万科房地产公司财务分析报告

万科房地产公司财务分析报告小组成员：2011.1.5～2011.1.11万科房地产集团财务分析一．企业简介19845200363094.73亿元，净资42.85198812月，公司公开向社会发行股票2,8002,800万元，资产及经营规模快速扩大。1991129A交易。199162,8361.27亿元，公司开头跨地域进展。1992年底，上海万科城市花园工程正式启动，群众住宅工程的开发被确定为万科的核心业务，万科开头进展业务调整。199334,500万股B1993528圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产199763.832000年初，公司增6.25亿元，公司实力进一步增加。公司于200172%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002615房地产核心业务的资金实力。1988年介入房地产领域，1992年正式确定群众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进展住宅开发，200315立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。〔二〕股本构造变动日期2010-06-302009-12-292009-06-302008-12-312008-06-19公告日期2010-08-102009-12-262009-08-042009-03-102008-06-05变动缘由定期报告其它上市定期报告定期报告送、转股总股本1099521.022万股1099521.022万股1099521.022万股1099521.022万股1099521.022万股流通股A965607.991万股965609.491万股939209.491万股939021.765万股941385.831万股高管股00000A2417.484万股2415.984万股28815.984万股29003.71万股26639.643万股B股131495.547万131495.547万131495.547万131495.547股股股万股H股0万股0万股0万股0万股0万股国家股0万股0万股0万股0万股0万股国有法人股0万股0万股0万股0万股0万股境内法人股0万股0万股0万股0万股0万股境内发起人0万股0万股0万股0万股0万股股募集法人股0万股0万股0万股0万股0万股—般法人0万股0万股0万股0万股0万股股战略投资者0万股0万股0万股0万股0万股持股基金持股0万股0万股0万股0万股0万股转配股0万股0万股0万股0万股0万股内部职工股0万股0万股0万股0万股0万股优先股0万股0万股0万股0万股0万股二．企业财务分析〔一〕能否到期偿债是企业生存的根本问题,偿债力量是打算企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债力量。短期偿债力量分析〔见下表〕200420052006200720082009流淌比率1.991.992.512.132.141.83速动比率0.530.370.570.320.730.46现金比率————0.142-0.2080.2660.178在短期偿债力量的分析中,流淌比率是一个重要指标,近年来该指标呈波浪式变动趋势,07年流淌比率降低源于短期借款的增加,08年的回款状况良好使,0.539的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险,且房地产行业存在存货比例高的特点,因此速动比率比流淌比率更具有参考价值。07年万科经营规模扩大、工程储藏增加的同时也使短期,070.2808年销售状况向好,比率上升有所上升,09年再次低于同年行业平均值。究其缘由,房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流淌负债中的预收账款,相应的存货尚不能结转,由于预售楼宇增加,09年流淌负债中预收账款较去年增长3倍,万科实际的偿债力量因而得以提高,但反映在财务指标上,则流淌负债增加,速动比率下力量的现金流淌比率,其现金偿债力量较弱,但近年来呈上升趋势。07年房地产工程支出增多,比率为负,09年有所下降,但该年流淌负债构造有所变化,流淌负债中预收账款增长较多,,万科短期偿债力量较好,且逐步提高,但应重视现金为王的原则,加强现金流的治理。长期偿债力量),企业必需由有较为合理,资产中流淌资产比重大,且大致呈上升趋势,高于行业平均比重;大局部流淌资产由长期筹资而得,风险较小,属稳健型资本资产构造。12资产分析:资产中长期投资,无形资产和固定资产比重较小,波动幅度不大。在流淌资产中,存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长,同时货币资金量有所上升。缘由是房地产行业特点:首先,企业会计制度规定,房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务本钱,只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时,才能确认收入并结转本钱,因此,房地产企业往往有很大的存货余额;其次,对于写字楼工程,付款方式多为分期付款,万科,除了具有房地产业的特点以外,这也是其在近3年的战略扩张中不断增,但应持续留意做好存货的治理和销售工作,提高资产质量。关于应收账款,由于其核心业务是商业住宅,所以应收账款在流淌资产中比重不大且近两年来有所下降,可能是收款工作开展顺当。