地产营销策划

地产营销策划导读：范文地产营销策划【篇一：房地产营销策划案】由于房地产与普通商品含有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、含有价值升值和货币功效、能够半品销售、品质基本不能提高、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，对应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，重要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提高产品价值、营销传输、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新能够体现在发明一种新产品；提供一种服务模式；倡导一种生活方式；营造一种文化等等。一、将来发展趋势首先是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，公司更重视对品牌的培养与运用。因此应重视对品牌的不停强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，运用一切能够运用的传输资源强化产品的概念。另首先是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入持续下降，实惠性的心理占据主导地位；消费者通过长久的广告浸淫，偶然性、冲动性购置行为削弱，理性购置行为增强；多个不同类型的消费者对楼盘的选择逐步建立自己的原则和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为将来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群；“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如某些大型的楼盘含有综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在将来的发展过程中，将进一步追求境界；追求近距离；追求干净；追求宁静等等，不仅对配套设施的需求提高，并且对房地产开发商的品牌高规定；不仅对设计有对应规定，可能还会对社区居民的生活群和社交卷含有对应规定；不仅对楼盘的品牌有规定，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的状况下，如何进一步挖掘本身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源？如何根据目的消费群的理性购置需求，进一步深化本身楼盘的优点，使目的消费群产生“物有所值”的感觉？如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风？如何适应“个人置业时代”的新趋势？这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。二、房地产全程营销策划一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应当策划在先，涉及项目认证、风险评定、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销方略、物业管理、品牌塑造、效益提高等等都需要系统策划，策划是建立在对应的市场调查的基础上，调查既能够是一手的资料，也可是二手的，如涉及政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，理解和分析市场购置力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘状况，围绕促销方略等等。二是创新为赢。在整个策划过程中均应当进行营销策划创新，涉及建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制订上，有效运用消费者的心理；在宣传和定位上，运用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼物组合：丈夫赠予健身礼券、妻子赠予美容礼券、儿女赠予少年宫课程一门、老人赠予全方面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相称重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。三是塑造差别。差别化能够发明竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差别，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功效设计、智能化设计、逃生设计等等。在差别的塑造过程中，应在价值提高、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，由于公司的目的是营利为本。四是整合营销。首先房地产公司在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注公司形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另首先要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格方略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应当组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传输方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际状况，寻找对应的目的消费群体，同时要善于哺育楼盘的子品牌。固然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的核心所在，因此应输出多元化的产品信息，提高楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入某些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。总之，将来的社区将更加在产品本身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的社区配套，物业管理好，最佳是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有发明力的房子。在营销传输上：抓住目的消费者的心态，务求直指人心，在销售方略、广告方略投其所好，促成他们购置，同时根据目的消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接。首先是组合运用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另首先是有效把握目的消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展对应地传输和促销活动。【篇二：房地产营销策划案】一、市场背景：汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要构成部分，辖区面积441、5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业公司300余家，重要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一种工业重地，并且还是一种鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工公司—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功绩，但随着改革开放的进行及国有老公司的通病，公司的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对本地经济构造的调节，将第三产业作为汉沽区构造的补充体，使汉沽成为一种经济构造多角化的地区，从而确保汉沽区经济的健康、可持续发展。二、竞争对手分析：由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时重要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？2、在汉沽我们的间接竞争对手？