全国房地产经纪人交易制度政策必考知识点大全

1全国房地产经纪人交易制度政策必考知识点大全(1)多层住宅不低于售房款的20%;(2)高层住宅不低于售房款的30%4、房地产咨询业顾问服务，包括市场调查、投资可研、项目策划等，由估价机构和经纪机评估房地产的价值，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征赔偿、课税等提供价值参考。(1)帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产(2)在成熟房地产市场，房地产经纪业居房2、包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的(基础性、先导性)产业，是我国新的发展阶段的房地产业与建筑业的关系1、建筑业是物质生产部门，属于第二产业2、房地产业兼有生产(开发)、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业(2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促进国民经济持续快速健康增长。(3)可以改善人民的住房条件和生活环境。(4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设。(5)有利于优化产业结构。(6)可以扩大就业。(7)可以增加政府财政收入。房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业合称为(房地产中介服务业)房地产开发经营业房地产业房地产服务业房地产中介业房地产咨询房地产估价房地产经纪房地产业的行业细分1、物业管理业：(劳动密集和知识密集)对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。2、物业承接查验制度：(查验协议签订后10日内办理务业交接手续)物业服务企业和建设单位按照合同的约定，共同对物业共享部分、共享设施设备进行检查和验收的活动。3、住宅专项维修资金制度：(1)专项用于住宅共享部位、共享设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。(2)业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有；公有住房售房款中提取的住宅维修基金属于公有住房的售房单位所有(3)商品住宅、非住宅业主，按所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金①每平方米建筑面积交存首期资金数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价5%~8%(4)出售公有住房交存资金标准为房地产物业管理业转址、销售、出租开发完成后的土地是(房地产开发经我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：1、试点探索阶段2、全面推进阶段3、深化改革阶段《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(1998年下半年)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。2调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系1、房地产开发关系：获得建设用地使用权，开发过程中产生的关系，包括两方面内容2、房地产交易关系：买卖、租赁、抵押等交易行为中产生的关系3、物业管理关系；修缮、养护、保管、看管等产生的法律关系4、行政管理关系：实施管理、监督、检查时发生的法律关系5、住房保障法律关系：保障性住房中双方发生的法律关系住房保障法律关系中涉及的重点问题：(1)保障对象：住房困难且收入、财产等符合条件的城镇常住家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员(3)房源筹集：建设、收购、租赁、受赠、政府投资、社会力量投资(6)准入、退出：不符合条件或违规时退出。(可诉请法院强制执行)典型特征是其主体法律地位不平等的房地产法调整对象是(房地产行政管理关系)设、建造房屋过程中产生的法律关系。房地产法规政策体系由房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成2、房地产法律：人大颁布，仅次于宪法《担保法》;资产评估法3、房地产行政法规：是以国务院令颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》;《国有土地上房屋征收与补偿条例》;《物业管理条例》《中华人民共和国土地管理法实施条例》;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;《住房公积金管理条例》等4、地方性法规：5、行政(部门)规章和规范性文件房地产开发企业资质管理办法、城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法、商32、房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设(房地产)部门承担2、整体性(单一性):不能在内容或者时间上加以分割3、恒久性：其存在没有存续期间，不因时效而消灭4、弹力性：当房地产被他人非法占有时，无论被任何人或任何组织控制，房地产所有权人有权索回。5、绝对性：(即履行债务)为条件。是指政府及其房地产交易管理部门、其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使的指导、监督等管理活动，是房地产市场管理的重要内容。通过对房地产成交价格进行(申报)管理，既防止房地产交易价格失真又能保证失根据《房屋登记办法》的规定，(直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部2、共有：两个以上单位或个人共同享有所有权，包括按份共有和共同共有3、建筑物区分所有：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。是一种复合性的权利。4、房地产所有权具体有土地使用权和房屋所有权(1)土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，(2)房屋所有权则有国家所有权，集体所有权和私人所有权三种。房地产权利的种类中，属于用益物权的是(土地承包经营权)。房地产自物权物权权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支权权所有他项权利所有债权或不作为的权利房地产所有权的特性有(A完全性B整体性C恒久性D弹力性)房地产所有权分类不包括(家庭所有)房地产他项权利(1)建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。包括通行地役权，排水地役权，眺望地役权，采光地役权，支撑地役权，排(1)地役权人：房地产所有权人或土地使用权人(2)供役地：他人的房地产房地产所有权：2、占有、使用、收益和处分四项基本权能，构成所有权完整的权能结构，3、所有权是一级权能，其他四项为二级权能，具有相对的独立性，它们在一定的条件下人应尽一定的义务或者在一定期限后将分离的二级权能复归于所有权人。(3)需役地：自己的房地产5、抵押权债务人或者第三人不移转房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。(2)抵押权人：债权人6、租赁权以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使用房地产的权利房屋所有权的取得1、原始取得①依法建造房屋；②依法没收房屋；③收归国有的无主房屋；④合法添附的房屋(如翻建、加层)。2、继受取得(1)因法律行为继受取得：①如房屋买卖(包括拍卖);②房屋赠与；③房屋相互交换(2)因法律事件继受取得：指因①被继承人死亡(包括宣告死亡)的法律事件，因某种法律事实的出现，使原房产权利人失去对该房产占有、使用、收益和处分的权利。