商业综合体机电工程管理策划书

XX商业综合体机电工程管理策划书目录一、项目概况二、机电工程系统概述三、机电各专业单位与甲方的合作方式及工程界面划分四、机电安装单位资质业绩及项目管理人员资质要求五、机电安装单位前期筹备、工期要求及与总承包的配合要求六、机电设备、材料清单及品牌要求七、需要探讨的问题一、项目概况1.1、项目总平图及规划指标（大都会总平图、2#地总平图）1.2、2#地效果图1.3、销售和自持业态分布、各栋层高、楼高、面积指标1.4、项目位置及业态规划1.1总图及总指标地块一地块三地块四地块五地块二序号项

目计量单位总指标1号地块2号地块3号地块4号地块5号地块备注1征用地面积m21975886826959787208163133017386

实用地面积m21975886826959787208163133017386

2容积率m2/m23.003.313.562.352.491.56

3建筑占地面积m2571341635229700500041001982

4建筑密度%28.92%23.95%49.68%24%13.09%11.40%

5绿地面积m25937420580120006000126508144

6绿地率%30.05%30.15%20.07%28.82%40.38%46.84%

7（1）机动车车位数

辆397911981500316710255

地上机动车数辆260008911061

地下机动车数辆368911981500227600164

（2）非机动车车位数

辆137545179464816281598701

其中地上非机动车泊位数辆9122432130001039361401

地下非机动车泊位数`辆463285816485891237300

(3)社会公共停车场泊位数辆5050

8总建筑面积

m27540072821972748346123710116134579

其中(1)地上建筑面积m2582768226787201558489537834627125

(2)地下建筑面积m2171239554107327612284228157454

9计入容积率的建筑面积

m2592764226051212558489537807627125

其中(含规划、保留建筑面积和计入容积率的地下建筑面积)（1）住宅建筑面积

m22472321152780276987750126755

(2)配套用房（地上商业）m2890001653770163230000

(3)配套用房（地下商业）m211000011000000

(4)公共服务设施和市政公用设施建筑面积m25395244113307634923704号地块需物业420平米，实配190平米，另220平米设在1号地块。(5)办公建筑m2200031517951300651817100

(6)4、5星级宾馆m226500265000000

(7)1-3星快捷酒店m313500135000000

(8)架空层建筑面积

（建筑高度2.5米以上）m21050021830

10不计入容积率的建筑面积m2161244561456227612284230847454

其中(1)地下室建筑面积(仅作为停车及设备用房使用)m2160239554106227612284228157454

(2)架空层建筑面积(只作为休闲绿化等公共场所作用\建筑层高不小于3.9米且不高于5米)m21005735002690

11(1)居住总户数户283911790339964357

90-150m2/户的户数户1293785052330126

<90m2户/的户数户15463940287634231

1.1.2总图及总指标----2#地块商业出入口办公出入口办公出入口商业出入口商业出入口商业出入口SOHO出入口SOHO出入口SOHO出入口车行出入口货运出入口车行出入口的士下客点地下通道过街天桥公交车停靠站临时下客点的士下客点SOHO出入口地块二（商办用地）用地面积59787㎡

总建筑面积274834㎡计容建筑面积212558不计容建筑面积62276地上建筑面积201558㎡

商业70163㎡

公建配套1330㎡物业管理960；公共厕所60；门卫收发室15；垃圾房15；消控中心60；高压配电室100；数字电视机房30；通讯机房90；办公77689㎡

soho办公52376㎡

地下建筑面积73276㎡

其中地下商业建筑面积11000㎡

车库建筑面积62276㎡

占地面积29700㎡

建筑密度49.68%

容积率3.56

绿化面积12000㎡

绿化率20.07%

停车指标机动车1500辆商业487办公479soho办公314其中地上停车数0辆其中220辆为非机动车折算地下停车数1500辆非机动车4648辆商业2435办公1165soho办公1048其中地上停车数3000辆50%已折算成机动车地下停车数1648辆商业指标自持商业面积61380㎡

