无锡市房地产市场分析

无锡房地产市场特点研究都市属性都市概况无锡位于北纬31°07′至32°02′、东经119°31′至120°36′，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏东南部，沪宁铁路中段。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡总面积为4628平方公里（市区1643.88平方公里），末建成区面积522平方公里，其中，山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.90%；水面面积为1294平方公里，占总面积的28.0%。都市交通苏南硕放国际机场，位于无锡市新吴区硕放街道，交通优势十分突出。元月18日，机场二期航站楼正式启用，设计年旅客吞吐量1000万人次，机场的综合保障能力大幅提高。无锡依靠长江、京杭大运河和太湖水系，含有7条重要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。铁路无锡站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一，无锡南站为货运特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓312、104国道穿过无锡。无锡轨道交通近期规划5条线路由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中1、2、3号线为骨架线路，三线呈放射状，4、5号线为辅助线路。规划线网总长157.77公里，设车站111座。都市人口末全市户籍人口480.90万人，比上年增加0.8%。全年出生人口40571人，出生率8.47‰；死亡人口33769人，死亡率7.05‰，人口自然增加率为1.42‰。年末全市常住人口651.10万人，比上年增加0.2%，其中城乡常住人口490.93万人，比上年增加1.4%，城乡化率75.40%。[13]无锡市各区（市）面积与人口数据（末）区域名称面积（公里）常住人口（万人）户籍人口（万人）城乡常住人口（万人）无锡市4627．46651．1480．96490．93市辖区1643．88362．09248．44296．15梁溪区65．9595．376．6395．3滨湖区628．1569．8547．9456．49惠山区325．1270．6645．8649．35锡山区399．1170．2843．5149．10新吴区220．015634．6845．91江阴市986．97163．68124．1113．63宜兴市1996．61125．33108．381．15都市基本经济概况无锡市经济总量在江苏省位列第三，并且每年保持一定的上升，但近年来总体上增幅保持一定的下降趋势，发展进入了瓶颈期。2无锡人均可支配收入39463元，同比增加8％。在江苏省位列第三。城乡化率，人均可支配收入，固定资产投资，社会消费水平紧跟长三角发达都市。发展前景良好。都市定位无锡市—都市总规划将都市定位为国际制造业基地，特大型生态滨湖山水都市，历史文化名城，出名旅游胜地，苏锡常都市圈中心都市，苏南物流中心和交通枢纽，中国最大动漫产业中心都市，滨水花园都市。中心商务区区域商业中心商圈中心商务区区域商业中心商圈辐射边界中心商务区河埒商圈南禅寺站前商贸街北大街中心商务区河埒商圈南禅寺站前商贸街北大街五爱广场湖滨路阳光都市花园东亭建筑路太湖广场广益路凤翔中桥长江北路芦庄盛岸塘南路北塘新城长江路商贸区锡沪路无锡房地产市场从全国宏观房地产经济来看，除一线特大都市楼市仍然火爆，二三线都市下阶段经济下行压力仍然较大。中国GDP增速持续放缓，跌落神坛，在经济增速总体放缓的大背景下，房地产业也处在调节的重要阶段。开始，全国房地产市场供不不大于求的态势已基本确立，市场进入去化存量为主的阶段，各项指标放缓。现在随着各都市逐步放松或取消限购政策，市场信心有所恢复。“去库存”“维护房地产健康发展”是政策主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调节的重要方向。中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限”严格限制房地产的土地供应量，从源头控制商品房供应；同时从需求端入手，放宽公积金贷款.