论《物权法》对不动产物权登记制度的完善

论《物权法》对不动产物权登记制度的完善

不动产登记制度是《法》的重要组成部分，因为《法》将不动产作为主要监督管理的对象。此次《物权法》确立了登记要件主义原则为不动产物权设立、变更、转让和消灭的效力,并且为了有效的完善不动产物权制度,相应的规定和创设了一些新的配套登记制度,如预告登记、更正登记以及异议登记制度等,这在一定程度上完善了我国不动产物权登记制度,但在理论和现实中仍有一些不足之处尚需完善。本文从分析各国不动产登记制度的现状角度入手,重点探讨不动产物权登记制度的效力,希望对完善我国不动产物权登记制度有所裨益。一、不动产登记制度的公示及公信原则在法律上将物分为动产和不动产是对物进行的最重要的一种分类,因不动产对国民经济的重大作用,作为我国此次制定的《物权法》的主要内容之一的不动产登记制度,重要性不言而喻。实践中,不动产的直接占有人与不动产的真正权利人不一致的情况时有发生。不动产权利的行使除关乎权利人外,还多涉及国家、社会和第三人的利益。为了明确不动产之上的各种物权,保障交易安全,各国通常均以国家有关机关的登记作为不动产物权公示的方法。不动产登记即经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实。也就是说不动产物权的移转、消灭等变动事项应当登记,这是物权公示原则的要求。物权的公示及公信原则是物权法的基本原则之一,所谓公示原则是指当物权发生变动时,必须通过某种程序和方法使公众得以知悉,只有这样,才能发生一定的法律效力。我们都知道,物权作为绝对权,对世权,义务人是权利人之外的一切社会公众。综观世界各国的不动产登记制度,关于不动产物权的取得、变更和丧失,无不实行公示制度。世界各国均以登记作为不动产公示方法,通过赋予登记一定的法律效力,社会公众可以通过登记知道不动产物权的状况。关于不动产登记效力问题,一些学者概括为物权公示效力、物权变动的根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、警示效力、监管效力。这一看法比较全面的概括了不动产登记制度的效力,但我认为,不动产登记的主要目的在于公示,也就是说,通过登记将不动产物权的设立、变更的情况向社会公众予以公开,使社会公众了解某项不动产上所形成的物权状态。多年来,由于我们忽略了登记的公示效力,片面强调登记的行政管理功能,从而使登记制度未能发挥其应有的作用。《物权法》颁布之前,我们普遍认为登记为一种行政职责,与部门行政功能和职责以及部门的利益密切结合在一起。这种情况造成了多种行政机关重复登记,增加了当事人负担的弊端。行政机关片面强调行政管理职能,忽视了不动产登记制度本身具有的公示职能。二、登记对抗主义与托伦斯主义综观世界各国不动产物权登记制度,大陆法系国家主要有登记对抗主义和登记要件主义两种不同的立法体例,而英美法系国家则广泛采用托伦斯主义。(一)变更的行为只具有确认效力而没有决定是否有效效力又称法国法主义,指的是登记对于不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力,而没有决定其是否生效的效力。这种立法首先发端于《瑞士民法典》,后又为《日本民法典》所继受。(二)登记不是不动产变动的合意又称“德国登记制”,此登记制要求:不动产物权的变动必须进行登记,如果当事人仅仅达成物权变动的合意,而没有完成登记手续,则物权变动的意思表示不仅不产生公信力,而且也不发生物权变动的法律效果。此登记制以德国为代表,瑞士、奥地利等国也采用。(三)伦斯的争议通过该制度盛行于澳大利亚、新西兰、加拿大以及美国的部分州,因为托伦斯于1858年提出议案并获得通过而得名。这种制度是根据登记要件主义改良而来,此制度不强调一切地上所有权、他项权利申请登记,但一经登记,其后发生变动都必须登记,非经登记不发生效力。三、物权法上的救济虽然我国现行立法采用登记要件主义,但在运行中还存在诸多弊端。鉴于此,我认为《物权法》还需要在以下几方面加以完善:第一,完善统一的登记制度。此次《物权法》第十条将不动产登记机构以及制度予以统一,不论是土地、房屋还是其他不动产,也不论是何种不动产物权登记,均应由统一的登记机关负责。而这一登记机关适用的自然是统一的不动产登记制度。但具体由哪一个机关来行使这一职责,我国《物权法》并没有规定。这就容易造成现实中管理混乱的问题。因此,我认为登记事务仍然应当由行政机关来承担。问题的关键在于,负责登记的行政机关必须统一且必须专门化。我认为应当在政府机构内部设立专门的登记机构,如不动产登记局,统管不动产登记的有关事宜。第二,建立实质审查制度。为此法律需要赋予登记机关一定的调查职权。我们认为,登记机关应当被赋予下列权限:一是询问申请人;二是要求申请人提交必要的相关材料;三是查看不动产实际状况;四是对申请人提交的文件的真实性进行调查;五是对提供虚假证明的行为人进行处罚。第三,建立登记机关的责任制度。登记的内容正确与否不仅影响到交易当事人的利益,而且也影响到交易的安全和秩序,并且登记发生错误也可能会给真正的权利人和交易当事人造成损失。鉴于此,我国《物权法》第二十一条规定了当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损失的,应当承担赔偿责任。但对于登记错误,登记机构应当如何承担责任,《物权法》没有规定。从国外和我国台湾地区的经验来看,德国对此设有专门的赔偿基