广州市三旧改造政策一培训课件

广州市三旧改造政策Evaluation

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Ltd.“三旧”：旧城镇、旧村庄、旧厂房前提条件：土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划Evaluation

only.e指d

导wi思th想As：po“se结.S构li升de级s

、fo集r.聚NE发T

展3.、5

C分li类en引t导Pr、ofile节约集约C”opy，right

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Ltd.一、三旧改造概述--主要政策依据⑴《印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知》（粤府明电[2009]16号）⑵《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府【2009】78号）⑶《转发省国土资E源v厅al关ua于t“io三n旧o”nl改y造.工作实施意见ed

wi(t试h行As)的po通s知e.》Sl（id粤e府s

办fo[r20.0N9]E1T223号.）Client5

Profile⑷《关Co于p加yr快ig推h进t

“20三0旧4-”2改01造1工A作s作p的os意e见P》ty（L穗t府d.【2009】56号）⑸《广州市旧城更新改造规划纲要》（征求意见稿）⑹“三旧”工作流程（征求意见稿）一、三旧改造概述--基本原则1、以人为本、宜居为重努力改善旧城区居民的居住条件，配套完善公共服务设施和交通、基础设施，增加绿化开敞空间，提高人居环境质量。2、综合改造，整体E提va升luation

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•wi旧th城A更s新po改s造e.是S一li个de综s合f性or的.系N统ET工3程.，5

包Cl含i了en土t地P功r功o能file置换、产业提升、空间优化、历史文化保护等等多方面工作，是C对op旧y城ri人g居ht环2境00、4城-2市0功11能A、s城po市s形e

象Pt的y整L体t体d提.升。3、区别对待，因地制宜旧城存在的问题包罗万象，各区面临的情况也各不相同。必须采用差异化的更新改造策略，针对不同对象采用不同的改造模式，因地制宜地解决特定问题。4、统筹兼顾，切实可行旧城更新要兼顾多个目标、多个利益群体，统筹兼顾，维护基本利益格局，确保更新规划切实可行。一、三旧改造概述—主要策略1、全市统筹，以区为主2、规划先行，政E策va配l套uation

only.ed•wi3t、h市As场p运os作e.，Sl财id政e支s

f持or

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Profile4、系C统o改py造ri，gh新t旧20联04动-2011

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Ltd.5、分区分类，一区一策一、三旧改造概述--主要6个政策突破⒈补办征收手续⒉补办农用地转用手续⒊补办供地手续⒋土地出让收益Evaluation

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⒌wi农th村A集sp体os建e.设S用l用i地de改s

变fo为r

国.N有ET土3地.5

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Profile⒍边角地Co、py插ri花g地h地t、20夹0心4-地20的11处A理spose

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Ltd.一、三旧改造概述--三旧改造范围2、54平方公里外区域项目：经区市“三旧”办公室审核，市“三旧”改造工作领导小组批准后，可纳入改造范围。1、广州市现划定适用三旧改造面积约54平方公里区域:包括环市路-恒福路-永福路以南、广州大道以西、昌岗路-新港Ev路a以lu北at、io白n鹅on潭l珠y.江水道（鹤ed

w洞it大h桥As）po-同se德.S涌li以d东es的f地or区.，NE建T

成3.时5

间Cl超ie过n3t0P年rofile的历史C旧op城y。right

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Ltd.一、三旧改造概述--三旧改造范围Evaluation

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Ltd.一、三旧改造概述--三旧改造规划指引Evaluation

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Ltd.一、三旧改造概述--三旧改造规划指引Evaluation

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Ltd.二、“旧城”改造1、主要条件⑴、权属明确⑵、纳入市、区改造计划⑶、符合土地利用总Ev体al规ua划ti和o城n

o市n总l总y体.规划、产业ed

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Ltd.二、“旧城”改造模式 适用区域主

土地出 改造原则体

让方式服务配套不完善成片重建

危破房分布相对集

区

土地公开

现行城市规划和部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的旧住房零散改造

零散分布的危破房、

业模式主一般不出

综合整治，消除让

安全隐患，完善生活设施，改善生活条件历史文化

历史文化街区和优

业

不出让保护性整

秀历史文化建筑

主治模式“修旧如旧、建新如故”“重在保护、弱化居住”2、主要模式及特点Evaluation

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wi改t造h模式Asp中o、se土.地S功l能i布d局es政for出让.NET

