2019年洋房及类别墅产品专题研究1043536592 NXPowerLi

洋房及类低密度住宅产品

专

题

研

究2010年6月洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类类

低

密

度

住

宅

产Townhouse

产品→品Townhouse

定

义

与

特

征Townhouse价值分析Townhouse

常见溢价方式小独栋产品的界定规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议专

题

内

容洋

房

住

宅

产

品12经济型小独栋产品→洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类类

低

密

度

住

宅

产Townhouse产品

→—→→经济型小独栋产品品Townhouse

定义与特征Townhouse价值分析Townhouse

常见溢价方式小独栋产品的界定规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议洋

房

住

宅

产

品12洋房的特征——品质提升关键词：1)内：情景——往往具有更大的面宽和平层面积，在舒适度提升的基础上，通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上“模拟”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特征。2)外：花园——社区往往拥有更好的景观条件，加上产品观景面的扩大(面宽)和观景层次的增加(露台等),住宅与景观的结合更加紧密。3)形：洋房——产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺的精致，更多的则表现为丰富的建筑形态和立面细节，使得住宅面貌焕然一新，与普通多层形成明显差异花园洋房产品在住宅解决方案中的常见角色1)低密度社区中作少量补充，

以平衡整体容积率。2)成熟郊区化板块中的经济性产品。3)成熟城市板块中的改善型产品。4)陌生区大盘的创新型产品洋房的实质：从建筑形式角度，洋房的概念具有一定的模糊性，其在本质上仍然属于集合住宅的范畴。相对于

普通多层，洋房产品在居住品质上得到了明显的提升，因而获得相对独立的市场站位。洋房产品的定义与特征

洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类类

低

密

度

住

宅

产Townhouse产品

→—→→经济型小独栋产品品Townhouse

定义与特征Townhouse价值分析Townhouse

常见溢价方式小独栋产品的界定规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议洋

房

住

宅

产

品121、

入户方式开始趋于“私有”目前市场上的花园洋房产品，可以通过建筑细节的处理让1~2层的住户获得相对独立的入口，从而打破了集合住宅“单元”的概念，专属感有了很大提升。典型案例：天津万科水晶城的南入户情景洋房。2、

居住空间前所未有的“丰富多元”空间的“丰富性”主要表现在“情趣空间”和“观景空间”在居住空间中的比重明显增加：前者突破了功能导向的窠臼，

赋予生活更多的自由度和可能性，激发了消费者的场景

联想。后者密切了居住空间内外间联系，对自然资源的享有更加充花园洋房的价值实现是基于对普通多层产品的超越和提升。而这种超越和提升是在“建筑形式

并未根本改变”的限制条件下、向着别墅产品方向作出的一定倾斜。

洋房产品的价值分析

3、

“院落感”的价值开始体现一方面，由于建筑高度的降低带来楼间距的降低，组团的空间尺度更加亲切；另一方面，社

区环境的景观质量在上升，建筑立面的细节与层次也更加丰富，组团的内聚性加强；所以，组团空间的重要性开始体现，也更容易营造院落感的社区空间体验。典型案例

万科·西山庭院中整体社区的形式感与组团空间的院落感并重；——绿城系的洋房产品标榜“先有花园，后有房子”,不追求图面形式，以空间实感动人。4、

造型特质从“整体”走向“细节”

—点

—，插，呈现与普通集合住宅明显的差异。穿；料键材关细节的精致为形象塑造形体的错落感、挺拔感层次的丰富体量感、韵了特碎”始体开整始，建筑形象造型体现出“开面房立洋的园宅花住自合而集洋房产品的价值分析

洋房产品的价值分析洋房产品社区空间——关键词

：亲地、亲景、院落感洋房产品的价值分析洋

房

产品形象

—

—

关

键

词：

层

次、

错

落、

细

节、

风

格

化洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类类

低

密

度

住

宅

产Townhouse产品

→—→→经济型小独栋产品品Townhouse

定义与特征Townhouse价值分析Townhouse

常见溢价方式小独栋产品的界定规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议洋

房

住

宅

产

品12上承多层产品

1、

以绿城产品为代表———““花园化洋房””路线空间情景化2、

以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房””路常见洋房产品的分类

3

、以万科宽景House为代表———""叠拼化洋房””路线目前市场上常见的洋房类产品大致可以分为三类，也代表了“多层别墅化”的三个阶段：下启类低密度产品绿城-长沙桂花城为低楼层、低密度、低容积率、高绿化率的大型现代

