小产权房交易的负外部性与法律性质

小产权房交易的负外部性与法律性质

近年来，城市房价上涨。在高价位的背景下，农村小产权市场呈现出其下游的价格优势，并以巨大的法律风险发展壮大。而小产权房交易使房地产交易市场各方参与者的交易费用增加,对社会具有明显的负外部性,它的繁荣对民生利益势必造成危害。因此,笔者通过对小产权房交易的负外部性进行深入分析的基础上,从法学视角探求制约小产权房负外部性的方法。1小产权问题的理性分析1.1产权结构的二元结构导致产权不能自主流转小产权房产生于20世纪90年代中期,当时购买的人较少,而且主要用于休闲或养老,没有作为第一居所使用,所以没有形成规模。近年来,由于房价持续攀升导致城市居民购买力不足,许多人便开始选择价格低廉的小产权房,这是小产权房市场产生的重要原因。当前我国的土地所有权包括农村集体土地所有权和国有土地所有权。国有土地所有权和使用权可以分离,使用权可以由所有权人处置,或转让或抵押或出租;而农村集体所有权不能自主流转,个人不能享有处分权。这种在产权方面长期存在的不平等关系使我国形成了“两种产权、两个市场”的二元结构。集体土地所有权的权能不完整,农民的经济利益不能得到完全保护,国家只在名义上承认农村土地归农民集体使用。在具体权能设置上,农民集体对土地的占有、使用、收益和处分都是相当有限的,最终的支配权掌握在政府手中。集体所有的土地只有被征收后,由国家通过招标、拍卖、挂牌再出让给开放商后才能进行开发,而农民只能获取为数不多的征地补偿安置费用,这部分补偿相对于该土地产生的巨大商业利润而言微不足道。因为我国有关土地征用后的补偿,并没有采纳“如果被征用后实际价值上涨,那么所获得的补偿应当同上涨的价值相称”的理论,农民也就无法从商品房开发中取得应有的经济利益。这无疑就为小产权房市场的产生提供了温床。1.2小产权房的法律性质法律上并没有小产权的概念,房产权本不分大小,但由于我国现有土地的二元结构形成了社会上约定成俗的说法。在城市国有土地上通过合法渠道开发的房屋产权叫大产权,物权中的所有权能包括住宅所有权、使用权、处分权、收益权等各项支配权利可以行使。而在农村集体土地上开发的房屋由乡镇政府颁发的所有权证书,没有获得由县级以上房产管理部门颁发的房屋所有权证书和土地使用权证,这类产权房就是小产权房。小产权房的法律性质可以从物权和债权两个方面进行分析。(1)从物权方面讲,我国对房屋所有权采用法定登记制度,只有经过国家法定的部门登记才能合法有效地拥有该房屋。小产权房占用的是农村集体土地,基层政府可以颁发给农村集体组织成员宅基地使用权证和房产证,但是即便是拥有房产证小产权房也是不能自由转让的,只能在集体组织成员内部转让。目前的小产权房显然越过了以上的限制,所以说从物权角度分析,法律的空白成为小产权交易的障碍。(2)从民商事关系来看,小产权房交易过程中形成是合同关系。如前所述,小产权只能在集体组织成员内部转让,似乎城市居民购买小产权房的买卖合同可能存在无效风险。但排除影响合同效力的因素,仅仅考虑城市居民购买小产权房这一事实,并不构成合同的无效事由。因为在我国现行法律中没有规定禁止城市居民购买农村集体土地上建造的房屋。只要是买卖双方平等协商又不存在合同无效的情形,该买卖合同就是有效的。2企业外部性和负外部性外部性是经济学术语,是指一定的经济行为对外部的影响,分为正外部性和负外部性。其中负外部性是指一个人的行为或企业的行为影响了其他人或企业,使之支付了额外的成本费用,但后者又无法获得相应补偿的现象。小产权房的负外部性主要表现在3个不同方面。2.1小产权房建造的危害农业是国民经济的基础产业,关系到我国现代化建设的大局。小产权的建设对农业安全的影响主要表现在2个方面:(1)小产权房侵蚀农业用地。小产权房的建造给农民带来了短期的经济效益,但也侵蚀了大量农业用地,从长远目光来看最终会导致农业生产系统的失衡。同时,小产权房的建造对保护耕地、维护农业安全来说构成了巨大威胁。(2)小产权房使农业生态环境恶化。在农业用地方面,建造小产权房导致农业用地资源大幅下降,影响农业生产用地的可持续利用。另外,购买小产权房的市民进入农村生活,加剧了农村水资源的消耗,增加了水资源的污染物,造成土壤的污染,直接威胁着灌溉区的粮食质量安全。