物业管理项目可行性报告

一、项目概况 1(一)XXXXXXX项目简介 1 1(1)地理位置 1(2)建筑面积 1 1 2 2(1)地理位置 2(2)建筑面积 2 2(4)物业办公房 2(二)张家口市概况 2二、项目分析 3(一)各项收支预算 31、XXXXXXX项目收入 3 3 4(3)XXXXXXX办公楼及招兵楼物业费收入预算 5(4)XXXXXXX项目整体运行成本预算 5(二)张家口市现状和基础研究 61、张家口市总体经济发展状况 7 7 7 7 82、张家口物业行业市场分析 93、"三年大变样"带来的市场机遇 9三、项目潜力分析 (一)本项目潜力分析 1、XXXXXXX物业管理项目分析 2、张家口地区物业企业经营潜力分析 (二)结论 XXXXXXX物业管理项目可行性报告一、项目概况XXXXXXX住宅项目位于张家口市以外10公里，住宅项目按照高起点、高标准的原则开发，一期包括XXXXXXX办公楼8000m²,征兵楼约9000m²,高层住宅80000m²,别墅区3300m²,二、三期以及休闲娱乐区将使该地段成为集生活、休闲娱乐于一体的大型聚居区。XXXXXXX物业项目系XXXXXXX与河北兴嘉房地产开发有限公司合作开发，张家口市政府重点工程——中国人民解放军XXXXXXX整体东迁项目，该项目由"阳光格调"、"首府香格里拉"两个组团组成。其中XXXXXXX办公楼以及招兵楼均包含于"首府香格里拉"组团之内。"阳光格调"、“首府香格里拉”两个项目中销售的商品房属于中国人民解放军XXXXXXX整体东迁项目中"干休所改造"的一部分，物业类型为高层住宅、复式结构楼、别墅、XXXXXXX办公楼、招兵楼(酒店)。1、阳光格调项目(1)地理位置项目坐落于张家口市桥东区林园路19号，中国人民解放军XXXXXXX干休所院内，建国路、五一路、林园路分布周边，交通便利。(2)建筑面积阳光格调项目总建筑面积17745,2平方米，其中地上16764.7平方米；地下980.5平方米。(3)项目基本情况A阳光格调项目由2栋高层住宅楼组成，其中1栋为10层，3个单元，每单元2户；另一栋为17层，1个单元，奇数层6户，偶数层8户。B该小区共有电梯5部；水泵2台；消防泵2台；小区绿化面积及路灯数量目前不详。C该小区内地下室与车库以及地上车位均由开发商出售。D小区内没有监控设备，只有门禁系统。2阳光格调项目提供3间各20平方米的物业办公用房。该办公用房只通电、通暖气。没有通水、通燃气。没有卫生间。另有4平方米保安室一间。2、香格里拉项目项目坐落于张家口市桥东区建国路与五一大街交叉口北行30米路西，建国路、五一路、林园路分布周边，交通便利。62066.54平方米；复式结构楼8280平方米；别墅3300平方米；XXXXXXX办公楼8000平方米；招兵楼9000平方米。(3)项目基本情况A首府香格里拉项目由4栋高层住宅楼；10栋别墅；3栋多层复式结构楼组成。B该小区共有电梯24部；水泵8台；消防泵2台；小区绿化面积及路灯数量目前不详。C该小区内地下室与车库以及地上车位均以由开发商出售。D小区内设有监控设备，目前没有安装。阳光格调项目提供物业办公用房3层共5间及对外服务大厅大厅，大厅。具体面积不详。该办公用房只通电、通暖气、通水，张家口市地处河北省西北部，三面环山，南北最大距离近300公里、东西最大距离约228公里，总面积36873平方公里，是一座有悠久历史和光荣传统的北方名城。张家口有优越的地理位置和区位优势。张家口地处京、晋、蒙交界处，东临首都北京、西连煤都大同、北靠内蒙古草原、南接华北腹地，面向沿海，背靠内陆，是沟通中原与北疆、连接中西部资源产区与东部经济带的重要纽带。张家口蕴含巨大潜力的丰富资3源。目前全市发现矿产地和矿化点1200多个，矿种近60种，其中有10多种矿产储量居全省之首。张家口市还是北方正在发展的粮食、蔬菜、果品、畜牧四大基地，并被列为外贸商品生产基地。张家口是中国北方早期的工业城市，具有较好的工业基础和技术优势，现在全市有工业企业近万家，形成了门类齐全的工业体系，是河北省重要的工业城市。张家口市划分为坝上坝下两个自然地理区域，行政区下辖桥东区、桥西区、高新区、宣化区、下花园区五区；康保县、沽源县、尚义县、张北县、崇礼县、赤城县、怀安县、万全县、宣化县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县十三个县，总人口442万。