中国建设银行个人房屋抵押贷款风险研究

PAGEPAGEII中国建设银行个人房屋抵押贷款风险浅析摘要房地产行业是我国的支柱产业之一，它在近十几年中的发展更是突飞猛进，同时促进了银行贷款中个人住房贷款业务的迅速发展和壮大由于发展速度过快，在个人住房贷款业务中出现了越来越多的违约现象。住房贷款违约风险也越来越引起人们的重视。随着房价的快速增长，房地产市场出现了过热的倾向。于是，国家逐步出台了系列的宏观调控措施，包括提高基准利率，提高第二套住房的首付比例、提出限购令等。这些政策的出台，对房地产市场产生了重要的影响，对建设银行个人住房贷款的资产质量也是一个严峻的考验。而随着我国金融行业的市场化水平不断提高，对于金融中以资本为核心的业务的监管力度也是越来越大，面临的风险逐渐增多，不良贷款率逐年上升，在当前的市场状况下，建设银行的个人住房贷款面临着些新的风险。，这就需要银行制定好相关制度和应对措施。本文通过研究和分析建设银行的现状，结合实践调查与资料的查询得出目前建设银行的个人住房贷款中主要存在的风险，最后，文章提出中国建设银行加强个人住房抵押贷款风险控制几项具体措施。提高中国建设银行在个人房屋抵押贷款业务的风险防范能力，形成更完善的个人住房抵押贷款风险防范体系，推进建设银行建立、健全相应的风险管理组织体系及风险管理模式。使之既能有效的预防和减少个人住房贷款的各种风险，又能对国内各大银行等金融机构以及房地产市场起到积极的作用，并促进国家经济的稳定和持续发展。关键词：建设银行；个人住房抵押贷款；风险；风险管理

目录摘要 I一、绪论 1（一）研究背景及意义 1（二）文献综述 1二、我国商业银行个人房屋抵押贷款的发展 3（一）我国房地产市场总体形势分析 3（二）我国个人房屋抵押贷款的历史发展阶段 4三、中国建设银行个人房屋抵押贷款业务发展情况分析 5（一）中国建设银行房屋抵押贷款在商业银行中的地位 5（二）关于建设银行个人房屋抵押贷款业务的研究与分析 7四、中国建设银行个人房屋抵押贷款面临的风险分析 8（一）个人房屋抵押贷款风险分类 8（二）建设银行个人住房贷款业务面临的主要风险 9（三）对建设银行的不良贷款的分析 11五、中国建设银行个人房屋抵押贷款风险防范对策 12（一）加强对房地产行业的分析和规范 12（二）顺应国家政策的发展趋势 12（三）规范银行个人住房贷款操作流程 13（四）优化风险管理技术 13（五）完善客户评级体系 14参考文献 15致谢 17PAGE9一、绪论（一）研究背景及意义改革开放以来我国经济水平不断提高，工业化和城市化进程的加快促使了我国国民生活水平也在逐步提升，同时对居住条件的需求也在不断增加，这也是个人住房贷款业务能成为银行主要业务之一的原因。而个人住房贷款业务的快速发展给建设银行带来了可观的收益，在高额利润的刺激下，建设银行对贷款人的审核变得更加宽松，加上每笔个人住房贷款金额都比较大且时间周期较长，这也促使建设银行个人住房贷款发生风险的可能性进一步增加。由于建设银行还未形成一套完善的风险防范措施，加上个人住房贷款易受外部环境不稳定性和经济多样性等因素的影响，自2001年开始建设银行的不良住房贷款率便逐渐增加，截止2018年年底全行业的不良住房贷款率为已有1.57%，建设银行的不良贷款率为0.29%。个人住房贷款不仅直接决定了银行的盈利能力，而且也影响着经济的运行和国家财务战略的布局，个人住房不良贷款率的持续增加引起了监管机构和公众的高度重视。（二）文献综述1.研究现状国内的个人住房贷款起步较晚，对存在的风险的研究也还处于发展和完善阶段。刘银行，郑婉妮（2017）进行了商业银行重点城市个人住房贷款业务发展研究，从宏观和微观两个视角，探讨重点城市个人住房贷款业务发展的基本策略。