商业市场的调研报告培训课件

临沂市项目调研报告投资营运部第一页，共四十五页。目

录第一部分临沂市概况第二部分商圈分析第三部分临沂房地产信息第四部分拟定项目规划第五部分调研结论投资营运部第二页，共四十五页。第一部分——临沂市概况地处东部沿海经济区核心城市北京至上海最短距离的中心位置，区位优势十分明显。东靠青岛港、日照港、日照岚山港和连云港，属于亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。临沂市是一个多民族聚居区，共有1027.5万人。全国第五次人口普查显示，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等45个民族,除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.44%。市辖区人口达195.9万人。一、临沂市概述投资营运部第三页，共四十五页。临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。地跨东经117度24秒─119度11秒，北纬34度22秒─36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大和人口最多的地级市。临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。二、地理位置与交通投资营运部第四页，共四十五页。三、临沂经济随着城市建设的不断深入，临沂市综合经济实力显著增强，消费市场平稳增长。2009年全市实现社会消费品零售总额974.2亿元，增长19.3%。市区实现零售额445亿元，增长19.1%；县城实现零售额282.2亿元，增长20%；县以下市场实现零售额247亿元，增长18.7%。新的消费热点向更多的消费群体扩散，消费增长动力增强。与住房相关的建筑及装潢材料类、家俱类、家用电器及音像器材类、体育娱乐用品类和书报杂志类零售额保持较快增长。房屋建筑施工面积2473.2万平方米，房屋建筑竣工面积1045.9万平方米。商品房销售面积374.1万平方米，增长10.7%；商品房销售额90.4亿元，增长19.3%。投资营运部第五页，共四十五页。四、商业发展现状近年来，临沂市经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。商业的发展更为喜人——大商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩、外商投资突破性发展。按照“城内大商场、城郊大市场、城外大流通”的总体思路，正逐步发展成现代区域经济中心城市。通过市场带动，全市发展各类专业村1500多个，专业镇80多个，农业产业化龙头企业近800家，直接受益的农民达300多万。目前全市共有民营企业1.27万家，以临沂批发城为龙头形成各类市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处，个体工商户24.12万户，从业人员62.56万人。规模以上工业企业中民营企业599家，年完成工业总产值450亿元，全市民营经济增加值占国内生产总值的比重达52%2008年临沂位居中国城市投资吸引力排行榜第67位。2008年3月28日在新发布的《城市竞争力蓝皮书》中，临沂位居2008年中国城市增长竞争力第五位。2008年11月24日，在中国商业联合会主办的中国市场大会暨中国商品市场30年成就展览会上，山东临沂、浙江义乌等5地市荣获“中国市场名城”称号。临沂成为山东惟一获此殊荣的城市。临沂商城进入第五代市场。投资营运部第六页，共四十五页。据统计，临沂市现有3

万多个商业网点，经营范围涉及商品批发零售、美容美发、粮油机械、物资建材、汽车销售、化肥农药、进出口贸易、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。临沂已建成以临沂批发城为龙头的各类市场1000

余处，其中各类专业市场200

余处，年成交金额725.4

亿元，其中批发城内拥有专业市场68个，其中亿元以上的商品交易市场25个，2006

年成交金额450

亿元。政府将重点培育及发展小商品、灯具、数码、图书、日用品、建材、摩托车、塑料、家电、汽车配件等10

个年成交额10

亿元以上，辐射

范围达全省，在苏鲁豫皖乃至全国都有一定知名度和影响的区域性商品批发市场。投资营运部第七页，共四十五页。第二部分——商圈分析投资营运部人民广场商圈：蓝色部分，传统商圈。其实这个商圈应该叫解放路商圈，是以兰田步行街为中心的，逐步向西发展，但是自从2001年人民广场竣工后，随着大润发、银座的进驻，慢慢的形成了以人民广场为中心的商圈。这个商圈西至通达路，东至沂蒙路。在此商圈中，拥有银座、大润发、桃源大世界、九州商厦、金鹰家电城（3个店）、九州家电城、桃源超市、九州超市、兰田步行街、华丰国际商贸城等。在建的商业综合体有久隆奥斯卡、万阅城、金鼎国际、万兴都等。传统商圈的发展依旧强劲，将成为临沂市屹立不倒的稳固商圈。西郊批发商圈：浅蓝色，批发商圈。由通达路以西到临西10

