基于市场需求的养老地产开发模式研究

北京理工大学珠海学院2020届本科生毕业论文基于市场需求的养老地产开发模式研究摘要养老环境直接影响着老年人的生活质量，随着人们对老年生活的日益重视，养老环境成为他们考虑的重点因素。而养老地产作为老年人的基本需求，在我国人口老龄化日益突出的背景下，其发展前景表现得非常乐观。中华民族的传统美德是从古流传至今的。随着社会的不断进步和发展，人们生活水平的不断提高，传统的养老建筑已经难以满足现代老年人生理方面的需求和心理方面的需求。如何为当代老年人们提供悠闲、宽松、便捷的养老环境，已经成为当前亟需解决的重点问题之一，为老年人营造健康舒适的养老环境是实现和谐社会的重要举措，同时也是实现社会主义现代化国家的具体体现。房地产企业似乎发现了其中的商机，也针对养老产业作出相应的规划和发展。本文首先分析了养老地产项目现阶段的基本特征特以及今后的发展趋势，并以此为基础进行探究目前国内外的养老地产发展状况，进而阐述了养老地产的概念以及房地产项目的开发模式。其次，对当今政府以颁布的关于养老房地产的开发支持政策和贷款问题的不足进行了分析。最后综合所有分析总结出推进养老房地产开发的建议。关键词：房地产：养老问题：人口老龄化AbstractTheenvironmentfortheagedhasadirectimpactonthequalityoflifeoftheelderly.Withpeople'sincreasingattentiontotheelderlylife,theenvironmentfortheagedhasbecomeakeyfactorforthemtoconsider.Asthebasicneedsoftheelderly,thedevelopmentprospectofpensionrealestateisveryoptimisticunderthebackgroundoftheincreasinglyprominentagingpopulationinChina.ThetraditionalvirtuesoftheChinesenationhavebeenhandeddownsinceancienttimes.Withthecontinuousprogressanddevelopmentofsocietyandthecontinuousimprovementofpeople'slivingstandards,thetraditionalold-agebuildingshavebeendifficulttomeetthephysiologicalandpsychologicalneedsofthemodernelderly.Howtoprovidealeisurely,relaxedandconvenientenvironmentfortheelderlyhasbecomeoneofthekeyissuestobesolved.Tocreateahealthyenvironmentfortheelderlyisanimportantmeasuretoachieveaharmonioussociety,andalsoaconcreteembodimentoftherealizationofasocialistmoderncountry.Therealestateenterprisesseemtofindoutthebusinessopportunities,andmakecorrespondingplanninganddevelopmentforthepensionindustry.Firstofall,thispaperanalyzesthebasiccharacteristicsofthecurrentstageoftheelderlyrealestateprojectandthefuturedevelopmenttrend,andonthisbasistoexplorethecurrentsituationofthedevelopmentoftheelderlyrealestateathomeandabroad,andthenexpoundstheconceptoftheelderlyrealestateandthedevelopmentmodeoftherealestateproject.Secondly,thepaperanalyzesthedeficienciesofthedevelopmentsupportpoliciesandloansoftheelderlyrealestateissuedbythegovernment.Finally,thepapersummarizesthesuggestionstopromotethedevelopmentofpensionrealestate.Keywords:Realestate:thepensionproblem:anagingpopulation目录TOC\o"1-3"\h\z\uTOC\o"1-3"\h\z\u16987968331绪论 58832853661.1研究背景 519701782981.1.1国内老龄化的背景 57363013931.1.2养老地产发展前景 512167381371.2选题目的研究意义 613785818251.2.1选题目的 66236652921.2.2选题意义 6748816371.3国内外研究现状 71102559171.3.1国外研究现状 719402933051.3.2国内研究现状 79703974402养老地产概念及开发模式 814789587622.1养老地产的概念 818841825562.2.1养老地产的内涵 86623600302.2.2养老地产的发展潜力 818772818092.2开发模式 96456221392.2.1社会居家养老模式 918839055292.2.2社区养老地产模式 93013345352.2.3医疗结合模式 97630901192.2.4会籍制的社区模式 104832901492.2.5持续退休照料 108743812893发达国家养老地产经验 104957278023.1以美国为例 1016081015013.1.1美国的养老地产发展 1012802298123.1.2美国现阶段老龄人口购房选择 1011837909913.2国外发展经验借鉴 1116866799293.2.1发达国家养老地产模式分析 1112454263033.2.2国内借鉴中存在的问题 113567672124结合国内养老地产开发商分析 124121896604.1国内养老地产现阶段发展情况 1220368540454.2国内寿险公司在养老地产中的营销模式 123691174884.2.1全资模式 1218248482804.2.2股权合作模式 1220110791534.2.3股权投资模式 139622043384.2.4不动产投资基金模式 1312164468564.3阻碍寿险公司发展养老地产的原因 137779893524.3.1传统思想阻碍发展 1317865961284.3.2模式创新 1312047709425养老地产存在问题及解决模式 1421093982785.1养老地产存在问题 1419968136705.1.1养老地产开发商目标模糊 1417204000215.1.2政府政策不完善 1410433297395.1.3贷款问题 1410389456185.2解决模式 153694679695.2.1养老地产开放式合作模式 1512729315065.2.2以政府为主导的开放式合作养老地产模式 159277299285.3解决建议 1616256226765.3.1加强养老地产开发主体合作，完善养老产业链发展 1615533583985.3.2政府部门应当以关注民生问题为切入点 163358986075.3.3加强行业标准建设并实施养老地产发展的有效监管 1618608635336.总结与展望 1717290478706.1总结 173588398866.2展望考文献考文献 14第一章绪论1.1研究背景1.1.1国内老龄化的背景根据世界卫生组织规定，一个国家内若年龄层在大于或等于六十岁的人群数量超过该国家的总人数的百分之十，或者一个国家若年龄层在大于或等于六十五岁的人群数量超过该国家的总人数的百分之十五的话，那该国家就可以被当作是一个老龄化社会的国家。据统计，我国大于或等于六十岁的人群早在2014年就已经超过2.1亿，与国家总人口数占比百分之十五点五，从数据中已经可以看出我国在五年前就已经是一个老龄化严重的国家。由于我国人口基数大，在计划生育的控制下，我国第一二代婴儿潮时期的人口已经步入老龄阶段，这使得我国老龄化的问题更加严重。