旅游可行性研究报告

旅游开发可行性研究报告目录TOC\o”1-2”\h\z1项目总论 1_Toc92528440"1。2研究工作根据 2HYPERLINK\l”_Toc92528441”1。3项目研究的范畴 2HYPERLINK\l”_Toc92528442”1。4项目投资回报 3HYPERLINK\l”_Toc92528443"1。5可行性研究初步结论 32项目背景和发展概况 5_Toc92528446”2.2项目发起人和发起缘由 5HYPERLINK\l”_Toc92528447”2。3.我市工业旅游资源调查及分析 6HYPERLINK\l”_Toc92528448”2。4投资的必要性 83。2周边出游市场概述 9HYPERLINK\l”_Toc92528452”3。3市场调研的基本结论 124建设条件 15HYPERLINK\l”_Toc92528454”4。1资源禀赋状况 15HYPERLINK\l”_Toc92528455”4.2区位条件 15HYPERLINK\l”_Toc92528456"4。3交通状况 16HYPERLINK\l”_Toc92528457"4。4文脉分析 17HYPERLINK\l”_Toc92528458”4。5自然状况 18HYPERLINK\l”_Toc92528459"4.6人力资源条件 185.1主题定位： 19HYPERLINK\l”_Toc92528462”5。2总体项目布置 19HYPERLINK\l”_Toc92528463”5。3矿道旅游－我市嘉年华 20HYPERLINK\l”_Toc92528464"5。4我市往事 27HYPERLINK\l”_Toc92528465"5。5我市1900 28HYPERLINK\l”_Toc92528466"5.6山顶休闲区 28HYPERLINK\l”_Toc92528467”5.7项目设计容量 29_Toc92528469”6.1环保原则 32HYPERLINK\l”_Toc92528470"6。2生态环保 32HYPERLINK\l”_Toc92528471”6。3废物解决办法及达标规定 33HYPERLINK\l”_Toc92528472"6.4大气环保 34_Toc92528474”6.6消防、安全与卫生 34HYPERLINK\l”_Toc92528475"7公司组织和劳动定员 367。2公司组织形式 36HYPERLINK\l”_Toc92528478”7。3劳动定员 37HYPERLINK\l”_Toc92528479”8项目实施进度安排 39_Toc92528481”8。2项目建设方式 40HYPERLINK\l”_Toc92528482"8.3项目建设根据 40_Toc92528484"8。5项目组织管理 418。6开发第一阶段的具体时间安排 419。1项目资本运作基本思路 43HYPERLINK\l”_Toc92528489”9。2项目运作构造 45_Toc92528495"10。3测算阐明 50HYPERLINK\l”_Toc92528496”10。4损益估算 5110.6财务评价 53HYPERLINK\l”_Toc92528499”10。7不拟定性分析 53HYPERLINK\l”_Toc92528500”10。8国民经济效益分析 54HYPERLINK\l”_Toc92528501”10。9风险与对策 56HYPERLINK\l”_Toc92528502"11可行性研究结论与建议 58HYPERLINK\l”_Toc92528503"11。1结论 58HYPERLINK\l”_Toc92528504"11。2建议 591项目总论1。1项目背景表1-1项目背景表项目名称我市工业旅游开发可行性研究报告主管部门我省省我市市文体旅游局完毕单位深圳市度假湾公司策划有限公司法人代表王传黎■位置我市市位于我省省南部本州州,本州北岸,■面积我市市辖区总面积1587平方公里,东西最长40。5公里,南北最长56。5公里。其中山地面积占九成左右，森林覆盖率24。4％.■品牌我省是旅游大省,其美丽的山水风光每年吸引几千万游客来滇旅游，我市是世界上最早、最大的产锡基地,拥有独特的工业文化，加上小城依山抱湖，垂柳轻拂，绿草茵茵,湖光山色美不胜收，被中外朋友誉为“东方佛罗伦萨”,构成了我市独特的旅游资源体系,深度发掘后定能大放异彩。■特点依靠我省省“大旅游圈”的整体强势,开发综合休闲、观光的旅游项目。市场基础好，旅游资源本身特色浓厚.■有关基础设施城区拥有公共汽车线路5条，辖区内公路总长近987.8多公里，近30多个景点机动车能够达成,整体水平不高.■市场状况以97年为例，全年接待游客26。8万人次，其中90%为公务、商务旅游，专程旅游者仅占10％,且绝大多数为本州州内游客.■有关政府“先有云锡，后有我市"是我市市的真实反映，我市以锡而荣,但是锡作为一种矿产资源,含有不可再生性。相对单一的产业格局必然存在远期的隐忧，我市市政府正是未雨绸缪，高瞻远瞩,果断决策运用现有资源发展有关产业，借助旅游业――这个“朝阳产业,无烟工业”确保我市的长久繁华.1。2研究工作根据■项目主管部门对项目的建设规定所下达的指令性文献；对项目承接单位或可行性研究单位的请示报告的批复文献.■可行性研究开始前已经形成的工作成果及文献.■国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规.■根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。1。3项目研究的范畴■市场分析与预测■总体规划■环保方法分析■公司组织与劳动定员■项目实施计划■投资估算与资金筹措■财务评价■项目的社会效益和生态效益分析1。4项目投资回报经综合分析研究，拟定本项目的重要经济指标以下：1、总投资10559万元；2、内部收益率:（IRR）为17。87%；3、静态投资回收期为5.27年；4、动态投资回收期为6.；5、财务净现值为11919.2万元.1。5可行性研究初步结论一、政策可行：该项目是国家激励发展的产业，加紧开发可尽早形成我市的产业优势。亦契合我省“旅游兴省”的产业政策导向.二、区位可行:文化氛围独特,地理位置优越,自然环境优美,适合开发文化景观类景区和休闲度假项目.三、市场可行:现在同类产品的供应市场局限性，需求市场较旺盛.四、效益可行:本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。五、技术可行：项目本身所需高端大型娱乐设备,由国外设备公司提供。六、文化可行:我市工业文化悠久，自然风光良好，该项目建成后，可与其它景区形成璧合优势,增进该地区旅游业有突破性的发展。2项目背景和发展概况2。1项目提出的背景世界上最大的产业就是旅游业，在发达国家，人们用于旅游上的消费是收入的三分之一，21世纪更是世界旅游业高速发展的世纪，特别是发展中国家，由于科技和工业相对落后,都将旅游业摆在优先发展的地位，我们国家为了激励旅游，拉大内需,刺激经济发展，从双休日制度的实施,到如今的三个黄金周，再到即将实施的带薪年休假制。假日里，火车、汽车、飞机风驰电掣地搬运人口，旅游业成了“取款机”。能够预测：一种和世界经济接轨的旅游经济潮已经形成，各地都在把握旅游业的无限商机，含有战略眼光的公司家也都把眼光投向到旅游产业上来，这是时代的必然。中国是含有十三亿人口的泱泱大国,加之又加入了WTO,一种更加开放的中国将呈现于世人面前，发达国家的旅游观念和先进管理模式也必将增进中国旅游业的高速发展。