(1)房屋产权主体的消灭。房屋所有权人(自然人)死亡、法人被终止(2)房屋产权客体的消灭。(3)房产转让、受赠等引起原房产权利人对该房产权利的消灭。(4)因国家行政命令或法院判决而丧失。①房产征收、②法院判决使原房产权利人生法律效力而丧失该房屋的所有权。(5)房产所有权人放弃所有权。下列各项中，不属于房地产他项权利的有(农业用地使用权)房屋所有制城镇房屋所有制一按所有制结构划分：1、全民所有制房产(国家授权国家机关、人民团体、企事业单位和军队管理),2、集体所有制房产：社会主义劳动群众集体组织所有的房地产，3、私人所有房产(国家保护私人房产):商品房、保障性住房、已购公有住房、军产房等4、外资及中外合资房产(外国政府、企业、团体和侨民所有；我国企业或私人同外国企业、私人合资经营的房产),5、其他房产如宗教房产、私营股份公司房产我国房屋所有权的特点(1)房屋的国家所有权、集体所有权和个人所有权同时并存，同等地受到宪法和法律的保护。(2)房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。(3)房屋所有权与其所依附的土地的使用权不可分离。(4)国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离。国家享有所有权，国有和其他组织享有使用权。(5)房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。(6)房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和转移登记手续。城镇房屋所有制一按产权占有形式划分1、单独所有房产、2、共有(公民个人共有房产，公民与集体、国家共有房产以及外国企业与中国企业的共有房产)(1)对专有部分的所有权国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人及其他不动产并给予公平补偿的行为，2011年1月21日国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》农村房屋所有制3、小产权房：由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后，在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的产权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房。属于违法建设和销售，不受国家法律保护。(1)只能为了公共利益的需要；(2)必须严格依照法定的权限和程序；(3)政府以征收的执行人身份出现，(4)以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。5(1)国防和外交的需要(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。2、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；3、乡(镇)农民集体。《宪法》第十条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有第九条规定：矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外征收土地具有的明显的特点包括(A具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位和农民必须服从国家的需要；C要妥善安置被征地单位和农民的生产和生活，依法给予被征地单位和农民补偿；E被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国有土地)以下关于我国现行土地基本制度理解正确的是(A全部土地为社会主义公有制B城市市区的土地属于国家所有D实行土地有偿使用制度；E土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式)。征收与征用的区别有(A适用对象不同B前提条件不同D所有权转移不同E补偿内容不同)根据《土地管理法》和《不动产登记暂行条例》,国家依法实施土地登记制度。土地登记是指，不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。对被征收人给予的补偿内容包括(A被征收房屋价值的补偿B因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C因征收房屋造成的停产停业损失的补偿)1、我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，其形式有两种，一种是全民所有制，另一种是劳动群众集体所有制。2、土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础土地登记的内容：1、集体土地所有权登记2、耕地、林地、草地等土地承包经营权登记3、建设用地使用权登记4、宅基地使用权登记5、土地他项权利(包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利)国有土地所有权由(国务院)代表国家行使根据《不动产登记暂行条例》,土地登记由土地所在地的县级人民政府不动产登记机构办理直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所国有土地的范围，其规定如下：1、城市市区的土地；2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、3、国家依法征收的土地；4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使民集体所有的土地。依法登记的士地所有权、使用权和他项权受法律保护，任何单2、土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地耕地保护制度十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。《物权法》,国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农耕地是指种植农作物的土地，包括①熟地、②新开发复垦整理地、③休闲地、④轮歇农民集体的范围有下列3种：1、农民集体；草田轮作地：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已6垦滩地和海涂(指海岸潮间浅滩)。耕地中还包括南方宽<1.0米，北方宽<2.0米的沟、渠、市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。2、拍卖出让方式国有建设用地使用权人的行为。3、挂牌出让方式出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。4、协议出让方式国家以协议方式将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。《物权法》第一百三十七条旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采中国耕地所具有的明显特点包括(A人均占有耕地少B耕地总体质量差C生产水平低D退化严重，后备资源不足)改革开放前的行政划拨、无偿、无限期、无流动的土地使用制度改为土地使用权有偿出让和转让制度。国有建设用地使用权的设立：《物权法》第一百三十七条规定：设立建设用地使用权，可以采取①出让或②划拨等方式。另外还包括③租赁、④作价出资(入股)和⑤授权经营方式《城市房地产管理法》第二十三条规定：土地使用权划拨，是指1、县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者2、将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为国有建设用地使用权划拨的范围1、国家机关用地和军事用地；3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4、法律、行政法规规定的其他用地。