化高尚生活园区总体规划通过一定规模的中心花园和围合错落的组团院落，营造层次极为丰富的绿地景观系统1.以多层次、组团化为空间布局的基本原则，依照东向和南向两个入口动线的延续，小区分为大致均衡的四大组群，共享中心开放景观2

.利用半地下车库的顶板形成不受外来交通干扰的外部空间，结合景观的设计，形成为住户服务的室外休闲和活动的场所3.以江南小镇为意象体系规划的母本，通过社区空间氛围营造、建筑群落关系处理、综合商业设施安排、人车分流交通组织等，营造出“大社区一小住区”的两级布置的六大组团聚落空间中，

通过

建

筑的围

合、景

观的围一

种院

落

套院

落

从而

提

高了住

户

密性，富

有

生

活合的庭院中，

园,

四

季

植

物

呈

现

动

和

生

命的

变

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造

上，绿

城-塑

造

一

个

步

行的地、

组团

花园

、区

活

动

空间

都

可实

现，

而

人

性

尺

控

制

在200、300内

。1.在

两

级

布

置围

合，

通

廊的

合，

最

终

形

成

的围

合

感觉，

的

安

全

感

及

私

意趣。2.

同时，在围林

和

建

筑

合

一

出

来时间的

流

延续

。3.在

社区的氛桂

花

城

着

力

于

社区，中心

绿

广

场

等

整

个

社

以

通

过

步

行

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度的

把

握

上

则

米的

步

行

距

离社区

景

观

看

似自由随意，实

则

精

心

经

营，

与

楼

座

布

局

形

成良

好的呼

应通

廊

围

合

建

筑

围

合e

t

栖霞苑燃云树苑风格迥异的组团花园与中央水景花园遥相呼应，辅以形态各异、变化灵动的水系及密集的树林，构成一系列存在诱导性、参与性强且感观丰富的共享景观环境空间，形成可居、可观可游、可赏的整体空间景观意向不以规模惊人，

强化细节控制和人本感受，

绿城产品的实景展示对销售推动作用明显泳池2600220024m0景观阳台

，

增加用餐情趣大

面

积阳台

空

增加室内外互动情趣间

，神离客

米大开间大面积阳台空间

，

增加室内外互动情趣厅南北通透，采光好，

,

增

加

室内

舒

适

性大面积阳台空间

，内外互动情趣增加室3713.2米

大

面

宽户型以赠送入户花园、阳台、露台为主，层层交错

(180m²)二号

楼

三

层

单

元

平

面

图幽上承多层产品

1、以绿城产品为代表———""花园化洋房””路线空间情景化2、

以万科情景洋房系列为代表———““情景化洋房””常见洋房产品的分类

3

、以万科宽景House为代表———""叠拼化洋房””

路线下启类低密度产品案例1.天津水晶城■区域：位于天津市西

青区，外环线以外，临

近南开、红桥两区；■占地面积：

38.4万平

米

。■建筑面积：

38.41万平米■物业类型：情景洋房、

公寓、联排，共2700户。

组团：9■综合容积率：

1■情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个

性的突破，最大的的特色是7

—

8米的横厅，户户有露台。■主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：

南向露台入户三层、四层：楼梯入户万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，

每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台蜀

载

荟建

筑

面

积

：

1

4

9

.

1

4m²架

空

层

储

藏

室：

2

8

.

3

7m²错层四室两厅

双

卫南入口首层，位

于首

层，独

享5

0m²左

右

私

家

花园

，花

池

的设

置，

平

添

主

人

生

活

情

趣

。独有

情

景

房，

倍

添院居

情

趣开间宽大客厅

和

餐

厅，

视

野

开阔、采

光

充

分超过20m²

主

人

房宽敞

舒

适，

可设

置

走

入

式

衣帽间三间主卧组

织紧

凑，空间利

用

合

理首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽架

空

层

平

面建筑面积：

140.48m²

错层三

室两厅双卫独创露台入户方式，私密性、

归属感更强7.35米开间，近40m²横向客

厅和餐厅，视野开阔，采光

充分超过20m²的主人房宽敞舒适，

可设置走入式衣帽间三间卧室组织紧凑，空间利

用合理活动区(客厅、餐厅)与休

息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台二层户型：

南露台入户、错层、7.4米面宽建筑面积：128.92m²

错层三室两厅双卫7.35米开间，近40m²横

向客厅和餐厅，视野开

阔，采光充分超过20m²的主人房宽敞

舒适，可设置走入式衣

帽间三间卧室组织紧凑，空

间利用合理卫生间洗卫分离，互不

干扰活动

区

(客

厅

、

餐

厅)