世界各国都在争取中国这个最大旅游客源市场，出于互惠,出于向往历史悠久、旅游资源丰富的文明古国——中国，各国都竞相来中国进行旅游交往,我国必将成为全球最大的旅游目的地，据世界旅游组织（WTO）预测:到，中国的国际旅游创汇可达600亿美元，国内旅游收入2万亿人民币。我省是我国的旅游大省，其美丽的山水风光每年吸引近万游客来滇旅游，旅游业的发达不仅将我省推向了世界，同时也带来了客观的财政收入，旅游业已经成为我省的支柱产业.2.2项目发起人和发起缘由项目发起单位或发起人的全称：我省省我市市文体旅游局发起缘由：本州州地处滇南要地，旅游业起步较晚,但发展较快.随着90年代对燕子洞、阿庐古洞的相继开发，大量的国内外旅游者纷纷慕名而来,增进了旅游业的进一步发展,继而形成了一大批有较强吸引力旅游景区、景点和都市，如：建水临安古城、阿庐古洞、蔓耗热带雨林、元阳观音山、石屏异龙湖、弥勒白龙洞和屏边大围山等风景名胜区，南溪河河口边贸都市；旅游产品也从单一的观光旅游逐步转向综合性旅游，经济效益明显增强.地理优势明显、交通便捷，开发潜力巨大；开发难度较小，开发成本不大。2。3.我市工业旅游资源调查及分析2。3。1我市工业旅游资源调查我市——中国锡都，从数年灿烂的“锡文化"历程中一路走来，不仅为人类发明了辉煌的物质文明，同时发明了珍贵的精神文明.千百年来，源远流长的“锡文化”不仅孕育了我市这座古城，孕育了云锡公司,并且滋润着我市经济圈，滋润着我市人民。独特的公司文化、掏金文化、地质文化、区域文化、移民文化与边境文化的交融，构成了我市独特的文化遗迹与景观等旅游资源，构成了我市十景——我市市区宝华寺、云庙、宝华公园、金湖、老阴山、小火车、尚甸龙泉、沙甸清真寺、蔓耗热带雨林、丫沙底温泉.图2—1我市工业旅游资源分布图2.3。2我市工业旅游资源评价根据评价体系，以含糊记分法，将我市的每一处工业旅游资源按表中指标进行分别打分，最后得分见下表:表2-2我市工业旅游资源综合评价马拉格矿道7.50.5911。2210。82.461。5210。020.6064。69寸轨铁路4.50。5911.2210.82。464.566。0012。3652。99锡行街4.5—5。615。40。411.526.006.1824。62宝丰隆2。250.591。871.801.234。566.002。0620。36由上表可知,我市的工业旅游资源中，矿道和寸轨铁路的资源价值较高，含有开发较高吸引力的项目的条件；而锡行街和宝丰隆则得分偏低，但项目用地较前两者又有很大优势，比较适合开发接待游客较大的旅游服务配套项目.2。4投资的必要性1）本项目将增进我市的经济发展.为了充足挖掘和运用我市州的工业文化、历史文化、建筑艺术和自然风光等资源,将资源优势转化为产品优势,以打造我市州新的旅游亮点和经济增加点,并力求将其塑造成含有地方特色的旅游精品区，必须从吃、住、行、游、购、娱六个方面对项目进行整合.本项目的建立必然增进我市的经济发展。2)政府需做强、做大旅游业,打造旅游拳头产品.即使改革开放后的20几年中,我市旅游业与我省省日新月异的变化同样得到了长足的发展，但横向比较国内其它地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。本项目对规划范畴内进行我市工业文化包装,是充足运用我市旅游资源,增加旅游新亮点的有效途径,也是做大做强我市旅游业，整合和提高我市旅游的重大举措，必将丰富、壮大整个我市地区的旅游产业.3）通过本项目的建设，将增强旅游业在我市地区国民经济中的地位。旅游业产业关联度很强,对我市州国民经济发展有强大的辐射和涉及作用，能够带动我市地区有关产业部门的发展,进而增强旅游业在我市地区国民经济中的地位。4）通过本项目的建设，将增加我市的税收、提高就业率。本项目建成后,旅游业属于劳动密集型产业，将从我市本地招收大量的劳动力通过陪训后来进入服务行业,必将提高我市的劳动就业率。旅游业的开发建成也将为我市市提供稳定的税源。3旅游客源市场分析3。1概述消费者的需求是市场的原始动力,消费需求的变动也是调节产品的市场战略和经营方略的驱使和根据。因此寻找最有针对性的需求细分市场，研究它的变动规律，预测它的趋势,用以指导项目的市场定位和产品定位，为制订经营战略提供参考,将是着手本项目的第一课，这也是此文本的重要任务和目的.3。2周边出游市场概述3。2.1国际、国内旅游业发呈现状及趋势3.2。1.1国际旅游产业以来，世界旅游业遭受了一系列事件的冲击，增加的脚步有放缓的趋势，但增加的潜力仍然巨大。据世界旅游组织（WTO）统计，全球旅游收入达成4,620亿美元，到国际游客数量可望达成150亿人次。各国发展旅游业的事实证明,旅游业已经成为推动经济增加的重要力量，据WTO测算,旅游业直接受入每增加1元，有关的行业收入便能增加4。3元。另外其在增加附加值、社会财富和就业机会方面也发挥了巨大作用。3.2。1.2国内旅游产业■度假旅游乃是大势所趋现在,我国旅游业要登上新台阶，首要的就是推出新一代旅游产品，不停进行产品构造转变的革命。我国旅游业缺少专项参加式的旅游项目，更缺少度假型旅游产品.近年来，随着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不停增加和旅游观念的日渐成熟，人们开始不再追求花最少的钱、用最短的时间、玩尽量多的景点这种浮光掠影、走马观花式的旅游,而是渴望身心彻底的放松与休闲的生活——或到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修身养性一番,远离喧闹的都市在大自然中与家人同享天伦之乐。有关专家指出：度假需求从产生、发展到含有一定规模所需的时间并不长，我国在3~5年内可望形成含有一定规模的旅游度假市场,这一市场的形成和扩大，将为旅游业发明出旺盛的需求.■中国旅游产业发展趋势◆区域性的竞争将更加激烈在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不停增强的大背景下，作为本身就含有很强分工协作和协调合作特性的旅游业,区域联合、地区旅游一体化已成为一种必然趋势，并且区域社会经济发展水平和当代化水平越高,区域旅游一体化的迫切性和必然性越高。◆旅游业发展面临新的发展机遇从现在的状况分析,将旅游业作为我国国民经济新的增加点的大政方针不会变化,与此同时，随着民营经济的进一步发展，旅游业的投资主体也会随之变化，非国有经济对旅游的投资将继续扩大。近年来民营经济投资所产生的示范效应，将使更多的民营资本转向投资大、回收相对稳定的长久投资项目。◆公民休闲消费方式的变化引发休闲产业的新发展随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们休闲的方式正走向多元化，需要有更多新型的休闲产业提供服务,来满足这些新的休闲需求。总体来说,旅游业是休闲业的一种构成部份，并且是一种重要的构成部分,随着整个休闲需求的不停增加,休闲产业也必将扩大，旅游消费在整个休闲消费中的市场空间也将会越来越大。◆可持续旅游发展将进一步被关注旅游业的规模越来越大,参加旅游活动的人越来越多，旅游活动所涉及的范畴也越来越广，因此，旅游业的发展对各个方面造成的影响也越来越受到关注。人们在关注旅游业的发展对地方经济的增进作用的同时，更加关注它对环境、生态、社会文化遗产可能造成的破坏。在这方面，人们的关注点重要有三个方面：一是制止或控制建设性的破坏;二是控制环境敏感地区的游客流量；三是普及“绿色经营"观念。