路，以蒙山大道，工业大道为主干，位于市中心区的西部。作为临沂商品批发城的发源地,华北批发核心.“西郊大棚底”的繁荣,促进了临沂西郊商圈的形成,也成为兴建市场的榜样.在西郊商圈的带领发展下,临沂相继建起了包罗服装鞋帽,日用百货,五金电子,蔬菜食品,物资建材等各类专业批发市场1000余处,临沂批发市场在经历了几代的发展更新、购销活动辐射国内30个省市自治区的大型批发市场,销售量居全国第三位,山东省第一位,是全国重要的商贸中心；第八页，共四十五页。投资营运部罗庄商圈：紫色部分，游乐式假日经济商圈。以游乐为主题的购物中心，体现假日经济。临沂虽然说是一个红色旅游城市，但是旅游的中心却不在临沂市，而在蒙山、沂水等县市，在临沂市缺少一个能为临沂产生旅游经济的地方。南坊商圈：红色部分，政治文化商圈。以青岛为参考坐标，以市政府为中心的区域必定要发展成为城市的政治经济文化中心，拥有大量的高档商业及高档消费群体。大学城商圈：绿色部分，以大学城、汽车站、商贸批发城为消费点的酒店文化及中端商务商圈。河东商圈：黄色部分，将为人民广场商圈的延伸，发展为局部零售业商圈，辐射面比较窄。此次调研主要针对人民广场商圈与西批发郊商圈百货市场：桃园大世界、银座、九州商业大厦、大润发、金鹰家电商场零售市场：兰田步行街、温州鞋帽批发市场、万博泓品牌服装批发市场、华丰国际服装城（华丰前门街、画风国际服装城、华丰华丰服装城）、隆达批发市场、临沂小商品批发市场、箱包皮革市场、蓝天劳保皮革鞋材市场、华丰箱包市场等。第九页，共四十五页。投资营运部临沂商圈分布颜色名称蓝色人民广场商圈浅蓝西郊批发商圈红色南方商圈黄色河东商圈绿色大学城商圈紫色罗庄商圈第十页，共四十五页。人民广场商圈与西郊批发商圈投资营运部第十一页，共四十五页。商圈内商场投资营运部第十二页，共四十五页。桃园大世界投资营运部地址沂蒙路与银雀山路交汇处开业1993年营业面积18000㎡品项分布1F:超市、珠宝、化妆品、玉器、电器

2F：女装、箱包、羊绒装、内衣3F：男装、童装、儿童用品、衬衫、箱包

4F:鞋类、运动装、运动器材、鞋帽；经营方式联营扣点（22%-23%）商品定位及客层临沂最早的百货市场，由于起步较早，积累大部分老顾客，商品较为丰富，客户一般以企事业单位公务人员消费为主。经营优势由于起步较早，信誉较好，又是电业系统附属企业，团购是其重要的支撑点。企业性质电力集团三产机构，集体企业；软硬件设施直梯一部、消防喷淋、烟感、售后服务、中央空调、休息座椅综述经营中高档品牌，价格较高，促销活动较少，整体经营模式相对陈旧，以联营为主，服务意识较强第十三页，共四十五页。大润发超市地址山东省临沂市人民广场地下商场开业时间2001年12月营业面积7000㎡品项钟表、电器、数码中心、音像制品、文具店、内衣店、箱包、婴童区、服装区、鞋类、灯具区、日用百货、洗化用品、玻璃器皿、锅具、一次性用品、食品、家居纸品、玩具区经营方式连锁经营，产供销一条龙供货，以零售为主。商品定位及客层整体经营档次较低，以大众货消费层为主。经营优势以大众消费为主，市区开放免费班车，定期举办促销活动等吸引顾客，商品种类繁多，价格低廉。企业性质连锁企业软硬件实施服务较好，客服咨询台及售后服务，统一着装；消防喷淋、烟感、购物环境舒适。商铺租赁租赁期15年，每年500万，不递增。综述大润发超市2001年底与广场世纪城签订15年合同以来，是人民广场最繁华街区，整体知名度及营业额逐渐飙升。从长远发展作为临沂核心商圈位置人不会动摇，银座、桃园大世界、九州商业大厦等，未来的百丽、乐购等诸多国内外商家汇聚于此，被当地人称为“金圈”。