金彦，俞毓（2017）在商业银行经营管理理论和我国商业银行个人住房贷款业务现状的基础上提出建立健全的风险管理机制以及多方位满足客户需求的建议。袁嘉琪，刘松翅（2017）运用案例调查分析的方式，选取宜宾市商业银行的个人住房贷款风险管理作为重点分析案例，深入调查和分析宜宾市商业银行自身的特色、现阶段所处的经济环境和所面临的发展问题等，并针对宜宾市商业银行个人住房贷款所面临的风险提出相应的建议和策略。在国外，个人住房贷款业务经历了长期的发展，对产生的风险有了相对成熟的管理方法，完善的数据也为国外学者进行实证研究和量化分析提供有力的理论依据。而我国的个人住房贷款业务发展时间较短，虽然借鉴了国外的研究理论对我国个人住房贷款风险进行实证研究和分析，但由于地区的差异化和经济基础不同，加之国外的研究是建立于发达的房地产市场和成熟的资本主义市场的经济基础上，因此无法完全运用于国内的商业银行。我国的优秀学者结合我国国情与市场经济的特征，在对造成个人住房贷款风险的成因上进行多方面的论证分析，不断完善风险管理理论体系和对风险的把控，促进银行的规范与健康发展。2.研究方法和特点（1）归纳法：根据以往学者们所研究完成的成熟理论和结果，结合文献综述力图系统全面的总结先前经验教训，查漏补缺，在借鉴和整理中完善论文中的理论和知识框架。（2）案例研究方法：运用建设银行案例，来具体分析银行个人住房贷款业务面临的具体风险。3.研究创新点及解决的问题建设银行是我国第一家针对个人住房办理贷款业务的银行，其关于个人住房贷款的年余额更是多次居全行业首位。因此，对于建设银行来说，分析和防范个人住房贷款业务存在的风险具有十分重要的意义。首先从理论意义上看为银行个人住房贷款业务的健康、稳定、可持续发展提供参考，有利于银行风险管理机制和风险管理文化的形成，为完善风险管理系统提供政策性意见。其次在实践意义上有利于进一步提升银行的风险管理能力和控制能力，有效的防范和分散风险，对银行贷款质量的提高和金融市场的持续健康发展有着重要推动作用，能够最大程度上保证银行资金的安全性，有效降低银行的不良贷款率，也为政府部门出台相关政策提供借鉴。二、我国商业银行个人房屋抵押贷款的发展（一）我国房地产市场总体形势分析（1）投资力度不断加大，住房价格持续升高作为推动经济发展的主要动力源之一，我国近几年的房地产投资力度在不断加大。尽管2014年的增长幅度出现了明显回落，但整体上看，政府逐渐加重了对住房的投资力度，截止2017年，住房投资规模上升到了一个新的高度。（2）市场分化明显，区域差异显著由于我国省份较多，各地区之间的经济发展水平、收入水平、常住人口等因素差别较大，这也使得房地产呈现出差异化的发展态势，市场分化明显。由于2016年下半年全国二线城市房价普遍大幅度上涨，因此，进入2017年以来，在调控的作用下，我国一二线城市的市场投资额、成交量增速下降，市场较为稳定；而三四线城市受调控的约束力小，另外借助去库存政策，反而引领了2017年全国房地产市场的上升趋势。据此看来，我国房地产市场供需两端分化明显，表现出较强的区域差异性。但是，目前房价波动较大，处于非理性状态。尽管目前市场分化趋势明显，但在整体上，我国住房价格波动幅度较大，这一问题主要集中在一二线城市。一二线城市内的房价基本处于非理性状态，房价已远超出人们的平均收入水平，存在价格泡沫，这是我国目前市场的主要问题表现之一。其次，房地产市场金融风险不断加大。随着经济增长对房地产的依赖越来越严重，社会资金流入房地产市场的比重也在逐渐加大。此外，住房供需矛盾不断加大，房地产市场结构发展不平衡。由于房地产市场分化明显，在热点城市内，人口基数大、收入水平高等因素导致了住房需求长期较大，然而，较高的需求与有限的供给之间的矛盾却一直存在。