节3约.5集约C高l效i用ent

ProfileCo明p显yr不i合g理h、t公2共00府4-2011

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Ltd.3、部分特有政策：⑴实行“阳光动迁”。第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%以上(含90%)的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续，居民户数达到2/3以上(含2/3)的，方可具体实施拆迁。⑵行政裁决和行政强制：两轮征询后少数未签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人，依法启动行政裁决、行政强制程序⑶拆迁补偿安置办法：以被拆迁房屋的市场评估价为基础，增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励。包括货币补偿、本区域就近安置和跨区域异地安置3种补偿安置方式二、“旧城”改造Evaluation

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wi第th二A轮s，po征s询e.改S造li区d域es居f民o对r补.N偿E安T置3.方5案C的li意e见nt，P在rofile规定时C间o内py，r签ig订h附t生20效0条4-件2的01房1屋A拆sp迁o补se偿P安t置y协Lt议d的.收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)。二、“旧城”改造3、部分特有政策：⑷保障安置房用地供应：鼓励企业提供存量土地建设就近安置房，并可采取招标方式确定建设单位⑸财政资金扶持和资金E平va衡l政ua策ti：o增n

值on收l益y.(土地公开出让ed

wi按th8：A2s的po比s例e.由S市li、d区es分f成o，r各.N区E在T编3制.5年C度l财ie政n预t

算Pr时o，file应安排C旧op城y更ri新g改ht造2资0金04投-入2011

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Ltd.⑹税费优惠政策：在市的权限范围内，按照“拆一免一”的原则二、“旧城”改造4、主要工作流程：

“先安置、后改造”的原则Evaluation

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Ltd.二、“旧村”改造1、主要条件⑴、54平方公里内在册（

138条“城中村”

）或其他通过审批纳入计划的“城中村”⑵、符合土地利用总Ev体al规ua划ti和o城n

o市n总l总y体.规划、产业ed

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Profile⑶、用地Co权py属ri明g确h确t，280800%4以-2上01村1集As体po经s济e济P组ty织L成td员.同意二、“旧村”改造模式 适用区域主体改造原则用地范围 土地出让方式改造模式业结构有较大影响的52条“城中村”能区、对完善城

集改造跟进”合集体经济发展等用地地范围为基

织自行改造外，公开出让综合整治模式城市重点功能区村外，改善居住环集境、道路和消防体为目的旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地适用集体建设用地使用权流转政策等2、主要模式及特点综合整治项目适用全面改造政策。经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。Evaluation

only.ed全w面ith位A于s城p市o重s点e功.Sl村ide“s改f制o先r行.，NET以3旧.村5的用Clie村n集t体经P济ro组file市功C能o和p提y升r产igh体t

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A础sp，o合s理e整Pt应y当L通t过d土.地3、全面改造模式的土地利用政策。⑴．全面改造项目用地范围原则上以旧村的用地范围为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允二、“旧村”改造许在符合土地利用总体Ev规a划lu和a控ti制o性n详on细l规y.划的前提下，通过ed

w土it地h位A置sp调o换se等.方Sl式i，de对s原f有o存r

量.N建E设T

用3.地5进C行li调e整nt使P用r。ofile全面改造Co项p目yr具i体gh用t地2范0围04由-区20政1府1

会As同p市os“e三P旧ty”L改t造d.办公室确定。⑵．全面改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现状出让。⑶．全面改造项目公开出让可以在保障村民和村集体经济组织长远利益的前提下，公开、公平、公正、择优选择投资主体参与改造。前现状为建设用地，且符合土地利用总体规划的，二、“旧村”改造⑷．全面改造的“城中村”土地，符合有关规定的，可登记为国有土地。⑸．全面改造的“E城va中lu村at”i中on，o在nl2y0.07年6月30日ed

wi可th以A按s现po状se确.S定l地id类es。f位or于.“NE城T中3.村5”Cl居ie民n点t

范Profile围内、C一op定yr面ig积h的t

2水0面04、-2绿01地1可As按p照os城e

市Pt人y

工Lt水d.面、绿地确定地类。⑹．全面改造的“城中村”项目涉及新增建设用地的，应当依法办理农用地转用或按照建设用地增减挂钩政策办理，其新增建设用地指标应当纳入全市土地利用年度计划优先予以保障。4、全面改造模式的财政支持政策⑴．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给⑵．全面改造项目未实行土地公开出让，由村集体经济组⑶．除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的

