关于房地产金融的几点思考

关于房地产金融的几点思考

房地产金融的变化和发展是我们面临未来的中心问题。十八届三中全会带来了第二次改革的信号与方向,毫无疑问,2014年将在中国的历史上写下浓墨重彩的一笔。关于“市场在配置资源当中将起到决定性的作用”的说法,尤其被金融行业人士所关注,为大家带来了非常大的想象空间。城镇化发展的未来住宅地产已经面临转型期,中小型房地产商对硬件赚钱日趋艰难的感受尤其明显。房地产企业进入多业态综合地产的发展期,地产的功能属性更加全面。房地产市场的未来基于变革的市场环境,通过合作和多赢的合作业态,获得发展机会。我个人认为实际上房地产行业还有很好的机遇期即将到来,首先是新型的城镇化,未来十年会有40万亿的投资在新型城镇化这个领域。城镇化的本质除了我刚才提到地产和产业结合的同时,还有很重要的是要打通城乡之间市场之间的桥梁。城市消费城郊化,农村消费城市化,应该成为城镇化的重要方向。其次是健康产业。我五年前非常关注健康产业的发展,从现在到2020年健康产业的产值实际上有10万亿的预期的产值,通过构建和形成对人的反向的迁移,结合消费习惯来提高城市的居住舒适,同时在老龄化时期也会是机遇。第三是保障房,现在的城区改造都在往保障房这个区域上靠,作为政府来说发挥市场化作用的同时,保障低收入老百姓生活的基本保障这一块是政府一定要干的,这里也会给房地产行业提供重要的发展机遇。物业服务的系统性、功能性和模块化在和许多地产商的沟通中,我们看到无论是地方政府还是地产商,都在积极思考变革过程中房地产行业的未来去向问题。达成的一个初步共识是,新兴城市中的土地建设是地产开发模式的重大突破。我们认为,生态城市与紧凑型城市,节能创新城市,产业与城市互动城市,城乡融合于一体的城市规划方式,突出了系统性、功能性和模块化的地产开发新理念。系统性。首先考虑城市规划是处于总体系统工程之中,不仅包括地产建设,更有对人口和产业聚集的吸引以及对业主提供综合体系化系统服务。功能性。是指传统住宅地产已经逐渐出现区域平衡,而产业地产、商业地产、养老地产、文化地产以及旅游地产等类似的功能性地产作用会日益突出。同时,地产开发将更加重视物业服务的重要性,物业服务从去年开始出现变化,今后物业服务作为地产商增值服务的部分会起到重要作用。我们还有一种说法,物业服务是电商到客户的最后一公里,即电商要抵达客户需要通过物业服务,将链条贯穿。模块化。是基于系统性和功能性基础上的新方向。指按照城市布局形成中心模块,每个模块均分为核心区,产业住宅区,商业区和文化区,通过交通网,中心网,生态网等城市网络有机联合形成城市联合体,是针对大城市病非常重要的应对方案。基于系统性、功能性和模块化,带来的是产业融合,让地产行业和产业有机结合起来,通过产业的发展带动人口的聚集,同时提供产业园区,住宅区、商业区和休闲娱乐的配套,这应该成为城镇化的重要方向。如果没有产业的配套城镇化一定是不可发展的。创新智能金融产品,打造多元化的产业整合和利益整合体系当传统的开发模式无法适应现代市场经济的要求,相应的金融领域也要做出变革。一方面因为法律法规不健全,另一方面,开发商、建筑商、地方政府及金融机构产业链条的资源整合力度尚浅,且以开发商为主导的产业链条和产业支持力度不够。如果四方能够实现有效融合,地产金融会面临突破的有效方式。所以,地产金融理念在2014年存在亟待改变的背景,应当着力于在新型城市综合开发的理念下,提升地产金融系统的投融资功能,优化融资杠杆,提高资金周转率,这也是行业未来的方向。比如产业融合,多业态与物业服务。地产金融融合产业基金的这种理念是注重培育产业发展,形成产业聚合带动人口增长,这应该成为城镇化发展当中最重要的理念。地产基金为地产开发全链条提供了系统性的金融服务,同时对产业园区、住宅区、商业区和休闲娱乐区进行产业整合。社区金融服务从建筑销售盈利模式,到以物业服务为核心的盈利模式,关键落脚点还是在金融。物业服务将成为一个优质的资产,网络金融服务也会对我们房地产行业的发展,地产金融的变迁带来很大的影响。实际上我们看到这种网络金融的出现可能会导致传统的房地产中介逐渐退出市场。在养老产业的金融服务方面。通过资产证券化的方式把老年人现有的住房进行有效的整合资源管理,把现有的住房盘活出去形成资产证券化,形成资产投资的回报,让老年人搬到老年社区里面去,把房地产企业和金融公司相结合,设立养老产业基金这样的整合模式,有助于盘活这个城市与中心城市的结合,这样的养老产业模式就是基于一个产业链条的整合,而并非单打独斗孤立发展。保障房项目开发。在这方面我们尝试将金融公司与地方政府、建筑商和房地产企业有效的整合起来,共同整合资源,通过有效的金融融资和杠杆设计,来设计地产基金,有效支持保障房项目的发展。这里非常重要的一点,地产金融的核心是流动性,无论REITS或其他,未来地产基金发展的核心理念