（二）我国个人房屋抵押贷款的历史发展阶段我国关于个人住房贷款的思路自被提出以来已经有超过30年的发展历程，随着市场发展，商业银行的个人住房贷款业务分别经历了起步阶段、到发展阶段再到最后相对较为成熟的规范调整阶段，具体情况如表1所示：表1我国商业银行个人住房贷款业务发展历程起步阶段我国个人住房贷款最早出现于改革开放初期，1980年国家提出住房商品化和购房可分期付款的思路；1985年由建设银行深圳分行首次进行了个人住房贷款的发放，从此国内的个人住房贷款市场逐渐形成，相关业务开始形成并发展起来；截止到1997年，我国商业银行中个人住房贷款业务总额已经突破200亿元大关。（1980年-1997年）发展阶段在该阶段，我国的相关部门出台了一系列政策鼓励居民进行贷款购房，例如延长还款周期10年、下调个人住房贷款利率10%、将个人贷款额度上调10%，这些政策都调动了居民购买住房的积极性，住房购买量快速提升。在这一阶段的主要特征就是个人住房贷款在商业银行中的比重不断上升，数额快速扩大，到2000底我国所有商业银行的个人住房贷款数额已达到2600亿元。（1998年-2000年）规范调整阶段由于个人住房贷款发展速度过快，导致房价过度上涨，且国内没有完善的管理系统，问题也随之逐渐显现，引起公众的高度重视。为了保障房地产行业、银行业的可持续发展，中国人民银行对个人住房贷款实行强化管理，对利率与首付比例做出严格要求，严厉打击炒房行为，以抑制房价的快速上涨，同时加强银行内部管理，规范贷款流程与要求。（2001年至今）资料来源：新浪财经图12011年-2018年我国商业银行个人住房贷款余额由图1可以看出从2011年至2018年，在我国的个人住房贷款数额上趋势是逐年都在增加，且增幅不断扩大。尤其在2016年-2017年的增速上升最大，这是因为国家在2016年时对银行降准降息，降低二套房首付，减轻了购房压力，促使2016年-2017年的个贷余额快速上涨。2018年由于行业发展速度过快，导致房价过高，因此国家及时出台政策，进行限购、限售的调控，所以余额的涨幅得到控制。三、中国建设银行个人房屋抵押贷款业务发展情况分析（一）中国建设银行房屋抵押贷款在商业银行中的地位建设银行是我国的四大国有银行之一，在个人住房贷款业务上基本处于行业龙头位置。于1985年，建设银行第一个在我国开展个人住房贷款业务；“建行房贷，帮您给梦想找个家”“住房大超市让您任性挑选好房字”等口号在各大城市的广为流传，建行个人住房贷款开始被大众认可。在建设银行总行“加强管理，再造优势，再创一流”发展目标的指引下，作为首家开通住房储蓄业务的银行，于1987年还推出了集资建房的新模式，并且加大了对住房消费的资金支持力度；2000年起，建设银行面临的竞争压力逐渐加大，业务开展速度有所放慢；2003年建设银行已经构建好发展个贷业务的基本流程和管理制度；2005年建设银行在四大行中率先完成对股份制改革，积极推进个人住房贷款业务证券化工作；截止2017年年末，建设银行个人住房贷款额同比去年上升17.5%。图22011年-2018年建设银行个人住房贷款余额资料来源：中国建设银行2011年-2018年年报图2是根据建设银行2011-2018年各年的年报数据整理得出，可以看出个人住房贷款余额基本呈现上涨的趋势，由2011年的1.09万亿元上涨到2017年的4.21万亿元，七年的时间涨幅高达286%。而对于个人住房贷款在建设银行所有个人信贷产品结构中的比例，如表2所示：表2建设银行个人信贷产品结构情况表贷款项目2017年所占总贷款比例2018年所占总贷款比例个人住房贷款29.41%31.30%个人商业用房抵押贷款19.60%20.40%个人经营性贷款28.70%30.56%个人汽车贷款0.02%0.02%个人消费贷款1.45%2.32%个人留学贷款0.03%0.02%个人国债质押贷款0.00%0.00%个人存单质押贷款15.23%12.36%其他项目贷款5.56%3.02%合计100%100%资料来源：中国建设银行2017年、2018年年报数据统计由表3-5可以看出，与2017年相比，2018年建设银行个人住房贷款以及个人经营性贷款增幅最大，表明这一年期间，居民购买房产的比率有所上升。