3。2.2我省省旅游业发呈现状及趋势我省特殊的地理位置与历史造就了丰富多彩的旅游资源.这里自然景观秀丽雄奇，拥有众多高原湖泊、高山峡谷、雪山冰川、石林溶洞、热带雨林，类型齐全、规模宏大；这里有浓郁的民族风情和悠久的历史文化；这里气候资源独具特点，类型多样、立体分布;这里还毗邻边境，与越南、老挝、缅甸三国接壤，边境线长达4060公里。得天独厚的旅游资源使得我省省旅游业迅猛发展,前，海外、国内游客年均增加率分别为10.9％和16.6%，成功承接'99中国昆明世界园艺博览会更使得我省省旅游业发展快速，当年海外游客量达成104万人次,国内游客达成3670万人次。之后，我省省旅游业仍保持了稳步发展:表3—1我省省、旅游业发呈现状表年份游客分类游客量同比增加旅游收入同比增加总收入人民币同比增加占全省GDP比例海外游客10万9.8％31亿9.1％257亿21.6％10。88%国内游客4570万19.0%226亿23。4％海外游客130。3万15。2％34。9亿14。3％289.9亿12.8％11。65％国内游客5110万11。6%255亿12。7％统计显示，即使受“非典”影响，全省接待旅游人数有所下降，但11月份第五届中国国际旅游交易会在昆明的成功举办，在即将进行全年盘点时为我省省的旅游业增添了精彩的一笔,计全年共接待旅游人数约5100万人次，旅游业总收入约260亿.“西部大开发，旅游需先行”，在中国西部大开发逐步进一步的背景下，我省省发展旅游业的力度也将步步加大;中国主动参加东盟－湄公河区域的合作开发,作为湄公河次区域进展最快的领域,旅游业的合作走在了其它合作的前面，我省省的旅游业也将随着各项旅游合作内容渐渐贯彻,得到长足的发展.3.3市场调研的基本结论3。3。1重要结论要点摘取■我省旅游业在国家西部发展战略和区域旅游合作的推动下将有长足发展，我市工业旅游项目作为我省旅游特有的旅游吸引物拥有良好的市场基础。■我市所在的滇东南地区靠近我省省经济最发达的区域,含有吸引大规模旅游者的社会经济条件，建设合理的旅游接待及配套服务的基础；交通条件的改善无形中加大了我市与昆明旅游圈的联系，有望早日成为昆明为主的滇中地区市民休闲度假的新选择.■无论是我省省还是省外游客最喜欢的我省旅游景点还是自然山水类,而像我市工业旅游项目这样的娱乐型产品无论对于我省省游客还是对于省外游客都由于认知度不高,没有引发大众所注意。■家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是我省省和至滇旅游者经常采用的旅游组合方式，为家庭游客营造舒适氛围和休闲环境是市场近期持续的宠儿。■我省省内的游客住宿时偏向于选择生态型客栈,而省外游客的住宿首选是三星及三星以上的酒店。■被访者普遍倾向于在景区选择特色餐馆或农家菜馆就餐，并且对于餐饮消费水平的意愿是每人每餐10—30元，其中省外游客能够承受的价位稍高于省内游客。■有景区标志的旅游纪念品是我省省外游客普遍喜欢的旅游商品，市场呼吁高品质、有标志意义的景区纪念品。■大部分的省外游客在我省的旅游消费意愿为150—200元/人/天（除去大都市间的长途交通费用）；省内游客的旅游消费意愿为100—150元/人/天。3.3。2市场的选择根据市场战略定位理论和本次市场调研，拟定了此项目的市场选择的根据，并按照滚动发展的逻辑,将项目的发展和市场的拓展分为近、中、远三期，结合现有的产品发展态势，形成下列市场战略方略：表3-2我市工业旅游项目市场战略表市场分级游客构造一级市场外地到滇东南旅游的国内游客我市、开远、蒙自的城乡居民昆明市的城乡居民滇东南及滇中地区的中小学生二级市场外地到我省旅游的游客滇东南及玉溪市城乡居民以东南亚为主的国际游客国内外工业旅游爱好者三级市场东部沿海发达地区都市居民西南地区城乡居民欧美、东亚国际游客3.3。3初步市场规模预测3。3。3.1预测前提■预测期为我市工业旅游项目新增投资项目建成并投入营业后五年，并假设为营业后第一年；■以1999—政府公布的有关统计数据为基准；■近期投资的项目是切中一级市场的现时需求的;■不停投资能够引发对应的市场增量；■近期内周边地区、省市的经济继续保持增加，社会保持稳定；■近期内不会发生大面积的灾害性疾病.3.3。3。2年游客量预测表3—3一级目的市场与二、三级目的市场比例表一级市场在总游客量中所占比例％二、三级市场在总游客量中所占比例％一期8020二期7030三期6040根据以目的市场比例表及调研成果，得出我市工业旅游开发项目游客量预算表。表3—4我市工业旅游项目游客量预测表年份（年）第一年第二年第三年第四年第五年游客量（万人）36。240。345.050。256.04建设条件4.1资源禀赋状况1、我市工业旅游项目在一定地区内含有一定独特性、稀缺性和垄断性.2、本项目的自然资源吸引力较强，可观赏性较佳.我市工业旅游资源含有一定神秘性，能较好的满足游客猎奇、体验心理需求。3、深厚的工业旅游资源使本项目含有良好的永续开发价值。4、我市的人文民俗资源较丰富，含有较高的开发价值。4.2区位条件我市自古就是滇南重镇,早在两千数年前，我市就已经成为世界出名的锡生产地,随着锡矿业的发展,加速了我市与我省各地以及越南边境的联系.现在，我市东与蒙自县接壤，南隔本州与云阳、金平两县相望,西与建水县交界，北与开远市毗邻。我市距省会昆明市公路距离299公里，铁路距离352公里，距北部湾直线距离450公里,与越南老街省相距244公里。区位较好。图2—1我市市区位图4。3交通状况我市市我省省南部的重要都市，是古代我省对外贸易水上运输线的起点.■内部交通◆铁路:19，中国最早的寸轨铁路(轨距60厘米)在我市建成通车,之后总共修建了60厘米轨铁路34公里,1米轨铁路41。5公里.现在处在停运状态.◆公路及市内交通：截止1990年,我市市共有上等级公路45条(段)，总长567。4公里，通车率达98。7％.城区内公共交通线投入运行的有5条.■外部交通现在我市市与外部联系的重要公路有：――三那线：昆明呈贡三岔口起至金平那发止,全长487公里，境内114公里；――杨河线:杨武起至河口止，全长385公里,境内40公里；――阿富线:阿土至富宁,全长590公里,境内62公里;――个温公路：我市至贾沙乡温泉，全长58公里。图2-2我市市现状交通分析图4.4文脉分析4.4。1人文状况我市是世界上最早、最大的产锡基地。据史料记载，明代，我市锡产品已为国内出名。清康熙后，锡业逐步兴盛，中国各地的人口蜂拥而去这个充满财富的地方，从而形成了类似于美国西部的西部淘金文化，亦成为当时对外贸易的重要集散地,锡业的发达带来了我市市景的昌荣和社会地位的提高。民国二年（19)，我市被列为我省省一等大县，成为全滇工业重镇。我市市曾是本州州州府所在地,现辖6镇4乡1区及2个镇级街道办事处，总面积1587平方公里，人口约38。46万，重要由汉、彝、回、壮、苗、傣六个世居民族及多个外来民族构成.多民族带来了多个宗教信仰，重要有:道教、佛教、伊斯兰教和基督教等.文化风格也因族而异，多姿多彩，彝族的舞蹈和《聂苏夺节》、《罗堵苏依》，壮族的蜡染和对歌，苗族的纺织刺绣等都极具地方民族特色.4。5自然状况4。5.1地型地貌我市地区位于我省“山”字型构造、青藏“歹"字型构造、南岭东西向构造及川滇南北向构造的复合部，即我省山字型构造的第三道弧――本州弧的顶端偏东一侧。属高山丘陵区,多为块状山地.大致为东、西和中部较高，南、北部较低.最高海拔2740米，市区为盲谷，海拔1690米。4。5。2水文我市处在本州水系与南盘江水系的分水岭地段，境内多溪流，其中9条汇入南侧的本州、其它4条汇入北测的南盘江，市东北部有盆地湖泊大屯海，市区中有我市湖.另外，我市地下水资源丰富，拥有暗河9条，龙潭57个,热泉3个。4。5。3气候我市市属亚热带山地季风型气候,由于受地理位置和地形条件影响，气候的垂直变化明显，寒、温、热三大气候差别并存,俗称“一山分四季，十里不同天”。市区内气候特性为：日照短、温差小、冬暖夏凉。