房五-九期集中与项目北面，临近区政府，商务区及地铁站口商务组团写字楼及酒店星级洒店

酒店商务

商务区

四期9商业街-2

墅联排别墅1-:小高层洋房开发模式：整体开发模式由第二居所向第一居所和商用物业演变发展，可见

开发商在控制开发风险的同时看好南沙发展前景n

项目开发前期以低密度住宅为主，着重打造

休闲度假氛围，降低开发的风险n

后期洋房物业和写字楼、酒店等商用物业为

主，逐步向常住型产品过度，可见城建集团

看好南沙未来的城市和产业发展前景HOPEFLUENT珠江出海口N*2t沙?开发商奥园集团南沙分公司占地67万m²容

积

率1.0物业类型独立、联排、小高层配套设施五星级酒店、商业街、周边休闲配套入市时间2007年7月在售均价(元/m²)独立：28000联排：13000-14000平层洋房：7000-8000(装修)复式洋房：8000(毛坯)公寓：9000(装修)主力客群广州市区、番禺市桥客户为主，购房主要

用于投资和度假；部分南沙本地自住客，

少量其他区域客户充分挖掘自身资源条件，打造休闲度假产品沙奥园HOPEFLUENTn地块自然资源丰富，形成天然主景观中心，配以

景观节点，构建完整而有序的景观轴线，具有较

好的均好性n

资源及海景远眺资源外，多数别墅均为环湖布置，

以多层及小高层物业包围，外围可享受山景资源，

使各住宅均能享受到一定的景观资源景观利用：内外景观资源丰富，打造集中式景观中心，各物业布局围绕

重要景观节点进行布局，注重景观的均好性对于内湖与山体的景观利用，除了山顶享受内湖HOPEFLUENT产品打造：欲打造意大利异域风情，但产品品质和性价比不高，未能有效从

市场中有所突破n建筑风格是“意大利南部乡村休闲风格”

,打造休闲度假生活的意图明显，但产品品质感不强，特色不

明显，与其他欧陆风情产品差异不大，未能有效诠释产品内涵，难以从市场中突围而出n

价格水平较高，尤其是洋房产品价格偏高、户型大，总价未能得到有效控制，导致销售速度不理想n

联排无私家车位/车库，产品附加值低，性价比和品质不高勿业类型项目名称户

型

(

m

²

)单价水平(元/m2)总价水平(万元/套)医排别墅南沙奥园联排150-30013000-14000190-420南沙境界联排2009000180羊房产品滨海花园1705300(毛坯)90南沙碧桂园90-1306500(样板房)55-85南沙奥园168-1827000-8000(装修)120-150南沙境界125-1565500(毛坯)7C-90注：南沙奥园目前在售联排尾货，独立别墅未推，因此以联排产品作为比较对象HOPEFLUENTHOPEFLUENT

物业类型层/户数房

型面

积区间(

m

2

)客户群酒店式公寓两

梯

3

0

户单间-两房两厅39-89投资客居多高层一梯两户三房两厅133-170休闲度假客户占主导

，

主要来自广州市区

、

番禺和周边区域

，

客户来源广泛一梯三户三房两厅98-144小

高

层首层复式四

房

三

厅275-315两梯两户(叠复)300-340联排别墅二层三房150-180广州休闲度假和投资客户三层四房两厅-六房三厅180-300独立别墅三层七房三厅六卫320-500尚未推货n

为了满足休闲度假客群需求，打造的洋房户型产品户型面积相

对较大n联排别墅以紧凑型产品占主导，多在200m²以内，以较高性价

比吸引客户n独立别墅产品占据最优越的景观资源，户型适当放大，档次走

高，拉升项目的整体层次产品打造：以休闲度假产品为主，丰富的物业类型吸引广泛的客群二

FLUEN1分期位置与资源推出组团物业类型目的期靠近主出入口，有湖景资源且与商业区开

发相结合二区环湖组团

一区商业组团高层洋房以较好景观资源及类型丰富物业吸引

注意力小高层洋房联排别墅复式大宅二期自然山体与湖景之间，

双重远景资源四区及二区组团近湖部分联排别墅利用景观资源优势及中高端物业奠定

项目档次小高层洋房发售又域地处项目西面，山地，

三面环山，东面可望

湖景三区半山组团小高层洋房后

续

开

发

用

地，

五

区

是

景

观

价

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最

高

的

用

地，

配以

独

立别

墅，

竞

争

力

大地块东北独立组团，既有内湖资源，又可远眺狮子洋五区山顶天湖

组团独立别墅临近一区商业，北面

有山体资源六区临山组团小高层洋房开发模式：低开发强度产品入市，降低开发风险，有序释放地块资源价值，

稳步拉高项目的形象与档次n

以丰富的低开发强度物业组合入市，兼有五星级酒店的大型配套，有效拓展客户

群，并利于控制风险，并为项目后期开发奠定项目的高档形象；n中后期开发独立别墅和洋房组团，进一步巩固和拉升项目的形象与档次高层洋房2:小高层洋房:

联

排

别

墅元；独立别墅●

配套会所□铂海国际公寓□

五

星

级

酒

店

及

写

字●

开发时序北方万坤置业有限公司22

万m²1.1联排、叠拼、合院、小高层、公寓风情商业街，主要利用周边配套2007年合院：13000联排：9000叠拼：6500洋房：5500早期以香港客户为主，本地常住客户

较多，后期以广州市区、番禺市桥休

闲投资客户为主，兼有部分自住客户开发商占地容积率物业类型配套设施创新产品及高性价比广泛吸纳客群HOPEFLUENT可沙境界在售均价

(元/m²)主力客群入市时间开发条件：充分利用山景资源条件和自身的坡地地形n

规模：占地22万m²n

资源环境：内部景观资源有限，邻近生态公园，山景价值高，外围山景是境界的核心资源景观。

产品利用自身坡地地形打造别墅产品，具有一定的起伏效果n

开发指标：容积率均为1.0左右，开发强度相对较大指标南沙境界占

地

(

m

2

)2

2

万资源条件大山博公园容积率1.1建筑密度22.8%绿地率43.1%配套体系自身打造，风情商业街

私家山顶公园HOPEFLUENT分期开售时间销售速度均价水平客户一期2006年底别墅约30套/月类别墅约50套/月类别墅4600联排7300黄阁及南沙客户居多二期2007年8月别墅16-20套/月叠拼30-35套/月类别墅8500联排11000合院别墅14000广州、番禺休闲投资客户占主导三期2007年12月至今别墅8-10套/月

洋房100套/月类别墅6500联排9000合院别墅13000洋房5500(毛坯)别墅：南沁(40%)、广州(50%),莞深、

港澳(10%))洋房：广州与南沙本地各占一半产品打造：创新的产品和高性价比有效吸

引消费者的关注，并实现快销n

引入合院别墅、叠拼别墅等创新产品，与其他项目具有一定的差异化，创新的低密度产品有效吸引客

户置业n产品性价比较高，附送地下室、车库、露台等，是热销的重要原因HOPEFLUENT

注：类别墅包括情景洋房和叠拼，别墅产品包括联排和合院

开发模式：以丰富的低密度物业类型启动广泛吸引客群，营造高端形象n

项目的启动区选择在紧邻城市主干道的地块，景观资源一般，利于充分展示项目形象，会所是启动区重

要配套，利于辐射后期开发地块；n

首期开发产品以丰富的物业类型尽量广泛吸引个层次客群，且性价比突出，树立项目形象，小高层等产

品于后期开发，减小开发风险。分期面市时间物业类型一期2006年底类别墅-情景洋房联排别墅合院别墅二期2007年8月联排别墅合院别墅类别墅-叠拼三期2007年11月小高层洋房、公寓四期未定方案西期三期一期HOPEFLUENT广州方向会所商业街南沙方向二期开发商南沙碧桂园物业发展有限公司占地20万m²容积率0.8物业类型独立、联排、多层、小高层配套设施商业街，主要依赖周边配套入市时间2005年12日在售均价(元/m²)洋房：6500装修(现仅剩3套样板

房

)主力客群本地常住人群为主，广州和番禺投资和休闲度假客群，少量香港

等外围客户发挥品牌优势，树立本地市场高性价比的标杆沙碧桂园HOPEFLUENT景观利用：重视自然景观，充分挖掘外界的优质景观资源，

内部打造重

要景观节点，保持各地块景观的均好性n项目规划用地不规整，被自然村等外界因素划分成4个地块，地块分散n基于项目自身内部资源有限，除尽量利用外围山景资源之外，各地块内部均打造景观节点增强自身的景