且个人住房贷款在总个人信贷产品结构中所占比例最高，说明建设银行的大部分业务依然是以个人住房贷款为主，是主要利润收入来源。（二）关于建设银行个人房屋抵押贷款业务的研究与分析1.建设银行个人住房贷款业务品种建设银行个人房屋抵押贷款业务己形成一个完整的产品体系。其基本定义是指是指以自然人身份申请发放的，用来购买、新建、大修住房的银行贷款。广义的个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金贷款和组合贷款。2.建行个人住房贷款业务的特点建行住房金融业务蓬勃发展，主要分为经营性住房金融和政策性住房金融。建行个人住房贷款业务呈逐年递增态势，具体特点如下：（1）长期性个人住房贷款期限一般为20年左右到期，根据建行的个人住房贷款数据可以开出，建设银行多为长期性的贷款，截至2015年底，建行个人住房贷款中5年以下的贷款占比不超过5%，10年以上的贷款将近70%.（2）零售性个人住房贷款的客户相对比较分散且数量较多，单笔贷款金额较小，为零售型性质。截止2015年末，建设银行个人住房贷款余额将近154亿元，单户均值仅有为15.35万元。（3）系统性贷款人的还款能力和意愿，以及房地产市场稳定和规范程度都对风险控制产生较大影响。（4）分期偿还性针对个人而言，其一次性还清全部贷款的难度较大，一般选择分期偿还。分期偿还包含等额本金还款和等额本息两种还款方式。建设银行提供以现金、储蓄卡等在柜台直接偿还贷款和委托扣款等不同还款方式。（5）利率水平居前列建行采取贷款利率高，针对优质客户提供利率优惠的并行政策。2015年建行新发放个人住房贷款6.3亿元，平均利率水平是基准利率的1.09倍，利率浮动水平位居全国建行系统内第七名。为了确保个贷规模有较高的配置效率，对于符合建设银行认定的优质客户给予贷款利率8.5折的优惠政策，最大限度的争取有效客户资源。（6）服务方面更加人性化省建行实时了解客户需求，为客户提供全方位、人性化的贷款服务。客户不仅可以通过传统的电话渠道了解贷款业务，也可以在网上银行和建行网点进行在线咨询。为了让客户更加便捷的办理个人住房贷款业务，建设银行大力缩短业务办理时间，简化办理手续。贷款业务办理时，可以一同办理网上银行、手机银行、短信理财等相关业务，做到一站式服务。（7）还款方式多样化为了方便客户进行还款，建设银行不仅提供传统的柜面还款方式，还提供委托扣款还款方式。为减轻住房公积金借款职工还贷压力，降低贷款风险，提高办事效率，建设银行实行住房公积金委托扣款还贷，即每月直接从本人的公积金缴存账户中扣收当月应还贷款。同时，为了让借款人更加方便快捷的进行贷款查询及处理还款，建设银行新开发借贷一卡通业务，借款人可以在网上银行及ATM等多渠道进行贷款查询、支用和还款等服务。四、中国建设银行个人房屋抵押贷款面临的风险分析（一）个人房屋抵押贷款风险分类1.房地产开发企业风险一是由于开发商需要大量的资金来维持企业的运营工作，急于抛售房产获取资金，在还没有按照相关的申请程序的基础上就要求银行或者公积金中心提供相应的贷款支持。在验收“五证”过程中，往往找到很多的借口推脱，或者只提供复印件，导致了一些不符合楼盘销售的房产进入市场，导致房产秩序市场混乱局面发生；有些开发商还利用签约的形式搭售不在销售范围内的楼盘，骗取商业银行的贷款资金，从而导致了风险危机的加剧。二是利用合作楼盘形式“搭车”现象造成的风险问题。