年均日照1968.6小时,年均气温15.9ºC,一月最冷月平均气温9。8ºC，极端最低气温-4。7ºC；七月最热月平均气温19。9ºC，极端最高气温30。3ºC，冬无严寒,夏无酷暑。五至十月降水丰富,形成雨季。4。6人力资源条件人力资源的可获得性：现在，我市州本地适合本项目的高级经营管理人才较欠缺，但由于我省省是旅游大省，其从外地引进人力资源的能力较强.本地普通人力资源的可获得性较强.5总体规划旅游业发展势头较好,但大繁华必将带来大竞争,严峻的竞争形势已接踵而来,这是市场规律，更是时代的必然，游客讲究旅游质量的时代已悄然来临，而质量的依靠点便是景区的文化底蕴和人文含量，因此我们应把握我市历史的地位,当代的价值，地区的优势,在我市工业旅游区的开发上，立足以“建筑为形,文化为魂”的理念。5。1主题定位：“开采”锡都文化，“铸炼”矿道奇旅游客纷至沓来与市民同乐,锡文化被体验而被理解,锡都将在旅游业的催化之下焕发出新的活力。5.2总体项目布置5.2。1总体功效分区框架5。2.2总体功效分区图5。3矿道旅游－我市嘉年华5.3。1区域定位本区域是“我市矿业旅游”的主题娱乐区，重要为游客提供多个与矿道有关的刺激、体验、休闲等形式的娱乐项目。其内容的丰富密集性及活动的多样性是整个矿业旅游区中最突出的.5.3.2区域主题矿道之旅-—体验惊奇体验矿道与多个娱乐项目的完美结合，给人们带来的新颖、惊喜、欢乐与刺激，拥有不凡独特的旅游经历。5。3。3项目总平面布置根据现在的用地现状与项目主题，我市嘉年华区域分为外围控制区和项目核心区.其中，外围控制区又根据方位的不同分为“工业观光区”、“矿工生活区”、“文体休闲区”、“金湖文化广场”四个区域，项目核心辨别为“矿业休闲区”和“玛拉格谜城”。5.3。4外围控制区项目详解5。3。4。1区域功效及主题我市嘉年华主题娱乐区重要是集中在坑道内，它附属的服务性项目和配套项目必须设在绕金湖广场和核心区周边的部分城区.根据现在本片区的用地现状，我们只能对本片区进行有效的控制，而不能进行开发性的设计.因此在功效上重要提供娱乐区的服务支持系统和观光休闲功效，结合坑道娱乐区的主题，体现出我市锡都旅游的特色和矿工文化的缩影,是游客进入核心娱乐区前情绪培养的区域，也是从坑道核心区出来后游客体验的缓冲区。有效的控制好这些片区的将来发展方向和景观风格,是构成整个“我市嘉年华”娱乐区必不可少的元素。5.3。4。2区域项目解析金湖文化广场金湖文化广场现在是我市市民的休闲广场，但在功效设立与风格上都没有体现出我市市的锡都特色,因此在将来旅游开发功效的设计上,它将会是“我市往事"的游客集散地、市民的文化休闲中心和夜间活动的重要场合，同时它还会承当部分游客车辆停靠的临时停车场功效。在节假日和庆典节日里，广场空地将会灵活的变成大型表演和文艺活动的舞台或活动场地,背靠老阴山绝壁，面临金湖水域,构成了一种天然的大型露天大舞台。文体休闲区本区域重要涉及金湖广场北面的青少年宫、游泳馆及其它文体休闲场合。它们是我市市民重要的文体休闲场合，对于外来的度假休闲游客来说，这里的功效设施是必不可少的。固然在我市市举办大型活动或旅游宣传时，这也是我市旅游品味的体现工业观光区位于广场南面的大型选矿厂片区，重要项目是组织游客参观锡工业中的选矿作业过程,固然只是参观作业流程对游客的吸引力是不够大的，因此在游客参观的过程中，还可让游客参加到工作其中，如游客可自己选出多个矿石，能对的的分好类，选出自己爱慕的矿石带回家纪念。工业观光区的功效是丰富我市旅游产品构造必不可少的部分，也是云锡公司公司文化的窗口，在这里游客们看到的不是他们想象中的选矿工作环境下的噪杂和乌烟瘴气，而看到的是井然有序的生产流程、干净卫生的环境和精神礼貌的矿工.工生活区本区位于玛拉格矿道出口处下面的矿工生活社区.这里是从坑道核心区出来后游客体验的缓冲区,游客可在此购物和理解矿工真实生活的现实场景。矿工生活区的重要吸引物将会是一条“嘉年华特色街”，在这里游客能够获得体验式购物的乐趣，能够品尝到我市的特色餐饮，能够购置到独具特色的锡工艺品和游客纪念品。5.3.5项目核心区项目详解5。3。5。1区域功效及主题本区域为“我市嘉年华"的项目核心区，自然是承载了大部分主题娱乐功效,以矿道为载体,以矿工文化为灵魂，以矿道娱乐为主题设计出全国独一无二的矿道娱乐主题区。5。3.5。2区域项目详解项目核心辨别布图矿业休闲区矿业休闲区是核心区的洞外露天区域，重要涉及金湖广场南侧的矿渣堆、旧选矿厂和上方台地。设立于此的因素是它是坑道娱乐区可进入性最佳的地方,同时也有一定的可运用地空间。它的重要功效是休闲娱乐，除了“锡矿纪念馆”要收费以外,其它大部分区域都是公共休闲场地.锡矿纪念馆建议现有的旧选矿厂停止选矿作业，把选矿作业集中到南面的大选矿厂处，而纪念馆就是现有的旧选矿场通过简朴改造而成，这里是游客进入矿道娱乐区的游客中心，游客们能够在这里理解到矿道飞车的刺激、地心之旅的新颖和采矿之旅的惊险。还可理解到整个老阴山矿道娱乐区的构造和老阴山锡矿开采的历史、云锡公司的文化、老阴山全部矿道的构造和模型。以上内容的体现形式可选择图文展示、声像播放，也可选择实物展示和模型展示,根据内容的不同灵活选择最适合的方式.坑道商店这些商店是设在坑道中的纪念品店，所用的坑道也是在矿渣堆处人工开发的,这里的商店除了纪念品店，尚有些小食店、便利店或快餐厅（如面点王、肯德基、麦当劳等）。这些商店除了是商业经营外，它尚有招揽游客、聚集人气的功效,使得金湖广场更为热闹，增加矿道娱乐区的吸引力.矿洞餐厅及酒吧为了不破坏老阴山绝壁的自然景观，矿洞酒吧不是在老阴山原有的矿洞里开设，而是在靠近金湖广场的矿渣堆中挖出几个矿洞来.酒吧或餐厅的外表原始粗犷，与矿渣堆融为一体,洞内的风格装饰也将是吸引游客前来的重要元素，固然是要体现出原汁原味的矿工酒吧及餐厅，风格能够选择美国西部的牛仔野性，也可选择老苏联的怀旧和南非的高贵。除了独特风格外，酒吧和餐厅里在游客就餐喝酒时,会不定时上演些矿区特色表演,或是举办某些参加性游戏，如飞镖比赛等。矿车餐厅在矿渣堆平台上，随处停靠着几辆加了罩顶的大型矿车车箱，矿车里是一种别致的咖啡馆、小餐厅或是一种书报亭。它们在非营业时间里可由机动车移动或拖走，方便而特别。矿工帐篷露营区这个露营区是设在矿道入口处上方的斜坡绿林中,是为了满足部分休闲游客的露营野餐需要。它固然是老矿山里矿工们平时居住的临时工棚的形式与风格了，游客能够一家人或几个朋友同窗一起到这里来感受矿区大自然的野趣，还可静静地观赏我市的月色夜景.露营区是另行收费的区域，它针对的市场是少量外地度假游客，重要对象是本地的家庭型休闲游客.矿场氛围营造元素我们把广场南面的矿渣堆和上方的平台当成一种天然的露天大矿场，它是游客达成矿道娱乐区的第一印象区，周边的氛围营造,将是游客情绪培养的一种区域，因此在这整个矿业休闲区域内,要随处摆设些静态的矿区氛围营造元素。元素涉及采矿工具、矿工生活用品、矿工娱乐物品或某些戏水小品等。售票处及服务设施重要售票处设在锡矿纪念馆，矿道入口处设一种次售票点.休闲区的服务设施有洗手间、导游系统、临时停车场、公共休息小广场和游客集散区、后勤服务系统等。其中代表景区形象的洗手间、导游系统及游客集散区的风格与细节在设计上统一体现出老矿区的特色，也是矿区文化的体现载体。坑道娱乐区我市矿业旅游的核心项目都设在矿道娱乐区中,是由于现有的老阴山废弃矿道是一处最佳的资源，发挥它的余热；另首先它是我市矿业旅游最大的吸引点与锡都文化最容易结合,最佳发挥项目设计的地方;再者，我市城区可开发运用土地空间奇缺，废弃矿道有足够的面积和空间,但根据个别项目的需求,要重新开拓些特别矿道。