土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规

定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济

发展。剩余的土地纯收益由市、区政府按8：2的比例分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和

旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、

公共服务设施建设等用途。二、“旧村”改造村集体经济组织。Evaluation

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wi织th采A取s其po他s方e.式S融li资d改es造f的o，r需.N缴E交T的3土.5地C出l让ie金n可t

以Pr适ofile当延期C。opyright

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Ltd.5、拆迁补偿安置办法⑴补偿安置方式。“城中村”整治改造范围内的原有合法产权的房屋，被拆迁人可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安置方式。基准建筑面积是确定“拆一补一”复建补偿面积和货币补偿金额的依据。⑶复建补偿标准。确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅

房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面

积以内的按“拆一补一”给予安置，不足基准建筑面积部分，被拆迁

人可以按安置住房成本价购买，超出基准建筑面积部分不再实行安置，按被拆迁房屋重置价给予货币补偿。在村民自愿的基础上，超出基准

建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。二、“旧村”改造⑵确定住宅房屋拆迁补偿E安v置a基lu准a建t筑i面o积n。o“n城ly中.村”整治改造范围内住宅拆迁补偿安置的基准建筑面积，可由区政府或其会同村集体ed

wi经t济h组A织s根po据s改e造.范S围li内d村e民s现f状o住r房.面N积E、T整3治.改5造C成l本ie等n因t素P综rofile合确定。Copyright

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Ltd.二、“旧村”改造5、拆迁补偿安置办法⑷货币补偿标准。货币补偿标准应根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素，由区政府或其会同村集体经济组织Ev确al定u，at其io中n住on宅l房y.屋基准建筑ed

wi面th积A以sp内os的e货.S币li补de偿s标fo准r不.N得E低T

于3.我5

市Cl集ie体nt土P地rofile住宅房Co屋py拆r迁ig补ht偿2最00低4-单2价01。1

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Ltd.⑸、非本村村民房屋拆迁补偿办法。非本村村民建造或购买的房屋，且已领取房地产权证的，可以参照“城中村”整治改造的拆迁补偿办法，原则上按产权面积予以货币补偿。5、拆迁补偿安置办法⑹、安置住房建设。在“城中村”全面改造中，改造主体应当优先建设复建补偿安置房，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建设项目不得开工建设。留成部分予以全额返还。⑺、安置房确权和交易。全面改造项目的安置房(含非住宅复建安置房)可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。⑻、拆迁安置争议的解决。对不履行村集体经济组织成员决定通过的 拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。二、“旧村”改造可以实行自住性和经E营v性a安lu置a房t分i开o建n设o、n经ly营.性安置房集中经营，团购、团租安置房用作旧城更新改造安置房或保障性住房等模式。ed

wi鼓t励h在A“sp城o中s村e”.S整l治i改d造es中配fo建r旧城.城N更E新T改3造.安5置C房l，ie配n建t旧P城r更ofile新改造安Co置p房y的r，ig可h全t额2免0收0市4-级2权0限1的1行A政s事p事o业s性e收P费t，y税L收t市d.级二、“旧村”改造6、主要工作流程：附件：全市52条全面改造“城中村”名单荔湾区：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬(18条)，天河区：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘(8条)，白云区：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下(5条)，黄埔区：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗(7条)，萝岗区：黄陂、玉树、暹岗、华沙(4条)。Evaluation

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wi越t秀h区A：s杨po箕s、e登.峰S、li西d坑e、s瑶f台o(r4条.)，NET

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Profile海珠区：C官op洲y、r琶i洲g、ht沥滘2、00红4卫-、2东0风11、三A滘sp(6o条s)e，Pty