观价值，保持各地块相对平衡的均好性教育配套

临街商

铺白然村二期四期HOPEFLUENT-期期n该项目延用了碧桂园项目操作的常规思路，以较强的成本控制能

力打造产品，别墅洋房均带装修(600-1000元/m²),

洋房降价后取消装修，降低置业门槛；n

欧陆风情是碧桂园产品的常见手法，但外墙多使用涂料，并打造

长联排等产品，品质感和价值感未能有效体现。三品打造：延用碧桂园传统的欧陆风情，产品性价比突出，但品质感展现不足HOPEFLUENT分期时间位置与资源户型面积(m2)开盘价格(元/m²)物业类型一期2005年12月靠近主出入口，平地，南面有水景资源；独立：185-300联排：160-250多层：70-100独立：8000-10000联排：4500多层：3200-4500独立别墅联排别墅多层洋房二期2007年1月项目主干道穿插而过，北面有水景资源；独立：

185-300联排：

160-250独立：12000联排：7000联排别墅独立别墅三期2007年10月地处项目东面，地块完整，南面拥有山体资源；联排：

160-250多层：70-100小高层：92-130小高层：5300(带装修)多层：5500

(带装修)多层洋房小高层洋房联排四期2008年6月位于地块西南角，地形狭长，靠近白然山体；洋房90-152洋房3500(毛坯)高层洋房发模式：低开发强度物业入市，景观价值逐渐放，开发强度稳步增大，有效控制开发风险n

以靠近主干道的地块作为启动区，利于展示形象；n

早期多层、联排和独立等物业入市，有效树立项目档次，

快速回笼资金，降低开发风险；n

中后期开发逐步开发小高和高层，稳步释放景观价值，

基于前期物业的价值高，后期物业开发可灵活调整，开发和销售空间均较大。HOPEFLUENT

独立别墅

联

排

别

墅

6层多层

11层小高

18层高层百

然

山

一

体主干道252项目名称滨海花园南沙奥园南沙境界南沙碧桂园对

本

项

目

产

品

开

发

的

启

示项目竞争力高品质产品，但

存在提升的空间资源利用创新产品性价比成熟配套性价比充

分

利

用山

景

资

源，

具

有创

新特

色

的高

品

质产

品

受

到

客

户

追

捧景观体系海景及江景资源

内部园林打造外部的山海资源及内部湖景打造外部山景资源外部山景资源充

分

挖

掘

和

利

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地

块

内

部

极

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的

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林、

山

景

资

源

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视

内

外

景

观

的均好性产品打造较强的产品打造

力、特色和创新品质不高，特色不明显有一定创新，但

整体品质一般品质一般利

用

水

榭

花

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越

的

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开

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能

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注

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并

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入

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产

品

元

素

，

实

现

对

现

有

市

场

的超

越开发模式低密度产品先行，

后期开发常住型

产品和商用物业先开联排，资源价值高的独立和洋房拉升档次和价格创新多元化产品先行，开发强度

逐渐拉升别墅物业先行，开

发强度逐渐增大低

开

发

强

度休

闲

度

假

产

品

入

市

，

树

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项

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有

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制

开

发

风

险HOPEFLUENT

沙区域市场重点案例对本项目开发的启示南沙境界星河地产龙光集团越秀城建南沙滨海花园千山花园(A+B地块)—在售项目后续开发

—新项目HOPEFLUENT后续竞争：

目前可统计预测南沙后续新开发用地将超过650万m²,住宅开发

量建筑面积近800万m2,

后续竞争激烈即将出让的2010N

JY-1地

块」碧桂园金洲地铁站项目逸涛雅苑越秀城建时代地产鹿苑项目南沙奥园即将出让的-2010N

JY

-3在售项目南沙境界滨海花园逸涛雅苑南沙奥园总占地(m²)22万280万200万67万容积率1.10.51.41.0后续开发土地(m²)一100万100万约30万预计后续开发建面(m²)约140万约30万后续供应产品设计方案未定别墅/类别墅、小高层、五星级酒店/写字楼/商业街洋房小高层洋房独立别墅(140-

150套)在售项目仍有超过230万m²土地可供开发，住宅开发量接近200万m²n

在售项目后续仍有较大的开发量的项目主要集中在南沙境界、滨海花园、逸涛雅苑和南沙奥园；n

该四个项目后续开发用地接近230万m²,后续开发住宅面积接近200万m²,若以南沙目前约20万m²/年的消化量估计，至少需要10年时间消化在售产品货量；n产品类型较为丰富，包括洋房