城镇土地估价规程

目

录1

总则

12

都市土地估价基本原则和程序

13

都市土地价格的影响因素

34

基准地价评定

44.1

准备工作

44.2

资料调查与整顿

44.3

基准地价评定的技术路线

54.4

级差收益（地租）法评定基准地价

54.5

运用土地交易资料评定基准地价

94.6

运用土地交易资料评定路线价

144.7

都市基准地价的拟定

154.8

基准地价修正系数表的编制

154.9

基准地价图的绘制

194.10

基准地价更新

205

宗地地价评定基本办法

225.1

宗地估价程序

225.2

收益还原法

245.3

市场比较法

275.4

成本逼近法

325.5

剩余法

345.6

基准地价系数修正法

366

各类用地宗地价格评定

386.1

宗地类型

386.2

居住类宗地价格评定

396.3

商业金融业用地宗地价格评定

406.4

工业、仓储用地宗地价格评定

416.5

交通用地宗地价格评定

426.6

综合用地宗地价格评定

436.7

公共绿地价格评定

447

不同土地权利的宗地价格评定

458

土地估价成果验收及确认

489

名词解释

49城乡土地估价规程1

总则1.1

规程制订的目的为了规范土地估价行为，统一估价程序和办法，做到估价成果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国都市规划法》、《中华人民共和国都市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制订本规程。1.2

规程合用范畴本规程合用于都市规划区范畴内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评定。独立工矿区、都市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇公司建设用地的土地估价也合用本规程。本规程所称都市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。1.3

从事土地估价的基本规定都市基准地价评定由事业型评定单位和含有评定资格的市场中介评定机构评定，土地估价师不得少于７名。宗地地价评定由含有评定资格的市场中介机构评定，土地估价师不得少于２名。1.4

职业道德土地估价应讲职业道德。估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评定工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按原则收费。1.5

土地估价报告的使用期土地估价报告的使用期为一年。1.6

土地估价的法律根据土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关原则、规范的规定。1.7

规程解释权本规程由国土资源部负责解释。2

都市土地估价基本原则和程序2.1

都市土地估价的基本原则2.1.1

土地估价应遵照下列原则：1．正当原则；2．最高最佳使用原则；3．替代原则；4．预期收益原则；5．供需原则；6．估价时点原则；7．多办法相比较原则。2.1.2

遵照正当原则，是指估价人员和估价机构在土地评定中，应遵照有关法律、法规和规定，所评定的对象应以正当使用和正当处分为前提。2.1.3

遵照最高最佳使用原则，是指土地评定应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。基准地价评定以估价对象的现状使用为最高最佳使用。公司改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评定以估价对象的现状使用为最高最佳使用。估价人员应对土地的现状用途和将来用途与否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中阐明。2.1.4

遵照替代原则，是指土地评定应以同类地区类似土地在同等运用条件下的价格为基准。估价成果不得明显偏离含有替代性质的土地正常价格。2.1.5

遵照预期收益原则，是指土地评定应以估价对象在正常运用下的将来客观有效的预期收益为基准。2.1.6

遵照供需原则，是指土地评定要充足考虑土地供需的特殊性和土地市场的地区性。2.1.7

遵照估价时点原则，是指估价成果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。2.1.8

遵照多办法相比较原则，是指土地评定应以多个办法评定同一估价对象，互相比较，获得客观估价成果。2.2

都市土地估价的程序2.2.1

都市土地估价应按下列程序进行：1.拟定估价基本领项；2.编制估价工作计划；3.实地确认估价对象；4.收集估价所需资料；5.选定估价办法计算；6.拟定估价成果；7.提交估价报告。2.2.2

拟定估价基本领项，是指拟定估价对象、估价目的、估价时点等基本领项。拟定估价对象涉及拟定估价对象的位置、用途、面积、权属文献和估价权利性质等；拟定估价目的应根据委托方的规定而定；拟定估价时点应根据估价目的和委托方规定而定，采用公历表达，精确到日。2.2.3

编制估价工作计划，是指在拟定估价基本领项的基础上，应对估价项目进行初步分析，编制估价工作计划。估价工作计划重要应涉及下列几项：1.估价拟采用的技术环节；2.估价拟采用的技术路线和估价办法；3.需要调查的资料及获得途径；4.预计所需的时间、人力和经费。2.2.4

实地确认估价对象，是指估价人员必须亲自到估价对象现场，实地勘查核算估价对象的位置、四至、面积、建筑构造、权属界限、周边环境、道路状况等，并对估价对象及周边环境或临路状况进行拍照等。2.2.5

估价机构和估价人员应经常收集估价所需资料，并进行核算、分析和整顿。估价所需资料重要应涉及下列方面：1.估价对象有关经济行为的申请、批件及合同等；

2.对土地价格有普遍影响的资料；3.对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料；4.有关房地产交易、成本、收益实例资料；5.拟定土地估价参数的有关资料；6.反映估价对象权属及状况的资料。2.2.6

根据估价目的及估价对象的具体状况，选择土地评定的基本办法或其它具体评定办法进行评定，计算地价。具体评定办法是在基本办法上根据对象的特殊性衍生出来的符合估价基本原理的办法。2.2.7

估价人员在拟定对象价格后，应按估价报告格式的规定撰写估价报告书。按照评定项目委托合同，估价机构向委托人提交估价报告。土地估价报告需经本地土地管理机关确认后才干送交委托人。股份制改造上市公司的土地资产评定报告需按规定报省土地管理机关或国土资源部确认。3

都市土地价格的影响因素3.1

都市土地价格影响因素分类都市土地价格的影响因素重要有下列三大类：1.普通因素；2.区域因素；3.个别因素。3.2

普通因素普通因素是指影响都市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容涉及人口、行政区划、都市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状况、土地运用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。3.3

区域因素区域因素是指影响都市内部区域之间地价水平的都市繁华程度及区域在都市中的位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。3.4

个别因素个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等。地价影响因素复杂，且各宗地价格的影响因素不同。估价人员一定要认真调查，具体分析，不可千篇一律。4

基准地价评定4.1

准备工作准备工作重要有编写基准地价评定任务书、制订基准地价调查表和工作表、准备工作底图等。基准地价评定任务书的内容涉及：都市基本状况、基准地价评定工作的领导与组织、估价时间安排和经费