结合项目理念和主题，再从游客体验、游线组织、游客需求及游客设计容量等诸多因素考虑，整个矿道娱乐区设计成“冒险之旅”、“地心之旅"、“体验之旅”三个不同主题区，而服务系统则分布在各个主题区中.服务系统交通矿车交通矿车是游客进出矿道的唯一工具，游客必须从入口处乘坐它达成中转车站，再下车步行到各个游乐点，结束游程的游客也必须到中转车站乘坐它至出口；交通矿车是控制洞内游客数量的重要手段，因此，在入、出口与中转车站之间均分别只有一辆交通矿车来回行驶，矿车最多载客10人，来回一次均为10分钟。中转车站中转站是矿道娱乐区中的重要游客集散地，游客出入娱乐区都是在这上下车，因此它的面积空间规定较大，中转站有多个服务设施、导游系统、集散地及休息处,规定在高峰期能容纳近三百人。电子导游电子导游系统设在中转站处,方便游客下车后先理解娱乐区内的营运状况,方便合理的选择出自己的游线组织次序。电子导游系统的功效是能实时监控每个主题区的营运现状、排队人数，还能够给游客做出最合理的游线方案.其它服务设施由于本项目是设在矿道内，面积空间有限，而空气流通性也不够强，因此当大量的游客集中在矿道中时，将会带来诸多不利因素。在服务设施的设计上，要满足游客在特殊环境下全部的需要，如急救站、氧吧等.冒险之旅提起矿工文化,则少不了矿工的冒险精神，提到矿道，就免不了有惊险的故事。冒险之旅是矿道旅游的首选主题,本主题区中将会结合矿车、矿道、老阴山的绝壁山崖等要素来设计具体项目。冒险之旅项目构成分析表5。4我市往事5。4。1项目功效和主题这是一种主题光观区，游客从此处能清晰理解我市历史发展的大致脉络。以金湖边的寸轨铁路为根本、以寸轨两旁的建筑和居民生活场景为项目主体。5。4.2项目风格和环境“我市往事"中有四个历史时段，各个时段的风格现有持续性，又有差别性。重要通过建筑、生产工具、人物着装、生活场景、多个塑像甚至街灯、批示牌等种种实物,营造出恰当的时代氛围，使游客感觉上仿佛穿越了“时空隧道”，漫长的历史尽在这段往事之旅中.5。4。3项目详解“我市往事”将我市都市的发展、锡业经济的发展和我市历史文化的发展这三条内容根本融为一体，分成四个历史时段加以突出体现，以形象和物化的方式展示我市不同历史时段的锡业生产状况、生活方式、生存环境和人民的信仰理念.寸轨火车站：恢复火车站周边当时的建筑及街景风格,火车站将重新启用，它是“我市往事的起始点,作为中国最早的火车站，是历史最有力的见证；游客在这里能够看到古老的火车，买一张发黄的火车票,怀古静思。5。5我市19005.5.1项目功效和主题它为市民和游客提供了一种休闲和历史认知的平台，重要集中在宝丰隆的周边区域。此项目不仅要能在外貌风格上能重现历史场景，并且能为大众游客提供餐饮、休闲、住宿、信息等服务功效。5。5。2项目风格和环境19世纪末至20世纪初中期,是我市历史中含有特别意义的时段.首先我市锡业经济有了长足发展，锡冶技术开始走向机械化，生产场面日益红火；另首先，西方列强入侵中国进行殖民统治，我市民族工业倍受摧残，矿工们肩负三座大山，困苦不堪.因此,此项目将呈现出“浮华背后尽苍凉"的风格特点，殖民者、矿工老板和矿工在生活上的强烈反差、民族公司与外国公司在技术上的巨大反差等将一一呈现,旨在回忆历史，鞭策国人.5。6山顶休闲区5。6。1项目功效和主题此项目位于老阴山顶上的“万亩草场”，是一种高端的度假休闲区。它以独特的地理位置、静谧的环境和幽雅的异域文化氛围吸引部分高端游客在此度假、休闲、举办会议等活动，其不仅能够成为一种获利点，还将提高我市旅游业的整体水平.重要旅游点有：法式古堡、山顶光观道、小型高尔夫球场、趣味赛场、露天酒吧和餐厅.5.6。2项目风格和环境作为高端的度假休闲区，整体环境幽雅，重视细节的精心打造;风格类似于法式的度假庄园,开阔的草场、木制的栅栏、类似古堡的酒店等等；由于建在山顶,因此建筑不适宜过多过高,仅是山体的点缀。万亩草场山顶观光道：度假酒店法式餐厅、酒吧、咖啡厅观光缆车5.7项目设计容量景区内每个项目的规模都是由市场的需求量和项目本身的容量所决定.根据项目早期所做的专项市场调查，预测新计划实施后的市场需求量，同时行业的经验参考也是至关重要的指标,结合每个项目的特点，提供新增项目的设计规模参考。在这里我们将对我市嘉年华的核心片区进行这方面的测算.5.7。1我市矿业旅游日设计容量（DesignDay）ECU（entertainmentcapacityunits）办法,是国际先进的测算旅游娱乐项目设计容量系统,其目的是为娱乐项目的设计规模提供参考。重要办法是通过基准年的游客量，推算两个重要参数：设计日参数（designday)，设计单位参数(designunit)，最后为娱乐项目的建设规模提供可参考的根据。简朴地来讲，便是根据市场调查的结论，综合考虑项目的目的游客属性、项目的本身容量、项目的市场吸引力以及项目的在整个开发计划中所起作用等因素,拟定每个项目合理的设计容量。设计日（designday）参数,指的是设计项目规模时参考的日游客量。对于一种新的开发计划,能够参考类似的项目来拟定设计日参数，也能够运用比例法来拟定。在此采用比例法来拟定.市场调查数据表明，我市矿业旅游重要项目建成后，年游客量将达成每年45万左右，按我省的旅游旺季（4月－11月共8个月)的平均每天接待量为整个旅游区的设计容量，但我市矿业旅游的核心项目都设在矿道中，它不受气候因素的影响,因此旅游旺季的时间将会延长两个月，假设9个月的旅游旺季可接待全年游客的90％,则园区的日设计容量（DesignDay)为:450000×90％/(365×9/12)=1500人/天5。7.2我市嘉年华核心片区的日设计容量我市嘉年华核心片区为“玛拉格谜城”,而我市矿业旅游的核心吸引物为矿道,预计游客到游率约为90%,则其日设计容量为1500×90％＝1350人/天5。7。3玛拉格谜城时设计容量根据国内外主题公园入园时间规律分析，并结合本项目的特点，即本项目距离重要市场的车程约2－3小时，则其入园高峰与普通的主题公园入园的时间相比向后顺延2－3小时，假设入园时间为早上10点，停业时间为晚上7点，我们能够得到：玛拉格谜城最佳停留时间为2小时，其最高游客量由上图可知将出现在14点，游客量占全天比重的38％，而我们则选择第二峰值即15点的游客量占全天比重的35％作为本园区的时设计容量(ECU),即:1350×35％＝472人/小时.5。7。4项目设计容量测算主题区项目吸引力周转率(次/小时）停留时间（分钟）项目ECU服务系统交通矿车61040矿井小食店小型纪念商品店电子导游洗手间谜城空间站冒险之旅矿童秀秀场44157绝壁飞车(送纪念品）10879矿道雪撬56011魔域逃亡56106地心之旅穿越地心（Darkride)941516矿工厨房532012异度空间66107体验之旅探矿历险记841515矿工俱乐部723025矿工人家610646597129103总停留时间2－2。5小时游客量1200人/天设计容量472人/小时6环保在我市工业旅游开发项目建设中，必须贯彻执行国家有关环保和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要提出防治方法,并达成技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响最小。6。1环保原则旧工业旅游开发项目内的环保规划要与我省省及周边地区的文化氛围、生态的总体环境相适应，重视与本地工业文化和自然的完善结合与融洽，忌生硬楔入，不伦不类。在开发运用工业资源的同时,保护自然资源，并维护整个区域的完整性，体现继承与发展的原则,遵照继承—-开发-—维护——改善生态环境—-再开发的可持续发展途径。我市工业旅游区内各设施严禁向周边水体排入未经防染解决的废水废物，保护我市工业旅游区资源不受污染是我市工业旅游开发良性开发运转及长久生存的前提条件。