其中地上商业面积50380㎡

地下商业面积11000㎡

销售商业面积19783㎡

1.2鸟瞰图1.2沿街东侧透视图1.2沿街透视图-东南角1.3业态组成

集中商业-持有销售商业配套办公SOHO合计地下商业地库合计占地面积（㎡）15022126073701113158829700

层数/高度4F/28.32F//23F/100.817F/89.9100.00%-1F/-6.0

-2F/-10

建筑面积（㎡）503801978313307768952376201558110006227673276建筑面积占比（%）25.00%9.82%0.66%38.54%25.99%100.00%15.01%84.99%100.00%1#2#3#5#6#7#8#售楼部，已建成

1.4地理位置及周边环境——项目地理位置

本项目区位：地铁：1#线横穿项目1#地块与2#地块中间并在火车南站设站点，预计2015年内南段通车；并规划有5#、6#线。道路：西侧福峡路对内直达市区；南侧环岛通至马尾新城及仓山区，火车南站设交通枢纽并对接三环、四环快速路，且本项目南侧及西侧均设计规划路；公交：设有汽车南站对接省内各县市，动车南站设有公交停车场，目前线路已有13条；定位：福州东部新城核心区。轨道交通1#线环岛路（毗邻项·目段已通车）大都会2#地马尾大桥火车南站本案42KM10KM市中心机场

1.4自营商业平面业态规划负一层平面图超市服饰业态精品业态餐饮业态主力店

一层（自持-集中商业）业态使用面积占商业分摊后面积得房率走道及其他6415

0.505服饰436166.59%8633精品100615.36%1991餐饮95014.51%1881超市1902.90%376影院420.64%83商业合计12964100.00%12964一层平面图负一层（自持-集中商业）业态面积得房率超市110001.000服饰业态精品业态体验业态餐饮业态

二层（自持-集中商业）业态使用面积占商业分摊后面积得房率走道及其他5739

0.531服饰155823.99%2934精品149723.05%2820体验173626.73%3270餐饮170426.24%3210商业合计12234100.00%12234三层（自持-集中商业）业态使用面积占商业分摊后面积得房率走道及其他5563

0.541餐饮624595.21%11542精品3144.79%580商业合计12122100.00%12122二层平面图三层平面图

1.4自营商业平面业态规划餐饮业态主力店

四层(自持-集中商业）业态使用面积占商业分摊后面积得房率走道及其他3775

0.711餐饮542158.38%7625影院386441.62%5435商业合计13060100.00%13060四层平面图

1.4自营商业平面业态规划

1.4业态分布分析-业态配比四层

三层

二层

一层

负一层

自持-集中商业层数商业套内面积（㎡）商业层建筑面积（㎡）得房率总建筑面积负一层11000110001.00061380一层6549129640.505二层6495122340.531三层6559121220.541四层9285130600.711自持-集中商业业态规划分摊后面积使用面积业态面积占比（%）得房率服饰业态11567591914.84%0.650精品业态539128177.06%体验业态327017364.35%餐饮业态242571432035.90%超市113761119028.05%

影院551939069.80%合计6138039888100%目录二、机电系统概述2.1、电气系统2.2、给排水系统2.3、暖通系统2.4、燃气系统2.5、空调系统2.6、排油烟系统文件标题-页码高压配电室2#商业变电所3#商业变电所1#SOHO变电所2#SOHO变电所办公变电所超市变电所1#商业变电所2.1强电系统—供电连接示意图文件标题-页码2.1强电系统—