有预测中国的老龄人口将会在2060年达到3.7亿人，届时老龄人口以及占比国内总人数的百分之二十八。反观我国政府如今虽说能够提供一定的补贴支持，但对于老龄人口的实际需求是远远不够的，也正因为这样，在老龄人口市场需求的不平衡之下，给予了国内企业巨大的商机。老龄化已经延伸出了一个非常有潜力的市场。养老已经成为政府密切关注的焦点以及大众茶余饭后的话题。但由于我国的养老地产开发还从国外的成功案例中借鉴，所以在实践过程也出现了许多显性或者隐性的问题。如何解决这些问题成为了我国养老地产能否可持续发展的关键所在，也将是我们现在和以后都需要面临的一个强大的“对手”。1.1.2养老地产发展前景从国外的养老地产来看，国外出现关于养老地产这一范畴的发展相对国内来说是比较早的。但当今对理论研究的外国专家和学者少之又少，他们大部分都把研究重点放在在养老地产运行中衍生出的不同问题，其中包含当地政府颁发的政策，该国内市场金融的体系，开发模式和对已存在的制度进行改进等。而反观国内在养老地产的研究中，大部分都以借鉴国外实践成功经验的前提下，从多个案例分析中来得出一套能够贴合当今中国的市场需求下的养老地产机制。国内基于市场需求下的养老地产的可持续发展涉及的方面繁杂。说明我国养老地产的发展方向应该要符合当今国内市场需求的同时，还要提供一个稳定的市场环境、发展模式以及政策制度。1.2选题目的研究意义1.2.1选题目的在老年人赡养上，养老地产是满足其需求的一种房地产形式。在对应老龄化趋势上，养老地产的发展前景在经济快速发展的中国表现得非常乐观。中华民族的传统美德是从古流传至今的。在社会快速发展的过程中，养老建筑并没有满足当代老年人的基本生理和心理需求。给老年人们营造更加舒适、便捷与安全的养老环境，是实现和谐社会建设目标的重要实践。在这一背景下，城市房地产在发展过程中，也针对养老产业进行了适当的规划和发展。如今各大中国学术界专家已开始着重研究关于养老地产项目的范畴中，伴随着人口老龄化越来越严重的形势下，与之相关的其它养老服务也会逐渐兴盛起来，比如医疗保险，社会公益等等。除了老人院这种传统的机构，多种养老产业也势必会在不久的将来新兴起来。与此同时，这些新兴养老产业也必定在养老地产的模式开发中起到相辅相成的作用，成为养老产业发展的强大动力。养老地产在当今市场极度需求下，已经吸引了大量的资本进入，这些年已经有像万科集团，碧桂园和保利这样的地产巨头参与进来，并且这些地产巨头都已经把养老地产作为新型开发的重点。但尽管如此，我国养老地产行业如处于起步阶段，大部分地产集团都只对养老地产行业作出了一定尝试，暂时还并没有真正成功的案例能适合全国养老地产的复杂要求。不过养老地产在当今市场巨大的需求下，各大企业的必将会为之竞争得愈发剧烈。但目前我国养老地产存在一个相当严重的问题，就是大多开发商都打着养老地产的名号为了只是跟政府政策打擦边球，拿到更多的地来获取盈利，而在实际开发中，真正用于发展养老产业的只是很少的一部分地。更严重的是政府对改种现象仿佛持睁一只眼闭一只眼的态度，体现在政府的监管部门力度严重不足，换句话说就是在纵容着这些开发商。出现这种现象的很大部分原因都是因为在养老地产行业的开发中企业的获利空间不大，同时还会存在着资金成本回收慢的问题。1.2.2选题意义在我国当今特殊的经济体系之下，出现上面的问题也并不是偶然，这对在市场需求下的养老地产产业开发所产生的负面影响是显而易见的。因此，关于养老地产相关方面的理论需进行进一步的创新和探讨。本文在基于中国人口老龄化的市场需求前提下，结合中国的特殊经济体和社会发展下，以上述国内面临的老龄化养老压力为重点，在国外一些养老地产发展进程以及成功案例的经验基础上，探索适合我国养老地产的开发模式。从宏观角度分析并总结我国养老地产运营中存在的问题，并提出能够让养老地产稳定可持续发展的综合性建议。1.3国内外研究现状1.3.1国外研究现状从20世纪50年代开始，类似美国，英国等发达国家就已经进入了老龄化社会的阶段。老龄化对这些发达国家社会产生了巨大的压力。因此这些发达国家为解决政府养老保障义务和社会的养老作出了可观的成效。由于很多欧洲或者北美的发达国家早在几十年就进入了老龄化社会，所以在老龄化社会中他们已做了大量的研究和探索。其中，美国的养老地产发展的成果较为突出。美国的养老地产不仅设施齐全，其政策法律体系也在不停完善。美国的养老地产具有独立式，集合型和护理式这集中特点。在四五十年的积极探索中，美国的养老地产产业在供给、运营以及盈利模式上都取得了不朽的成就。