与休息区呈小错层格局，

空间层次丰富附带观

景露台Re重

美生重三层户型：楼梯入户、

南露台、错层、7.4

米面宽暑

会登

舞50c0器*002200470221002652340厅建

筑

面

积：

186.59m²

跃层四室两

厅

三

卫上层———·

豪

华

主

人区

，

设

卧

房

、

休

闲

厅

、

超

大

卫

生间、

走

入

式

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间

、

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房·

主卧

室

连

通

观

景

楼台

，

采

光

通

透，

情

趣

盎

然·

坡

屋

顶，

低

于

2

.

2

米

处

可

设

壁

橱、

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等，

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间

利

用

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分

，

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有

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卫

生间、

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有

天

窗，

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内

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顶

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光明

亮，

空

气

流

通

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加

顺

畅·顶

层

双向

“

观

景

天窗”

,

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收阳

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与

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意下层

—

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8

.

1

米

开

间

宽

大

客

厅

与

餐

厅，

三间

卧

室

、

三

间

卫

生

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层

高

达

3

米，

辟

有

6

米

共

享

空

间

，

空间

宽敞明

亮·

客

厅

与

观

景

露台

相

通，

便

于

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燥

通

风·附

带

超

大

观

景

露台顶

层户

型：

跃

层、

豪

华

主

人区、8.1

米面

宽u045201000地理位置：位于朝阳区京沈高速

路旁，距国贸仅14公里，离东四

环7公里，驱车15分钟即可到达；规模：约25万平方米，容积率1.1产品：青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以4层

半为主，尺度宜人；

四期为8-9层

住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。总户数：1860户，主力户型：

120-180平米，以三居为主。案例2:北京万科青青京达高速公路万白“青青一国CBDAMOm年题称东些路东四环路■步入式设计，穿过院子才可进入家门，

回归小院生活；私家花园彰显居住者生

活情调，业主小院落与社区大环境的结合；■外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近；以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质■层层退台，由自家退台俯视

室外楼梯，小花园也进入眼底；首层私家花园步入式花园俯瞰露台业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，

但接受度较高，

认可露台带

来的功能空间以及生活情趣的丰富度■通过访谈发现，业主对露台的接受度

较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；■在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，

使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；■超大露台的赠送也是洋房类产品的一

大卖点；上承多层产品

1、以绿城产品为代表———""花园化洋房””路线空间情景化2、

以万科情景洋房系列为代表———“…情景化洋房””常见洋房产品的分类

3、以万科宽景House

为代表———““叠拼化洋房””路线下启类低密度产品五大价值点：a.1—2

层均有地下室附送b.独特的露台空间c.丰富的建筑形态d.气派的横向客厅e.

豪华的顶层套房户型特点：

一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平

层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台3+1

宽景House产品特点机会一创新物业带来的市场关注度和吸引力机会二解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求机会三宽景House能增加户数，降低1-2层的

总价区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从145平米-200平米不等。宽景house

产品的市场机会①②

n3回工事

动

填深圳益创大型TOWNHOUSE

亲地社区宽

景HOUSEA*-b

户型建筑面积约142m²1

亚

下中

#

下

*

平

声4所2片2卫户蛙管测西顺地轩一层户型关键词：

下沉式私家院落/半地下层/阳光房庭院入户/多景式情景房从入户花园走到一楼地下室地下室是附送的，面积也很大，可以分影音室和书房二层结构关键词：

地下室与大露台露台二层：附送露台/地下室明厨明卫方正实用通向地下室的楼梯图三层户型关键词：复式结构，

阁楼和空中花园三层复式结构：复式结构4个露

台独立主人套房客厅挑空顶层雨运阁楼送露台空中花园3-b户型

5房2厅3卫生间

建筑面积：179.87m

²■功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自

有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。■改变人际关系：

公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之

间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。■私密性、安全性：

在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可

以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度

社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。■客户追求的是低密度的生活感受：对于花园洋房类的产品，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，

可以让客户找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退

台，多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真

正把室外和室内的空间结合在一起。■得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，

同时，户

主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高小结——北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析

常见洋房产品的分类类

低

密

度

住

宅

产Townhouse产品—→→经济型小独栋产品品Townhouse

定义与特征Townhouse

价值分析Townhouse

常见溢价方式小独栋产品的界定规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议洋

房

住

宅

产

品12→Townhouse的

构

成

：TownHouse是

一

种

准

独

立

住

宅

形

式，

它

是由Town的文化氛围、House

的私人生活和Nature的自由格调，三种因素的组合体。Townhouse的

技

术

要

点1)

