好学教育：2012年物业师《经营》考试真题

好学教育：1年8物业管理师《经营管理》测试真题物业管理师资格测试报名信息,复习资料,历年真题，模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解读，精细化试卷分析、教案视频解读应有尽有！请看：一、单项选择题（共6题0，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意＞1判.断写字楼等级时，不考虑的因素是（。＞建筑形式建筑装潢建设单位建筑质量2房.地产资产管理和房地产投资组合管理以（管＞理为主。运行策略性.常设施3关.于房地产置业投资的说法，错误的是（。＞房地产置业投资属于直接投资房地产置业投资的对象只能是旧房地产房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入房地产出租属于房地产置业投资4关.于房地产投资利弊的说法，错误的是（。＞房地产投资能够抵消通货膨胀房地产投资会降低投资者的资信等级房.地产投资能够得到税收方面的好处房地产投资收益通常高于社会平均利润5.房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的（。＞适应性相互影响性政策影响性专业管理依赖性6下.列风险中，属于房地产投资的系统风险是（风＞险。收益现金流未来经营费用利率资本价值7关.于净运营收益的说法，正确的是（。＞净运营收益等于有效毛收入的税后收益净运营收益等于潜在毛收入的税后收益净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差8下资列费用中，不属于运营费用的是（。＞房产税城镇土地使用税抵押贷款还本付息保险费9当资每年计息周期大于1时，实际利率（。＞小.于名义利率等于名义利率大于名义利率不存在10下.列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是（。＞税前现金回报率税后现金回报率财务净现值投资回报率11关.于物业价格特征的说法，正确的是（。＞物业价格受区位影响小物业价格实质上是物业权益的价格物业价格不容易受交易者的个别因素影响物业价格形成的时间较短12关.于拍卖底价的说法，错误的是（。＞拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价拍卖底价又称为保留价竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价13房.屋租赁成本租金中不包括（。＞房产税投资利息折旧费D.利润14房.地产评估价值所对应的时间是（。＞估价时点开始估价日期完成估价日期D.出具估价报告日期15下.列房地产市场环境调研内容中，属于经济环境调研内容的是（。＞一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率家庭人口规模及构成居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向D.IX域地质条件16按.照交易形式细分，可以将房地产市场划分为（。＞居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场D.一级市场、二级市场、三级市场某城市 年可供住房销售量为万，吸纳量为万， 年竣工量为万，吸纳量为，则 年该城市住房可销售面积为万。D.266年8对.城市风貌起直接指导作用的手段是.土地供应政策B.金融政策C.地价政策D.城市规划19国.有企事业单位管理自管公房，应持有（。＞“房地产权证”或“房屋使用权证”“房地产权证”或“房屋所有权证”“房地产权证”或“房屋租赁证”“房屋占有权证”或“房屋租赁证”划＞分的。20将.房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按划＞分的。A.房屋所有权的性质B.物业租金的内涵C.房屋租赁期限的长短D.房屋租赁期限约定模式的不同21出.租共有房屋应提交（同＞意出租的证明。A.共有人的证明人B.其他共有权人C.共有人的委托人D.其他承租人22下.列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是（A.公有住宅无正当理由闲置个月以上的B.故意损坏房屋的C.承租人利用承租的房屋进行违法活动的D.因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的承租人无正当理由拖欠房屋租金达个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。客户关系管理是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。它是一种以客户（为＞中心的企业管理理论。价值忠诚创利满意度25下.列费用中，属于物业管理营业成本的是（。＞咨询费酬金固定资产折旧费业务招待费26下.列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是（的＞支出。购置固定资产购置无形资产职工劳动保险费赞助、捐赠27在.过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算是（预＞算。固定弹性零基概率28物.业管理成本控制的中心环节是（控＞制。事前事先事中事后制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是控制。前馈性防护性反馈性应急性30下.列部门中，最有可能成为成本中心的是（。＞总经理办公室公共关系部客户接待部项.目维修部1下.列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是（。＞物业增值率房屋完好率成本降低率事故发生率32前.期物业服务合同的甲方应为（。＞物业服务企业建.设单位社区居委会业主委员会33与.邀请招标相比，公开招标的优点是（。＞节约招标费用在较广泛的范围内选择承包商节省招标时间减少工作量34风.险管理内容不包括（。＞在险制造在险识别在险评估在险控制35固在定资产的保险价值，是指出险时的（。＞重置价值抵押价值账面价值交易价格36某在公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为1万0元，免赔额为1万元。在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了2万0元，则保险公司赔付的保险金为（万＞元。下.列情况下，属于雇主责任保险范围内的是被雇人员因为疾病所致死亡被雇人员自残导致的伤残投保人的重大过失行为造成被雇人员的伤残被雇人员违反操作规程出现的伤残38保.