Ltd.1、适用条件⑴、54平方公里或其他通过审批纳入计划的“旧厂”⑵、符合土地利用总体规划和城市总体规划⑶、用地权属明确二、“旧厂”改造Evaluation

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Ltd.二、“旧厂”改造2、国有用地的处置主要模式及特点e模式用地性质主体土地出让方式出让金补交或取得收益标准自行改造，补交地价商品住宅除外企业协议补交出让金教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金，改作商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差E价v补a交土l地u出a让t金ion

only.d公开w出i让，收益支持th

A政sp府Co公o开se出让pyr方.式S一l：i规d划e(毛s)容f积率o在r3．.5以N内E的T，按3土.地5出让C成l交价i的e6n0%计t算补P偿r款o，f超ile出规划(毛)容积率3．5的不参与方i式g二h：t规划2(毛0)0容4积率-在23．051以1内的A，s按原p址o用s地e、房P屋t及y设备L收t购d评估.价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出规划(毛)容积率3．5的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上(毛)容积率

3．5以内部分用地产生的土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出部分产生的土地纯收益不再计算补偿款。公益征收，合理补偿方式一：按同地段1．8(毛)容积率商业基准地价的60%计算补偿款。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述基准地价的10%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述基准地价的5%追加补偿。方式二：按原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。土地及地上建(构)筑物收购价格按照工业用途进行评估，不可搬迁的机器设备按资产折旧评估价格进行评估。对于异地搬迁重建企业，机器设备拆卸、运输、安装、管理费用等纳入补偿范围，并给予同地段工业用地基准地价100%的奖励。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述工业基准地价60%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述工业基准地价30%追加补偿。3、国有用地部分特有政策：⑴旧厂房在2010年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例，在2012年底前完成搬迁、拆除的，按成交价5%追加补偿比例。⑵原址用地性质不符合规划控制要求，但近期内未纳入储备计划或实施规划建设的，经批准可临时用作除商品房开发建设以外的第三产业，开出让条件的，仍可按自行改造、补交地价和公开出让、收益支持的施等原因需征收企业土地时，可按公益征收、合理补偿方式进行处置，二、“旧城”改造并按规定补交临时使用年E期v的a土lu地a出t让i金o。n将o来n仍ly符.合自行改造或公ed

wi方t式h进A行s处po置s。e因.规S划li控d制e为s道f路o、r绿.地N及E其T他3非.营5利C性l公ie共n服t务P设rofile企业应当C配op合y政r府i开g展ht征收2工00作4。-2011

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Ltd.⑶纳入旧城区成片改造范围、且不具备独立开发的旧厂房用地，由政府依法收回，并按照处置方式中的公益用地标准予以补偿。⑷无合法用地手续，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前(不符合历史用地登记确权)，且土地实际使用人已与村集体或农户签订了征地补偿协议并进行补偿，符合土地利用总体规划和改造规划的，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)后，由土地实际使用人按照《若干意见》第十七条的有关规定先行完善用地手续后，按上述(一)的3种方式进行处置。二、“旧厂”改造4、集体用地的处置主要模式及特点（1987年1月1日之前，或已取得《同意使用土地通知书》或《建设用地批准书》的集体建设用地）e模式用地性质主体土地出让方式出让金补交或取得收益标准自行改商品企业协议暂缓收取土地出让金，流转时教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营造，补交地价住宅除外补交出让金办公等E经营v性a用l途u的a，t按新i旧o用n途基o准n地l价y的差.价补交土地出让金

性用途和创意产业等按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金，改作商务d公开w出i让，收益支持t所h有A性质s政p府o或村C委ops公开e.出让yriS成l交i价格d的e60s%补f偿给o村r集体.经N济E组T织3.5

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Ltd.依法流转所有性质村委或企业按具体情况确依法流转后由其他主体进行改造。保留集体土地性质的，按照集体建设用地流转的相关规定办理，转为国有土地后转让的，转让前须按规定计收土地出让金定依法征收非营利性公共政府按现行征地补偿的有关规定给予补偿服务5、集体用地部分特有政策：⑴村留地管理和“城中村”改造。

无合法用地手续，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前，符合土地利用总体规划和改造规划，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)后，符合以下条件之一的，可在完1．补办手续的用地用于兑现留用地指标，改造项目符合现代产业发展要求，且仍有未征用的农用地可预支留用地，

3．纳入“城中村”改造范围与旧村改造一并规划、平衡成本、统筹实施的村集体旧厂房用地。

不符合上述3个条件的集体旧厂房用地，由区政府征收为国有建设用地后统筹使用，优先用于其辖区内农村留用地落地、现代产业用地和拆迁安置房建设。区政府统筹后