TH

单

体

的

层

数

通

常

在2~3

层

，

面

宽

范围：以6~8

米

居

多

，

最

小

可

至4.8

米，北京汤·

House某户型两开间面宽5.7

米；上海格林春晓某户型面宽13

米。2)TH常见以6联、8联

、10

联

居

多，

其

总

长

度

受

消

防

规

范

限

制

。3)

TH

社

区

的

容

积

率

一

般

在0.6~0.8

之

间

。Townhouse

产品

在

解

决

方

案中

的

常

见

角

色1)低密度社区中平衡容积率。既能保持整个社区的低密度意向，又可以加强开发强度，或以价格差消化资源劣势地块。2)中高密度社区中的标杆产品。之于多层或洋房物业有良好的连续性同时又可体现明显升级，3)

远

郊

别

墅

板

块中

的

低

总

价

度

假

产

品Townhouse

定义与特征

类

低

密

度

住

宅

产Townhouse产品品Townhouse

定义与特征Townhouse价值分析小独栋产品的界定规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议洋

房

住

宅

产

品洋房产品的价值分析常见洋房产品的分类→经济型小独栋产品

Townhouse

常见溢价方式—→12洋房产品的定义与特征Townhouse的价值要素Townhouse

产品的核心价值在于初步摆脱了集合住宅的形式，已经可以实现“独门独院、有天有地”的生活模式——获得独立住宅的居住感受而支付相对低的价格，是该产品立足市场的根本如何在“有限”的条件下“做足”别墅生活的空间感受，成为TH通常的产品发力目标——这

一点也是所有类低密度产品的共同特性。1、

“看齐独栋”的空间构成2、

“有天有地”的充分表达3、

兼顾私有和邻里的单元组合方式Townhouse价值分析Townhouse

住宅在功能空间的构成上能够较为齐备地涵盖各类居住需求，可以概括为

5个组成部分：1、礼仪接待性空间。

包括：入口、客厅(有时与起居室合一)、餐厅等；2、居家活动性空间。包括：起居室、早餐室、厨房、家庭室、书房、视听室等；;3、私密性空间。包括：主卧室、次卧室、卫生间、客房等；4、辅助性空间。

包括：洗衣室、储藏、车库、地下室等；5、景观性空间。

包括：

(前、后)花园、内天井、露台等。礼仪性空间的分化独立，

以及景观空间的比重加大，是TH产品的显著特征；同时空间更加“立体”——TH的内部空间往往表现的极为丰富与活跃，在有限的面

积限制下，尽可能的营造出“别墅感受”。Townhouse价值分析

1、

“看齐独栋”的空间构成

“

有

天

有

地”

是

别墅生活

的

典

型

特

征——

具体是指室内外空间在多层面实现交流，并且这种交流具有

私有化的特征，即不仅“有天有地”,而且必须是“自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要通过底层花园、入户平台、内天井和露台这些空间

元

素

对

“

有

天

有

地

”

的

特

征

进

行

强

化

。Townhouse价值分析

——2、

“有天有地”的充分表达天井内庭院兼具功能意义和情景价值入口庭院、露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩Townhouse价值分析万科第五园三期TB户型四房两厅四卫221平米

三层主卧大露台m

首

层

&户庭院⑦d

到

则

时出a传统的联排产品大多采用“山墙并联”的方式，虽然具有较高的土地利用效率，但容易形成社区外部

空间单调呆板之感，同时也不便于邻里氛围的创造。

一些TH项目中通过“错联”、“对拼”和“合院”等

组合方式，可以有效的改善社区外部空间。Townhouse价值分析——3、兼顾私有和邻里的单元组合方式-通过院墙和水系的处理，形成江南“水巷”的意向，呼应中式风格的产品形象，较好的

弱化了线性空间的单调之感。·普通的“山墙并联式”的TH产品，社区外部空间较为单调。·错联使每户均有完整

的体型和丰富的立面朝

向入口和庭院。·单体来看，外墙面积增加，有更好的采光、

通风和观景效果，特别

是中间单元的居住品质

明显提升。·社区外部空间也因此更加丰富多变，打破行

列式的雷同格局。Townhouse价值分析(1)

“错联”——增大中间单元的采光观景面，

打破社区空间单调感首

层二

层首层：89平米二层：

80平米地上建面：

1

69平米·

居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有较好的私密性；·

提高土地利用率，同时实现高于联排产品的价格上线。Townhouse

价

值

分

析(

2

)“

对

拼

”—

—

强

化

私

家

院

落

感

，

改

善

社

区

公

共

空

间一

层

建

筑

面

积

1

3

1

.