降贷款利率、减低税费、予以补贴、降首付比例政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存，协助房地产公司渡过难关。通过一年多努力，部分都市库存压力虽大为缓和，但整体库存有增无减，注定了“去库存”仍是房地产政策的核心。即使房地产市场供应侧和需求侧调控政策均获得了十分明显成效，然而，首先，现在宏观经济形势仍然不容乐观，经济增加仍需房地产行业托底，在某种程度上讲，房地产的增速放缓直接造成了全国GDP增速的下降；另首先，房地产市场库存问题并未完全解决，特别是二线，三四线都市仍是库存积压的重灾区，供不不大于求，不敢降价销售造成了现在房地产的库存居高不下。同时各都市房地产市场两极分化趋势仍在加剧。因此，房地产市场政策面仍将维持宽松局面，也可采用某些主动的扶持政策，“去库存”仍将是政策调节重点，强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋律。从无锡市全市房地产状况来看，截止末无锡商品房库存超出1800万方、可售套数近17万，按照现在的月成交套数计算，去化周期达34个月。无锡在不新增供应量的状况下，现存的楼盘要近三年才干消化掉。面临如此困境，许多品牌房企开始以调节产品线来加速突围。例如，万科已经成立自己研发中心，完毕了以“刚需”和“首改”产品为绝对主力产品的转变；另外，朗诗也在今年大批量地推出以两房、三房为主的经济型房源。业内人士分析认为，当下及将来几年，全能型产品、紧凑型的改善类产品将成为楼市的一大市场需求，将在此后楼市的去库存以及稳定发展中扮演相对重要的角色。数据引用——锡房网从图表能够分析得出，无锡市房地产开发资金从到稳定增加，与之同时，房地产施工面积和竣工面积都稳步上升。房屋竣工面积保持高速增加，使得市场的新增供应大幅增加，但以来却看见明显回落。经济增速放缓，人民手中买房资本减少，对于预期收入持消极态度，而房地产开发的暴利吸引了众多开发商蜂拥而，开发土地面积增速加紧，至造成了房地产库存居高不下。相比之下，市场消化库存的速度慢于供应增加的速度。现在市场存量充足，预测下阶段公司会以去化存量为主，放缓推盘节奏。随着政府放松或取消限购，“微刺激”政策作用下部分都市商品房成交量出现回升。而信贷政策的放松，一系列房地产利好政策的出台，对市场信心的恢复和预期的转变都产生明显的影响。现在我市阶段性的安置房建设也基本结束，因此预测后期商品房市场成交将有所回升，但鉴于市场需求量的前期消化及对政策影响下后市变化的短期观望，市场成交难现大幅增加，或将稳中有升。年份销售面积（万）397.45826.7719.26444.81631.38615.13602.91687.33销售金额（亿）234.96552.61598.82409.46541.41525.33499.51568.93数据引用——锡房网从无锡市每年销售面积和销售金额来看，到有了巨幅增加，而后来几年数据都趋于稳定，由于每年的住房刚需是稳定的，而无锡市场也没有出现大面积的炒房，因此造成了住房销售面积和销售金额的稳中有升，的销售金额和面积下降重要因素是政府调控的作用。房屋价格企稳，后期房地产市场成交的回升，将对开发公司信心形成较大支撑。前期部分价格靠近成本的项目将逐步减小优惠促销力度，个别热销楼盘可能拟涨价计划，但大部分公司或仍观察市场反映，理性定价，主动走量。因此从总体来看，无锡房价与周边都市相比处在洼地，难再下行，后期或呈企稳态势。数据引用——锡房网无锡市房地产消费调研，本次受访者的家庭收入水平所占比例比较平均，除6万元下列的受访者外，家庭收入6万元以上的受访者比例基本在30%左右，其中10万元以上的家庭高收入受访者所占比例在三成以上，达35%；家庭年收入在6-8万元之间和9-10万元之间的受访者比例分别为25%和23%；低收入家庭所占比例较少，为17%。由此看出有超出80%的受访者家庭年收入在6万元以上，他们在经济条件上相对优越，购房能力较强。而从这些受访者我们得出下列结论：（1）房价仍旧备受关注。（2）在购房目的方面，对于大部分无锡的购房者来说，改善居住条件仍是其购房的首要目的，分别占比例的53%和30%；少数人购房是为了投资。（3）在购房时间上，约六成购房者欲5年内购房。