目前，有部分开发商在抛售个人住房的过程中，会利用办理个人贷款业务的过程中，把“大量的并不符合市场准入机制的积压房也在抛售行列，增加了贷款的风险性”。三是名目繁多的“假按揭”风险：主要是房地产商为了获取运转资金，在市场中谋取利润，利用虚假的名义或者虚构的他人名义，对于购买合同和贷款资料进行造假行为，向商业银行申请按揭贷款来获取信贷资金，达到谋求利润的不法目的。四是在同一商品房出现重复销售的现象。开发商为了还清贷款业务，将商品房利用低价的形式重复买卖，导致受让人办理个人住房贷款，其余的要求全额付款。开发商获取了现金之后，迅速消失，导致了抵押房产的产权不够明确，这在一定程度方面导致了官司问题，耗费了大量的人力和物力资源，造成商业银行资产的无形流失。2.操作风险目前，我国房地产市场前景并不明朗，不稳定因素增加。我国个人对于住房的需求比较强烈，规模不断膨胀，导致在操作过程对信贷资金的管理工作也复杂化。特别是近年来，“操作过程中带来的风险已经越来越在银行预防管理风险体系当中占据重要的位置”。特别是目前在个人住房贷款资金的金额的比重不断加大的情况下，一旦在管理方面出现失位等现象，就会导致房地产行业的金融风险，从而危及到整个社会的稳定和谐。3.抵押物风险抵押物是指为了获取商业银行的个人住房贷款，借款人以不转移对抵押物所有权的形式抵押给银行的一种财产。抵押物的价值直接决定风险程度的高低，它是商业银行有效防范个人住房贷款业务的一种有效手段，也使一种可以有效缓解信用危机的重要工具。但是对于抵押物的处理方面涉及到的环节复杂，需要具备专业知识才能相关处理，这在一定程度方面加快了风险的滋生。4.市场风险目前我国经济环境形势下行明显，为了刺激国家的经济发展，加快国家的经济结构的转型和挑战，我国的中央人民银行加强对房地产市场的整顿和管理工作，通过利用宏观调控手段中的银行利率等方面挑战房产市场，控制房地产价格虚高等现象。目前，我国房地产的发展速度较快，泡沫现象也较为明显，我们要防范市场风险，就务必要警惕房地产市场泡沫经济的破灭带来的金融风险。（二）建设银行个人住房贷款业务面临的主要风险1.宏观经济风险宏观经济风险是指受到整个经济市场波动影响而产生的风险。还款期长是个人住房贷款的一个明显特征，在还款期间，宏观经济环境将不可避免地发生变化，随着宏观经济周期的变化，房地产市场也会受到影响。当宏观经济上升时，人们的收入增加，提高了个人购买能力，刺激到对住房的需求，炒房者趁机进入市场，从而推动房价进一步上涨。房价的过度上涨就会产生风险，如果借款人在房屋价格位于高位时购买住房，当宏观经济衰退时，房屋价格就会随之下跌，购房者的房屋价值减少，本金无法得到保障，且购房者也可能因为宏观经济的衰退导致收入下降而没有能力按时偿还贷款，银行就会面临资金难以收回的风险。2.利率风险由于市场利率发生变化，进而导致了银行收益的下降的现象就是利率风险。通常情况下，银行与贷款客户按浮动利率签订借款合同（贷款利率按照人民银行基准利率每年进行调整）。在浮动利率下，当利率水平显著提高，借款人偿还贷款的压力也会增大，借款人经济压力过大，无法归还借款的可能性增加，极易造成银行资金的损失。建设银行近6年的贷款利率变化情况如下表所示：表3建设银行贷款利率变化表时间短期中长期6个月以内6个月-1年1年-3年3年-5年5年以上20135.85%6.31%6.40%6.65%6.80%20145.60%6.0%6.15%6.40%6.55%20155.60%6.0%6.15%6.40%6.55%20165.60%5.60%6.00%6.00%6.15%20174.35%4.35%4.75%4.75%4.90%20184.35%4.35%4.75%4.75%4.90%资料来源：南方财富网由表3可以看出，自2013年-2018年，建设银行不断的下调贷款利率，利率过高，则会导致银行的风险变大，所以建设银行通过不断下调利率来控制和防范风险。