1、居住用地70年；2、工业用地50工业厂房3、教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地大型超市5、综合或其他用地50年。国有建设用地使用权划拨的特征：1、以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政2、划拨土地使用权包括(1)土地使用者缴纳征收(拆迁)安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和(2)无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。3、除法律、法规另有规定外，以划拨方式取得的土地使用权，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。4、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府继续使用土地申请方式1、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期2、非住宅建设用地使用权届满，继续使用土地的，(1)届满前一年申请续期，(2)经批准准予续期的，应当重新签订建设用地使用权出让合同，依照规定支付出让金等费用1、当事人的名称和住所；2、土地界址、面积等；3、建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；4、土地用途；5、使用期限；6、出让金等费用及其支付方式；国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为国有建设用地使用权出让方式：1、招标出让方式77、解决争议的方法集体土地使用权的流转2014年11月21日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》,为我国农村土地经营权流转提供了政策支持城乡规划2、城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。3、详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划1、租赁期限：短期租赁和长期租赁，2、短期租赁年限一般不超过5年，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地规划区城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发国有建设用地使用权作价出资(入股):国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业(股份有限公司或有限责任公司),该建设用地使用权由新设企业持有，相应的建设用地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为《中华人民共和国城乡规划法》中城市规划区是指(城市市区、近郊区以及城市行政区域内)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城镇体系规划分为①全国城镇体系规划、②省域城镇体系规划、③市域(镇域)城镇体国有建设用地使用权授权经营：省域城镇体系规划的内容应当包括：①城镇空间布局和规模控制，②重大基础设施的布局，③为保护生态环境、资控制的区域省、自治区人民政府组织编制省域城镇体系规划，报国务院审批。国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有(A土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；B国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权的；C各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的；E土地使用者自动放弃土地使用权的)。建设用地使用权划拨的管理。未经原批准机关同意，连续2年未使用的划拨土地使用权，国家可以无偿收回城市总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等建设用地使用权人有权将建设用地使用权(B互换C赠与D出资E抵押),但法律另有规定的除外集体土地使用权的概念1、民事主体依法取得对集体土地进行经营、使用和收益的民事权利。民事主体是指集体所有制单位承包经营户和个人。2、物权法规定土地承包经营权和宅基地使用权在性质1、规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划的强制性内容2、城市总体规划的规划期限一般为20年集体土地使用权分为两种(1)农地使用权(现行规定为①土地承包经营权、②自留地和③自留山使用权),2)农村建设用地使用权：包括①宅基地、②集体企业和③公益用地等城市人民政府组织编制城市总体规划。社会公众参与、同级人大常委会审议、上级政府审批8城市规划修改有下列情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划：(1)上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的；(3)因国务院批准重大建设工程确需修改规划的；(5)城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。(2)申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。(3)建设工程规划许可管理的主要内容：核发建设工程规划许可证前的管理工作有：1)建筑管理；(2)道路管理；(3)管线管理；(4)审定设计方案；核发建设工程规划许可证后的管理工作有：(1)放线、验线制度；(2)建设工程的竣工验收；(3)竣工资料的报送城市规划的实施1、城市规划经审批颁布后，即具有法规效力。2、城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批包括①对建设项目选址审批核发项目选址意见书，②对城市用地审批核发许可证(未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权),③对建设工程审批核发建设工程规划许可证。(2)批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。在核发建设工程规划许可证前，城市规划行政主管部门应对(C.建设工程施工图)进行审查在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管时建设应当在批准的使用期限内自行拆除1、县级以上人民政府及其城乡规划主管部门负责对城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；2、尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；4、建设单位未在建设工程竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在城市、县人民政府城乡规划主管部门责任限期补报，逾期不补报的，处1万元以上5万元以下的罚款5、工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。城市规划报建审批管理包括(A.建设项目选址管理C.建设用地规划管理D.建设工程规划管理)。不属于城市规划的实施管理范畴的是(B.建设工程施工许可证)【解析】《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法1、建设项目选址意见书国家对于建设项目，特别是国家的大、中型建设项目的宏观管理，在可行性研究阶段，主要是通过计划管理和规划管理来实现。