与此同时，养老地产是市场经济的重要组成部分，开展关于养老服务的相关咨询、老年住房保障、社区服务和老龄人口相关监管的领域在实践中不断创新与进步。在养老地产产业开发与建设中总结出了一些经验和理论。1.3.2国内研究现状相比之下，国内的在养老地产产业中的研究可以说是远不及国外的研究。2016年沈毅[1]在保利养老的实践与探索中简述了养老地产营在当今社会中的发展情况与即将面临的挑战；2016年曾兰[2]在养老地产跨界联盟收益分配研究中以“投资商”、“开发商”、“运营商”三个角色来分析养老地产的盈利模式，同时从养老地产的内因与外因分析了养老地产当前的外在环境；2015年重庆大学的吴凯军[3]对养老地产的发展进行了深入的探讨与研究；2015年李剑彬[4]在探析养生养老产业的设计与运营中从客户角度、社会角度和养老地产的功能上分析了养老地产的发展意义；2014年李巍[5]在养老服务商业模式设计中细分了养老地产的客户群体的具体需求和简述了符合养老地产的运营模式；2014年李珊[6]在基于BOT框架的养老地产运营模式思考中从养老地产的运营层面上，提出了建立BOT运行框架，使多个参与主体能够各展其能，在国内养老地产发展的初级阶段发挥出最大的作用；2013年欧新煜和赵希男[7]在保险公司投资养老社区的策略选择中从竞争优势、经营策略、投资主体、资源配套等多个方面对中国养老地产市场进行了简要讨论和研究，力求实现养老地产更加合理且更加普及；2012年李军晶[8]在寻路养老地产上对养老地产未来的发展前景以及即将面对的重要问题进行了简述并讨论；2012年顾书桂[9]在论养老地产的经济性质兼论以房养老的局限性上从土地政策的根本问题上详细分析了在当今土地财政下养老地产的房展前景，并以商业化养老地产为目标与保障性养老地产进行对比，论证了改革土地财政的必要性；2006年魏纪泳[10]在多元利益主体共同治理机制研究中对治理机制和企业问题中分析详细的论述和研究第二章养老地产概念及开发模式2.1养老地产的概念2.2.1养老地产的内涵在各种各样的房地产使用价值中，有一种特殊的房地产形式并且和赡养老年人相关的房地产使用价值叫做养老地产。因为老年是老年群体消费者的一个最后生理阶段，而且老年人也通常不会再有更多的时间和精力为社会生产，所以养老地产的功能也随着上述原因在实际意义上会相对的较为简单和具体，总的来说就是满足老年群体消费者的基本生活需求。这种独有的经济特征也因为养老地产简单而具体的消费功能表现得更明显易懂。在我们人类生存社会中的所有活动，我们都可以归类成两大特点，第一点是有生产性的，第二点是有生活性的。同样房地产作为人类社会生存生产中的活动结果之一，它的功能也肯定是生产性和生活性的其中之一。养老地产是生活性房地产的基本组成部分，因为老年是消费者一生中必须经过的一个阶段，而且在消费者老年期时，他们的时间跨度和就业准备期和就业期非常相似。与其它发达国家社会不同，中国消费者在就业的准备时间一般在有二三十年，就业时间通常有30年，但退休时间则很多都无法高于而是年。退休是考虑到了消费者无法再有效率地生存并且也是人类身体机能自然衰退的阶段，所以相应地其对生活质量的要求就对比于就业准备期和就业期应该高一些，也就是养老地产的重要性不能忽视。养老地产在建设和经营过程中需要严格遵守价值规律，是因为其资源配置的效率原则，不仅仅要反映养老地产的劳动耗费，还必须反映养老地产资源的稀缺性，这也意味着养老地产一定是以消费者的养老储蓄作为其基本经济基础的。根据莫迪利安尼的消费定律和储蓄生命周期定律，绝大部分的老年人都不再有创造社会价值的能力，也没有相应的收入来源，但是他们可以依靠就业期间所储存下来的养老金来进行消费。而在老年地产中，老年人是主要的消费群体，因此可以将其消耗的成本费用列入养老储蓄的范畴。2.2.2养老地产的发展潜力养老市场是一个很有发展前景的市场，占据我国养老市场就等于占据了一座金矿，特别是在大力发展新型城镇化建设的大背景下，养老地产企业不仅充当地产开发商，同时也充当着老年人的“服务员”。一方面，养老服务所面向的客户有各种各样的人群，每类客户群对于养老服务都有不一样的需求，只有从需求本身出发地根据人们的生活习惯以及养老方式选取最佳的养老形式，才能真正为老年人创造更多的社会福利。另一方面，养老地产要积极探索新的发展模式，寻找出一条长期获利的模式。