3.流动性风险流动性风险即商业银行存在的一种经济损失的风险，这种风险主要是由所贷款项流动过程中存在的不确定性而引起的。中长期的贷款会导致流动性风险的加大，且个人住房贷款业务在建设银行中的资产占比较高，会影响到建设银行的现金流出，如果可用现金不足，银行就会无法满足存款者的提款需求，且没有办法及时的融入资金，导致风险变大。4.操作风险操作风险是指由于银行内部人员的操作不规范或者是因内部系统不完善而使银行资金受到威胁的风险。当前，房地产行业仍然在不断发展，作为我国最早针对个人实施房地产贷款业务的商业银行，其贷款的管理体系落后于相关业务的发展，对内部的操作管理只存在于形式，并未落实。一方面银行有些员工为了达到绩效考核，降低贷款标准，对贷款前贷款人资格审查不仔细，违规操作，另一方面会由于操作人员的失误或者系统的错误而导致的不良资产的产生。（三）对建设银行的不良贷款的分析在个人贷款业务不断发展下，虽然各银行都有独立的个人信贷部门和专门的信贷体系，但是大部分银行都致力于研究贷款产品的创新和完善具体的操作环节，对风险的忽视使银行不良贷款率也随之增加。下面是建设银行E分行2016年6月与2017年6月的不良贷款数据信息：表42016年6月份建设银行E分行不良贷款情况不良额比月初比年初不良率比月初比年初800.53万元23645.65万元12.3909%0.2231%5.8119%逾期额比月初比年初逾期率比月初比年初3227.97万元27887.37万元19.11%0.79%7.14%表52017年6月份建设银行E分行不良贷款情况不良额比月初比年初不良率比月初比年初2107.52万元27305.36万元13.5266%0.6542%6.9476%逾期额比月初比年初逾期率比月初比年初4415.83万元32527.38万元20.63%1.27%8.66%数据来源：东方财富网从上述数据分析来看，建设银行E分行的不良贷款情况持续恶化中，不良额和逾期额不断上升，尤其是2018年6月份的不良贷款额比月初多了2107.52万元。不良贷款的增加直接影响到银行的资金安全，因此，对不良贷款的形成原因进行研究和分析可以保证和促进银行的稳定、健康发展。五、中国建设银行个人房屋抵押贷款风险防范对策（一）加强对房地产行业的分析和规范通过完善法律规章，能够充分发挥法律的刚性约束，从而加强对房地产行业的监管并促进该行业的可持续发展。在规范房地产业发展的过程中，政府作为监督管理部门，应当要致力于保障该行业的公平、公正，依法对房屋开发过程中开发商的行为进行监管，减少乱收费和腐败行为的滋生。其次应该提高房地产开发公司的市场准入门槛，对已有的房地产开发公司进行严格监管，严厉打击恶意炒房行为，由政府统一对房地产市场进行管理。我们应借鉴国外先进的经验，加快法律法规的制定，为银行能够收回本金提供法律帮助。还应完善房地产评估制度，加强行业自律，具体规定评估程序和操作细则，加大对违约者的惩罚力度，提高其违约成本。（二）顺应国家政策的发展趋势国家的有关政策对商业银行的影响是直接的、巨大的，作为四大国有银行之一的建设银行应该要认真贯彻执行国家的各项政策和措施，对我国经济发展的趋势和走向做好研究和分析。并且以国家在经济上的宏观调控为指导，结合自身实际情况，咨询金融专家意见，提出及时有效的策略和计划，与国家宏观经济调控的步调一致，根据经济发展形势不断变化。（三）规范银行个人住房贷款操作流程建设银行应把遵守信贷质量作为第一思想观点。在开展个人住房贷款业务时，牢记“质量大于数量”，在快速发展的同时对风险防范同样不能忽略，进行更规范的制度管理，提供更优质的服务。