万科集团全套成本优化及控制程序

-.z.**集团〔全套〕本钱优化与控制程序"""一.**本钱优化流程要素流程目标：在各实施方案完成前，完成本钱优化与控制，提供优化方法，明确在招标阶段本钱控制方法。流程主要责任部门：设计管理部、本钱管理部、采购管理部。流程关键业绩指标流程关键点2.适用围：**各工程设计前期、概念设计、总体规划设计、实施方案设计四个阶段；建筑、构造、安装、景观、室设计五个专业。3.职责设计管理部：负责提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算。本钱管理部：编制方案并检查方案执行情况，:进展具体测算并根据测算结果提出优化建议，需要时进展部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布。采购管理部：进展招标战略筹划。4.工作程序4.1.方案优化流程·土地利用a.地面露天车位最大化b.地面停车按照最大边线原则布置·停车方式a.车位平面布置最优化：限定面积停放量最大。b.车位建造本钱由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。·停车位体形控制：a.高度b.单独车位面积。·车库设置a.车库宜集中设置，减少建造本钱b.机械车位及地下车库高度预留。··“因地制宜〞a.动土量最小b.尽可能使场地土方挖填平衡。·降低排水坡度；··根据山体高差确定产品类型··结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。··不同景观与建筑产品的合理搭配。··通过节能测算指标来控制窗地比。注意：节能控制主要是窗墙比以及开启面积，要注意转换窗墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能规对本钱控制窗地比是有利的，需要重点关注的是一旦节能通不过，本钱提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求。特殊工程除外。··测算以往工程单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。··提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考〔平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、石材等综合价格〕。·提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率。·提供常用外装材料适用性能。·关注外墙立面复杂程度，并提出改良建议。·优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法：··尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案。·通过合理的窗墙比实现节能达标。·通过墙体材料来实现节能达标。··构造模板平面确定后，工程、本钱一道审核柱网布置，构造形式，选择最优构造方案。〔构造形式的本钱递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体构造。〕··根据山体高差确定产品类型。··结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。··一般情况环网式比开闭式经济。·合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短。·设置开闭所时，应尽量考虑多期共用。··现阶段采用建立水泵房方式供水方式较省。·必须建造水泵房时应考虑建造位置及占用空间。··在符合消防规的前提下，最大限度布置消防分区。·布置防火分区应注意住宅、商用、地下车库〔单体、复式〕的区别。··中水处理站应根据工程特征，选用设计规定的最小规模。···入地方式：造价高：a.电缆沟方式，相对较高；b.管道埋设方式，相对较低。··提供常用软硬材料规格型号及单价。·铺地材料尽量本地化，防止大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择本地常用，易成活，养管费用低的种类。·根据不同位置合理确定石材厚度,主要部位石材选择:1)压顶50mm厚2)非行车道地面20mm厚·向下发"施工图构造设计本钱控制要点"，明确构造含量设计限额。·构造含量中需要将各部位含量细化便于以后测算控制，如果遇到山地建筑等地形比拟复杂而不肯签订设计限额指标时可以采用地上限额，地下局部过程控制的方法来签订设计合同。