在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河社区及富达花园定为间接竞争对手，具体因素我们分列以下：绿地人家处在天化的附近，滨河社区处在烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，局限性以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁；绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河社区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目的人群层面，不与第壹城形成直接竞争。三、竞争项目基本信息：项目名称规划面积销售均价基本状况绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。滨河社区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简朴装修。井田·蓝月湾6万平方米2050l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的承认，因此我们有理由说，汉沽市场的重要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需予以足够的重视。在两室的销售当中重要以a、b、e户型为主导，是典型的典型户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。3、楼栋售出率分析分析：在我们项目楼栋售出状况的分析中我们能够看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售状况普通。出现这种状况的因素，首先是现场销售控制的因素，首先也与居住观念有关。但这样的销售状况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。4、已售出产品面积区间与总价格区间分析：四、已购客户分析1、付款方式分析：分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中能够看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，阐明本地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们含有相称稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这固然也与客户的职业及受教育的程度有关。2、年纪构造分析：分析：我们从已购客户的年纪层面上去分析，重要能够得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，含有一定的购置力及资金支配能力，对应对生活质量的规定也较高。并且我们从客户的年纪层次分析中还能够得出另外一种问题，即是他们的需求不只存在于房子首先，在生活当中尚有更多的需求，例如：儿女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽本地群众对本地经济状况的担忧，更多反映出的是对儿女教育的关注较多。3、行业分析：行业累计销售套数累计比例天化5830、05%石化52、59%个体及私营3618、65%银行94、66%学校94、66%医院52、59%盐场63、11%税务52、59%规划局21、04%保险21、04%其它5629、02%总计193分析：从已购客户的行业特性来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽本地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在首先拟定了我们重要的宣传目的。4、居住区域分析：分析：从项目已购客户现居住区域状况的分析中，我们能够看出我们的重要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们后来的宣传通路指明的方向。五、产品前期市场推广简要分析：xx在前期的媒介宣传过程中，重要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，重要是结合项目的工程节点进行了某些老客户的维系活动。在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺少对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄局限性。六、分析|总结：1、对市场、产品、消费者的总结：我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一种简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示以下：市场：在汉沽的房地产市场中充满着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上能够满足市场现有的消费需求，并且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就能够说的汉沽房地产市场，将快速成长为供不不大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一种各项目进行快速掠夺的市场。我们从现在所理解到的市场中各项目的销售状况来看，即使汉沽已经进入了买方市场，即使各项目都已经在市场中得到对应的认知，即使各竞争对手之间的差别较大，但是却没能有一种项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场状况下，首先给我们留下了一种绝佳的市场机会，首先也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及将来工作中的跟进方法。如果我们能够在将来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调节我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一种方面说我们的产品是最佳的，但我们能够说我们产品的从整体上来说是最佳的，即使我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。即使现在市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是由于我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。消费者：在汉沽本地的消费市场中，重要以工薪收入阶层为主，这是由本地相对单一的经济构造所造成的。即使这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购置房地产产品提供了物质基础。同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于普通消费者要强，因此也就阐明他们是我们的目的消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。【篇三：房地产营销策划案】前营销是房地产开发的龙头。1995年以来，全国各都市房地产闲置率始终在30—40%之间徘徊，现实压力使广大房地产公司认识到房地产竞争很激烈，粗放型经营已经不行了。房地产公司要想在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，必须理解市场，熟知市场，实施“重心前移”的市场定位。这时，国内不少房地产公司，特别是从事地产代理的公司，纷纷投入人力、物力，进行房地产营销策划问题研究。之后，全国大中都市相继展开房地产市场营销大战，群雄逐鹿品牌，使市场营销策划观念不停地融入到公司的经营方针中。实施前营销战略更成为诸多房地产开发公司打造自己品牌的势在必行之事。房地产营销策划的重要环节按照当代市场营销观念，营销策划要贯穿房地产开发经营的始终。前营销与后期的销售同样，都是房地产营销链中不可缺少的一环。当开发商有了投资意向后，通过对房地产市场的供求、软环境的调查与分析，以及对市场的定位，财务上的可行性分析等一系列前营销活动，最后作为投资决策。由于前营销最能体现“发现愿望并满足他们”营销的本质属性，因此，与房地产开发的后期推销工作相比，前营销还是房地产策划的最重要的构成部分。如果没有前营销的介入，开发商就很难真正把握市场需求，其开发出来的商品房也无法顺利的销售，甚至带来商品房长时间闲置及资金积压的风险。