险合同的受益人是（。＞保险人保险代理人投保人被保险人39物.业服务企业持续经营的前提条件是（。＞资金运用资金消耗资金收回资金分配40资.本利润率又称为（。＞资产收益率资产利润率净资产收益率资.金回报率1现.代财务管理的最基本内容是（决＞策。筹资投资利.润分配资产管理42关.于物业管理绩效评价结果作用的说法，错误的是（。＞绩效评价结果是选聘物业服务企业的重要依据绩效评价结果是评价物业服务企业的重要依据绩效评价结果是政府直接管理物业服务企业的依据绩效评价结果是社会投资者进行投资决策的前提和基础43实资施物业管理绩效评价的参照系数称为（。＞评价措施评价方法评价标准评价时点44下资列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是（状＞况指标。财务效益资产营运偿债能力经营发展45依评据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是（。＞隶属度赋值法基本指标计分法修正指标计分法评价指标计分法46从评物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好工作。物业经营管理的绩效评价物业安全管理房屋与设备维护物业风险管理47租.售型写字楼内，属于非收益部分的区域是（。＞门厅会议窒出租办公区租赁仓库某租售型写字楼，总建筑面积万，共层地上八层，地下二层,其中地下停车场面积万，标准层每层面积为万，标准层业主专用面积为 ，则该写字楼整体有效使用率为（。＞9写租字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是（。围租绕物业的交通便利性展开市场宣传围租绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传将租拟出租房间对外开放，以供参观以租租金递减的方法吸引租户层写租字楼的租赁工作中，选择租户通常不考虑的因素是可租能面积的组合寻租租者将来扩展办公室面积的计划寻租者现在的办公面积寻租者经营业务的性质51市.场经济条件下，写字楼的租金水平主要取决于（。＞经营成本物业档次业主目标收益要求同类物业的市场供求关系52业.主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿（之＞和。抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失人工费用、建造费用和空置损失抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失经营费用、建造费用和空置损失53在经大型零售商业物业经营管理中，通常采取“门里门外”的管理组织形式开展现场管理，这种形式的优点是（。＞可以促进销售管理难度减小各疗责任明确物业使用率提高54制经定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现（的＞最大化。物业收入物业收益物业使用率物业自然寿命55选经择零售商业物业租户时不考虑的因素是（。＞租.户的声誉租户组合与位置分配租房需要的服务租房的企业所有制性质56某.租户应缴纳的基础租金为1万0元/月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额40万0元，以每月营业额的5作%为百分比租金。若租户一月份、二月份营业额分别为30万0元、40万0元，这两个月应缴租金共计（万＞元。57在.零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结构是（。＞投资商拥有全部产权投资商拥有大部分产权投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有58在.零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有（。＞租户仅按比例分摊与物业有关的税项租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费所有的经营费用都由业主来全额支付所有的经营费用都由租户来直接支付59通.过科学的投资组合，投资者可以在（之＞间找到平衡点。收.益与成本收益与支出收益与风险成本与风险60投.资组合绩效评估可以考察出投资管理者的（。＞兴趣资历实力技能二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分。少选，所选的每个选项得0.分5＞61与.一般管理型物业服务企业相比，专业型物业服务企业具有的优点有（。＞能提高管理效率和质量能有效控制和降低管理成本能提高企业的劳动生产率和效益能减少与业主或使用人的矛盾能避免成为诉讼中的被告62房能地产间接投资有（。＞房地产企业债券投资房地产企业股票投资房地产开发投资投资于房地产投资信托基金购买住房抵押证券63房能地产投资个别风险包括（。＞持.有期风险通.货膨胀风险市.场供求风险机.会成本收.益现金流风险4房.地产投资济动中，现金流出主要包括（等＞。土.地费用建.造费用空.置损失还.本付息税.金5建.筑物折旧分为（。＞功.能折旧人.为折旧经.济折旧物.质折旧自.然折旧6下.列价值中，属于估价的基本价值类型的有（市.场价值账.面价值投.资价值原.始价值快.速变现价值房地产市场指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标。下列指标中，属于供给指标的有（。＞空置量出租量房地产价格销售量竣工房屋价值68房.屋租赁的基本特征有（。＞房屋租赁不转移房屋的所有权房屋租赁关系是一种经济要式契约关系房屋租赁关系因所有权的转移而中止租赁双方都必须是符合法律规定的责任人房屋租赁的标的是作为特定物的房屋69租.约签订前，租赁管理的主要工作内容包括（。＞租金结算租金方案与策略制定租户选择租金确定租约谈判70下.列费用中，属于物业服务企业经营管理费用或期间费用的有（。＞劳动保护费董事会费财产保险费技术开发费业务招待费按.照成本计算依据的不同，可将物业管理成本划分为（。＞目标成本定额成本计划成本固定成本实际成本72风.险具有的特征有（。＞负面性不可测性确定性不确定性可测性73关.于投保人、受害人、保险人的索赔关系的说法，正确的有投保人可向保险人索赔受害人可向保险人索赔投保人、受害人均可向保险人索赔受害人可向投保人索赔受害人可同时向投保人、保险人索赔74物.业管理绩效评价的基本要素有（。＞评价指标评价标准评价时点评.价方法评.价内容5在.具体实施物业管理绩效评价时，应注意的有（。＞评.价标准值的选用保持前后一致性每.次评价只能采用同一套评价标准基.本指标的实际得分不能超过指标权数单.项指标的积分应精确到小数点后两位对.评价结果有异议时，可对评价指标重新评分6写.字楼物业经营管理绩效评价的主要指标有（