电气主要机房布置高压配电室及1#商业变电所307㎡（-1F）3#柴油发电机房113㎡（

-1F）1#SOHO变电所（1#、2#SOHO）116㎡（

-1F）办公变电所（6#、7#办公）303㎡（

-1F）超市变电所110㎡（

-1F）3#商业变电所250㎡（-1F）2#SOHO变电所（3#、5#SOHO）131㎡（

-1F）2#商业变电所195㎡（-1F）-1F10KV线路2#柴油发电机房80㎡（

-1F）1#柴油发电机房80㎡（

-1F）2.1强电系统—负荷计算表二号地块负荷计算表

变电所编号场所强电指标(W/m2)面积(m2)总户数（套）安装容量

(kW)需要系数同时

系数计算

功率

(kW)用电量

(kVA)总计（kVA）变压器

配置合计

容量

(kVA)1#SOHO变电所2-1#SOHO6KW/套14225.00356.002136.000.350.90672.84747.601495.202*1000kVA2000.002-2#SOHO6KW/套14225.00356.002136.000.350.90672.84747.602#SOHO变电所2-3#SOHO6KW/套10621.00240.001440.000.400.90518.40576.001296.002*1000kVA2000.002-5#SOHO6KW/套13305.00300.001800.000.400.90648.00720.00办公变电所2-6#办公110.0038844.50

4272.900.650.902499.642777.385554.764*2000kVA8000.002-7#办公110.0038844.50

4272.900.650.902499.642777.381#商业变电所1区地下车库25.0027887.00

697.180.800.90501.97557.742307.512*1600kVA3200.00销售商业160.0017586.00

2813.760.600.901519.431688.26走道40.002197.00

87.880.700.9055.3661.522#商业变电所2区地下车库25.0018709.00

467.730.800.90336.76374.182536.932*1600kVA3200.00餐饮350.009328.00

3264.800.500.901469.161632.40服饰130.001746.00

226.980.600.90122.57136.19精品130.001404.00

182.520.600.9098.56109.51走道40.0010166.00

406.640.700.90256.18284.653#商业变电所3区地下车库25.0015490.00

387.250.800.90278.82309.802975.972*2000kVA6000.00餐饮350.004992.00

1747.200.500.90786.24873.60服饰130.004173.00

542.490.600.90292.94325.49精品130.001413.00

183.690.600.9099.19110.21体验130.001736.00

225.680.600.90121.87135.41影院250.003906.00

976.500.600.90527.31585.90走道40.007216.00

288.640.700.90181.84202.05售楼处及其他110.005630.00

619.300.700.90390.16433.51商业制冷机房

1500.001.000.901350.001500.001500.002*1000kVA超市变电所超市150.0011190.00

1678.500.800.901208.521342.801342.802*1000kVA2000.00合计

274834.00

32354.520.590.9017108.2619009.18

26400.00市政给水管（一路DN200）直供（-2F～1F）（地下车库、-1F及1F商业、餐饮）办公楼生活泵房SOHO生活泵房商业生活泵房（含影院用水）变频加压供水（2-23F）生活给水示意图超市生活泵房变频加压供水使用场所水量标准运行时间（h）时变化系数办公50L/人/天101.5SOHO300L/人/天242.5商业8L/㎡/d121.2餐饮40L/餐/人次121.5员工餐饮25L/餐/人次121.5影院5L/人/场121.5车库冲洗2L/㎡/次81.0超市100m³/d－－道路浇洒、绿化浇灌2L/㎡/d41.0冷却塔补水冷却循环水量的1.5%12－未预见水量每日用水总量10%－—生活给水设计参数2.2给水/消防系统—生活给水2.2给水/消防系统—生活给水-1层平面图-2层平面图`SOHO水泵房，150㎡（-1F）商业水泵房，108㎡（-1F）超市水泵房，85㎡（-1F）办公水泵房，140㎡（-1F）室外消防水泵房，183㎡（含水池，-1F）室内消防水泵房，570㎡（含水池，-2F）室内消防水泵房消火栓泵+喷淋泵7#办公楼屋顶设高位消防水箱（有效容积50m³）+消火栓、喷淋增压稳压设备室内消火栓系统：低区：B2～4层；高区：5层及以上。喷淋系统：低区：B2～4层；高区：5层及以上。2.3给水/消防系统—室内消防给水21、雨污严格分流；2、生活污、废水分建筑采用化粪池处理，达标后排至市政污水管；化粪池距建筑大于5m，以保持环卫生的最低要求；室外污废水管均采用UPVC双壁波纹管，柔性接口；地块设置2处市政排污接口。3、化粪池清掏期按180天考虑。4、13#化粪池3个；12#化粪池2个；11#化粪池1个。5、首层的排水单独排出。2.3排水系统—污废水市政污水接口化粪池排水管线13#化粪池（7#楼+商业）13#化粪池（1#楼+商业）12#化粪池（2#楼+商业）11#化粪池（3#楼+商业）·12#化粪池（5#楼+商业）13#化粪池（6#楼+商业）2.3排水系统—污废水-1层平面图-2层平面图隔油处理间按绿建二星要求，收集屋面及地面雨水，设雨水回收系统处理后供各地块的绿化浇灌、景观。2.4排水系统—雨水雨水管线市政雨水接口塑料模块组合水池（130m³）Y雨水溢流管线Y屋面雨水沉砂井塑料模块组合水池溢流室外雨水管网绿化浇灌景观冲洗Y地面雨水2.4—燃气系统1.气源:由规划路的城市中压天然气管引入供气总管。