《城乡规划法》规定：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。2、建设用地规划许可证许建设的范嗣，核发建设用地规划许可证。3、建设工程规划许可证1、城市紫线区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布围界线。2、城市绿线率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。3、城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控4、城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市线毁等问题，促进建筑物、街道立面、天际线、色彩和环境更加协调、优美。1、凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，都必须实行报建制度，部门或其授权机构的监督管理。2、报建的程序为：开发项目立项批准列入年度投资计划后，须向当地建设行政主管部门进行报建，交验有关批准文件，领取《工程建设项目报建表》,认真填写后报送，并要求进行招标准备。3、报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工日期、竣工日期、发包方式、工程筹建情况共十项。据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书。2、城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设，不符合规划要求的建筑物及其他设施应当限期迁出。3、在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划。4、在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门(城乡规划主管部门)申请办理城市规划许可1、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。2、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m²以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。3、按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。1、城市紫线监督对擅自调整和改变城市紫线，擅自调整和违反保护规划的行政行为，或者由于致历史文化街区和历史建筑遭受局部破坏的，省、自治区建设行政主管部门和直辖市城乡规2、城市绿线监督各类建设工程要与其配套的绿化工程同步设计，同步施工，同步验收。3、城市蓝线、黄线监督城乡规划主管部门定期对城市蓝线、黄线管理情况进行监督检查，对违反《管理办法》在城市蓝线、黄线范围内进行各类建设活动的，按照《城乡规划法》等有关法律、法规的规定处罚1、应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续。2、在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。3、施工场地已经基本具备施工条件8、建设资金已经落实。(1)建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%9、法律、行政法规规定的其他条件城市基础设施用地和城市地表水体的控制界线分别为(D.城市黄线与城市蓝线)经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线是(A、用地红线)1、提高城市设计水平鼓励开展城市设计工作，通过城市设计，从整体平面和立体空间上统筹城市建筑布局，协调2、加强建筑设计管理按照“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，突出建筑使用功能以及节能、节水、节地、节材和环保，防止片面追求建筑外观形象3、保护历史文化风貌有序实施城市修补和有机更新，解决老城区环境品质下降、空间秩序混乱、历史文化遗产损1、建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。2、因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3个月。3、既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止4、在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内向发证机关报告，并做好建筑工程的维护管理工作。2年1、存续期：承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期减去商品房竣工至交付之间的时间2、商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修3、当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限(保修期自商品住宅交付之日起计算)因故不能按期开工的建设单位，应当在施工许可证期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过(C.3)个月工期超过一年的建设工程，申领建设工程施工许可证，其到位资金原则上的(B.30%)1、建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。2、建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。3、建设单位不得将建设工程肢解发包。4、建设工程发包单位不得迫使承包方低于成本竞标，不得任意压缩合理工期。5、施工单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质6、施工单位对建设工程的施工质量负责。建筑工程项目3年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款)建设工程建设单位的质量责任和义务包括()。A建设单位应当依法对工程建设项目勘察、设计、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标B建设单位不可将建设工程适当的肢解发包C建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期建设D建设单位应当将施工图设计文件提交有资格的施工图设计文件审查机构审查E建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位1年1年1年门窗翘裂、五金件损坏1年2个月1、国务院建设行政主管部门对全国的建设工程质量实施统一监督管理。2、国务院建设行政主管部门和国务院铁路、交通、水利等有关部门应当加强对有关建设工程质量的法律、法规和强制性标准执行情况的监督检查。3、国务院发展改革部门按照国务院规定的职责，组织稽查特派员，对国家出资的重大建设项目实施监督检查。1个采暖期或供冷期1年6个月4、非住宅商品房的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定5、因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。保修期自商品住宅交付之日起计算建设工程质量保修管理房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算1、国务院住房和城乡建设主管部门负责全国工程竣工验收的监督管理。2、县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理，具体工作可以委托所属的工程质量监督机构实施。