个人或家庭收入越高，已婚且年纪较大的消费者预计购房时间越短，而收入较低、未婚或年纪尚小的消费者越倾向于数年后来购房。（4）选择在滨湖区购房的人数最多，占比例的37%；选择在崇安区、南长区、北塘区和新区这四个区购房的人数较均衡，分别占比例的13%、16%、12%和13%。选择在锡山区和惠山区这两个区购房的人数较少，分别占比例的4%和5%。————数据来源无锡市住房网。区位划分的影响：从区域看，滨湖区的库存量持续领先无锡七大区域，占比29.74%。惠山区、锡山区、新分辨别位列第二第三第四，占比分别为19.55%、18.89%和15.91%，这三个区域均以刚需置业为主，改善为辅，受区域内的供应频率与幅度影响，尽管成交量不俗，但库存量仍故居高不下，其中惠山区及锡山区的库存量重要来自新城板块。南长、北塘、崇安，这三个区的库存量占比分别为8.55%、4.53%、2.83%，同为市中心片区，商品住宅供应量有限，因而库存量整体不大。而盛传已久的无锡行政区划调节终于在年末尘埃落定。国务院下发《有关同意江苏省调节无锡市部分行政区划的批复》，省政府下发《有关调节无锡市部分行政区划的告知》，同意撤销无锡市崇安区、南长区、北塘区，合并设立无锡市梁溪区，以原崇安区、南长区、北塘区的行政区域为梁溪区的行政区域，梁溪区人民政府驻崇安寺街道解放南路688号；设立无锡市新吴区，将无锡市锡山区的鸿山街道和滨湖区的江溪、旺庄、硕放、梅村、新安街道划归新吴区管辖，以鸿山、江溪、旺庄、硕放、梅村、新安6个街道的行政区域为新吴区的行政区域，新吴区人民政府驻新安街道和风路28号。此消息一出，对于楼市必将产生一定的影响。从新的行政区划归来看，新设的梁溪区将原有的老城区崇安、南长和北塘划为一种区域，这三个区域受地理环境、规划等影响，在原有的七大区域中成交量始终处在低谷。新的行政区划归之后，梁溪区的成交量必将能与其它区域一争高低。同时，鉴于是老城区，配套、交通等都以醇熟，对于这一区域的房价则是一种强大的确保。之前滨湖区独大的格局，或将在得到改观。上六个月无锡楼市综述：如果用一种词来形容上六个月的无锡楼市，用“稳中有升”一点都不为过。在这六个月中，开发商用非常诚恳的态度把购房优惠方法逐步提高，从3月、4月、5月和6月的商品房成交套数来看，出现了一种递增的趋势，除了2月份的成交有些低迷之外，上六个月无锡楼市基本还算稳定。楼市利好新政不停：中国人民银行、住建部、银监会联合公布《有关个人住房贷款政策有关问题的告知》，将二套房最低首付比例调节为不低于20%。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合公布消息，个人住房转让免征营业税的期限由购房超出5年（含5年）下调为超出2年（含2年）。4月“二套房首付降至四成”的贷款新政在无锡各大银行落地后，紧接着无锡公积金贷款再出利好新政，从4月22日起无锡将实施新的住房公积金贷款政策，初次公积金贷款最低首付款降为20%，5月份又再次下调了公积金贷款利率。无锡各大银行利率优惠出现松动，据理解，现在无锡市房贷平均利率为5.49%，即大部分银行实施95折的优惠幅度，为支持自住首套房贷款，无锡农村商业银行给出了87折的最低房贷折扣。“330”政策的出台，对已经显现疲态一年多的楼市而言，是一剂强心针。在此基础上，无锡公积金贷款条件再次减少，买房门槛越来越低，为锡城楼市的逐步回暖打下了结实的基础。库存首现减少：库存将继续减少，而热门地区房地场销售已经改现房销售位期房销售，无锡市去库存成绩明显。在两次降准降息、330政策的刺激调控下，无锡上六个月楼市持续回温，成交量增幅明显。值得注意的是，从库存量始终保持持续上升的势头，在今年却已止住。上六个月商品房成交面积为332.17万方，去化量已超出新增量，若下六个月无锡楼市继续维持这样的供销走势，或将成为库存下行的转折点，营销手段花样百出。自以来，楼市利好政策频现，刺激楼市逐步回暖。有了政策的支持，开发商信心大增，使出浑身解数抢占市场，传统的降价、特价房源都已经不再新鲜，“仓促时间”里怎么抢占市场、夺眼球，成为开发商们不懈努力的目的，甚至连各大地产大佬都启动了自黑模式，4月15日，保利地产董事长宋广菊更新微博，内容为五个字：“保利是个P！”，一时间引爆网络。随即恒大又放出大招，打出“无理由退房”的营销牌，再次引发热潮。