2022年中国通用仓储市场发展与展望

2022年通用仓储市场发展与展望一、2022年通用仓储市场分析(一)总面积快速增长，高标库面积增速超20%物联云仓平台数据显示，2022年我国通用仓储总面积达3.86亿平方米，同比增长13.86%。其中，高标库面积为14347.7万平方米，占比37.17%,同比增长21.41%;非高标库面积为24252.3万平方米，占比62.83%,同比增长高标库能够大幅提升单位面积的存储货量、缩短分拣货物时间，从而降低单位成本，提升运营效率。从2019年以来，我国高标库占设施总量比例逐年提升，从占比26.90%提高至37.17%。但是，我国高标库占比仍然存在很大缺口。2019年2020年2021年2022年(二)仓储资源主要集中在东部，东北地区相对较少截至2022年年底，东部地区集中了全国51.60%的仓储资源。东北地区仅占8.37%,并且由于东北地区仓储需求有限，使得东北地区仓储市场呈现供大于求；西部地区整体上呈现缓慢增长态势。愿2020年2022年东北地区东部地区西部地区中部地区2020-2022年区域仓储面积情况对比东北地区：物联云仓平台数据显示，东北地区通用仓储面积约为3231.1万平方米，其中高标库占比为33.7%。仓储资源主要分布在沈阳、哈尔滨等物流节点城市。其中，沈阳仓储资源丰富，占东北地区通用仓总面积的42.51%,如万纬物流、普洛斯、丰树等物流地产企业均在此布局。■非高标库■高标库图32022年东北地区重点城市仓储面积情况(万平方米)东部地区：物联云仓平台数据显示，东部地区通用仓储面积为19918.4万平方米，其中，高标库占比为43.8%。东部地区仓储资源主要集聚在上海、广州、天津、苏州等节点城市。上海通用仓面积达2108.8万平方米，占东部地区通用仓总面积的10.59%。其次为广州、天津、苏州，通用仓储资源均突破千万平方图42022年东部地区重点城市仓储面积情况(万平方米)西部地区：物联云仓平台数据显示，西部地区通用仓储面积为7763.2万平方米，其中，高标库占比为32.04%。西部地区仓储资源主要分布在成都、重庆、西安，通用仓储面积均突破千万平方米。其中，成都通用仓储面积为2217.2万平方米，占比为28.52%;重庆通用仓面积为1677.0万平方米，占比为21.60%;西安的通用仓储面积次于成都、重庆，但与2019年相比，西安通用仓面积增加图52022年西部地区重点城市仓储面积情况(万平方米)中部地区：物联云仓平台数据显示，中部地区通用仓储面积为7687.3万平方米，其中高标库占比为29.17%。武汉、郑州凭借交通区域位置优势，成为中部地区仓储资源较多的城市。武汉通用仓储面积为2148.2万平方米，占中部地区通用仓面积的27.94%;郑州是中国最大的铁路集装箱货运中心，亚洲最大列车编组站位于郑州，“米”字形高铁基本形成，郑欧班列已经实现“去11回9”,综合指标全国第二，通用仓储面积为1664.5万平方米，占中部地区通用仓面积的21.65%。图62022年中部地区重点城市仓储面积情况(万平方米)需求走势呈下降态势，市场亟待多方发力激活。经济下行压力加大、疫情防控形势严峻复杂、企业生产力受限等因素，使企业生产经营活动和终端消费活动受到影响，导致仓储业务活动较为低迷。图72021-2022年通用仓需求走势情况(按需求条数)按仓库规模划分，1000平方米以下仓储需求旺盛，需求条数占比51.62%;其次为1000-1999平方米，需求条数占比15.33%;7000-7999平方米的仓储需求相对较少，仅占需求条数的0.40%。图82022年通用仓储需求面积段情况(按需求条数)从需求结构来看，仓库租赁需求一直为主要需求，2022年仓库租赁需求占比最大达86.21%;其次为仓配一体，占比11.49%。就目前形式来看，我国仓配一体需求还相对较低，在经济大环境的压力下，部分企业对仓配企业的落地持谨慎和保守态度。从地区分布来看，东部地区是我国经济最为发达的区域，2022年的仓储需求占比为56.67%;其次为西部地区、中部地区，占比分别为22.52%、15.32%。东北地区相对较少，仅占比5.49%。(四)租金、空置率走势相对平稳租金整体下降态势，空置率基本稳定。2022年，全国32个主要物流节点城市仓库平均租金为26.05元/平方米·月，同比降低6.22%;空置率为13.14%,同比增加1.14个百分点。租金下降主要有两方面原因，一方面受新冠疫情影响，各行业受到冲击，租赁市场活跃度偏低，租金持续下滑；另一方面，部分一线城市受到卫星城市的影响，租金增幅放缓。