商业运营管理心得体会

商业运营管理心得体会

篇一：商业后期运营的一些心得1、前期销售的时候让销售部同业主签订严谨的物业委托管理协议，把项目的掌控权抓住，包括租金的涨幅限制，业态控制权，每年手续费等等。 2、收费尽量细分，开支大而不稳定的要单列。比如电梯费、公共照明和用水、空调费等等。 3、增加广告费项目。商场生意好是商家受利所以他们有理由承担一大部分（比如70%，剩余的有管理公司补贴），此费用可以第一年免收有开发商提供。 4、工程布局尽量不要节约管线，最好实现集中表箱控制。总表出来直接进入分表几乎没有损耗，其次如果商家不支付房租可以断电警示。（还有个小技巧，电表允许一定的误差，注意了总表偏负分表偏正，仅此一项每月电费几万块收入） 5、最好早期建设集中网络和程控电话。网络租用大带宽（比如20G每月5000）然后分给需要宽待的商家（每月50）,商家节约公司盈利。程控电话的好处更多，只需要宣传总机号码，专人可以转接到任何商家。其次新商家入住后3分钟可以开通电话等等，电话费收入更客观（长途协议价好像0.21，给商家结算0.3常规）商业经营管理公司签约注意1销售部一定要同购房的业主签定委托经营协议,而且合同必须经过你们审核,否则什么条件都不要进入回报租金千万不要离谱,适当高可以（3年后能够实现）,委托时间5-10年以上招商条件一定优惠（租金和免租）,3年内的租金水平低于承诺回报的60%.不足部分开发商补贴（便于养场,减小压力）回报租金涨幅严格控制管理费要高,可以第一年免第二年减半,标准低了上帐很难（_这时管理公司的根）招商部又管理公司组建（自己不会不计后果,其次留用招商员负责后期管理）业主委托协议一定说明广告位和其他租金外的收入全部用于补贴管理,和业主无关第一年的广告推广费用要预算充足并且要开发商保障（很多项目死掉这时重要原因）,第二年定额补贴,并且这部分的支配权掌握,开发商可以监督但不能干预员工待遇一定高于平均,保障稳定（团队组建下篇单独讲）,前辈年开发商承担（前2年的很多费用都是这样,销售价格高200块就都有了）10保安保洁等物业开办费宣传推广是后期商业经营管理的重中之重。以我们以前的一个案例说明。项目是一个婚纱摄影器材城，主要客户是婚纱影楼和摄影发烧友等人，商场是给各他们提供一站式购物的。本商业项目的持续经营的必要条件就是这些客户经常光临，而且掏钱购物。如何做到这一点呢？项庄舞剑，意在沛公。我们邀请了国内非常知名的化妆师（比如毛戈平等）和摄影大师来商城开展讲座，婚纱影楼的化妆师和摄影师他们一辈子恐怕也难得有机会见到这些大师，更何况当面请教？所以这些人非常积极的来了，甚至隔了几个省的都跑过来。当然，我们的讲座是收费的，不贵。但是足以支付老师的劳务费和广告宣传等等，最好的一次还有30多万盈利。。。哈哈次活动几个方面：1、经营管理公司：没花一分钱甚至还有盈利，宣传了项目、提升了商气、巩固了客户、树立了核心竞争力2、讲课老师：争了可观的劳务费、扩大的知名度、销售了自己的书籍等产品3、听课客户：提升了技能、见识到了新产品、一次性完成了采购、发现了新的供货渠道4、商家：不摆了，高兴得惨更加信任管理公司，交房租更痛快。（业绩好的3天销售婚纱50多万，利润十几万）还有几个项目是利用商业联盟进行宣传 1、咖啡厅、美容院、银行三家每家邀请自己的20名高级客户，共同开一个沙龙，这样每家都会得到40个新准客户。 2、歌城和餐饮向对方的会员卡客户提供特别优惠。 3、客户数据库互相支持（再对方的数据库上向其客户推荐自己的特别产品，彼此免费）等等等等，不一而足。管理公司是一个搭台子的，搭得好不仅不需要出钱，甚至可以盈利，一样的达到宣传项目是商家繁荣的目的。。。。。1、经营管理体系的构建与实施：主要包括，行政人事、业务经营、财务信息、顾客服务、企划宣传、安保防损等规章规范、业务流程、应用单据及岗位职责并组织实施。2、员工考核培训上岗组织实施根据组织架构、岗位设置、职能分工、人员定编的总体预案，开展人员的招聘、录用并组织实施岗前培训、考核考评等人事培训考核工作。3、企划宣传的策划与实施制作《招商运作实施方案》、《形象宣传策划方案》、《商业企业VI实务》及经营所需的《企划宣传实施方案及费用预算计划》落实相关工作。4、信息系统的建立制定本项目运营期经营所需的《信息系统需求方案》，组织实施信息系统的建立及使用培训管理方的支出前三年一般由开发商承担，主要有：1、管理公司开办的物料费用（办公家具电脑等用品、税费等等）2、人员工资（管理人员的奖金也在内）3、物业管理的耗材和装备（公共水电费）4、宣传推广费用（重点），包括电视、报纸、路牌、活动等广告费以及促销的赠品等等5、建筑的维修和维护以及其他相关费用宣传推广费由商家承担可行，但是前提要制订标准，再说减免保安和保洁、工程等人数确定根据项目情况，保安3班倒，根据路口情况布置，还要考虑流动岗哨，停车场一般是专门的小组。应该着重考虑自动监控系统便于减少人数和提高自动化档次。招商人员职责招商人员要求：大专以上学历，英语听说写流利；熟悉餐饮、娱乐或零售的运作，服务模式及招商工作；熟悉房地产租赁的程序及要求，3年或以上相关工作经验；具有良好的沟通及表达技巧。工资待遇：底薪加提成：底薪应与当的售楼人员相当或略高，提成方面是租赁合同约定的平均月租金的15%—20%左右。岗位：招商经理岗位职责：1、招商部门的组建2、招商管理制度的建设3、招商方案策划拟订4、招商工作计划的编制5、招商宣传管理篇二：运营管理心得体会《运营管理》课程收获感想班级：学号：姓名：贾2015单证mbA1584900315炜《运营管理》课程收获感想之一海尔曾经的经验是“日清日高”，强调有序结构与动态进化的结合，属于泰罗的科学管理与熊彼特创新领导的结合，属于工业化的管理哲学现在，张瑞敏领导海尔在此基础上推陈出新，用内部“有序的非平衡结构”，来应对外部复杂环境，即信息化的管理哲学。