3、工程竣工验收由建设单位负责组织实施建筑工程项目间和外墙面的防渗漏2个采暖期、供冷期(1)完成工程设计和合同约定的各项内容；电气系统、给排水管道、设备安装(2)提出工程竣工报告；(3)提出工程质量评估报告；(4)提出质量检查报告；(5)有完整的技术档案和施工管理资料；(6)有进场试验报告。(7)建设单位已按合同约定支付工程款。(8)有施工单位签署的工程质量保修书。(9)对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收(10)建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。(11)法律、法规规定的其他条件构质量问题与使用时间关系不大，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。(2)是确属主体结构质量不合格的，而不是一般性的质量问题。一般性的质量问题主要通过(3)必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据，其他单位检测结果无效。(4)对给购房人造成的损失应当有合理的界定，只应包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。关于因房地产开发企业的责任导致主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的说法，正确的是(C.购房人有权选择退房或换房)住宅质量保证和住宅使用说明制度住宅质量保证书1、内容住宅质量保证书，应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。2、保修项目和保修期(1)存续期：承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期减去商品房竣工至交付之间的时间。(2)商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，如竣工时间2016年1月、商品房交付时间2017年7月，相距1年6个月，存续期=约定2年保修期一1年6个月=6个月，此6个月<保修期2年，则开发单位对购买人之保修期限不得低于下列保修期限(3)当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年(竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；在正常使用下，下列符合施工单位对房屋建筑工程的最低保修期限规定的有(A.屋面防水为5年C.装修工程为2年)工程竣工验收的程序(1)工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。(2)建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。(3)建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。(4)建设单位组织工程竣工验收。由(A.国务院建设行政主管部门)负责全国工程竣工验收的监督管理工作房地产开发项目的质量责任制度房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任1、房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。2、房地产开发企业作为房地产项目建设和营销的主体，是整个活动的组织者。其他所有参与部门都是房地产开发企业选择的，都和房地产开发企业发生合同关系，出现问题也应当由房地产开发企业与责任单位协调对质量不合格的房地产开发项目的处理方式1、房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。2、商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，主体结构质量不合格的，购买人有权退房，甚至要求开发企业依法承担赔偿责任。3、注意的问题(1)交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，与房屋所有权证办理与否无关，主体结⑩灯具、电器开关6个月。(4)非住宅商品房的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。(5)因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。领取领取②绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差产权登记面积一合同约定面积面积误差比=×100%合同约定面积(4)房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更(开发单位变更为个人)和房屋所有权4、房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务下列情形中，属于房地产有偿转让的有(A.房地产买卖B.房地产入股D.房地产抵债)房屋建设工程的以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地住宅使用说明书的内容(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；(2)结构类型；(3)装修、装饰注意事项；(4)上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明；(5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；(6)门、窗类型，使用注意事项；(7)配电负荷；(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；(9)其他需说明的问题。关于《住宅质量保证书》中商品住宅有关项目最低保修期限的说法，正确的落1年C.卫生间地面渗漏1年D.电气开关6个月E.管道堵塞2个月)(2)房地产开发企业向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》(3)房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘①测绘结果与合同中约定面积数据有差异，合同未作约定，依照商品房销售条办理②面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款③面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。1、买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。(1)产权登记面积大于合同约定面积时，①面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；②超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。(2)产权登记面积小于合同约定面积时， ①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的(C.25%)以上，否则房地产不得转让二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。2、转让的程序《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。3、转让的规定以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的建设用地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。