房地产营销策划的最前端房地产开发大致要经历以下阶段：投资意向、地块选择、市场调查、产品定位、投资酬劳分析、投资决策、方案设计、建筑规划、广告企划、业务行销、物业管理、公司形象整体策划等，对前6个阶段进行的营销策划活动就是“前营销”。从房地产开发整个过程看，房地产的前营销与后期的推销工作相比，则处在整个营销策划的最前端。这里应当阐明两个问题。第一，前营销不同于房地产开发的前期工作。如房地产估价师执业资格考试指定辅导教材里，把房地产开发划分为房地产开发投资机会选择与决策、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理等几个阶段，认为前期工作是在拟定了具体开发地点与项目之后，在购置土地使用权和开发项目建设过程开始以前需要做的工作。由此可见，前营销是在“前期工作”之迈进行的营销策划活动。第二，前营销是在“拿到地块”之迈进行的营销策划活动。洪建宁在《前营销——房地产开发制胜的密诀》一文叙述房地产前营销的必要性时指出：“大多数的开发商拿到地块后不去认真做市场调查工作，而是凭自己的感觉、老经验得出某些粗造的产品概念”，他事实上把前营销看作是“拿到地块”之后进行的营销策划活动。笔者认为，前营销是在“拿到地块”之前，由于拿到地块表明投资者已经做出了投资的决策。其实，如果地产市场是规范的，“拿到土地”也应涉及在前营销里。如当今使用权的招投标挂牌出让，土地使用的位置、面积、功效、容积率等等都已明白地告诉投资者，即便于给投资者作决策之用。至于“拟应将项目的总体规划、建筑景观设计划分在内为宜”的提法，是不当的，这应是“前期工作”的内容。房地产公司发展的久远战略前营销尽管处在房地产开发的早期，是营销策划的前端，但是，对于一种房地产开发项目来说，前营销做得好坏，直接关系到将来开发建成的项目与否能够成功地销售，与否能够按期收回投资并为公司带来利润，能够说前营销是房地产开发成本的核心。对于一种房地产公司来说，也只有通过前营销策划，找准目的人群，进行产品市场的恰当定位，通过成功的房地产开发项目来树立自己的产品和公司品牌，才干使公司长久地立于不败之地。因此，前营销也能够说是房地产公司成功策划将来发展的一种有效的、久远的战略。前营销策划工作的误区与问题在我国，1992年和1993年上六个月房地产热带来的后果还没有完全消除，某些地方遗留的“烂尾楼”工程尚未清理完毕的状况下，进入1998年之后，整个宏观经济环境又渐趋宽松，房地产又开始升温，新一轮房地产热的争论与治理又拉开序幕。特别是—，房地产开发的各项指标增幅均在30%左右。据有关部门统计，全国有11个省、自治区和直辖市房地产开发投资增幅超出50%，35个大中都市中有10个都市投资增幅超出70%。房地产投资的过快增加，势必使房地产开发数量大大超出居民对住房的需求，房地产的空置率快速上升。造成房地产投资盲目增加和空置率上升的因素是多方面的，但笔者认为，房地产开发商营销策划不力，特别是前营销策划的极不到位是其重要的因素。其存在的误区与问题重要体现在：重后期推销轻前期营销，本末倒置尽管不少开发商都懂得营销在房地产开发项目中的重要性，但却不懂得什么是营销。甚至把营销等同于推销，常见的做法有以下几点：一是成立公司、立项目、选择图纸和广告宣传等工作几乎是同时进行；二是前期无任何营销策划，在项目建设过程中直接做广告方便推销；三是征地手续的办理和项目可行性分析同时进行；四是开发前期虽有市场调研，但要么是全国范畴的资料，我市资料不详，要么资料的获取缺少可靠的根据，要么是可行性报告的承当者为了应付差事而做的一篇“调查报告”。总之，他们都不大重视“前营销”，从而耽搁了房地产营销策划的最佳起步期。至于涉及公司长久发展战略的形象策划大多都没有引发足够重视，即使有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动。【篇四：房地产营销策划案】前言：营销理由传统经济学认为，商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一种物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就能够理解一种商品的内在价值，并以此为交换的根据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地掌握一种商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的Utility，所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价原则是一种主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购置某一品牌的商品，而不是含有同性质的其它品牌。现在已经步入了知识经济，“华翠”内部必有一种创新系统来不停审视、破坏现有流程，取而代之更加好的流程，以使自己跑得更快。下列是房地产营销策划书的具体内容。二、房地产营销策划书-促销：点石成金现在的竞争，已不仅仅是某一种层面上的竞争。一种公司如果仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者裁减，这是新时期的基我市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维办法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必须打破常规、标新立异，充足运用创新思想，设计出多个全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到；多线共拉，布线为网，一网打尽。房地产营销策划书-立异：以租带售房地产开发商对其所开发的项目都盼望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。特别是中高档的住宅物业，在买方市场的状况下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅合用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。现在高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供不不大于求。在此状况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”，倒也能够在高明独树一帜。但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼解决掉，以加紧资金的运转速度。因此，房地产营销应当调节思路，变化方略，在不“变”中求“变”：“千变万化”，采用“租售结合”的营销方略。“租售结合”房地产营销方略和办法的基本内容以下：当市场发生变化，供应过分，造成楼房难以销售时，应变化营销方略：先设法将手中的物业租出去；然后再将营销目的锁定在投资型买家这一目的消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子临时未售出，我们也能够获得一定的租金，并且，随着高明经济的发展造成消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司能够得到双面的回报。何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们能够用出租之房到银行抵押进行贷款，以缓和再开发的资金压力，充足调节资金运转率。这样，我们就能够做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋始终出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。因此，本方略很具可行性，市场空间大，大可一试！房地产营销策划书-顶楼：困中创“圆”众所周知，顶楼几乎成了全部开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才干将其出售，有些甚至逃脱不了始终空置的状况。追本嗍原，我们必须找出造成其独特命运的因素：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在决定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”，特别是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷但是气来。