2.供气方式:2.1小区内设置调压箱，将中压天然气调至低压后供至用户端。2.2小区内管网采用枝状布置。3.沿街商业、集中商业预留供气口。办公、SOHO不设燃气。4.集中商业供电量1623立方米沿街商业调压箱(柜)集中商业调压箱(柜)中压管线沿街商业调压站(中压---低压)集中商业调压站(中压---低压)燃气接入点市政燃气管线2.5

—空调系统业态（功能）系统选择备注（绿色二星要求）超市独立系统：冷水机组+冷却塔，末端采用全空气系统+新风系统冷水机组设于地下室，冷却塔设于1#SOHO屋面，设BA监视1、新风系统设置热回收装置；2、空调机组性能系数满足GB50189第5.4.5、5.4.6、或5.4.8条的规定；3、空调风系统满足GB50189第5.3.26的规定；4、空调水系统满足GB50189第5.3.27的规定；5、全空气系统可实现过渡季节全新风运行，或新风比可调；6、集中空调系统设置集中监控设施，并符合GB50189第5.5节规定；7、人员密集区域设置室内空气质量监控系统。影院独立系统：风冷热泵系统，主机位于裙楼屋面，末端采用全空气系统设BA监视主力店（大卖场）自持接入集中商业空调系统，末端采用全空气系统餐饮（大）自持接入集中商业空调系统，小包间采用风机盘管+新风系统，大开间区域末端采用全空气系统街铺，小餐饮（销售）多联机+新风系统业主安装、独立运行管理电梯采用电梯专用分体空调集中商业公共走道接入集中商业空调系统，末端采用风机盘管+新风系统集中商业门厅接入集中商业空调系统，末端采用风机盘管+新风系统沿街商铺一拖一或一拖多（用户自理）1、新风系统设置热回收装置；2、多联机IPLV值大于3.6；3、空调新风系统满足GB50189第5.3.26的规定。地下室通风空调负荷估算及设备选型2.5

—空调系统建筑名称面积冷指标冷负荷制冷主机热指标热负荷供热主机m2w/m2KWw/m2KW集中商业11567(服饰)19021979646kw2台1100RT离心机组

1台412.1RT螺杆机组8661(精品体验)160138524257（餐饮）2506604影院551830016552台850kw风冷热泵1508272台风冷热泵超市1137619021612台311RT螺杆式冷水机组商业冷却塔影院风冷热泵商业采用二管制，垂直同程式6/12温差，一次泵变流量循环系统。商场影院影院采用定风量全空气处理系统。商业冷水机组-2F····商铺、餐饮及公共区域采用风机盘管+新风系统。超市采用定风量全空气处理系统。7#WF超市1#WF2.5