明确界定我市工业旅游开发项目的地理界限，划分环保责任及规定。严格遵照国家对环保的各有关管理法规。6.2生态环保重要目的:通过我市工业旅游开发项目的建设，提高项目区域范畴内的森林覆盖率和绿化率。保护方法:我市工业旅游区域及周边水资源保护,避免污染；植树造林,防沙固土；我市工业旅游及周边地区严禁挖泥采石、开矿,避免沙尘颗粒物污染空气；保护生物资源，禁滥捕滥猎滥伐；统一规划建设，杜绝我市工业旅游及周边地区滥建设；退耕还林。重要根据：《中华人民共和国环保法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国地表水环境质量原则》、《中华人民共和国野生动植物保护法》、《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《ISO14001environmentalmanagementsystems》、ISO9001质量管理体系等.重要方法:加强法制宣传和生态意识教育；加强对植物的防病防虫方法管理；制订我市工业旅游环保地办法规，在项目开发建设中不得有损生态环境。6.3废物解决办法及达标规定废水污水解决配套建立废水污水解决厂，项目区域内的全部生活污水采用分片集中解决,分片收集解决达标之后排放入规定区域，严禁未经解决直接对外排放。旅游垃圾解决—-垃圾收集在我市工业旅游区各景区入口、停车场、餐馆购物点及我市工业旅游区内各景点、道路两旁适量放置垃圾盛放装置,辨别可回收及不可回收垃圾装置。垃圾盛放装置的材质、形状、色调适宜与我市工业旅游区有关并与周边景观相协调。—-垃圾分类辨别可回收循环运用和不可回收循环运用两大类，大类垃圾收集后再分细类处置，对物资资源（如酒瓶、饮料瓶罐，报刊、纸张之类）,分类捆绑装进专用的资源回收袋。—-垃圾解决分类后的垃圾可分别采用卫生填埋法、堆肥法或者运往专业工厂回收解决。无论采用哪种办法，最后都应以无污染、有效资源充足回收运用的综合解决方为原则.从根本上变化以往都市垃圾解决方式,真正实现垃圾解决的综合化。高科技生态旅游厕所建设在经济可行的条件下，建设高科技生态旅游厕所。旅游厕所建设不仅能够改善旅游生态环境,并且对我市工业旅游区品牌风格的塑造有重要作用.6.4大气环保6。4。1重要目的整个项目施工期内，我市工业旅游区大气中的SO2、NO和颗粒悬浮物等重要污染物指标不超出《中华人民共和国国标:大气环境原则》的二级原则，并力求逐年减量，空气质量应为优等.6.4。2重要方法广种花草树木.距离开发项目设立较远的山区或近来几年内不会开发运用的地方全部种树,项目开发区内可因地制宜种植花草和树木,不致有裸露的土地。我市工业旅游区内的宾馆、酒店产生的锅炉烟尘和厨房烟尘都要通过环保解决才干对外排放.通过政府规定的方式,承诺此后在我市工业旅游开发的一定范畴内不新建立工业污染物排放量大的工厂。6.5噪声污染 我市工业旅游区内重要景点车辆严禁高声鸣笛；主推无污染、无噪音的电瓶车。6。6消防、安全与卫生我市工业旅游区开发项目应配备完善的消防设施,在重要景点及游客集中的餐厅、酒吧、宾馆等人员集中的地方应重点配备消防设施及设立醒目的警示标志。加强我市工业旅游区内的安全保卫工作,明确责任，实施专人专片.加强我市工业旅游区内餐饮卫生管理，执行国家《HYPERLINK”http：///banshizhinan/ysyl.htm"饮食娱乐服务业管理条例》原则，重视我市工业旅游区内户外地区的野生害虫、蚊鼠等的防治工作。向进入我市工业旅游区的全部游客发放安全注意事项,可将其印制在门票上。■道路安全繁忙的交通必然带来安全隐患，崎岖的山路更加大了行车的危险.定时检修沿河临崖危险路段防护栏.事故多发地段要有明显警示标志.规范国道上交通工具的构造，严禁不达标车辆上道行驶.设立公路安全小队，加强公路安全巡视，解决各类突发交通事故。加强对本区群众的教育,提高人民的道路交通安全意识.■野外安全定时对各项旅游活动涉及的设备进行检查，严格杜绝设备隐患.在自由活动区域设立明显标志，标注现在所在位置，设立紧急电话，防止游客走失.宿营地和露营的设立在相对安全的区域,并对于可能发生的灾害做出明示。按照自然灾害可能发生的频率划分游览区域,对于灾害多发地段实施进入游客申请准入制,严格限制游客的随意进入.对于进入人数上也要加以控制，不允许独自一人进入危险区域.编制安全活动手册免费派发给每一位游客，标明整个区域内可能出现的安全隐患.成立设备齐全的救援小队，规定队员含有良好的野外生存技能和救援本领，熟悉本地环境,能够快速有效地开展搜救工作.■饮食安全中毒.这是危害人身安全的另一种意外伤害因素。首先要避免饮食方面的中毒,吃腐烂和不洁食物、饮用污染了的水等均可引发中毒.对于专业提供餐饮服务的网点，要实施卫生许可制度,从业人员必须持证上岗.另首先就是在大自然旅游中,人们往往陶醉于自然界鲜花青草的美妙，却忘记了有不少植物是有毒的，森林中旅游更应注意有毒植物对人身的侵害。在各景区应建立紧急医疗救护站，使有关人员能够得到及时的治疗。■社会安全加强社会治安建设，在游客集中区域设立治安点，成立联防队，避免多个骚扰、盗窃、抢劫、诈骗、行凶事件的发生.7公司组织和劳动定员7。1组织机构在可行性报告编制完毕后，应立刻进行项目的申报立项。项目一旦获得同意，须及时成立我市工业旅游开发有限公司负责景区的建设和经营管理.具体架构见下图：我市工业旅游区开发有限公司作为旅游资源全部者的实质性代表,是州委州政府派出机构，负责全方面协调和统一组织项目实施工作，例如：国土、交通、行政、工商、税务的协调,负责规划区内项目的审批、监督；进行基础设施的配套；居民搬迁的协调等工作.同时，负责监督、管理我市工业旅游区内有关旅游公司的经营活动和环境文化的保护工作.全方面负责本项目区域内旅游经营单位的管理工作,负责开发建设期内的招商引资、产品营销，旅游销售渠道的组建、实施、推广.有关经营规章制度的制订；招聘人员,本地农民就业的培训等，开发满足市场需求的旅游产品，维护消费者权益。负责本项目区域内旅游环境和文化的保护工作，避免旅游资源的建设性破坏。定时对我市工业旅游区内的环境进行跟踪检测，发现问题及时修正。7。2公司组织形式(1)设立公司董事会；设董事长１名,董事若干名。董事会是公司的最高权力机构,直接对股东大会或投资者负责,并确保景区投资者获得应得的利益。（2）成立总经理室，具体负责公司的日常经营决策和管理.总经理室由一位总经理和两位副总经理构成，全方面贯彻、执行董事会做出的各项决策和决定，并对董事会负责，同时对景区的一切经营活动进行指挥、协调和控制。（3)成立监事会，根本目的就是要避免董事会滥用职权、谋取私利、伤害股东权益，确保景区在有效监督的条件下开展经营活动，实现可持续发展。(4）设立9个专业职能部门。这9个部门共分为三类：一是经营管理类部门，有：市场部、商品开发部、景区管理部；二是开发投资类部门有：环境部、工程部、投资部；三是支持部门（即为公司提供人、财、物等方面保障的部门）,有:人事部、财务部、行政部.根据以上的部门设立,分别任命市场总监、工程总监、财务总监，作为对应业务和部门的负责人。7。3劳动定员在项目建设期我市工业旅游开发有限公司的人员重要是从政府的各个职能部门抽调,如:旅游、国土、交通、规划等部门,总编制为25人。在项目经营期我市工业旅游开发发展有限公司的人员重要面上社会招聘旅游、管理、市场营销、财务、人力资源等方面的专才，总编制为65人。各区域的其它劳动人员90人阐明:1、以上劳动定员是根据各公司经营淡季所需人员编制，旺季可合适增加临时工.2、以上劳动定员只考虑自营公司人员编制，不考虑租赁，外包公司人员编制.