2.2小产权房交易合同的缔结小产权房的交易费用是指购房人取得和实现房产权利所支付的费用,包括信用咨询费用、监督费用、缔约费用、维权费用等等。因为小产房在产权上具有不完整性,购房人在购买小产权房之前需要了解相关的国家政策,这会产生额外的信息采集费用。当购房人决定购买小产权房时,为了规避未来可能发生的风险,在订立购房合同时会增加相关条款来保障自己的切身利益,这就增加了合同的缔约费用。购房者购买小产权房之后如果遇到产权纠纷,小产权房权利的法律缺失使小产权房所有人的维权费用增加。过高的交易费用是外部性的一种表现,也可以对外部性进行解释。2.3小产权房的增值合同条款不能转让小产权房的显著优势是价格低廉,表面上看购房人获得了实惠,但是购房人为了贪图一点经济利益,需要额外支付许多费用。购房人所拥有的产权不具有转让、处分、收益等权利,不能办理抵押贷款,更无法进入房地产进行流通。市场中可转让的权利性利益是从排他性权利中得到的,或者说排他性权利是实现可转让权利利益的前提。因为小产权房不能转让,所以购房人如果想要继续实现小产权房的增值权利,必须要签订一系列的合约。转让条约的缔约费用越高,购房人获得的转让性权利利益就少,与具有完整产权的购房人相比,小产权房的拥有人需要额外支付转让交易费用。3从法律角度来看，本文研究了限制小产权面积负担性的方法小产权房的存在引起经济行为交易费用的增加,与我国的住房市场化改革目标相背离,所以应该采取必要的立法措施解决小产权房的种种问题。3.1小产权房问题的破解之策小产权房处于法律的灰色地带,如果将农村土地法律制度进行调整势必能将小产权房合法化,所以说小产权房问题的核心问题在于如何修正我国现行的农村土地法律制度。3.1.1社员权,确定产权财产所有权权属清楚才能受到法律保护,进而才能保证所有权人充分利用其权利,发挥其效用。集体所有的土地可以明确农民集体以村为基本单位,以村户籍薄上的农业户口为标准来确认社员资格,可以参照法人治理结构的方式。按照本村实际情况建立社员大会或者社区代表大会,通过大会制度对本村土地的利用进行表决。组成经营管理协会,由经营管理协会会员负债具体的土地规划方案,并且对土地的使用进行监督,向大会定期汇报工作,对全体社员负责。另外,还需进一步明确集体土地产权的边界,开展集体土地所有权登记工作。通过以上的集体土地所有权制度的改革,赋予农村集体土地所有权以更大的排他性,以便有效地抵御来自外部的侵权,从而更有效地保护耕地和广大农户的利益。3.1.2国内其他地区为农村流转制度提供了丰富的试点工作我国严格控制农村土地的流转,农村土地只能被国家征收,成为国有土地之后才能进入市场流通。小产权房的出现说明现实生活中虽然非农用地没有法律的允许依然按照市场规律进行交易。从这个角度来说,实现小产权房合法化的关键是在于农村非农用地流转的法定化。目前从国家角度上虽没有允许非农用地的流转,但是我国某些省份已经开始了非农用地流转的试点工作。安徽省芜湖市2000年开展农民集体所有建设用地使用权流转试点工作,2005年6月23日广东省颁布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》,其中规定广东农村集体建设用地可以上市流转。2007年7月31日成都市委下达的第37号文件规定:“农村土地整理和拆院并院节约的集体建设用地指标,在符合规划的前提下,可就地兴建建筑物;也可经批准后等量挂钩到规划建设用地区有偿使用,所获得的收益必须全部用于现代农业发展和农村建设。”这些省份的试点工作为我国改革农村土地流转制度提供了宝贵经验。笔者认为,解决小产权房的最终解决途径是全国人大常委会对我国的《土地管理法》进行修改,依照符合市场规律,维护农民利益的原则,对农村非农用地流转的条件、对象、范围、程序等问题做出详细规定。3.2农村集体经济组织小产权房交易平台的构建,可以由政府直接设立,也可以由农村集体经济组织聘请一些相关专业人员组成。笔者认为,可以由政府聘请一些相关专业人员组成一个机构帮助农村集体经济组织处理小产权房的交易问题。这个机构应该遵循市场交易规律,由政府、集体经济组织