4、房地产转让后，实际使用年限之计算以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去该宗土地使用权已使用年限后的剩余年限。《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，其中不得转让的房地产包括(B.权属有争议的；C.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；D.依法收回土地使用权的；E.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地房地产转让的程序(1)房地产转让当事人签订书面转让合同；(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后20日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；(6)登记机构办理房屋权属登记手续，核发权属证书以出让方式取得土地使用权的某栋住宅用地已使用了10年。按照国家规定，该住宅剩余土地使用年限最高为(70-10=60年)年划拨方式取得建设用地使用权的房地产项目转让管理《城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，1、一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权由受让方缴纳土地出让金2、另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金根据《城市房地产转让管理规定》,关于房地产转让的程序的规定，表述正确的有(A.房地产转让当事人签订书面转让合同；D.房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；E.房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书)房地产转让合同(1)双方当事人的姓名或者名称、住所；(2)房地产权属证书的名称和编号；(3)房地产坐落位置、面积、四至界限；(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；注意没有取得时间而是取得年限(5)房地产的用途或使用性质；(7)房地产交付使用的时间；(8)违约责任；(9)双方约定的其他事项以下几种情况可以不办理出让手续：(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。(2)私有住宅转让后仍用于居住的。(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的。(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的。(7)县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形划拨土地使用权转让管理规定，以下几种情况中可以不办理出让手续的是(A.城市基础设施用地和公益事业用地；C.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；D.国家机关用地；E.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地)出让国有建设用地使用权的房地产项目转让管理1、转让条件(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(2)按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；房地产买卖市场概述1、房地产买卖市场是指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。2、房地产买卖市场分有形市场和无形市场；3、主体为卖方和买方，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(是指基于有效租赁合同关系下的占有，通过强占、欺骗等其他非法手段占有，不能认定为合法占有)(2)已经办理登记备案手续的；(3)合同成立在先的。8.其他应当约定的事项。公共租赁住房合同终止1、违法使用公共租赁住房(1)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；(2)改变所承租公共租赁住房用途的；(3)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；(4)在公共租赁住房内从事违法活动的；(5)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。2、拖欠租金承租人累计6个月以上拖欠租金的应当腾退所承租的公共租赁住房。3、期满未申请续期租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民部门提出申请。未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房。4、其他情形承租人有下列情形之一的，应当腾退公共租赁住房：(2)租赁期内通过购买、受赠继承等方式获得其他住房开不再符合公共租赁住房配租条件的；指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规(或者标准价)购买的公有住房公共租赁住房1、是指限定建设标准和租金水平，①面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、②新就业无房职工和③在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。①城镇中等偏下收入住房困难家庭、②新就业无房职工和③在城镇稳定就业的外来务工人员1、按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本2、政府投资建设开运营管理的公共租赁住房，实行差别化租金，对符合条件的取租金减免。3、社会投资建设开运营管理的公共租赁住房，各地可按规房地产抵押抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履房地产抵押人：指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织公共租赁住房租金标准，实行(C.政府定价)公共租赁住房租赁合同配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。房地产抵押权人：指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织房地产抵押的特征：公共租赁住房租赁合同内容：2.房屋的位置、用途、面积、结构、室内设施和设备，以及使用要求；3.租赁期限、租金数额和支付方式；4.房屋维修责任；6.退回公共租赁住房的情形；7.违约责任及争议解决办法；房地产抵押的主要类型一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房产抵押给债权人的行为。2、在建工程抵押在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保范围。8、违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。9、依法不得抵押的其他房地产。校的教学楼)【解析】《物权法》规定下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医其他社会公益设施；注意在公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押可以1、以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年2、以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其3、预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许4、以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。