在我看来，海尔经验是世界上第一个经过实践检验的成熟的复杂性管理典范，其核心特征是“以灵活的组织对付复杂的环境”。海尔复杂性管理范式的“复杂”体现在两个方面。首先，复杂适应（人单合一），强调适应变化。既体现了中国管理变革的传统，即企业对市场的适应（如模拟市场、成本否决等），又体现了互联网时代特征。具体体现在其自组织、自协调、自激励等一系列典型的复杂系统特征中。工业化最大的挑战来自于，在分工角逐中占有一席之地并把别人挤下去。达尔文的物竞天择，不过是斯密哲学的一种历史引申，竞争是分工背景下人与人的行为逻辑。持性恶论的达尔文，认为人与人之间，用对立的方式进行竞争，和低等动物的角力没什么区别，所以是“物”竞。而张瑞敏与达尔文的进化论有本质的不同：活力和进化之源，达尔文认为个体间竞争，而张瑞敏则倾向认为是内外协同；一个强调竞争进化，一个强调合作进化；一个要把人变成机器，一个要把机器还原为人。这与工业化和信息化所面对的历史挑战不同有内在的关系。其次，复杂创新（海尔称之为双赢，即“两个创造”：创造用户价值，创造企业或员工价值），强调主导变化。有别于对市场的被动适应——其结果往往导向价值链低端的中国制造，向市场高端“做优”的主动追求，可在“做强做优”中实现“双赢”：一、在用户高端附加值的创造中，其复杂性范式特征表现为对创造用户价值的自我激励和主动追求；二、在对产业高端的转型升级中，复杂性表现为对创造企业价值的自我激励和主动追求。自我驱动问题一直是我国许多管理经验难以从微观上解决结构调整和转型升级的关键，但海尔顺应企业与产业一体化趋势，从企业内因中产生向产业上游升级的自我驱动力；通过人的创新素质的提高，通过内因作用，加强引进吸收消化了再创新的能力。《运营管理》课程收获感想之二海尔就是自我颠覆的典范，张瑞敏从2005年即开始面对互联网挑战进行内部变革。为了适应互联网去中心化、去中介化的特点，海尔构建了扁平化、无中心化的组织，提出了“人单合一”的管理模式，从而化挑战为机遇，在互联网时代率先走出了一条转型之路。那些深受互联网冲击的传统企业们，都应该读读这本书。海尔的实践告诉我们，面对“失控”的世界，用复杂组织系统动态响应复杂市场环境的管理模式将能够做到更灵活、更快速，而这恰恰是互联网时代的要求。如果传统企业能够找到应对互联网时代的管理法门，将迸发出比那些纯互联网企业更加可怕的竞争力。传统企业与互联网相结合产生出来的海尔经验，是继简单组织应对简单环境的管理1.0（美国经验）、以简单组织应对复杂环境的管理2.0（日本经验）之后的管理变革，是复杂组织应对复杂环境的管理3.0（中国经验）。从这个意义上来说，海尔经验对于中国的广大企业来说意味着宝贵的财富，也是中国企业在互联网时代借势全球崛起的机会所在。基于互联网的商业变革的速度之快，让整个传统行业沉浸在一片慌恐和焦虑之中。因为在大转折时代，要完全融入互联网，传统企业必须进行商业运营管理心得体会）战略转型，但许多问题看不透，做不起来。篇三：商业管理公司成立运营与管理的思考关于成立商业管理公司运营与管理的思考一、经营管理公司成立的目的对于购物中心（商场）开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。综观国内外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式，同时也是为了公司战略发展的需要，也为在目前中国新的商业地产运营形势下探索出一条新的路子打下坚实的基础。二、商业管理公司组织架构商业管理公司组织机构一般包括：经营层面：（含总经理、副总经理/总经理助理）；管理层面：办公室；财务部；业务发展部；商场管理部；招商部（后期可并至业务部）；企划部等。各部门主要工作内容：总经理是决策人，副总经理主管业务、行政等；办公室主管人事、行政和总务等；财务部主管资金运作和收银员等工作；业务部主管商场的营运等方面；商场管理部主管商场水、电、保安，维修等工作；企划部主管商场形象、促销等工作；招商部前期以招商为主，后期合并至业务部门。三、商业经营管理公司作用受托的商业经营管理公司及业主三个权利主体共存的法律关系，开发公司与受托的商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确，以确认XXX商业经营管理公司对XXX商业进行系列工作的管理地位，从而达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。四、 商业经营管理公司目标以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。五、 商业经营管理公司构建模式第1页共7页1、 商业管理公司隶属于开发公司，由开发公司投资组建；2、 由开发公司专聘商业管理公司，委托其对项目进行管理、服务；六、 商业管理公司管理功能1、 研究功能：运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统，最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。2、 管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制。确保优良、健全的融资、消费环境。3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁，及时沟通、反馈各方信息。七、商业经营管理体系1、统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单一，具备不可比拟的竞争优势。