如果仍然保持单一的“卖房”角色，则难以实现企业的长期发展，养老地产需要转变角色，充当老年人的“服务员”，为老年人的养老问题献计献策，才能真正实现长期获利。因此，养老地产的开发商要把发展的重心从房地产开发转换到养老服务的运营上来，提高老年人的幸福感和获得感。2.2开发模式由于现阶段我国在养老地产这一范畴中的研究不够经验，导致了至今也没有一套能够适合我国市场需求的养老地产发展体系。普遍大众都会认为养老地产仅仅只是养老和地产两者互相结合，但实际的养老地产所代表的是指以满足老龄人口对特殊住房的需求为目的的地产开发项目。我国现在的养老地产开发的理念主要是依靠外国一些发达国家经过几十年研究发展并且实践探索出来的成功经验来逐步发展。随着这个近年经济水平的发展，生活质量的提升，导致了现在养老地产的开发不能单一地关注于老龄人的居住环境，更要考虑到老人更层次的需求，比如除了居住和医疗功能之外的自我实现需求、学习交流需求、运动娱乐需求、健康独立需求、方便安全需求等等。我国现有的养老地产开发模式分为几种：2.2.1社会居家养老模式社会居家养老模式顾名思义就是指老人主要居住在家中并且按照一定自己的生活习惯来养老的一种养老模式。在这种模式下需要一套完整的社区体系，在房地产开发商构建商品房社区基础上使用住宅区多余的空间来建设养老设施。同时还需要利用其它资源构建更多便利生活的设施以及养老功能。社会居家养老模式为现在大多数老人选择的一种养老方式，因为这种养老模式不仅能满足老人生活居住的需求，同时还能满足老人在精神上的需求。2.2.2社区养老地产模式社区养老地产模式也被称为适老型地产，是以健康老人和年轻人合体的社区模式。这种模式通常会配备有丰富的养老公共建筑，比如老年健身房、医疗诊所和老年活动中心等等并且主要以养老公寓或者住宅为主体。社区养老地产模式对于开发商来说不仅能保障到品牌的树立，还能使资金回笼的速度更快。2.2.3医疗结合模式顾名思义，医疗结合模式就是让医疗资源和养老居住混合的一种模式，把老年养生、养老和医疗相结合。一般多以建立在医院附近的养老住宅为主，不仅解决了老年人生活上的医疗问题，还大大提高了养老地产的医疗功能。但该种模式下的健康发展仍需要政府部门的扶持，因为大部分老人为了减轻经济压力最终还是会选择医疗报销最多的医院，这也是目前医疗结合模式的一个难题。2.2.4会籍制的社区模式该种模式主要以会员制管理为主。一般会对居住者的年龄作出一定的要求，通过不一样的收费来采取不同的对待。该模式的建设用地主要以划拨或者协议的方式获取。但这种模式老人一般都难以接受。2.2.5持续退休照料这种模式是在国外运行开发得相对成功的例子，以老年人各种需求为主体，提供生活居住、自理护理、辅助照护的服务，同时还会根据老人具体的身体给予对应的服务。我国也曾有很多房地产开发商模仿过这种模式但无一成功。第三章发达国家养老地产经验3.1以美国为例3.1.1美国的养老地产发展早在1960年美国就开始大力发展养老地产，在发展了40-50年之后，美国的养老地产开始慢慢成熟并且稳定了下来。在美国的老龄人口中大多都存在一个共同的问题，就是这些老人拥有高额的财产但却生活难以自理，这其中主要的原因是，这些老人拥有的仅仅是他们的房子这笔固定自从，实际生活中却没有多余的资金使用。他们可能拥有着比年轻人更丰富的财产，而实际上却享受不了这笔财产所带来的优质生活。美国政府为了让老人能够快乐地安度晚年，决定使用一种叫反向抵押贷款的模式。这种反向抵押贷款概括内容就是老年人可以吧自己的房子抵押给专门的保险公司，该保险公司就会对老人的对应房子进行系统全面的评估价格，再按这个价格占美国退休老人平均寿命的比例，所得出来的息后价钱就将会是保险公司应该给予老人的生活资金费。双方一旦达成协议，老人就可以住在抵押的房子里每个月拿着协议保险公司的生活费生活，等老人安稳度过这一生之后，保险公司将会把对应老人抵押的房子进行拍卖，所得到的资金也归保险公司所有。这个反相抵押贷款模式可谓是巧妙就巧妙在了充分地发挥了固定资产的作用，灵活地保证了老人的生活需求。3.1.2美国现阶段老龄人口购房选择从大数据来看，现今老人选择购房考虑的因素比较多，除了改善自身的居住需求外，他们还会考虑到生活上的问题，比如周边环境，生活设施等等，还要一下同居的子孙女的学校教育、医院医疗以及上班出行等问题。但也有一些稍微有点积蓄的老人会选择在郊区买房，郊区的环境好，生活舒适，很适合养老。在郊区购房之后，这些老人会选择把在市区的房子出租，从而参与一些对房地产的小额投资。