—空调系统超市冷水机组-1F影院风冷热泵机组（裙房屋面）影院水泵房（裙房屋面）超市冷却塔（1#soho屋面）商业冷却塔（7#办公楼屋面）2.5

—空调系统屋面设备排油烟规划油烟的屋顶排放方案；

商业餐饮厨房油烟井道根据业态分布分区域设置，厨房油烟井区域集中烟道引至屋面，区域内各层设水平烟道。

厨房井道设置：

厨房通风设计有平时和烹调运行2个通风系统。厨房另设补风系统，补风经过滤后送入厨房，补风量为排风量的85%使厨房保持适当的负压。2.6

—排油烟系统沿街商铺油烟井集中商业油烟井文件标题-页码排油烟规划1、油烟的排放方案：1.1销售型商铺由业主自设油烟净化器，经处理达标后经专用烟道排至屋面排放;1.2自持型商铺：油烟废气经烟道排至屋面，经油烟净化器处理后排放;2、商业排油烟设置：销售型商铺：预留排油烟井（共用）,内衬铁皮风管。每个用户的风管单独接至油烟井。油烟净化器用户自理。自持型商铺：预留一个排油烟井（共用），井内根据厨房数量再设风管，同时预留相应的补风井,屋面设油烟净化器，并安装到位。销售型商铺油烟排放示意图自持型商铺油烟排放示意图共用烟道2.6

—排油烟系统用户1用户2井内根据厨房数量再设风管专用烟道用户的风管单独接至油烟井油烟净化器由用户自理，烟气经处理达标后排至烟道。屋面油烟净化器安装到位。目录三、机电安装单位在合约规划中的地位及工程界面划分3.1、合约规划体系3.2、工程界面划分图示及界面划分表

3.1机电各专业单位与甲方的合作方式及工程界面划分土建总包桩基工程外墙幕墙装饰工程电梯工程消防工程人防工程栏杆工程土方工程基坑支护工程门窗工程智能化系统工程交通安全标识工程地下室地面饰层小区道路标识系统景观工程、永久性围墙夜景工程场地清障工程发电机安装及降噪工程室内精装修外墙石材、涂料工程指定分包甲方直接发包白蚁防治工程燃气工程有线电视工程管线安装工程变配电设备及市政给水工程机电总包指定分包暖通工程给排水工程配电工程机电综合包模式6.5.1总、分包的合同规划和体系建筑总包智能化工程LED屏工程消防系统工程备用电源工程夜景照明工程指定分包机电平行分包模式机电分包暖通工程给排水工程配电工程目录四、对机电安装单位项目部管理介绍4.1、机电安装单位项目部组织架构4.2、施工单位质格、管理人员资质要求4.1建设项目工程部管理组织架构项目工程经理项目负责人精装副经理1名机电副经理1名土建主管2名土建工程师2名水电主管2名精装主管1名4.1机电安装单位项目组织架构生产经理项目经理暖通施工员给排水施工员电气施工员电气工程师2名给排水工程2名暖通工程师2名技术总工商务经理安全总监安全员2名BIM应用小组质检小组材料小组预算小组4.2、机电安装单位资质业绩及项目管理人员资质要求资源名称资格要求项目经验人员要求施工单位机电承包一级不少于两项已开业同类型相当规模商业综合体工程实施经验主要管理人员应在已开业项目中担任同等工作岗位水暖电劳务分包劳务分包一级同类项目工程实施经验与施工单位长期稳定的合作关系，充分劳力储备可以满足项目赶工对人员调配要求材料供应商参与施工同类型项目材料供应与施工方长期稳定的合作关系，材料供应品种齐全，帐期灵活，供货周期短管理人员不少于两项已开业同类型相当规模商业综合体工程实施经验管理人员应对本项目管理难点要点有充分认知，施工组织合理充分，管理思路清晰。五、机电安装单位资质业绩及项目管理人员资质要求5.1、参照全景计划机电安装单位前期筹备、工期要求5.2、机电需要完成的工作商管设计工程机电总包2016.5.5启动会通过2016.10.21取得施工许

可证2017.3.1装修、二次机电启动会2018.11.30消防验收单体验收2019.4.30开业启

动会2019.5.30竣工验收

及备案2019.8.30开业2016.12.5业态落位及铺位划分2017.11.30主力店业态及平面确认2018.12.30招商完成50%2019.3.30商业接管2019.8.30开业2017.10.30招商启动会2016.7.30第一版施工图2017.6.30装修施工图2019.8.30开业2016.11.30第二版施工图2016