5、以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产设定抵押的，其抵押额以房地产权以处分和收益的份额比例为限下列关于房地产抵押规定的表述中，错误的有(C.学校教育设施以外担保；D.在建工程不得为第三人提供担保；E.同一财产不得向两个以上的债权人抵押)。A.以集体所有制企业的房地产抵押，必须经该企业职工代表大会通过，正B.抵押人死亡，其合法继承人应当继续履行原抵押合同C项，《物权法》规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得为第三人提供担保。D项，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转稠占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。E项，同一财产可以向多个债权人抵押担保合同2、主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。AB两项，房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。C项，工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。D项，抵押人转让或出租抵押标的物，需经抵押权人同意 4、担保的范围房地产抵押权的效力1、房地产抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用5、《物权法》规定抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位房地产抵押权的实现权人可以不抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先2、《物权法》规定抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其所有，不足部分由债务人清偿。设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物不分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。(1)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；(2)抵押权已登记的先于未登记的受偿；关于房地产抵押权效力的内容，下列表述正确的有()。B.《物权法》规定抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为；C.《物权法》规定抵押权不得不债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保；D.《物权法》规定抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；【解析】抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押权不得不债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为贷款银行。3、风险基金制度担保公司应当建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其4、最大担保额度规定担保公司担保贷款余额的总额不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应住房置业担保业务管理制度(一)担保的设立1、担保公司与商业银行本着平等、自愿、分散和控制风险的原则建立合作关系。2、担保公司提供住房置业担保，应当严格评估借款人的资信。3、设立程序：担保设立的过程包含要约和承诺两个阶段。(二)担保的解除1、借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。2、借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款人要求先行代住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订责任保证担保的行为住房置业担保理解概念要把握住三点1、是住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个2、是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别于其他形证人承担保证责任；定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要1、设立程序：向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，担保公司方可营业。形式为有限责任公司或者股份有限公司2、设立条件(1)有自己的名称和组织机构；(2)有固定的服务场所；(3)有不少于1000万元人民币的实有资本；(4)有一定数量的周转住房；(5)有适应工作需要的专业管理人员；(6)有符合《公司法》要求的公司章程；(7)符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。3.其他规定担保公司的实有资本以①政府预算资助、②资产住房公积金概述3、我国初步形成了以住房公积金制度为基础的政策性住房贷款房信贷体系住房公积金属于(B.缴存住房公积金的职工)所有住房公积金的性质1、住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。2、单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进转换住房分配机制的目的1.义务性(强制性);2.互助性(具有储蓄与融通特性);3.保障性(增值收益用安居工程、住宅建设、危旧房改造)住房置业担保机构的风险管理1、业务范围和资金应用的限制规定担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务(房地产开发除外)不得经营财政信用2、建立在银行的保证金制度担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存人借款人的不属于住房公积金特点的是(C.自愿性)住房公积金制度的作用1、住房公积金制度作为法定的住房货币分配方式是改革住房分配制度，通过资当中的住房消费含量，实现分配体制的转换。2、建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力。3、住房公积金制度实行低存低贷原则我国住房公积金制度实行的利率政策是(A.低存低贷)1、住房公积金管理中心要为每一位缴存住房公积金的职工发放3、每年6月30日为住房公积金结息日财政监督是住房公积金管理的基本原则下列关于住房公积金的表述中，正确的是(D.个人住房公积金的利息所得有区别，应免征个人所得税),不计职工装修自住住房1、定向使用原则；2、安全运作原则；3、严格时限的效率原则他城镇企业、(6)事业单位、(7)民办非企业单位和社会团体及(8)其在职职工都应按月缴存《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见(2)单位和职工缴存比例不应低于5%,不高于12%。