9

3m²

二

层

建

筑

面

积

9

9

.

4

4m²一层建筑面积131.93m²二层建筑面积

9

9.

4

4m²新浦江

城

联院别墅*S班1.同时

享

有

邻

里

院

落

和私

庭，

安

全

感

归

属

感大

为

强

化2.整

个

合

院

抬

高

1.95米

，

又

结

合

错

层

0

.

7米，

蓝

色区

整

体2.85米

停

车(

3)

“

合院”

—

—

化

零

为

整，

社区

-

邻

里

-

私

家的

层

次

递

进

成

为

产品

亮

点Townhouse

价

值

分

析万

科

第

五园…………Townhouse价值分析联排社区空间与产品形象意向Townhouse

定义与特征→

Townhouse

价值分析

Townhouse

常见溢价方式→

小独栋产品的界定规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议—→洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析

常见洋房产品的分类类

低

密

度

住

宅

产

品洋

房

住

宅

产

品Townhouse产品经济型小独栋产品12方式一：地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通

风效果，提升地下室的利用率。Townhouse

常见溢价方式半地下室，顶部高出水平面60公分以上美林香槟小镇向

还

是

北向，

不

影B

#B

④方式二：入户口和平台设

计

是TH“

有

地”

生

活

有

力

表

现

入

户口设

置自然

、Townhouse

常

见

溢

价

方

式中间套户型

：

南向入口避免直接入户

，

南

向采光面尽可能大

；

主入户口平台要略大

；端

头

套

户

型

：

入

户

形

式

多样

，

结

合

花

园

布

局统

一

考虑；入户平台放大可成为休憩区；考

入

户

平H

Da大

气，

无

论

南一

毫来重

图

*m=2凹

进，形

成

入

户玄

关，

并

挑侧进，形成入户玄关：

高

，

具

有

独

立

别

墅

特

征

，

气

派方式三：入户玄关设计力求自然、

流畅，

实用功能强；入户门厅还可考虑选

择

侧

面

为

主

入口，

保

证

南

面的

完

整

性

，

设

进

户门厅

和玄

关，

体

面

气

派Townhouse常

见

溢

价

方

式窗，使TH

更

具

有

独

立

别

墅

特

征

；将入

口凸

出，形成玄关，

有

鞋

柜

和

换

衣

柜

；挑

高，

设

置

侧Townhouse

常

见

溢

价

方

式方式四：客厅层高可通过各种方式

挑

高，大气、舒适

；【

—以

平

1利

用

客厅

和

餐

厅间的错层

设

计(3—3.9m)利用二

层的

错

层将

一

楼

客

厅

层高

拉

高

(3—3.6

m)利

用

夹

层

和

客厅间的夹

层

增

加

(4

.8m

)客厅

二层

挑

空

(6

m)餐厅

上

空

挑

空

设

置

透

光

天

窗方

式

五：中间

套

单

元

通

过中

庭

花

园

、

透

光

天

窗

、

天

井

等

设

计

可

改

善

采

光

和

通Townhouse常

见

溢

价

方

式小天

井

保

证

卫

生

间通风风

效

果的

方

法入型二层水西图客

厅

挑

高

5

米，

设

转

角

景观窗

，

视

野

开

阔

；

和

餐

厅

错

层，

互

不

干

扰北

有阳台

、

南

有

转

角窗

并

且

主

卧

南

北

通

风北

有

阳

台

、南

有

转

角

窗

：方

式

六：

端

头

套

面

积略

大，

增

加

设

计

亮点

，

提

升

产

品

力。

端

头

客

厅

、

卧

室

设Townhouse

常

见

溢

价

方

式到

户

户

房间

朝

南、

主

卧

南

北

通

风

等

；置

转

角

落

地

玻

璃窗

、

房

间

可

做转

角

落

地窗

、

转

角

阳

台

；Townhouse

常见溢价方式方式七：主卧一般位于顶层专用层理想的主卧室可以细分为睡区、坐区、壁橱B

卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台，这点是TH有别于高档公寓重要点三层为主人专用层、主卧室4米层高，3.6