2、统一运营：根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销活动，统一折扣优惠或部分商品折现等；既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传。八、商业地产运营模式可以采取只租不售方式。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。同时为以后的整体打包进行股权转让创造良好的条件。九、商业经营管理公司经营模式（一）购物中心具有“统一管理，分散经营”的特点购物中心的商铺是有计划的聚集,对购物中心进行“统一管理,分散经营”是购物中心区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。第2页共7页（二）购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会（IcSc）的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。1、 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。“完善的租约管理”购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。2、 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益3、 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。4、 “统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等九、成立商业管理公司在财税方面的影响（一）产证办在润建公司名下，委托商业管理公司进行管理，租金由润建公司收取并开具发票给客户。在这种情况下，润建可以支付管理费的形式由商业公司对1-4层裙房进行管理，而客户的租金由润建公司来收取，这时润建要交纳：（1）按租金收入交纳5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.（2）12%的房产税（3）25%企业所得税（4）土地使用税（5）印花税第3页共7页（二）产证办在润建公司名下，委托商业管理公司进行管理，租金由商业管理公司收取,收取之后再交润建公司.发票由商业管理公司开给客户，润建公司再开给商业管理公司。1、在这种情况下，润建可以支付管理费的形式由商业公司对1-4层裙房进行管理，商业管理公司在为租住户提供服务而收取的管理费（包括向房产开发商收取的尚未租、售的有关房产的管理费）、服务费（包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等各种名目的收费）、维修费（包括维修材料费及人工费）等收入，征收5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.商业管理公司为房屋业主及租住户代收代付水、电、煤、电话费以及代收代付垃圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给供水、供电、供气以及电话局、环卫所等部门后的余额，征收5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.2、润建公司需交:（1）按租金收入交纳5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.（2）12%的房产税（3）25%企业所得税（4）土地使用税（5）印花税在这种情况下，商业管理公司重复交纳因代收租金而产生的5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.（行不通）（三）产证办在润建公司名下，委托商业管理公司进行管理，租金由商业管理公司收取,收取之后自负盈亏，润建公司不支付管理费用。1、在这种情况下，商业管理公司在为租住户提供服务而收取的管理费（包括向房产开发商收取的尚未租、售的有关房产的管理费）、服务费（包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等各种名目的收费）、维修费（包括维修材料费及人工费）等收入，征收5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.商业管理公司为租住户代收代付水、电、煤、电话费以及代收代付垃圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给供水、供电、供气以及电话局、环卫所等部门后的余额，征收5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.2．润建公司需支付1.2%的房产税。第4页共7页（四）润建公司可以以不动产投资入股成立子公司，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险。因为《营业税暂行条例规定》，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。对以不动产投资入股，不是营业税征收范围，所以也不是发票的开具范围，不能开具发票，接受投资方按照双方确认（或依据相关部门的验资报告）的公允价值入账。但是公司需要缴纳契税。税率3%-5%。注：以不动产或无形资产对外投资投资者以不动产或无形