(北)京包(头)铁路横贯全境，重要的能源运输干线大(大同)秦(秦皇岛)电气化铁路穿境而过，，在怀来县沙城与京包线交汇，京张、宣大高速公路和109、110、112、207国道穿市而过，以市区为中心呈放射状的公路四通八达。北京西直门汽车站从早6时开始，每半小时就有一趟至张家口的快速客运班车发出，交通旅行十分方便。市区内分布有明长城，大境门，云泉寺，水母宫，清远楼，镇朔楼等30多处名胜古迹。张家口更是革命老区，有众多的革命历史遗址可供瞻仰、观光。二、项目分析XXXXXXX项目的收入分为三个组成部分即：阳光格调物业费；首府香格里拉物业费；XXXXXXX办公楼物业费以及招兵楼物业费。(1)阳光格调项目物业费收入预算阳光格调项目由两栋高层住宅组成，总建筑面积16764平方米。物业费0.7元标准(保安费、卫生费),100%收缴率预计收入140823.48元/年。二次加压费经核算按每月/每平米0.15元收取。100%收缴率预计收入预计收入30176.4元/年。合计：170999.94元/年。详细情况见下表阳光格调预计收入4物业费高层住宅16764.7平方米140823.48元自来水二次加压费30176.46元小计170999.94元(2)首府香格里拉项目物业费收入预算首府香格里拉项目由4栋高层住宅楼；10栋别墅；3多层复式结构招兵楼组成。总建筑面积90646.5平方米，其中高层住宅62066.54平方米，物业费0.7元标准(保安费、卫生费),100%收缴率预计收入521358.94元/年；复式结构楼8280平方米，物业费0.35元标准(保安费、卫生费),100%收缴率预计收入34776.00墅3300平方米，物业费0.35元标准(保安费、卫生费),100%收缴率预计收入13860.00元/年；二次加压费经核算按每月/每平米0.15元收取。100%收缴率预计收入预计收入132563.77元/年。合计：702558.71元/办公楼8000平方米；物业费由XXXXXXX拨款，招兵楼9000平方米物业费由承包方支付，另计。详细情况见下表：香格里拉预计收入物业费高层住宅62066.54平方米521358.94元复式楼8280平方米34776.00元别墅3300平方米13860.00元自来水二次加压费132563.77元小计702558.71元注：阳光格调与首府香格里拉总收入873558.65元/年(不含XXXXXXX办公楼及招兵楼费用)。5若将高层物业费提高0.2元可将总收入增加到1062753.62元/年(不含XXXXXXX办公楼及招兵楼费用)。详见下表：阳光格调预计收入物业费高层住宅16764.7平方米181058.76元自来水二次加压费30176.46元小计211235.22元香格里拉预计收入物业费高层住宅62066.54平方米670318.63元复式楼8280平方米34776.00元别墅3300平方米13860.00元自来水二次加压费132563.77元小计851518.40元合计1062753.62元(3)XXXXXXX办公楼及招兵楼物业费收入预算XXXXXXX办公楼及招兵楼物业费收入分别由XXXXXXX财政拨款及承包房支付，目前不详。(4)XXXXXXX项目整体运行成本预算序号类别序号项目名称日常管理费用支出金额计算式6人员行政费用1项目经理9000元/人/月×1人×12个月108000.00元财务经理兼客服经理7000元/人/月×1人×12个月84000.00元工程经理7000元/人/月×1人×12个月84000.00元客服组保安员900元/人/月×10人×12个月108000.00元维护组综合维修工900元/人/月×2人×12个月21600.00元保洁绿化组保洁员兼园艺工人700元/人/月×5人×12个月42000.00元小计447600.00元2办公费物业费×6%42649.10元小计42649.10元二房屋设施设备维护费1消防设施设备维护费6000.00元2电梯运行维护费4500元/部/年×29部130500.00元3高压水泵运行维护费28000.00元4其他公共设施设备维护费10000.00元5化粪池清掏费2000.00元6生活垃圾外运费22000.00元7电梯代验费24000.00元小计198500.00元三电费1电梯用电250000.00元2高压水泵电费145000.00元3公共照明用电31000.00元4技防设施用电2000.00元小计428000.00元四绿化费1住宅绿地20000.00元小计20000.00元五营业税480457.26元合计1617206.36元注：该预算表中以包含XXXXXXX办公楼、招兵楼运行成本。