投资营运部第十四页，共四十五页。大润发租金情况汇总投资营运部路段地址面积（㎡）租赁价格（万/年）月租金（元/㎡/月）备注大润发大润发北门30-5015-25416.6北门地下路段是大润发客流地下广场量最为集中区域，部分商铺日均租金达到14元左右；北段内铺客流充足以温州客商北门沿街大润发北入8-3004-60416.6-经营大众货为主，租金8元左商铺口、内铺北166.6右；南段以餐饮居多消费形段、内铺南式单一，顾客聚集有时间性，段所以资金偏低。东西门沿大润发西门50-20018-15300-62.5西门内铺经营档次较高，客街商铺内铺、东侧流量仅次于北门，日租金维桥下持在10元左右；东门由于处于天桥地下，车辆来往较多无法聚集过多人气，租金维持在2元左右。商铺产权属于广场物业处，合同一年一签，每年都有涨幅，市场每年有抬高炒作；转让现象严重，经营业态越来越以年轻大众消费品为主；无物业管理费。第十五页，共四十五页。银座商城投资营运部地址八一路与红旗路交汇处，人民广场北侧开业时间2005年1月营业面积40000㎡品项分布地下：超市1F：珠宝、手表、鞋类、化妆品2F:少淑装、休闲装、淑女装3F:男士正装、商务休闲、衬衫4F：电器、运动器材、童装、童鞋、家访、餐饮经营方式联营扣点（25%-28%）商品定位及客层连锁企业，以经营中高档商品为主，主力一线品牌较多，主要以商务人士、企事业单位、白领及生活品质较高人群为主。经营优势整体档次较高，以经营品牌化、管理现代化、服务满意化方针运营，商场货品齐全，也太丰富，也是目前临沂消费品质最高的百货市场。企业性质上市公司软硬件设施微笑服务、营业员着装因品牌不同、服务态度好;休息座椅、烟感喷淋、中央空调、服务台。综述经营品种丰富，主流品牌强悍、服务热情、硬件设施完善，档次最高商场。第十六页，共四十五页。九州商业大厦地址解放路与義之路交汇处开业时间始建于1992年，二期工程96年元月开业营业面积50000㎡品项分布1F：珠宝、玉器、化妆品、照相器材、眼镜、手表、箱包、通讯器材2F:少淑装、休闲装、时尚女装3F:男士正装、商务休闲、衬衫4F:鞋帽类、内衣、文胸、袜类5F：运动服饰、运动器材、运动鞋、家电、文体用品、儿童用品6F:餐饮、电玩、摄影坊经营方式联营扣点（1F-3F

22%-25%）、零售（四层以租赁为主30㎡左右4万，日租金3.5-4元/㎡其余交还需保证金。六层美食3万/年一个档口）商品定位及客层以中高档消费为主，客户基本以生活品质较高及年轻消费群体居多经营优势货品齐全，整体经营档次较高，购物环境舒适，同质商场价格优惠。企业性质民营企业软硬件设施微笑服务、营业员着装因品牌不同、服务态度好;直梯3部、烟感喷淋、中央空调、服务台、饮水机。综述临沂市老百货店，影响较大，经营品种丰富，具有较高人气，硬件稍落后，电梯缺乏，办公区域环境较差，企业氛围不够。投资营运部第十七页，共四十五页。蓝田步行街投资营运部兰田步行街，规划占地75

亩，建筑面积4.5

万平方米，投资1.2

亿元人民币，由7条纵横交错的步行街面组成。并配有室外扶梯、地下停车场、主题广场、音乐喷泉、连廊天桥、闭路监控、宽带入店、集中供暖。兰田步行街处于新华路和解放路交汇处，处于解放路商业街的中段位置，市口位置很好。但是就目前其租金行情而言是整个解放路商业网点的价值低洼区。沿解放路的商铺：以世界名表城、罗蒙西服、鄂尔多斯专卖店等为代表，是融合在解放路商业街体系中，表现出的租金水平脱离了步行街整体行情。兰田步行街在经营运作上是完全失败的。完全依靠小业主进行自行招商，缺少了统一经营规划，导致步行街经营混杂，无特色。同时缺少强悍品牌的支撑，使经营门类和商品特色上无法抗衡解放路商业街，遭到冷遇也是必然结果。步行街当初的销售价是10000——16000

元/㎡，除了沿解放路的商铺价值大幅提高外，区域内所有商铺均有不同程度的跳水。部分商铺的价值缩水程度至少超过50%以上。第十八页，共四十五页。蓝天步行街租金投资营运部区域日租金（元/㎡/天）备注沿解放路商铺5.5-6.21F:220间2F：184间华人街沿街商铺2-2.23F：靠近解放路为休闲娱乐整体经营状况不好，空铺较多；每户一个月费用约200元；