为了抢头条，开发商也都是蛮拼的，但是不管多精彩的营销方式和手段都只能短暂的聚集大众的眼球，开发商应当更多的从客户角度考虑，提高楼盘品质，予以购房者更多的优惠，才是长久之计。社区项目分析无锡万科信成道开发商介绍万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发拟定为公司核心业务。至末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大都市经济圈为重点的二十九个都市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅公司行列。通过数年努力，万科逐步确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一种全国驰名商标，旗下“四季花城”、“都市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和爱慕；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一种专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一种客户关系组织。项目概况万科信成道位于滨湖区新市中心信成道高浪路交汇处（观顺道西侧）。作为中国房地产行业领跑者万科地产，在无锡深耕7年。继魅力万科城、万科·东郡、金域蓝湾、金域缇香等项目之后，万科·信成道，是万科给无锡的第五个作品。万科信成道——新市中心核心位置、学龄首席学区、精装景观大宅。是万科深度酝酿，集区域配套、教育学区、园林景观、品质服务于一身！万科信成道，坐落于太湖新城魅力生活圈核心位置，新一代绿色住宅典范。生态方面，修建有3万平米信成道公园，江南特色的园林，提供了一座天然的私家后花园；商业方面，总体量约50万方的商业中心，规模超出老市中心恒隆、八佰伴、商业大厦；教育方面，规划有多所学校。优势分析交通配套完善，地处轨道交通一号线周边，公共交通便利商业配套设施完善，周边拥有海岸城，万象城商业综合体，金融第一街区，金匮里综合体等。为居民提供了良好的人文氛围，和购物环境。涉及金匮公园，尚贤河湿地公园，信成道公园在内的多个公园满足了都市居民的休闲需要，提供休息，游览，锻炼，交往，以及举办多个集体文化活动的场合。更重要的是公园改善了都市的居住环境，让都市居民更加容易的靠近自然。紧邻金桥实验学校，万科育红学校，国际学校，外国语学校，太湖高中。有着丰富的教育资源，良好的学习氛围，利于将来孩子的成长。同时也有助于房地产的投资保值无锡万科信成道价格走势分析从图表分析可知，万科信成道楼盘的整体均价处在一种平缓下降的过程，而万科房价格总是比周边楼盘高诸多，也成了人们吐槽的对象，但由于万科的品牌效应和大众口碑人们即使吐槽价格，但也乐意掏出银行卡买万科房。与周边楼盘华府天地尊园等相比，单位地价应当是差不多的，万科的价格差别重要由下列几个方面造成：一、装修成本提起万科，人们会先想到装修房，而其它楼盘基本上是毛坯房。但万科房价中有多少是装修价格，装修原则多少钱一平，我们不得而知。但由于是大规模采购，成本不高，并且也是大规模流水施工，因此无论是材料成本还是施工成本，万科的装修价格都比普通群众低。但是由于装修档次用材普通，之前还爆出地板质量问题等。因此现在万科不提精装修这个概念了，宣传上只说装修成品。值得必定的是，万科在装修上经常有用心的创新。例如杭州良渚将来城设立无线模块、usb充电接口、紧急呼喊按铃等等～这点是那些十年如一日造毛坯房，没有创新，设计毛病一大堆的小开发商望尘莫及的。综上，买万科的装修房，省时省力，较人性化，但装修档次用材普通，因此价格也比周边楼盘高诸多。二、质量差别如果把绿城的房子比作德系车，那万科房子的用料和质量就是日系车。但万科质量把关还是比较严的，在整个项目开发过程中，重点控制施工单位的质保体系运行质量和监理的工作质量方面，通过对合作单位的工作质量的控制，施工单位的质保体系对整个项目的检查、验收与否符合规定，监理人员对工程质量、进度的检查和督促，控制工程实体质量及工程进度。特别是验收程序的监控，是确保整个项目控制体系正常运转的核心。施工单位的质保体系能够正常运行，监理的工作质量能够达成现场施工的规定，对监理验收程序和验收进行