(二)张家口市现状和基础研究1、张家口市总体经济发展状况改革开放以来，张家口市形成了以工业为主的外向型经济格局。目前已初步形成了以电力、机械、化工、轻工、医药为骨干行业，以国有集体、乡镇、三资企业和个体企业共同发展的较为完整的工业体系。2009年，全市生产总值完成720.4亿元，比上年增长11.9%,增速分别高于全国和全省平均水平2.9和1.8个百分点。全部财政收入突破百亿元大关，完成114.6亿元，增长24.8%,其中地方一般预算收入完成41.6亿元，增长20.7%,增速分别高于全省5.7和1个百分点。经济运行质量进一步提升。三次产业比重为16.5:44:39.5,民营经济增加值占生产总值的比重达到51%,对财政的贡献率达到44.8%。全社会固定资产投资完成410.3亿元，增长41.5%,其中城镇固定资产投资361.6亿元，增长44.9%,增速分别高于全省12.4和13.7个百分点。各项存款余额863.1亿元，增长21%,各项贷款余额546.2亿元，增长22.2%。人民生活水平进一步提高。城市居民人均可支配收入达到12054元，农民人均纯收入达到3286元，分别增长19.9%和15.1%,增速分别高于全省4.9和3.4个百分点。2、张家口市房地产市场分析(1)张家口房地产价格分析2002年张家口市的商品房平均价格仅为800元/平米，但经过这几年的快速发展，尤其是经历了2007年一年的持续快速上扬，在2008年年初达到高峰，并在2008年保持稳中小幅上升，全市住宅均价突破了3000元，个别高端楼盘的高层突破5000元。但受全国楼市的影响，住宅价格的涨幅在2009年应该不会出现2007年那样飙涨的情况，总体上会以稳中有升，小幅震荡的走势呈现。(2)张家口市房地产项目特点张家口市住宅的供应总体为两类产品，多层与高板，塔楼几乎没有。由于土地供应量日渐减少，开发商为追求较高利润，多层住宅的供应将日渐稀缺，大多数新开盘的项目均以小高板的为主，而且这个趋势已经本段之中个数据均出自张家口市统计局网站。8越来越明显，而购房人也日渐接受这一类型的产品。纵观张家口的各个已售和在售项目，高品质的楼盘非常少见。目前所供应的产品仍然是以解决普通百姓的居住需求为主。针对高端人群的住宅如高端公寓、洋房、别墅都没有，产品开发的精细度普遍欠缺。除了容辰庄园与新东亚时代广场项目稍显特色以外，真正具有都市建筑品位的住宅小区是较为鲜见的。这主要有几个原因：市场发展尚处于起步阶段，市场竞争仍然以价格竞争为主要的竞争手段，导致开发商追求开发面积，而不追求产品品质，以实现利润最大市场需求仍然以解决简单居住为主，对于产品的附加价值追求较少。如产品的外观美感，园林规划，户型设计、物业服务，社区配套的要求并不太高；较低的市场均价决定开发成本不能过高，压制开发商产品规划的创新动力；大部分开发商的开发经验较少，缺乏新型的产品规划人才。虽然也有不少的外地代理行已经逐步介入到开发商的前期规划工作中来，带来新的产品理念与物业创新概念，但在短期内，此效应还难以显现；张家口市居民收入水平总体比较低，从而导致高端产品的销售存在一定困难。(3)产品需求的特征分析自住性需求占有绝对份额该市场需求主要都是自住为主，投资占有极小的份额。自住需求主要分为三种类型：1改善居住条件一些家庭生活条件提高以后，有一定的经济能力，原有的小面积住宅已经不符合居住要求，从而购买较大面积的住宅产品。2婚房年轻人成家立业的需要，购买较小面积的产品作为婚房，这一类需求较大，但是对产品的要求相对宽松，主要是对居住面积的要求，多为购买75-85平米的小户型住宅。93拆迁户这一类需求占有很大比例，从2008年以来，由于政府的"三年大变样”的城市改造政策，导致一部分居民拆迁换房，这类需求在今后一两年内将会占有较大比例。投资型需求非常小由于张家口城市相对闭塞，房产的投资价值不高。因此，投资类客户很少。市场辐射能力相对弱小，由于张家口紧邻北京，经济辐射能力相对北京来说要弱小很多，不是一个区域性的经济中心，因此，购买需求均以本地为主，张家口周边的县市来此买房的非常少。