卫星城市可提供比一线城市最多便宜25%的租金，对租户产生了吸引力，使得一线城市与卫星城市的业主开展竞争。东北地区租金低于平均水平，空置率高于全国水平。东北地区平均租金为16.60元/平方米·月，低于平均租金35%;空置率相对较高，尤其是大连空置率达到26.31%,使得当地租金位于低位。图102020-2022年全国32个重点城市仓库租金与空置率走势数据来源：物联云仓数字研究院仓库租金(元/平方米·月)—■-空置率(%)图112022年东北地区重点城市仓库租金与空置率情况数据来源：物联云仓数字研究院东部地区分布多个超大城市，人员密集、土地资源稀缺，仓储租金高于其他地区，尤其是北京、上海、深圳仓储需求旺盛，租金居高不下，均高于40元/平方米·月。东部地区空置率也相对较低，尤其是无锡集成电路、生物医药、汽车等产业发达，仓储需求较为旺盛，使得空置率较低。物联云仓数字研究院绘制@2023.0850ycInc.…………………72022年通用仓储市场发展与展望图122022年东部地区重点城市仓库租金与空置率情况西部地区昆明租金最高，重庆、成都空置率较高。近年来，成渝地区不断完善的基建和夯实的消费基础一直吸引着众多国内外知名开发商积极布局，仓储资源达到供应高峰，但受新冠疫情的影响，仓储租赁需求有限，导致成渝仓储物流市场空置率走高，租金承受下行压力。昆明本地仓储资源有限，需求日益增加，空置率有所减少，租金也略有上涨。图132022年西部地区重点城市仓库租金与空置率情况中部地区经济实力仅次于东部地区。武汉等地受新冠疫情的影响，仓储设施供大于求，尤其是武汉地区，多个小型企业倒闭，部分中型企业缩减租仓面积，仓库空置率随之上升；合肥交通枢纽地位逐步提升，其仓储物流行业迎来了广阔的发展空间，成为空置率较低的城市。仓库租金(元/平方米·月)—■—空置率(%)图142022年中部地区重点城市仓库租金与空置率情况数据来源：物联云仓数字研究院二、2022年仓储用地交易情况(一)土地成交宗数逐年增加据不完全统计，2022年我国仓储用地出让共计2972宗，土地出让面积为13182.4万平方米，成交地面均价为39.23万元/亩。图152020-2022年中国仓储用地交易宗数数据来源：中国土地市场网、物联云仓数字研究院整理物联云仓数字研究院绘制@2023.0850ycInc.…………………92022年通用仓储市场发展与展望按季度划分，四季度是交易高峰。2022年仓储用地交易一季度成交575宗、图162022年中国仓储用地成交面积及总数月度分布按地区划分，东部地区为土地成交集聚地。据统计，2022年，东部仓储用部地区仓储用地成交934宗，出让面积4211.39万平方米，占全国仓储用地交平方米，占全国仓储用地交易的11%。图172022年中国仓储用地成交地区面积分布按城市划分，三、四线城市成新投资“热区”。从数据来看，一线城市成交30宗，成交面积131.54万平方米，仅占全国仓储用地交易的1%;三线城市的仓储用地成交最多，共计729宗，成交面积3211.5万平方米，占全国仓储用地交易的24%。政府对物流项目税收及投资强度(300万~500万元/亩)要求提升，尤其是国家一二级物流节点城市的仓储用地供给政策越发收紧，物流地产项目拿地难度增加，不少物流地产商瞄准三、四线及以下城市。成交面积(平方米)—■—成交宗数图182022年中国仓储用地成交城市等级分布(二)仓储用地价格走势平稳从整体来看，企业拿地更加趋于理性，仓储用地价格走势平稳，成交价格小图192022年中国仓储用地成交均价走势(万元/亩)一线城市仓储用地成交均价居高不下，五线城市均价较低。2022年，我国仓储用地成交均价为10.80~95.99万元/亩，一线城市均价最高，为95.99万元/亩；五线城市相对较低，为10.80万元/亩。一线城市对仓储用地管控严格，土地资源稀缺，因此均价较高；四线城市以下仓储供应相对较多，且土地价格较低，仓储用地均价随之较低。(三)仓储用地交易主体以综合物流企业为主2022年，仓储用地竞拍人行业属性以物流业为主，占仓储用地交易总量的62%,其中，综合物流企业占26%,仓储企业与供应链企业各占18%。其次为批发和零售业，细分为粮食企业、食品企业。三、2022中国物流地产投融资情况物流地产投融资数量较少，占物流行业投融资17.44%。据不完全统计，2022年物流行业共完成79笔，共计688亿元的融资，其中，物流地产仅完成4笔投融资，涉及金额113.74亿元。受制于一线城市核心土地资源紧张，卫星城市、三线城市物流资产出租率较低等因素，收购整合成为扩大仓储设施规模的主要路径。