米高落地玻璃窗，

带阳台和大面积露台。主卧专用层，南北双阳

台，还带大露台功能区隔明显，南北

露台，空间灵活；各区域划分清楚，

露台大而方正：主卧室都配有阳光浴室1工洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析

常见洋房产品的分类类

低

密

度

住

宅

产Townhouse产品

→—→→经济型小独栋产品品Townhouse

定义与特征Townhouse

价值分析Townhouse

常见溢价方式小独栋产品的界定规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议洋

房

住

宅

产

品12所谓小独栋产品是相对于建筑面积较大、总价较高的独栋

产品和联排别墅而言的一种旨在通过建筑面积控制总价，扩大

低密度产品置业客户群体的独栋别墅产品小独栋产品概念于2003年北京别墅市场出现，此类产品是

低密度物业市场产品细分的结果——即弥补联排别墅和面积较

大/总价较高的独栋别墅之间空缺的一种产品类型地上面积区间：200-320

平米之间容积率：0.35-0.4左右间距：3-5米庭院面积：300-500

平米地下面积：<100

平米小独栋产品的界定产品界定产生背景技术指标洋房产品的定义与特征洋房产品的价值分析

常见洋房产品的分类类

低

密

度

住

宅

产Townhouse产品

→—→→经济型小独栋产品品Townhouse

定义与特征Townhouse

价值分析Townhouse

常见溢价方式小独栋产品的界定规避小独栋产品缺陷的手段小独栋产品户型设计建议洋

房

住

宅

产

品12小独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛盾，需要通

过一些技术性的手段解决可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感.可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小面积带来的别墅感缺陷问题产品策略：在保持较低的总价范围的前

提之下，产品全面在公共空间处

理和私人空间的营造上发力客户敏感点

产品缺陷口

.较高的建筑密度口

紧凑的生活空间.独栋的产品形式的较高的建筑密度紧凑的生活空间在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加邻里流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响(典型案例：纳帕溪谷)短面宽/大进深的单体设计带来的采光和对视问题可以通过单体

的排布摆向和处理来解决(典型案例：龙湾别墅)山墙的共用/庭院的衔接可以在提高容积率的前提之下增大了庭

院的空间和保证了庭院的私密度(典型案例：香江别墅、亚澜湾)大面积集中公共绿地的设施在视觉感受上给人空旷的感觉，

并

且能够为业主提供宽敞的活动空间缓解庭院活动面积较小的问(典型案例：龙湾别墅、温哥华森林)较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以通过一些手段来缓解和规避围合组团建筑单体联院处理公共绿地较高的建筑密度小独栋别墅应在能保证

一定的私家庭院面积下、尽可能减少对土地

面积占有；解决方案之一是采用组团式布局，即4-6栋别墅

通过围合的形式，在节

约基地面积的同时保证

一定的公共交流空间，减少由于较小的院落带

来的负面影响案例：纳帕溪谷小户型布局围合组团式排布2。“

增u

cm在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与正南、正北约40

度的夹角，增加了朝阳面。项目的高容积率决定了其宅基地短面宽/大进深的缺点，单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采光的公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置；实

现了客厅等的立体采光和卧室的多面采光，给解决对视

问题留出了窗子设置的空间建筑单体的朝向与体型*tau

mo2W联院处理——院落空间集约化联院别墅可以在提高容积率的前提下，保证庭院的面积；并且通过山墙的运用，保证了庭院的私密性在短面宽/大进深的基地条件

下，通过U型或者L型的建筑

单体设计，巧妙地把庭院在

空间划分为三层：前院、内

院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间

都可以拥有院景的效果三重庭院的效果也缓解了整

体庭院面积过小带来的视觉

压抑和紧凑之感下沉式庭院——院落空间立体化下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此；下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力，己经成为小别墅必备点：·增加地下室自然采光面·平添院落的层次感·半室内空间感，用途广-通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米·设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系·增加土方工程量·曰常使用成本略高，需要配备水泵纳帕溪谷SA户型16m2集中公共绿地可以散落分

布在小区内，以解决小独

栋别墅庭院空间小而产生

的活动空间不足，同时为

邻里之间的交流提供了良

好的场所零散分布的集中绿地可以

缓解较高的建筑密度带来的视觉压抑和疲劳感多处集中绿地的开放性对于实现均衡物业价值有良

好的效果典型案例：温哥华森林空#称一e公共绿地8mm5

中m

2712

*=毒*·彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大/

入口玄关的挑空，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。·将部分功能空间(如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅)

结合布置。·充分利用地下室，在其分布活动室、影音室、工人房等功能空间·紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。·注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。室内处理应该抓住凸现别墅特质的空间，同时