高端物业的需求，张家口市市场高端物业几乎没有。但是，高端物业的需求是存在的，尤其是城市的富有阶层，是希望市场能够提供较舒适的住宅以供选择。如果仅有一两个高端项目，还有可能形成抢购的局面。2、张家口物业行业市场分析张家口现有物业服务企业100余家，其中以个体经营为主，小部分为各政府职能部门下属。普遍服务意识很差，服务项目也不够齐全。通过走访发现政府职能部门下属物业企业小区提供保洁服务，没有保安，也无绿化养护。公共设施维修由上级直属部门拨款，所以运行成本很低，同时收费也很低在0.2至0.3之间。张家口地区老旧小区多为此种管理由于3年以前没有高层住宅，所以没有设备维护成本。近两年新建成有高层住宅的小区，大部分由个体经营形物业管理企业管理，这类物业企业大部分将所有物业项目外包给个人，设备维护基本不做。所以服务质量普遍不高，收费标准也不高0.2至0.3元之间。整体而言张家口地区物业管理行业正处于幼年期起步阶段。相信随着张家口地区经济的不断发展，以及当地业主物业管理服务认识的不断提高，张家口地区物业管理行业会逐步走入正规化。3、"三年大变样"带来的市场机遇城市发展日新月异。张家口市政府全力推进城镇面貌三年大变样，全年完成城市建设投资315亿元(主城区268亿元),其中基础设施建设投资148亿元，分别是上年的3.6倍和3.9倍。城市发展空间进一步拓展。制定完善了总面积1110平方公里的城市远景规划，功能分区更趋合理。坚持拆建并举，全年完成拆迁352万平方米，在主城区实施了“三纵十横十四路、一河五桥十立交、一门三网十游园"等一批重大工程，实现了当年拆迁、当年建设、当年竣工，投资规模、工程数量、建设难度均达历史之最。城市交通状况得到根本改善。新建和改造道路110公里，全长44公里的城市快速路全线贯通，5座跨河大桥、10座立交桥全部交付使用，快捷便利的交通网络基本形成。城市景观更为靓丽。清水河三期7.78公里河道治理如期完工，下游10公里河道(纬三桥至洋河入口)清淤及河岸筑堤全面完成，蓄水面长达10公里，蓄水量达到300万立方米，中心城区人均达到6立方米。虽然在全国市场仍处于回调渐稳的大形势中，但张家口的房市在2009年一开年即显示了较为火爆的销售势头，总体销售形势明显好于全国的水平。政府强大的城市改造力度为房地产市场提供了很好的发展机遇，2008年仅拆迁总量即达到了352万平方米，超过2007年的市场总销量。因此，从宏观面上来说，2009年张家口的房市将仍处于一个高位发展的阶段，需求将非常旺盛。政府全力推进城镇面貌三年大变样的政策，政府的强大城市改造力度为房地产市场带来了很好的发展机遇。可以预测目前由于房地产市场以及张家口地区物业管理行业整体水平的相对落后，致使当地物业业主对于高品质物业服务的需求日益增加，这些为我中心在该地区立足发展带来了前所未有的机遇。三、项目潜力分析(一)本项目潜力分析1、XXXXXXX物业管理项目分析就本项目而言，通过对于该项目的收支预算分析。可以看出该项目即便按100%收缴率计算，仍然每年要亏损743647.71元左右。虽然没有计算XXXXXXX办公楼以及招兵楼物业费。但是无论如何不可能拨款近750000元来摊平成本。如果将高层住宅物业费每平米提升0.2元，仍然要每年亏损554452.74元左右。XXXXXXX办公楼及招兵楼物业费还是无法摊平成本。造成这样结果的原因有两个方面。一是派遣人员的用工成本过大即276000元。另一方面是物业费收费标准过低。理。坚持拆建并举，全年完成拆迁352万平方米，在主城区实施了“三纵十横十四路、一河五桥十立交、一门三网十游园"等一批重大工程，实现了当年拆迁、当年建设、当年竣工，投资规模、工程数量、建设难度均达历史之最。城市交通状况得到根本改善。新建和改造道路110公里，全长44公里的城市快速路全线贯通，5座跨河大桥、10座立交桥全部交付使用，快捷便利的交通网络基本形成。城市景观更为靓丽。清水河三期7.78公里河道治理如期完工，下游10公里河道(纬三桥至洋河入口)清淤及河岸筑堤全面完成，蓄水面长达10公里，蓄水量达到300万立方米，中心城区人均达到6立方米。虽然在全国市场仍处于回调渐稳的大形势中，但张家口的房市在2009年一开年即显示了较为火爆的销售势头，总体销售形势明显好于全国的水平。政府强大的城市改造力度为房地产市场提供了很好的发展机遇，2008年仅拆迁