现售价稍有降幅约为0.72-1.5贵人街沿街商铺2-2.5万/㎡。富人街沿街商铺1.2-1.4如意街沿街商铺1-1.4丽人街沿街商铺1二楼沿街商铺0.7-1二楼沿街商铺1.5第十九页，共四十五页。解放路（通达路一沂蒙路）投资营运部该路段位于中心商圈于人民广场商圈附近交接处，为临沂老的商业中心区，零售与批发业态相融合，其又为老汽车站所在地，人流量、车流巨大，商业氛围浓厚。交通优势明显。商业业态多为服饰，餐饮，美容美发，摄影;租金约为104-300元/㎡/月转让费30-50㎡需要5-15万;买断约为2.5-4万/㎡解放路没有新楼盘；解放路共214户门市。第二十页，共四十五页。临沂市万博泓服装商贸诚，位于临沂市通达路与解放路交汇处，2008年12月26日开业。是临沂市招商引资从首都北京引来的第一个大型经营服装专业的商贸项目万博泓服装商贸诚，占地面积5118㎡，建筑面积46062㎡.地下一停车场，约200多个停车位；8F为库房与办公区。投资营运部楼层品项商户数量买断（使用面积）万/㎡租赁元/㎡/月备注1F男装1602-3.5250-480开业卖完2F女装1661.5-3.3180-458开业卖完3F女装1621-3.1156-365少部分未售出4F牛仔休闲1260.6-1.569-120四层今年出售5F羽绒服69无50-70未出售6F童装135无30-70未出售7F鞋类135无35-70未出售万博泓服装商贸城第二十一页，共四十五页。华丰商贸城投资营运部楼层品项商铺数量买断（使用面积）万/㎡租赁元/㎡/月备注负1F饰品、工艺品、针528无好：105中：75此商场商户多为原织、日化、差：45老市场商户，房子文体、玩具多位商场建好后补贴房，大多数交一1F精品男女7002.29-2.5好：234装中：204少部分钱，拥有现2F潮流男女6801.79-2好：204在的房子。暂无物装中：150差：90业费。商场总面积：3F羽绒服4780.6-1.5好：105中：75104291㎡差：304F家访、皮60无好：33革中：20第二十二页，共四十五页。华丰前门街投资营运部楼层品项商户数量买断（建筑面积）万/㎡租赁元/㎡/月备注1F男装、鞋3011-1.280-100总面积：1.2万㎡第一年免物业费2F女装1071-1.260-853F童装600.4-130-60第二十三页，共四十五页。华丰国际服装城投资营运部楼层品项商铺数量买断（使用面积）万/㎡租赁元/㎡/月备注负1F男装、内170无80-330华丰国际服装衣城大多数为老户反签房；3Ｆ老区免费，必须开门；1F精品男、女装11222-4新区：290-700老区：200-6002F男、女装7051.8-2.5新区：185-500老区：55-135老区每月水费200元/户，中部区域税费约

1000元/月3F牛仔、内衣769无新区：60-240老区：免费4F羽绒服25无30-45新区免收税费5F童装、羽28无30-45绒服、餐饮第二十四页，共四十五页。市场名称地理位置面积租金状况商场品项经营状况经营范围配套设施规模万㎡标铺㎡租赁情况租金元/㎡/年隆达批发市场临西一路与解放路交汇处2.616租赁690鞋、帽、床上用品较好鞋、帽、床上用品较差温州服饰批发市场通达路与解放路交汇处0.810大部分租赁1850服装、鞋、帽好服装、鞋、帽较差临沂小商品批发市场商城路北段1025租赁1600小商品一般小商品较差箱包皮革市场临西一路与商城路交汇处1.422租赁1000箱包皮革一般箱包皮革较差商场汇总投资营运部第二十五页，共四十五页。市场名称地理位置面积租金状况商场品项经营状况经营范围配套设施规模万㎡标铺㎡租赁情况租金元/㎡/年蓝天劳保皮革鞋材市场通达路与水田路交汇处13租赁1000劳保皮革一般劳保皮革较差华丰箱包市场临沂市通达路

217号1.422租赁1000箱包一般箱包较差商场汇总投资营运部第二十六页，共四十五页。本区域内现阶段商业氛围尚不完善，处于商圈形成的初期阶段，由于政府政策的影响，随着涑河改造进程的加快，本区域的商业氛围将逐渐完善，规划中的商业立项项目较多，本项目又位于新老城交汇处，地理位置优越，区域内存在相当大体量的在建和已有的住宅小区，居民数量巨大，客源丰富；本区域内有沂蒙路，通达路，滨河大道，北园路，涑河大道等多条城市主干道贯穿其中，道路可达性优势明显，从硬件上已经具备了成为一个城市副商圈的条件，因此，在未来几年内，随着市政建设的加快及区域内各房产项目的建设完备，本区域将成为临沂主要的商业中心区。商圈发展现状及趋势投资营运部第二十七页，共四十五页。第三部分——临沂房地产信息金鼎国际广场建筑面积达81000㎡，位居大临沂核心地段，1-4层现代主题商业，苏宁电器已经整体买断，住宅楼均价0.5万/㎡。万阅城总建筑面积约23万平米，共分六座建筑，万阅城A为写字楼、B座为酒店式公寓，其中A座2-5楼设计为藏书量