但是老龄人在精神上都会存在着一个问题，由于自身的年纪大了，能做的事少了，相应的他们的存在感将会降低，这将带给他们内心更多的空虚和寂寞，所以他们对生活的质量便有了更高的需求。反析我国，国内老年人的思想还十分传统并且保守，都觉得房产财产都应该留给自己的下一代，导致了我国老人大多生活得非常的节俭，当然退休后资金的减少是一个原因，但主要的原因还是他们担心子女钱不够花还要花在自己身上，还要想留给自己的子女更多。我们作为后代的年轻一辈，应该多点去解放老人的思想，改变他们固守成规的老派观念，让老人利用自己的资产安度晚年。3.2国外发展经验借鉴3.2.1发达国家养老地产模式分析首先，发达国家美国在养老地产的发展中，其政府给到的扶持可以说是相当给力，这也是美国的养老地产发展的效率比其它国家要好得多的重要原因。美国的养老金计划中包括了雇主，个人和政府，也正好体现了美国的福利事业。这种措施不仅能够让市场经济稳定发展，还能推动该养老地产的发展。与此同时，美国不仅在关于养老地产发展上拥有一套完整的法律体系，政府在养老地产的监管上也是做得相当到位。其次，除了上诉我们提到的反向抵押养老贷款模式之外，美国还提倡发展以房养老和养老咨询。这让养老地产在发展需要的资本上给予了更多的灵活性。这中模式的运作中不仅能使得养老地产实现商业化，还能将医疗，生活以及娱乐等等融入贯通，更大程度地发挥养老地产的价值。美国的养老住房和服务方面可谓是做得非常到位，对不同的老人作出有针对性的服务，从老人的生活需求和精神需求等方面综合出发，给老人提供相应的服务合同。另外，美国在养老地产上拥有很高的专一性以及专业性，因为其大多数都是归由专门的管理企业操作，很好地将管理人和拥有者进行分离，使得后期运营和监督管理完成的质量更好。3.2.2国内借鉴中存在的问题现今我国也会很多房地产开发企业效仿美国的养老地产模式，简单来说就是将上游企业和下游企业进展有秩序地合作，并且把其它与养老地产有关的企业实现专业化，使得在模式运营中能够更加灵活。总的来说，美国的养老地产模式能称得上是一个经典以及值得效仿的例子，因为他们把住房与服务完全地与当地实际市场融为一体。在该模式下不仅推动了美国当地的市场经济的发展，还使得其融资方式更加丰富。我国的与之的差别主要是在养老地产的产业链上，美国的分工明确，而且还有很高程度的专一性。中国目前无法做到的主要是因为中国现在的信用体系还很不完善，涉及到的方面多且繁杂，包括了土地，资金以及规定等等，无法放心地把后续发展交给其它企业，这也可以算是我过养老地产发展的一块短板。加上我国市场经济体系特殊，需求与收入差异明显，成为了养老地产开发的一个难题。第四章结合国内养老地产开发商分析4.1国内养老地产现阶段发展情况由于市场需求较大，养老地产的发展前景就是一块“肥猪肉”，国内许多房地产开发商都被养老地产的盈利前景所吸引着，参与其中的伐像万科、保利和远洋这种知名房地产企业。早在九年前，万科集团就入驻养老地产这一范畴，打造了“北京房山幸福汇”，是中国首个养老地产项目。同时，“实体泰康之家”也在泰康人寿公司的打造下拔地而起。两年后，保利集团进驻房地产市场的消息也得到了确认。养老地产的开发还离不开一些寿险公司或集团的参与，我们知道在美国的反向抵押贷款这一模式中，寿险公司是其重要的组成部分。反观中国现今房养老地产的开发中，寿险公司的投资也起到了不可或缺的作用。4.2国内寿险公司在养老地产中的营销模式4.2.1全资模式我国寿险公司在养老地产经营模式上主要分为全资模式、股权合作模式以及股权投资模式。全资模式顾名思义就是在养老地产开发中的所以资金由自己支出。这就代表这该寿险公司不仅仅是自己提供资金，还要担任运营商这一角色，同时也意味着今后该寿险公司在养老地产的利润中可以自己全部获得，但相应地该养老地产所造成的损失也要自己全部承担。全资模式的有点在于，寿险公司将拥有绝对的决定权，不仅能够将养老地产开发完全按照自己的目标方向发展，在后续的运管和管理上也能自己决定，这就避免了其它合作模式中的与其它投资商发生意见不合的问题。但是，我国寿险公司中拥有这种的专业人才和经验不多，在没有其它类似经验的问题下，选择全资模式有可能会增加开发风险。4.2.2股权合作模式股权合作指的是寿险公司与其它开发公司各出资一部分，然后将拥有该养老地产对应所占比例的股权，并且在合作方意见统一的情况下，寿险公司将会根据该养老地产的特点设计出各种与该地产相结合的保险，这样更有利于不同主体更好地发挥出自身的作用。