负债构造分析:①流淌负债构造:在借款中,短期借款占很大局部,但近年在资产中所占比重有所降低,说明其融资构造变化,对短期借款有所掌握,且短期借款一般承受抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必定反响。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大,也可能是商业信誉增加使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转消灭问题,:长期借款近年急剧上升,说明企业开头留意长期负债的融资方式,同时也可以看出近,资产负债率反映了债权人受保护的程度,是一项重要指标。万科近年来进展了规模较大的股权融资和债券融资,但仍保持着的稳健的资产负债率,为更大程度地利用财务杠杆供给了空间,这对房地产企业尤为重要。2)资金本钱与现金债务总额比率3可见,万科的融资本钱呈上升趋势。主要缘由是国家政策的变化,这将,只要能按时付息就能借债换旧债,务的力量不稳定。3综上所述,金融政策的变化,对融资渠道的拓展提出了更高的要求,土地政策的变化,也进一步增加了房地产企业的资金需求,信贷门槛上升、信贷空间收的不确定风险,有效解决多渠道融资,改善负债构造成为的挑战。〔二〕营运力量表达了企业运用资产的力量,资产运用效率高,则可以用较少的投入猎取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运力量:1.短期资产营运力量1)存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特别的敏感性,掌握失败会导致本钱过度,作为万科的主要资产,存货的治理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降假设该指标过小,则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是充分货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货构造更加合理。因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货治理水平和资产利用效率,留意猎取优质工程,加快工程的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度。()(见表),缘由是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。年份2006200720082009应收帐款周转率13.9016.0023.7628.07长期资产营运力量的大幅增长所致,说明万科保持了高度的固定资产利用率和治理效率,同时也反的凹凸,该指标(见下表)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小,万科要提高总资产周转率,必需改善存货的治理。年份2006200720082009总资产周转率0.620.690.600.57总的来说,万科的资产营运力量较强,尤其是其应收账款、固定资产的营运力量格外优秀,堪称行业典范。但近年来的土地储藏和在建工程的增多,存货治理效率下降较为明显,因此造成了总资产治理效率降低,治理层应关注存货的治理。〔三〕盈利力量关系投资者的回报,是债权人收回债权的根本保障,是企业至关重要的力量。营业收入分析营业收入是企业营销力量的综合反映,是获利力量的根底,也是企业进展的根本。从下表可见,珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初,以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推动的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。2009主营业务收入净利润比例结算面积比例珠江三角洲区域27.03%37.16%25.08%长江三角洲区域32.38%36.46%26.06%京津以及地区32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%期间费用分析期间费用是企业降低本钱的力量,与技术水平,产品设计,规模经济和对本钱3年间,销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外,,治理费用的增长幅度不小,良好的治理关固然是企业进展的核心,但也应进展适,银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此,万科在存在大量借款的状况下,其财务费用却为负数,治理层应留意提高资金利用效率。各工程增长幅度表年份2006-20072007-20082008-2009主营业务利润57.01%39.04%56.79%营业费用66.48%55.99%41.83%治理费用43.17%0.48%42.82%主营业务利润及利润构成分析主营业务利润率分析:由下表可见060907年依据市场供需两旺,房价稳步上升的变化以及对将来市场土地资源稀缺性的预期,企业调高了局部工程的售价,工程毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点,效益取得长足进步。其工程阶梯形的收入,具有稳定性和较强的抗风险力量,抹平了行业波动带来的影响。