具体问题具体分析，一切从实际出发，针对这种现状，我们能够在顶楼建好能够隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于普通的其它隔热层，相比前者隔热效果更加好，其房内正常温度几乎跟其它非顶楼同样；再者，它的材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了能够防热外，还能够起到美化环境及净化空气的作用。并且，我们投入也不大，100平面大概只需元即可，同时，我们的大量建设又能够产生规模效应，进一步减少“花园”建设成本。至此，顶楼的困境我们就能够“圆”满解决了。妨碍顶楼销售的难题尚有二：过高、容易漏裂。在这里，要解决过高的问题唯一能够做的就是对其进行精细化的市场细分，目的群定位于年轻阶层；另外，还必须采用低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以一定的赔偿，以弥补其局限性。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建造的过程当中如果严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我唯一要问的是您们对自己的产品有信心么？，如果有的话，那在售房时，我们能够大胆对消费者以“三包”的承认，并订立附外质量确保合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。房地产营销策划书-中楼：以旧换新俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不同情弱者，在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中，没有领先的、含有创新推广手段的公司，就没有长久的生命力与市场占有率；而将过去固化、单一的方略手段奉为“尚宝”的公司，必然走不出恶性竞争的阴影，最后也逃离不了失败的厄运。因此，公司只有永远保持创新的头脑，不停将其新思想转化为独特的、适应现实规定的模式，并成功付诸实践。才干稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。现在，作为弹丸之地的高明，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必须采用差别化的市场方略，努力发明与对方的差别，以对的的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而获取成功。通过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2·8定理”，二手房市场异常火暴，有些时日甚至赶超新居成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场构造状况必然还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不可逆转！有时，机会就出现在市场的变化中，跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并勇于抓住市场，而失败者之因此失败就由于他“茫然”于机会。我们必须抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个成果值即可。有关这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市场根据的。毕竟，高明旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主；而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其它物业管理服务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟，在有一定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”方略在多个宣传办法的基础上，一次又一次的激发着他们的购置欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的成功者确实是那些最能适应现行环境规定的公司──它们向真正需要的“东西”而付出。房地产营销策划书-绿化：诗意栖居“诗意栖居”是人类居住的最高梦想！因此古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化规定更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回归自然。本人今天考察过贵园，微觉不当，完美当中有那么一丝丝局限性：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的“选票”。满眼的绿色意味着宽敞的视野，洞察市场才干开山立业；氧气犹如良好的运行机制，确保置身其间的人力、资金、技术圆满运转；阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。房地产营销策划书-物业：“和谐”民主当代消费从普通消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心；现今边为消费者买得开心、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享有服务时，必须要受到特别的待遇、绝对的尊重，他埋单时才满意，后来也愉快再次光顾；在购置商品时，人们需要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌标语是“真诚到永远”，其星级服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务上。由于物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。具体操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主提供优质的服务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最重要的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提高“华翠园”销量。三、房地产营销策划书-推广：多管齐下一种成熟、成功的品牌，到最后所拥有的，并不仅仅是强势的出名度和优秀的形象，而是与消费者形成的牢固的心理上的联系。最高境界的品牌，并不是消费者故意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气势压人，而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明了要勇于诉求的道理。举一种最简朴的例子：你爱上一种女孩必须勇敢追啊！否则，你只能在单相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！对吗？最重要的，由于房产乃关系到一种家庭的福祉的核心性消费，一生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那？倘若我们“羞”于体现自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗？这点从下面的图表就能够看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他们在面对这两者时都富有理性，这就规定我们借助一切能够借助的力量全力去说服他们、征服他们房地产营销策划书-广告：媒体打压广告宣传重要以《高明信息报》、街巷横幅条为主，以高明有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来减少广告投入费用，最大程度地提高广告资金的回报率；二来高明电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道，收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，采用任何活动都同样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的逻辑考核看它与否“经济”。通过本人多次经验的证明，现有个较好的考核办法：如果广告后收益>广告费用，则是经济的，可行！可是，学过甚至关注、理解过经济学的人都懂得，公司是获利组织，它的这一本性决定了其在参加全部实际时都必须是以最小的投入而发明利润的最大化！好！既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必须将其费用投入构造最优化，以