若要对比于全资模式，股权合作模式会更加稳重，不仅寿险公司可以减轻资金问题的压力，各合作方还是各施其才，避免了自身经验不足的问题发生。4.2.3股权投资模式股权投资模式是指寿险公司只通过投入资金所获得的反占比例股份来收取利润。寿险公司可以省去其它资源的投入，只承担风险。在国家出台关于寿险公司获得投资不动产后，“远洋”地产公司第一次斥资进入养老地产投资时，人寿保险公司先后对该项目进行了购股，而最后人寿保险公司拥有着该地产项目四分之一的股权，最终在“远洋”地产养老地产发展中享尽了甜头。4.2.4不动产投资基金模式这种模式会在农村比较常见，意思是寿险公司在其中充当合作人的角色，并且寻找其它合伙投资者一起发布的，自己筹募的养老地产资金。这样的基金在投资时会牵涉到各种各样的参与者，同时一些有足够担保能力的企业和机构也拥有参与资格。这不仅方便了资金的集中，还很好地将保险公司的产品和养老社区互相融合，而且各个投资者都能获得相应的利益。该模式下使得资金可以更充足，减短了回报周期。4.3阻碍寿险公司发展养老地产的原因4.3.1传统思想阻碍发展寿险公司在市场需求下存在着不少问题，其中主要是我国老年人根深蒂固的传统思想，老人在退休进入养老阶段之后都希望把自己的财产留给下一代，更严重的是在年轻一代的思想上，也有很大程度地希望获得老人财产继承的传统思想。这就与寿险公司开发养老地产的盈利模式相冲突，因为一旦老人选择了寿险公司的养老服务，年轻一代将很可能获得继承的财产有所减少。这种根深蒂固的传统思想是阻碍养老地产发展的一大“绊脚石”。4.3.2模式创新还有专家认为，目前符合我国市场经济发展的房地产开发模式是租售并举以及会员制。其中租售并举这种模式的经典代表就是在北京的“太阳城”，这种模式顾名思义就是租房与售房相结合，而会员制的经典代表则是在上海的“亲和源”，这种模式的特点在于只接受租房，不对外销售。与此同时，还有专家提出，现在养老地产开发成本高的原因就在于获取土地这一块上。这更加体现了中国养老地产健康可持续发展的前提，就在于政府部门的土地供給的政策扶持。所以，保证养老地产的健康发展的探索导向，必须要符合我国当前市场经济的需求和特殊的社会体系，国家政府应当重点关注政策的扶持和相关部门的监督管理。第五章养老地产存在问题及解决模式5.1养老地产存在问题5.1.1养老地产开发商目标模糊纵观国内现在大多数的房地产企业本以养老为战略目标，但最后由于在建设过程中定位模糊，导致了不少本该是养老社区的建设用地变成了各种别墅区。然而，这种别墅区仅仅补足了一些住房方面的足，但在其它关于养老的相关配套是还是远远不够的。现今我国还没有一套符合市场完善养老地产运营体系，也没有现成的模式复制粘贴，而且在运营中的管理也十分不足，有很多买卖住房的行为。这种种问题的存在使得养老服务无法得到保障，所以使养老地产在基于市场需求的开发显得尤为重要。但是目前也有很多人，在市场需求之下破坏着养老地产的正常发展。由于现在中国人口太多，房价也极速上涨，从而出现了大量的投机者，这些人大肆购房炒房，使得养老服务很难得到跟进和研究。此外，目前国内养老地产市场出现了更多年轻人选择，但老年人不入住的现象。这主要是因为年轻人在生活上拥有足够的自给自足的能力，而老人选择了养老地产之后没有得到相应的照顾和服务。再加上“炒房团”的出现，导致了养老地产的老人入住更加少之又少。与此同时，我国先进养老地产的收入是前期高后期低，其中后期收入主要为运营服务的收入，但养老地产的主要目标就是建设后对老人的生活的跟踪服务以及需求保障。这种矛盾的出现导致了养老地产的发展缓慢，养老地产的健康发展还需要努力。5.1.2政府政策不完善另外，居住和养老是相互联系的，如今开发养老宜居社区和养老地产方面的政策准备得并不充分。现在对外的有效土地政策可以归为两类，招、拍、挂拿地和划拨用地。通过土地的招、拍、挂在市场上拿到的土地来建养老地产存在的最大的问题是开发成本相对较高，对应的它的售价也必定会高，如此一来将非常难适宜日渐扩大的需求。企业若用划拨土地的方式建设养老地产的话，其现实中则要面对着土地资产后期开发不能抵押的融资困难的问题，受到了极大的限制。对于政府如何用土地政策支持并鼓励开发商开发养老社区解决养老居住方面，从上述问题中我们可以看到在政策上还是存在一定的问题。