2022年7月，京东产发完成收购中国物流资产控股有限公司(宇培国际、RRJCapital、京东共同在中国投资的物流基础设施开发平台),此次融资促进了京东产发的业务扩张及模式转型，并进一步增强其基础设施物业管理能力，从而进一步提升其在中国现代物流基础设施行业的领先地位。序号披露时间企业融资轮次融资金额/交易价格(亿元)25月16日嘉民集团收购22.9新创建集团47月15日宇培并购36.4京东产发510月12日太古地产战略投资9.9普洛斯在国家发改委稳步推进基础设施REITs工作的背景下，物流地产REITs持续备受关注。2022年6月21日，基础设施公募REITs迎来上市周年，首批上市的9只公募REITs迎来了超百亿元市值的限售份额解禁。业内人士认为，此次限售份额解禁，将有效提升二级市场流动性，公募FOF等长期机构投资者或迎来配置机会；但短期来看，对交易价格影响有限；预计公募REITs市场的投资者结构有望向多元化进一步发展。序号基金代码基金名称区间涨跌幅(%)1508006.0F富国首创水务REIT38.622180301.0F红土创新盐田港仓储物流REIT33.373180801.0F中航首钢生物质REIT26.724508056.0F中金普洛斯仓储物流REIT26.725508027.OF东吴苏州工业园区产业园REIT19.036508000.0F华安张江光大园REIT18.917180101.0P博时招商蛇口产业园8508001.0F浙商证券沪杭甬高速REIT9.059180201.0F平安广州交投广河高速公路REIT-3.08四、2022年通用仓储市场特点(一)市场需求不确定因素加强，需求增长放缓2022年，我国通用仓储市场需求不确定性加强。一方面，受新冠疫情影响导致区域停工停产；另一方面，由上游产业发展(客户)不稳定性传导而来，仓储租赁需求波动较大。需求增长放缓主要体现在就业压力加大、居民未来收入信心低迷可能引发消费下滑风险，受新冠疫情影响导致的区域管控时常发生，仓配企业已隐约感觉到订单减少的趋势。(二)智慧园区发展热度不减，头部企业布局新赛道《“十四五”数字经济发展规划》提出全面深化重点产业数字化转型，全面推动产业园区和产业集群数字化转型。党的二十大报告明确指出，建设现代化产业体系，强调发展实体经济，建设制造强国、数字中国，智慧园区将迎来更大的发展机遇，多个企业加快布局“智慧园区”新赛道。物联亿达上线智慧园区领域的全新产品“智慧园区魔方”,依托全方位科技能力和平台资源，充分发挥云管边端的协同优势，助力物流园区、工厂园区实现一体化、轻量化综合管理，其运用的软硬一体产品形态、新一代组网方式SD-WAN/5G专网以及搭载的智慧园区管理系统，让管理者可以像使用手机一样安全便捷地对园区运营场景进行数字化管理，提升园区内部经营管理效率，实现园区增值创收，打造园区的持续竞争优势。日日顺供应链全国首个5G大件智慧物流园区投入运营，以“5G智能仓”为核心，辅以智能化园区管理措施，全面实现“人、车、场”要素的数字化。万纬、普洛斯“零碳”物流园区快速建成，以科技赋能智慧碳中和，助力园区零碳发展。除了物流园区项目布局，诸多企业也在助力打造智慧园区。(三)发展绿色仓储，助力双碳目标2022年多个仓储地产企业加快零碳绿色园区改造与建设。万纬物流上海奉贤临港园区主要从绿色规划设计、绿色建造、绿色运营三个维度实现节能减碳；普洛斯东莞新沙物流园获全国首个物流园区“卓越级”净零碳建筑认证；耐克中国物流中心推广低风速风电及零碳数字化技术，建成中国首个“风光一体化”零碳智慧物流园。五、通用仓储未来展望(一)仓储设施升级作为现代化基础设施的重要组成，具有长期机遇党的十九大报告从国家发展战略全局的高度首次将物流与公路、铁路电力等国家重大基础设施并列，物流设施地位提高，确立了物流基础性、战略性、准公益性的地位。党的二十大报告在第四章节“加快构建新发展格局，着力推动高质量发展”指出，“优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系”。中央财经委员会第十一次会议中明确了现代化基础设施的五大方向，这其中就包括物流等产业升级基础设施建设。铁路、公路、机场、港口、码头、管道、货运场站、物流园区、中转分拨中心、快件处理中心、邮政网点等硬件是基础设施，物流基础设施建设升级和结构优化是持续性的，具有长期机遇。物联云仓数字研究院绘制@2023.0850ycInc.…………………152022年通用仓储市场发展与展望(二)在政策与技术驱动下，智慧园区与智能仓储加快建设从园区发展来看，未来随着智慧园区数字化建设持续发展，我国智慧