住房公积金月缴存额=(上一年月平均工资X职工住房公积金缴存比例+上一年月平均工资×单位住房公积金缴存比例1、职工住房消费提取1)职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取；(2)偿还购房贷款本息时的提取；(3)房租超出家庭工资收入规定比例时的提取；2、职工丧失缴存条件的提取(1)职工与单位建立劳动关系是缴存住房公积金的前提，(2)当缴存条件丧失时，即在以下任一情况下，职工可以工住房公积金账户：①离、退休；②完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；住房公积金的使用3、缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心住房公积金运作，1、指管理中心以归集的住房公积金为基础，在保证职工提取的前提下，依法金的行为。3、但管理中心不能向单位或个人提供担保下列资金中，可以用于购买国债的有(A.担保公司资金；D.住房共享部位共享设施设备专项维修资金；E.住房公积金)。不计B.在建工程抵押贷款C.商品房预售资金B.津贴C,补贴D.加班加点工资)和特殊情况下支付的工资，不计E.稿酬2、个人住房贷款分为两类：商业性个人住房贷款(委托贷款)、住房公积金个人住房贷款3、住房公积金是政策性资金，实行免税政策，免予征收所得税和营②贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。3、管理中心沉淀资金(闲散放置在社会上，未被聚积起来加以利用的资金)的利率管理中心在受委托银行的住房公积金专户中的沉淀资金，按单位存款相应期限档次利率计息职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的(D.1年期定期存款基准利率)存款利率计息张某因购买房屋一次性提取住房公积金8万元，应缴纳个人所得税(A.0)元张某申请期限为10年的住房公积金贷款，若贷款期间遇法定利率调整，新利率自(D.下年1月1日起)执行公积金借款人须同时具备以下条件：1、具有城镇常住户口或有效居留身份；2、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；3、具有购买住房的合同或协议；4、不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的规定比例作为购房的首期房补贴的以个人承担部分的规定比例作为购房的首期付款；5、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人不动产登记：1、不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于登记簿的行为，2、是将不动产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在不动产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式不动产登记制度的类型(一)契据登记制(法国登记制)1、以当事人间就不动产权利变动所订立的书面契据为登记对象不予审查，亦不对其真伪负责，物权的变动不以登记为生效要件(又称为形式主义登记2、特点：(1)登记为物权变动的对抗要件。(2)登记与否不予强制。(3)登记实行形式审查主义。(4)登记无公信力。(5)登记簿采人的编成主义(6)登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物权的现在状态而且登记物权变动事项。(二)产权登记制只有履行权属登记手续以后，不动产受让人或他项权利的权利人的不动产所有权或不动产项权利才告成立。1、权利登记制(德国登记制是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制(又称实质主义登记(3)登记具有公信力。(4)登记采用强制主义。(5)登记簿采物的编成主义。(6)登记以不动产权利的静态为主。2、托伦斯登记制(澳大利亚制指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度(又称权利交付主义登记公积金贷款和商业性贷款差别：1、贷款资金来源不同。3、贷款流程不同。发放委托商业银行进行(部分城市由住房公积金管理中心自主完成),(2)贷款审批则根据《住房公积金管理条例》规定由当地住房公积金管理中心负责4、贷款额度、利率不同。(1)两者都要求考核贷款成数、借款人还款能力、不得超过当地规定的单笔最高贷款额度(2)我国住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，住房公积金个人贷款利率低于商业性住1、存款利率(1)自2016年2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期2)职工住房公积金自存人职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转每年6月30日为结息日。2、个人住房公积金贷款利率1)个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平。如2015年8月26日下调利率，则心的贷款利率从2016年(2)遇法定利率调整，①贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；(3)登记具有公信力。(5)登记土地上的权利负担。(4)交付权利证书。(6)设置赔偿基金。不动产进对申请登记的体土地所有权；②地、林地、草地等域使用权；⑧地不动产进行评估；《物权法》第十二条规定：①登记机构不得要求对年检等名义进行重复登记；③不得有超出登记职责范围的其他行为土地承包经营权；⑤建设用地使用权；⑥宅基地使用权；役权，⑨抵押权；⑩法律规定需要登记的其他不动产权利1、保护不动产权利人的合法权益3、为房地产管理奠定基础2、保障不动产交易安全4、为城市规划、建设和管理提供科学依据不动产登⑦海不动产单元：2、不动产登记暂行条例》规定不动产以不动产单元为基本单3、不动产单元一般具备明确的①界址或界线、②地理空间上的确定性与唯一性、③独立的不动产登记的类型登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记、权登记总登记：一般在地籍工作早开始的时候，比如1949年建国的时候，或者是战争过后出现巨大发化的时候，才会进行一次全面的总登记初始登记：权利初始设立时的登记产权利人的姓名、名称或者不动产坐落、用途、面积等发生变更而进行的登记。建、房屋改建致使部分房屋拆除不动产登记簿：1、由不动产登记机构依法制作的，对某一特定地域辖区内的不动产及其上的权利状况加以2、不动产登记簿既要反映不动产的自然状况，还要反映其上建立的各类法律关系首次登记根据《物权法》,确定物权归属和内容的根据是(D.不动产登记簿)不动产登记簿记载事项1、不动产的自然状况：不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息；2、权属状况：不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息；型而规定的 ①买卖、②继承、③遗赠，④赠与、⑤互换不动产的；⑥以不动产作价出资(人股)的；⑦不动产分割、合并导致权属收生转移的，⑧共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的不动产登记机构(不动产登记机关):不动产登记机构的设置《不动产登记暂行条例》规定：不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记注销登记终止是指因不动产权利消灭而进行的登记自然灾害等原因导致不动产灭失的如地震；②权利人放弃不动产权利的；③不动产权利的，以及④法律、行政法规规定的其他情形。1、查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；2、就有关登记事项询问申请人；3、如实、及时登记有关事项；4、法律、行政法规规定的其他职责注销登记：法收回国有土地、海域等不动产权利的；②依法征收、没收不动产的；③因人民法院、机构的生效法律文书致使原不动产权利消失，当事人未办理注销登记的；④法律法规规其他情形。根据《物权法》,不动产登记机构的职责有()。A.必要时可以实地查看；B,如实、及时登记有关事项；C.查验申请人提供的权属证明D.就有关登记事项询问申请人是指登记机构根据当事人的申请或