建设银行应加强个人住房贷款贷前、贷中、贷后之间的管理，以控制风险为前提，明确贷款发放的要求，明确借款人的准入门槛，结合当下的市场行情与国家政策，允许指标在一定的范围内上下浮动。与借款者直接接触的银行人员应培养强烈的责任感，学习更加系统化和科学化的审查方法，尽职的完成每一次的审查，具体措施如下：第一、银行业务人员应根据借款人的职业情况，收入情况，教育水平和专业技能的总体水平判断借款人在借款期间是否具备按时定期还款的资格，对职业前景不乐观、收入不稳定的借款者降低贷款金额等。第二、银行业务人员应根据详细的资信调查，查看借款人是否已有其它债务，即借款人在此借款前是否另有负债，如果有，应该调查该笔债务的金额大小、还款期限等。如果借款者还有多笔欠款，且有逾期未还的记录，那么则应拒绝为其提供个人住房贷款。第三、银行业务人员要严格审查借款人的抵押物情况，包括对该抵押物的价值评估和产权归属。也可以与实力强劲的担保公司或者中介公司合作从而保障银行本身资金的安全。（四）优化风险管理技术（1）利用科学的信息化管理系统，提升风险计量水平近年来，我国商业银行越来越重视对电子化建设的投资，花费大量资金创建、改造和升级应用系统，使得银行的电子化建设水平有所提高。由于借款者的收入情况、职业、和还款能力是一个动态的指标，建设银行应该建立一个动态的信息管理系统，能够实时监控和更新借款者的各项指标，更加全面和实时的监测、防范风险。（2）加强人才培养，提高全员风险管理水平培养一支优秀的贷款经营管理队伍是建设银行加强人才培养和提高全员风险管理水平的重点。目前建设银行个贷流程中各岗位应严格履行岗位职责，切实落实贷款“三查”制度。建设银行应该对客户经理和贷款审核人员进行专门培训和管理，使其具备发现问题和识别欺诈现象的能力。通过定期、专业的培训和有效的管理使业务人员在办理贷款过程中能对开发商情况、购房交易的真实性、房屋本身状况、客户的资质等进行深入调查和如实反映。只有具备一支强大的经营管理队伍才能使建设银行的个人住房贷款业务具有良性、快速地发展。随着综合化经营趋势的增强，应该加大人才的培养力度，制定符合人才发展的薪酬制度，确保引进高水平的风险管控人才，加强银行内部现有员工对于风险识别的研究、测量，致力于更高效，和全面的风险管理。（3）加快培育新型风险管理文化目前，建设银行应给银行工作人员树立“银行价值最大化”和“以防范风险为重”的理念。注重员工风险管理方面的培养和培训，并通过文化创新的方式使之与风险管理相结合，从多角度、多维度、多层次来加强银行内部员工的风险意识。（五）完善客户评级体系（1）完善借款人评级体系建设银行应要求银行工作人员对借款人的财务收入情况的真实性负责。并且可以通过各种互联网系统进行状况查询，充分审核借款人所提供资料的真实性。通过各种方式评估借款人的贷款偿还能力以及是否具有稳定的收入来源，并确保贷款人的信息的有效性和真实性。（2）防范抵押物相关操作风险措施对抵押物价值下跌风险，建设银行应加强对国家宏观经济形势、区域经济发展的研究，设定若干警戒标准，适当提高贷款条件、形成稳健发展的态势。此外银行应与资质优良的评估公司建立良好的合作关系，对房产的价值进行更加全面的评估。可以以市场评估价作为参考，在人民银行的规定内，根据房屋的实际情况结合市场情况和客户自身状况确定房屋的首付比例，防范抵押物价值下跌、客户违约后银行处置资产所得不足以抵补贷款本息的风险。对由于一些不可抗力因素所造成的损失，可以通过贷款人投保各种保险来降低其个人损失，同时也降低了银行的贷款风险。参考文献[1]刘银行，郑婉妮.商业银行重点城市个人住房贷款业务发展研究[J].农村金融研究，2017（0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