200余万册的市级标准图书馆。写字楼看盘均价0.5万/㎡；万阅城北侧百丽进驻。投资营运部第二十八页，共四十五页。久隆奥斯卡是．由江苏江中集团投资，临沂久隆置业发展有限公司开发建设的，位于临沂核心商圈的中心位置，占地42万㎡，住宅楼均价0.6万/㎡商业门面售价4-6万元/㎡，乐购超市将进驻。久隆奥斯卡投资营运部第二十九页，共四十五页。银座项目位于两条城市核心干道解放路与通达路交汇处，地处临沂市教育文化圈、经济圈、物流商贸圈三圈交界核心地带，紧邻临沂唯一一家五星级酒店——蓝海大酒店，周边配套齐全，教育、金融、行政、医疗、餐饮、娱乐等市政设施一应俱全，是临沂市重点建设项目。中福尚都项目由北京中福尚都商业管理有限公司、北京光耀东方商业管理集团共同组成的商业黄金军团全程运营；中福尚都项目是原国贸大厦改造项目。银座商城中福尚都投资营运部第三十页，共四十五页。投资营运部第四部分——拟定项目规划1、拟建项目图第三十一页，共四十五页。2、路段数据信息路段名称宽度

m长度

m单层面积㎡双层面积㎡通达路（起解放路至临沂小百货市场北侧）306001800036000解放路西段（东起通达路西至商城路）333901287025740解放路东段(东起新华路西至通达路)12.36427896.615793.2新华路北段(北起街放路南至红旗路)13.22783673.567347.12新华路南段(北起红旗路南至银雀山路)1433146349268红旗路(西起新华路东至沂蒙山路)2165113660.527321总面积--60734.66121469.32投资营运部第三十二页，共四十五页。3、执行规范及有关标准投资营运部一、人防地下商业街设计施工中有多个规范及标准，应严格执行相应规范及标准，保证设计质量，按国家及地方的各项有关规定及标准执行。二、参照的主要设计标准如下：《人民防空战术技术要求》《人民防空工程设计规范》《人民防空工程防化设计规范》有关的平战结合工程的有关标准及规定第三十三页，共四十五页。4、项目的施工方法概述投资营运部项目的施工方法根据人防工程的建设经验和拟建工程的地理位置，本工程可采用“逆作法”或“交叉作业法”工艺施工。“逆作法”施工的基本特点：第一阶段掘开道路地面，钻孔浇筑混凝土柱，再利用土模浇筑工程顶板，然后完成防水保温工程，恢复路面道路交通。此工艺的最优点是，路面交通封堵时间不会超过40天，即可通车，对城市的交通影响可降到最低。“交叉作业法”是首先封堵单向道路交通，待一期工程结束，转向单向另一侧的工程作业。该工艺的特点是，在施工期间，对城市的交通影响不大，但缺点是工程周期延长第二阶段转入地下施工，边挖土边被复墙，作柱基，再利用土模完成浇筑混凝土构造底板，即完成主体工程施工。第三十四页，共四十五页。5、项目商铺规划及建议价格（50%出铺率）投资营运部路段名称宽度（m）建筑面积单价（万元/㎡）通达路（起解放路至临沂小百货市场北侧）302解放路西段（东起通达路西至商城路）332解放路东段(东起新华路西至通达路)12.33.5新华路北段(北起街放路南至红旗路)13.23新华路南段(北起红旗路南至银雀山路)144红旗路(西起新华路东至沂蒙山路)213第三十五页，共四十五页。6、项目收益分析（第一年）投资营运部路段名称单层面积（㎡）经营面积（㎡）销售单价（万元）租赁单价（建面：元/天/㎡）销售收益（30%售）（万元）租赁收益（70%租）（万元）通达路（起解放路至临沂小百货市场北侧）180001800023108001379.7解放路西段（东起通达路西至商城路）12870128702325740986.4555解放路东段(东起新华路西至通达路)7896.67896.63.53.527638.1706.153455新华路北段(北起街放路南至红旗路)3673.563673.5632.511020.68234.648645新华路南段(北起红旗路南至银雀山路)463446344518536591.9935红旗路(西起新华路东至沂蒙山路)13660.513660.53340981.51047.