第七章 土地分等定级

第七章土地分等定级本章内容一、土地分等定级基本原理二、城镇土地定级三、农用土地定级四、城乡土地分等第一节土地分等定级基本原理一、土地分等定级的概念和作用（一）土地分等定级的概念是在特定目的下，对土地的自然和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。分等：作为一个点把城镇分成不同的等级。定级：把城镇作为一个面状，把交通条件、设施等分成不同的级别。1、国家有《土地分等定级规程》2、《土地登记规程》是遵循的基本规程3、《土地估价规程》国家颁布的技术规程。（二）土地分等定级的作用为土地资产的量度提供核心科学依据；土地登记、土地统计的完善和健全；土地资源利用管理服务。二、土地分等定级的类型（一）按涉及对象的性质分类分为城镇土地分等定级和农用土地分等定级（二）按涉及对象的整体性和局部性分类分为土地分等和土地定级（一）土地质量观1、针对性观点2、效益性观点3、综合性观点4、动态性观点（二）地租理论1、级差地租2、绝对地租3、垄断地租（三）区位理论

（四）肥力理论

三、土地分等定级的理论基础

（一）综合分析原则多因素影响，如交通条件、地理位置等，不能单拿交通条件来判断，交通条件好就是一级地，差是二级地，这样不行，要全面考虑各种影响因素。（二）主导因素原则与第一个密切相关很多因素中，影响的作用不同，有的影响大些，有的影响小些。定级时经常用得到的区位、设施、环境、人口等因素，还有派生的如区位里边的商服、交通；设施里面的基础设施，社会公用设施等。交通下面又有很多条件每个因素对土地级别都有影响，公交线路特别多，交通条件优越，土地级别高，客车站、火车站附近是都比较繁华的地区。但强调主导，不可能把所有因素都考虑进去，考虑那些最有影响因素。四、土地分等定级的基本原则（三）地域分异原则将土地分为不同级别，多种因素考虑时也要考虑区域，例如供电是个重要的因素，但目前城市内部和外部供电条件无差异，市中心和边缘的供电因素考虑进去和不考虑进去是一样的，虽然它是重要的，但它体现不出区域分异的差异。因此把它剔除。（四）定量与定性相结合的原则选择的因素有些是可以量化的指标，有些无法量化，只能定性。如商服因素，重庆路最繁华，有级的量化指标，具体操作过程中选量化的指标有营业额、营业面积、利润额经营品种，贵重商品齐全，如珠宝，但红旗街、长江路只能买到大众的手表。定性：东朝阳，主干区交通条件一般，环境条件一般，学校也设好学校，那个区域的地价就是高，其实有一个人文环境在里面。东大桥、滨河小区地价1400元/M2左右，它们的基本条件都相同，实就是人文环境。定性和定量结合才能客观地反映土地的差异。（五）定级与估价相结合的原则以前按国家规程土地划分成不同的级别，现在划分级别的同时还要估价，级别作为基准地价确定一个基础。

第二节城镇土地定级一、城镇土地定级方法及选用（一）多因素综合评定法（二）级差收益评定法

对所有市区的商服、工业的生产调查，一般是前三年的，包括对土地面积、固定资产、流动资产、工资、利润等情况调查。企业的三个基本生产要素是土地，资金、劳动力。然后进行模型测算，不同城市选用的数学模型都不一致，现在计算机可以承担，输入参数，计算机自动选出最佳模型。（三）地价分区定级法（四）几种方法的的比较及选用

二、定级工作程序1、准备工作2、外业调查阶段3、内业整理阶段4、级别图的绘制，面积量算与定级报告编写5、成果检查验收6、成果归档整理和资料更新德惠市土地定级技术路线图

获取数据支撑构建体系平台制定定级方案编制研究成果三、定级单元划分（一）定级单元的概念土地定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位，是内部特性和区位条件相对均一的地块。（二）单元划分原则（三）单元划分方法1、主要因素分值重叠法2、主要因素判定法3、网格法4、均质地域法5、街坊法6、坐标网点法7、特征点位法（四）确定单元边界应注意的问题

1、自然线状地物和面积较大的自然地物

2、城镇中的铁路干线

3、土地权属界线或权属单位内部的土地类型界线

4、其他线状地物

四、定级因素选择

（一）因素选择原则

（二）因素选择方法

五、定级因素权重的确定

（一）城镇土地定级因素权重确定原则

（二）特尔菲法

1、初选定级因素，设计调查表格

2、选择专家

3、发表咨询

4、数据处理

5、确定因素权重

（三）因素成对比较法

（四）层次分析法六、定级因素分值计算（一）分值计算的原则和基本方法1、分值计算的原则（1）作用分值与土地的优劣呈正相关（2）分值体系采用0－100分的封闭区间（3）作用促进会只与因素指标的显著作用区间相对应2、分值计算的方法（1）因素对土地质量影响方式及类型（2）不同类型分值计算的一般方法第一，面状土地因素分值计算方法一般常用模型fi=100(xi-xmin)/(xmax-xmin)第二，点，线状土地因素作用分值计算方法典型的线性模型表达公式fi=F(1-r)典型的非线性模型表达公式：fi=F(1-r)七、土地级别划分（一）定级单元总分值计算（二）土地级别初步划分（三）土地级别的验证（四）土地级别的调整和确定八、土地定级成果(一)成果类型1、图件成果2、土地级别面积量算及汇总成果3、土地定级报告（二）土地定级成果图件（三）城镇土地级的边界落实及分宗整理（四）土地定级报告基础资料汇编因素因子征询特尔菲法确定因素、因子权重土地定级因素因子体系因素因子商服繁华程度商服繁华影响度交通条件道路通达度公交便捷度对外交通便利度基本设施状况基础设施完善度供热排水公用设施完备度中学小学医院第一轮第二轮第三轮德惠市定级因素因子权重的确定定级因素商服繁华程度交通条件基本设施状况定级因子商服繁华影响度道路通达度公交便捷度对外交通便利度公用设施完备度基础设施完善度小学中学医院排水供热因子权重0.40.150.10.050.040.060.040.080.08因素权重0.40.30.3备注权重值合计为1德惠市定级因素因子权重表

定级因素分值计算及分值图编绘商服繁华程度分值计算交通条件分值计算道路通达度分值计算公交便捷度分值计算对外交通便利度基本设施条件分值计算基础设施完善度分值计算公用设施完备度分值计算商服中心划分根据经济社会相关资料的收集和实地调查，德惠市区内振兴街与德惠路交汇处商服业网点集聚、经济活动密集，日客流量多，交易量大，具有较强的辐射、带动作用。本轮德惠市城镇土地定级更新将该区域确定为商服中心商服中心规模指数为1，功能分值为100分Landvalue系统《城镇土地分等定级规程》德惠市商服中心的服务半径为4871米《城镇土地分等定级规程》商服中心作用分值计算道路类型的划分主干道共3条总路长为9554米；次干道共5条总路长为17226米；支路共12条总路长为18310米。

d=s/2LLandvalue系统《城镇土地分等定级规程》《城镇土地分等定级规程》主干道影响距离为1035.21米，次干道影响距离为723.91米；支路影响半径为350米。道路通达度作用分值计算公交便捷度作用分值计算部门咨询资料收集实地调查公交线路共6条主要公交站点共63个最大车流量为24辆/小时《城镇土地分等定级规程》Landvalue系统对外交通便利度作用分值计算汽车站功能分为60分；火车站功能分为40分。《城镇土地分等定级规程》Landvalue系统。部门咨询资料收集实地调查火车站服务半径为4916米，汽车站服务半径为4828米基础设施完善度作用分值计算基础