8项目实施进度安排8。1项目总体进度计划资源有限，智慧无穷，这是一切旅游景区的共性。要使游客到了我市不想走,走了梦里还要来，就必须开发新景点,包装旧景点,没有文化，就没有品位,没有经济，就缺少后劲,我市工业旅游定位于休闲旅游和工业旅游观光、科普教育、度假休闲等产业上，营造成永远的工业文化氛围、永远的人文、永远的绿色，永远的幽情.因此我市工业旅游开发的投资范畴为我市嘉年华、我市往事、山顶观光区以及我市1900。根据现在全球、全国经济及旅游业发展态势,以及资金到位的可能性和建设内容，抢抓我国西部大开发、加入WTO和旅游产品升级转换的历史机遇。本报告拟定我市工业旅游开发项目大致按下列三个阶段进行:（如图）项目建设要高质量、高原则准时完毕，严把施工监督、竣工验收及建设进度关。项目采用边施工、边营业的方法,力求早日投入使用,尽快产生效益。8。2项目建设方式对建筑图纸设计及施工过程,采用通行的招标投标方式。建设施工由建设单位、施工单位、工程监理三方共同负责.8.3项目建设根据经济根据:根据前期对昆明和我市地区旅游资源及供应调研报告、我市工业旅游开发旅游客源市场调研报告、我市工业旅游开发旅游项目建议书的结论为基本根据。建筑工程根据:我市工业旅游开发建议书、我市工业旅游开发项目开发建筑形态设计指导。工程质量与安全根据:《中华人民共和国安全生产法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑安全生产监督管理规定》、《旅游景区管理规定》等。消防卫生根据：《娱乐场合消防安全管理规定》、《公共场合卫生管理条例》等。8。4项目产品规格及质量原则本开发项目全部产品将在工业文化的基础上，结合我市工业旅游的开发环境，借鉴国内外度假旅游区开发的成功经验,在产品设计上力求超前创新，自然化、人性化、体验化和个性化；在旅游产品的设计时重视其在投入使用后可能对游客的安全造成的影响,杜绝一切安全性未加周密考虑的产品推向市场；加强工程施工中的监理，用高质量的新颖产品、优质的服务,吸引顾客、服务顾客，在度假旅游行业，哺育市场，引导消费，从而树立我市工业旅游开发的品牌。8.5项目组织管理项目的组织形式上建议采用矩阵式的管理形式；管理方式上，建议以具体的项目或以大类项目为基准单位，建议采用现在国际上通行的、也是一种较科学先进的项目管理制，各个项目负责人独立进行计划、资源分派、协调和控制，从制度上确保项目的质量、进度、成本、人员，再通过招标，选用专业水准高、资质过硬的工程监理公司监理工程。管理方式见下图：图8—1建设施工的矩阵式管理图8。6开发第一阶段的具体时间安排建议我市工业旅游开发旅游项目第一阶段建设共分四个时期实施，即•

筹办期（可行性研究报告申报立项获得同意后的三个月内）•

建设期(1年内完毕我市嘉年华主体工程建设）•

试运行（选择“五一”、“十一”黄金周或暑期、春节等旅游旺季)•

运行期(试营运后的三个月)8。7项目总体开发环节我市工业旅游开发由于内设服务项目多,工程量大，开发建设需较长的时间,因此，应坚持一边开发,一边经营，一边完善的原则，逐步完毕各项服务设施总体设计分三个阶段进行。一、完毕基础设施和中心设施的开发建设.我市工业旅游的主题公园、我市往事、我市1900和山顶观光区等休闲娱乐设施是整个项目的基础和主体。因此,第一阶段首先要解决上述设施的投资参加者，再逐项实施工程部分的建设。就整个工程的建设次序来看，应首先将资金投入到我市嘉年华的开发建设上,另首先根据资金和招商状况进行实际性的运作。因此，应将政府的配套资金和开发单位的自筹金首先投入到我市嘉年华的开发建设上，计划该工程到第一年终交付使用.二、综合服务设施的开发建设阶段.这一阶段对基础设施和主体设施做局部计划修改和完善.同时，开始向投资者销售、招集主题公园、我市往事、我市1900和山顶观光区内配套项目的经营权的合作方式。其它设施如商场和购物中心、餐饮服务区、主题公园基础设施将主动以不同形式与国内外的参加者进行合作，并重点抓好主题公园服务设施的完善、配套。另外，第一阶段的在建工程将继续进行，预计第二阶段到第1年基本结束。三、完善规划设计中各项服务设施的开发建设.这一阶段为度假村开发建设的攻坚阶段，这期间以开发建设度假别墅为主,同时，重视提高完善已建项目的服务功效,将规划规定中的各个项目配备完整,到项目开发的第3年度假村的整体开发基本结束。9项目运作及风险规避9.1项目资本运作基本思路项目运作的成功不仅要靠专业的策划、科学的管理，更需要资本的运作。资金在项目的开发过程中将起到举足轻重的作用.从产品经营到资本运行是市场经济发展到一定阶段的必然产物。资本运行的重要作用在于：1、通过公司的融资和对项目资源的整合，实现公司资源的合理配备，提高资源运用效率；2、通过公司物质资源、人力资源和组织资源的整合，促使公司转换经营机制，进而建立起当代公司制度;3、通过资本运行，实现公司的规模化和集团化,为旅游业的发展提供现实的基础。现在该项目所处地区的旅游业还处在初创阶段，旅游业投入局限性,旅游基础设施单薄，旅游公司发育缓慢、配套设施不健全,市场出名度不高以及营销手段缺少等，这些都在很大程度上制约着地区旅游业的发展.为了切实发挥本地区旅游资源的优势，努力促使旅游业成为本地经济发展的支柱产业，通过组建规范化的股份制旅游公司（公司），通过市场运作的方式加大投资和招商引资的力度，并争取在规划的近、中期阶段实现股票上市，这些无疑将会极大地增进地区旅游业持续健康的发展。项目公司资本与经营运作的基本思路: 1、多个融资渠道(见图9—1）图9-1我市工业旅游开发项目资本运作思路—多个融资渠道2、经营运作的三大阶段（见图9—2）：对于核心功效，又称之为项目的基础功效,完善这一功效阶段需要我们踏踏实实来把基本的事情（基础建设)做好;而支持功效是增值功效（旅游配套设施建设），它能为项目的核心功效添加附加值，支持功效越完善，附加值就越大，这一阶段也是发明竞争优势的阶段;辅助功效能够称之为放大功效，这一阶段要考虑经济效益与社会效益并重，强化辅助功效发明社会效应进而达成做大整个旅游区的目的。图9-2我市工业旅游开发项目经营运作三大阶段9。2项目运作构造我市工业旅游开发项目实施公司化运作，组建规范化的项目开发发展有限责任公司或股份公司,从事项目的开发建设、招商引资和经营管理.前期聘任专家机构对项目进行策划、规划、招商引资等工作,后期聘任专业的管理公司或组建管理团体对整个项目实施运作，开发公司将根据实际状况组建不同的控股子公司和参股公司,全方面为本项目招商引资及发展壮大提供支持平台。建立政府出资、公司和个人入股的中小公司信用担保公司，解决我市工业旅游开发项目开发公司贷款难、银行放贷难，化解风险，提供保障.担保机构实施政企分开和市场化运作、公司化管理。激励支持商业银行、信用合作金融机构等以民营公司为重要服务对象，运用贴现贷款、再贴现贷款以及重点支持旅游开发等金融政策拓宽我市工业旅游开发项目开发公司的融资渠道。图9－3我市工业旅游开发项目开发公司运行构造图9。3项目运作模式我市工业旅游开发项目的运作将顷力打造其权威性与排他性竞争优势，不仅要有工业旅游本身的核心产品及核心功效,还要采用专业化运作的思路,在时机成熟时，考虑经营运作与资本运作相结合的思路.(图9－4）图9-4我市工业旅游开发项目运作模式图当我市工业旅游项目开发发展到一定阶段,含有优良的经营模式，良好的获利前景，快速将其做大的一种比较有效的方法就是资本运作。(图9-5）加油站经营权、公交运行线路、长途客运线路经营权、旅游客运线路和政府投资的旅游设施经营权等一切特许经营权是政府掌握的公共资源.特许经营权的配备要严格按照市场化思路,通过股份制、租赁、承包、招投标、拍卖或经营权入股等形式来实现。政府出面引导和牵线搭桥,通过项目引资、融资、吸引投资，形成独资、合资多元投入的格局。建立并规范运行好旅游股份有限公司，支持公司发行债券、募股、扩股，力求在３－５年内使其成为上市公司，成为我市地区旅游业发展的龙头，增进旅游业的快速崛起。9.4方案设计根据上述发展状况及操作思路，资本运行的第一步是：组建我市工业旅游开发有限公司（暂定）●构成：依有关法律进行组建，由合营双方共同出资,组建有限责任公司。