5.1.3贷款问题同时，在贷款问题上，购房者缺少了足够的金融工具支持，特别是长期的、较低成本的资金支持，银行贷款期限较短，当养老设施还没有得到回报的时候就得偿还，甚至不支持55岁以上的老人贷款，政府提供给老人的养老资金仅仅只能满足于老人的生活需求从现在市场上的房价来看，用退休金来购买房子显然是不大可能的。而且由于养老地产盈利模式不清晰，银行不愿意投入养老地产贷款。如何拓宽融资渠道来支持养老地产发展，也是一个重要挑战。5.2解决模式5.2.1养老地产开放式合作模式养老地产开放式合作模式有点类似于企业之间的战略联盟，但不同的点在于跨企业之间只在属于自己的范畴工作。开放式合作模式能够满足购房者的更多的需求，可以让客户能够从自身需求出发选择不一样的服务。同时由于合作企业之前若不做得效率更好质量更好的话，将会很容易面临淘汰更换，所以使得企业的积极性会更高，对待各种问题也更会谨慎且认真对待。这就很好地解决了国内现今很多监管不到位的问题。但是，开发商服务质量的提高的同时，相应地，选择的客户也将面临着费用增涨的问题，而这也正是老年人所缺少的，在这方面很需要政府能作出一定扶持与资助。5.2.2以政府为主导的开放式合作养老地产模式首先，开放式合作模式是包括退休老人在各方面的需求下，开发主体与政府部门在严格监管下选择出最能满足要求的公司企业来参加其中。这不仅能使得各个参与其中的公司企业能够各施所长，还能拓宽养老地产的产业链。跟踪我国大部分的企业战略联盟很多最后都是以失败告终，企业双方会因为利益问题和其它决策上大大小小的问题而产生各种各样的矛盾，从一开始的良性合作转化而恶性竞争。而开放式合作模式就恰好能解决这样的问题，都是以跨企业为主体的共同开发模式，企业公司之间各施各职，大大减少了企业之间决策方面的矛盾，另外还有一个掌握决策权的角色，使得企业之间在开发上的目标容易得到统一。其次，在结合我国市场需求下以及社会环境的前提下，以政府部门为主导的开放式合作模式会更加符合国情。以政府的投资建设或者扶持补助为主，根据退休老人的身体需求以及健康情况进行细致分类，从而给予不同需求的老年人相应的配套设施。这主要是满足社会上最普通的平民百姓里的老人，满足这些老人生活上的基本需求，另外，针对年纪更多，身体健康情况较差的老人，给予一定的医疗保障。与此同时，政府也可以和企业合作完成，由企业进行开发，政府的政策与资金扶持，给老人的养老社区提供更好的选择。因为政府本身就拥有着丰富的资金和土地资源。5.3解决建议5.3.1加强养老地产开发主体合作，完善养老产业链发展与传统的住宅地产不同，养老地产的建设群体与接受群体在本质上具有一定的特殊性，盈利模式也有必要进行深入的探索。目前，养老地产的建设群体合作不多，无法做到相互辅助，所以出现了养老产业链没有连成的问题，盈利模式也比较模糊。在未来的养老地产发展过程中，每一位参与群体都有必要从国家当前社会各种发展的具体情况进行分析，我们还可以借鉴美国和日本甚至其它先进国家的经验。促进养老地产建设群体的共同合作，让产业链的模式清晰起来，多样起来，积极学习成功的先例·经验，充分挖掘每一个参与群体的专业技能，使其价值得到充分体现。比如房地产公司和养老机构这两个群体是养老地产的关键建设组织，直接关系到养老地产项目的建设进度和建设效果，进而影响到老年人的养老环境。而项目在建设和运营过程中，并不是仅依靠单一群体就能实现的，而是需要群体共同参与，共同探索和实践。各群体之间要积极探索出有用的模式，主力把养老产业中的内容和可能将来会出现的问题细分出来，让养老产业这种产业的模式更加多样化，产业链条更加完整。让养老地产能够满足各种年龄阶段和收入水平不同的老年人群体，使养老地产能够面向甚至普及所有的老年人群体。5.3.2政府部门应当以关注民生问题为切入点从政府层面来说，应该重点关注民生问题，通过政策扶持、资金扶持等方式改善和支持民生问题，创新我国养老地产模式。比如在美国，养老产业在发展过程中资金是得到保障的，不仅得到政府财政的大力支持，同时向银行申请贷款的门槛也要比其他行业企业低很多，此外还可以得到社会其他组织机构的捐助，融资渠道相当丰富。因此，我国在养老地产建设和发展过程中可以借鉴美国的这种融资方式，保障养老地产融资资金，对解决养老地产问题有一定作用。5.3.3加强行业标准建设并实施养老地产发展的有效监管养老地产的建设标准目前还没有得到明确建立，使得市场上出现难以监督的问题。大部分养老建筑只是空谈，使得养老楼盘与普通的住宅楼盘实际上没有多大的差别。政府和有关