年份2006200720082009销售净利润8.368.511.4512.79销售毛利润20.0922.5125.7528.72利润构成分析:由上表可见,万科主营业务利润呈上升趋势,其中房地产业务为其主要来源,毛利率保持稳定的增长态势,而物业治理业务获利力量有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长,同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重渐渐削减。盈利力量指标()。说明企业盈利力量不断提高。年份2006200720082009资产净利率4.65%5.13%5.65%6.14%净资产收益率11.31%11.53%14.26%16.25%2)的质量。下表显示该指标波动幅度较大,说明现金流缺乏稳定性,存在较大的风,因此,,降低市场风险,提高运作效率,保证业务开展的敏捷度。例如,08年,加强对工程开发节奏的治理,加快销售,对不同的承受不同的租售策略,进一步消化现房库存,加快工程资金周转速度09,调减全年开工和竣工打算,以削减现金支出,都取得了不错的效果。年份2006200720082009经营指数0.621.19-2.730.34061010的股票股利政策,因此,实际股东的收益还是增长了。该指标始终保持较平稳的态势,在不断增资的状况下,仍能保持肯定的每股收益,09年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低,主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大,其次,反映了万科猎取现金力量偏低。年份2006200720082009每股现金流量0.26-1.060.460.23通过以上分析可见,万科拥有较强的获利力量,且这种获利力量有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年,万科始终保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外,说明其拥有很高的治理水平和决策力量,另外,标准、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。〔四〕当长的时间内长盛不衰。可持续进展是既要考虑当前进展的需要,又要考虑将来进展的需要;不能以牺牲后期的利益为代价,来换取现在的进展,满足现在利益。同时可持续进展也包括面对不行预期的环境震荡,而持续保持进展趋势的一种进展观。的企业的过去运行状况及将来运行状况的一种总体表述。下几种类型。度可持续进展战略、核心竞争力可持续进展战略、要素可持续进展战略。创可持续进展战略所谓创可持续进展战略，即企业可持续进展的核心是创。企业的核心问产或经营同一类产品的企业间的并购。文化持续进展战略化的内外部环境，企业进展是靠企业文化的主导。制度持续进展战略所谓制度可持续进展战略，是指企业获得可持续进展主要源于企业制度。核心竞争力可持续进展战略企业核心竞争力可持续进展战略是指企业可持续进展主要是培育企业核心竞争力。要素可持续进展战略技术、领导、资金、营销。房地产行业存在两个根本特点:首先,住宅兼有社会和投资属性,是生活必需品和改善生活质量的重要元素,,中国正处于城市化进程中,居民的购置力稳步增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的,政府的调控是行业进展中不行无视的一个重要因素,但它的动身点是防范市场波动带来的风险。房地产标准政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化,将,商品住宅市场在将来十年仍将是中团队、产品、融资优势的万科来说,国内市场的进展前景是良好的。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看,行业进展的宽阔前景和集中化的必定趋势供给了宽阔的空间和巨大时机的同时,行业国际化加速,房地产企业、投资银行、基金治理公司加快了进入中国内地的步伐,其资金实力、国际融资力量都远高国内企业平均水平。更重要的是,行业竞争最终将是核心技术的竞争,目前日本最优秀的住宅开发商,拥有数千项专利,而万科尽管走在国内前列,但其已经获得和正在申请的专利合计也只有几十件。挑战之二,目前国内住宅开发的粗放模式,已经无法适应将来可持续进展的需求,工厂化比率远远低于兴旺国家水平,产品建筑精度低,行业现有的生产和运作模,信任它在明天的赛场上会有上佳的表现。三．2009年万科集团重大大事〔一〕大事一12月份销售及增工程状况。公告显示，897.71081.6亿元，同比分别增。至此，作为全国首个年销售额到达千亿级的住宅企业，万科200968.9万平方69.8%51.3%，但环比有所下降。在万科登上千亿级销售平台的同时，万科旗下北京和深圳两家子公司年销售额也突破百2009年销售数据呈现的另一个特点是，客户一次性付款的占比明显提高，2008年该数据的比例26%9月底政策出台后的第四季度更是到达了的执行是严格、到位的。(二)大事二2009的记录，各路大腕企业在商业地产上或有非凡表现或跃跃欲试。日,位于深圳大梅沙的万科总部,万科集团总裁郁亮首次对,并在近期内间续推,80%比重,20%则将开发持有型物业，进军商业地产。四．行业比较2009中国房地产百强争论报告披露，综合考虑企业规模性、盈利性、成长20个指标，万科企业股份位列房地产企业综合实力第一。以以下图表示万科集团和一些同行业企业的各项比照。销售业绩比照20092010