●宗旨：响应党中央、国务院的号召,弘扬民族文化，大力发展旅游产业，振兴地方经济，依法经营,通力合作，共同获利，共担风险。●我市工业旅游开发有限公司的重要任务是，根据地区旅游业发展总体规划，独立投资或引资建设重要的旅游景点及其附属设施，进行旅游产品的市场策划和宣传.●项目建设周期及合营期限：项目建设周期为1年（就我市嘉年华单体项目而言），合营期限不限。●合营各方利润分派及亏损分担原则及比例：依有关法律法规及公司章程规定，合营双方在税后利润中支付各项赔偿金、违约金、滞纳金、罚息、罚款；提取公司储藏基金、公司发展基金、职工奖励及福利基金后，按各方出资比例进行利润分派。公司亏损由合营双方按出资比例进行分担。资本运作的具体方案:◆我市工业旅游开发项目开发有限公司的注册资本为3000万元人民币.（根据状况可设立自然人股).◆公司成立后，以公司资产为抵押（或由担保公司），向银行贷款3000万元，这样公司的总资产将增加到6000万元（如果将区域内的经营性资产划拨到该公司名下,公司资产将更多，此后的资本运行更顺利）.◆通过合资、合作等方式,吸引社会资金或外商资金6000万元,共同投资景区项目及饭店等设施建设.据此,公司的总资金已达1。2亿元，完全能够满足规划第一阶段景区项目的建设资金需要及第二阶段的部分资金。◆组建我市旅游饭店集团公司（和旅游车船公司等）。资本运行的第二步是：在规划的近中期阶段，通过资产重组(将旅游投资开发公司与饭店投资管理公司合并重组),努力实现公司的股票上市(或买壳上市）。这在很大程度上将会解决公司此后发展的资金问题，并为公司的资本运行提供更为广阔的空间，由此还可提高公司的市场出名度,实现地区旅游公司与全国乃至世界的接轨。10投资估算与经济分析10。1投资估算根据■全部设备价格均根据厂家报价和市场询价;■建筑工程采用我省省我市地区本地同类工程类比法进行估算；■国家有关建设项目投资估算的规定；10.2项目总投资估算本经济分析只对我市嘉年华项目做具体分析。项目总投资是指拟建项目从前期准备阶段开始，到建成营运为止所发生的全部投资费用及营业期所需预付的全部流动资金。我市嘉年华项目估算表矿工生活区锡餐厅1025购物区锡梦区矿业休闲区锡矿纪念馆450矿工帐篷露营区100矿车餐厅120矿洞商店、酒吧300215售票处、服务设施400坑道娱乐区矿工俱乐部200524矿工人家探矿历险记矿工厨房异度空间900穿越地心1520矿道雪橇180绝壁飞车1775矿童秀秀场100魔域逃亡650服务系统600400金湖广场500文体休闲区350工业参观区250各分期投资额度67453814总投资1055910.3测算阐明1、开发时序:项目总共分三期开发，我市嘉年华开发期为1年。2、项目基准收益率取8％。3、缴纳税金和税率:按税法规定，该项目营业税的合用税率为5％，都市维护建设税为营业税的1％,所得税为33％.4、折旧按提取，残值为10％.

10。4损益估算插入A3损益表10。5现金流量表插入A3现金流量表

10。6财务评价1、内部收益率：通过现金流量表计算出该项目的内部收益率(IRR)为17。87％>基准收益率8％,阐明项目可行性较高。2、回收期：静态投资回收期为5。27年，动态投资回收期为6.，为典型的好项目。3、净现值：项目在8年经营期内的净现值为11919。1798万元〉0阐明项目可接受，故项目可行.10。7不拟定性分析在我市工业旅游开发项目评定工作中，大量计算分析所用的数据都是来自预测和预计，由于受客观条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限的影响，本项目的实施成果（投资效果和经济效果等)不一定符合我们原来所作的预测和预计.因此,无论采用哪种办法对我市工业旅游开发项目进行财务效益评定时，总是有某些不拟定性的因素.由于这些不拟定性因素的作用超出一定程度时,就会给我们所评定的该项目带来风险.普通来说，不拟定因素和风险存在是不可避免的,因此，我们在做财务效益评定的同时，需要对我市工业旅游开发项目进行不拟定性分析.不拟定性分析的办法诸多，我们在此处选用项目评定中最重要也是最惯用的两个分析办法：盈亏平衡分析和敏感性分析.10。7.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析、损益临界分析,它是根据项目正常生产年份的产量、成本、产品销售价格和税金等数据，计算分析产量、成本和盈利三者之间的关系，拟定销售总收入等于生产总成本时即盈亏平衡点的一种办法.在盈亏平衡点上，公司既无盈利,也无亏损。在不拟定性分析中，投资者能够通过盈亏平衡分析，判断拟建我市工业旅游开发项目能够承受多大风险而不致发生亏损。按项目全部竣工后的数据测算,我市工业旅游开发盈亏平衡点为接待量的33.15％＜70%，即平均年接待119989人次时，项目即可保本;超出此接待量，项目开始盈利。表明项目抗风险能力较强。10.7.2敏感性分析敏感性分析是指通过测试,计算多个不拟定性因素的变化对项目经济效益指标的影响，从中找出敏感因素并拟定其敏感程度的一种分析办法。影响经济效益的因素诸多,敏感性分析普通选择对投资项目资金流量起重要作用的因素，如投资、成本、价格、规模、建设周期等，研究这些因素发生变化时对经济效益指标的影响及影响程度，我们在本报告中重要分析投资额、销售收入两者的变动对内部收益率的影响。在进行敏感性分析时,应先拟定不拟定性因素的变化范畴，我们对我市工业旅游开发项目按增减10％作为因素变化幅度.根据财务报表和其它报表中数据，能够得出下面的财务敏感性分析表.表10-1我市工业旅游开发财务敏感性分析表项目基本方案营业收入+20％10%—10％—20％内部收益率17。87%23.91％20.93％14。70％11。39%静态投资回收期(年)5。274.764。995.66。00动态投资回收期（年)6.105。335.686。67。21由上表可见,各因素变化对项目内部收益率的影响程度不同,但在±20％的变化范畴内，项目的内部收益率都不小于8%，表明项目抗风险能力较强，在项目经营建设过程中只要严格控制投资规模并且始终注意客源市场的开拓工作，确保有充沛的客流量,项目是可行的。10.8国民经济效益分析10。8.1间接经济效益旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。我市工业旅游开发项目建成后,将极大的增进我市州的经济发展.按普通规律，每1元的旅游直接受入可带来4。3元的间接受入。考虑到我市州的旅游业刚刚起步,现在还没有发展成大产业，这里采用3作为间接受入的倍数,则项目给本地带来的旅游间接受入以下表。我市工业旅游开发旅游业间接经济效益表金额单位：人民币万元项目第一年第三年第五年第七年直接受入3982495061606512间接受入11946148501848019536与此同时,旅游业还能优化产业构造，带动我市州范畴内建筑业、制造业、食品业、商业、服务业、金融业和信息业等其它有关产业的发展,从而增进我市全州经济持续、快速、稳步发展.随着基础设施的逐步完善，本地的投资环境也会大为改善,从而进一步推动我市州的对外开放。10。8.2环境效益本项目所在的我市州,旅游资源丰富，交通区位环境在西部地区较为优越，旅游资源特色突出。但本地现在对旅游资源的粗放运用，不利于可持续发展。通过建设我市工业旅游开发项目，能够使全州上下普遍重视旅游资源保护和环境建设，让本地居民自觉维护旅游资源，让游客进一步体验矿业工作环境,从而最大程度的协调好人与环境、历史的关系,其所获得的环境效益是无可预计的。10。8。3社会效益10。8.3.1理论社会效益■增加就业岗位旅游业是一种劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接的就业机会.根据世界旅游组织测算,旅游部门每增加一种直接就业人员，社会就能增加5个就业岗位.这样通过我市工业旅游开发项目的建设，既能够解决我市州部分城乡人口的就业问题，还能为本地农民中的部分剩余劳动力提供一种就业机会。■改善人民生活,扩大对外开放我市工业旅游开发项目的建设,能够吸引大量中外游客，使得外界的先进思想、文化、观念和信息源源不停的输入，有效增进本地文化与外来文化的交流和融合,从而加速其社会经济的当代