···含量指标计算：·本钱部根据提供的设计电子稿或者白图计算钢筋含量及混凝土含量，保证钢筋含量及混凝土含量控制在目标本钱围，并及时反应工程部、，以便进一步优化。·验算时注意：要抽取根底，首层，标准层，天面层等来予以验算，确保结果不会偏离太远。测算结果符合目标本钱要求后再出施工图纸。·――·规格在1250KVA以单台容量越大，单位容量费用越低。在需求总容量不变情况下，选用变压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。但假设实际使用容量不能到达或接近本台较大变压器容量的、会形成空转，在按变压器计量收费情况下，电费可能较高，单台容量要综合评选。··1市政供电线路引入：a.在场地、环境允许情况下，架空线路最省。b.当影响环境采用电缆时，单线电缆截面规格不得超过300mm2，防止再行选大一级〔或大一级以上规格〕、产生浪费。c.在线路最短原则下，首选铠装沿市政已建电缆沟敷设。d.当在线路最短原则下市政无已建电缆沟、而延长线路就可利用市政电缆沟时，要根据实际情况测算在延长线路条件下利用市政电缆沟敷设与自行新建电缆沟或采用直埋敷设方式时的最优方案。e.一般情况下，敷设方式不同时的价格从低到高排序为：利用市政已建电缆沟→直埋过路套管→全程穿管→自行新建电缆沟。f.电缆沟深度、宽度在满足有关要求前提下要控制在规格最小围。·小区配电线路：最省方案排序：铠装电缆直埋过路套管→导线全程穿管→普通电缆全程穿管→铠装电缆全程穿管→普通电缆电缆沟→···在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材〔如常用采暖管价格增序排列：PPR管→铝塑复合管→PB管〕。··满足功能前提下，含超高层在，对温、烟感探测系统的设备选型优先选用国产设备、报警器材〔注意配套选用，以及工程产品的连续性和后期的维护费用一并考虑〕。·消防喷淋系统平面布置优化。·通风、排烟管道选用形式〔如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道〕应做经济比照分析后择优选择。··根据实际情况测算比选集中空调方案或小中央空调方案的经济合理性；并对不同品牌、不同系统方案比选。·集中空调系统应根据具体使用功能及长期能耗，测算确定氟系统或水系统方式。·对价格较高的风管、冷凝水管的保温材料使用予以控制。·出风口的合理布置。··应力求按我方交楼标准编写施工图工程做法；··根据工程定位、产品类型选择材料部品，防止功能溢价；·在立面图根底上针对不同规格外檐墙、面砖进展合理排布，减少断砖损耗；·厨卫大样图、楼梯间大样图根据平立面、踏步尺寸合理选择砖型，减少断砖损耗；··图纸自审由设计管理部负责组织。·接到图纸后，设计部应及时安排或组织有关人员进展自审，并提出各专业自审记录。·及时召集有关人员，组织部会审，针对各专业自审发现的问题及建议进展讨论，弄清设计意图和工程的特点及要求。·、图纸自审的主要容：a)各专业施工图的数、编号、与图纸目录是否相符。b)施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全，规定是否明确，三者有无矛盾。c)平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。d)图面上的尺寸、标高、预留孔及预埋件的位置以及构件平、立面配筋与剖面有无错误。e)建筑施工图与构造施工图，构造施工图与设备根底、水、电、暖、卫、通等专业施工图的轴线、位置〔坐标〕、标高及穿插点是否矛盾。平面图、大样图之间有无矛盾。f)图纸上构配件的编号、规格型号及数量与构配件一览表是否相符。··尽量赶在工程工程开工前进展，了解设计意图，明确质量要求，将图纸上存在的问题和错误，专业之间的矛盾等，尽最大可能解决在工程开工之前。·审查施工图的根底工程设计与地基处理有无问题，是否符合现场实际地质情况。·审查建立工程坐标、标高与总平面图中标注是否一致，与相关建立工程之间的几何尺寸关系以及轴线关系和方向等有无矛盾和过失。·审查图纸及说明是否齐全和清楚明确，核对建筑、构造、上下水、暖卫、通风、电气、设备安装等图纸是否相符，相互间的关系尺寸、标高是否一致。·审查建筑平、立、剖面图之间关系是否矛盾或标注是否遗漏，建筑图本身平面尺寸是否有过失，各种标高是否符合要求，与构造图的平面尺寸及标高是否一致。·审查建立工程与地下构筑物、管线等之间有无矛盾。·审查构造图本身是否有过失及矛盾，构造图中是否有钢筋明细表，假设无钢筋明细表，钢筋砼关于钢筋构造方面的要求在图中是否说明清楚。··目前钢构造、幕墙、铝合金门窗、弱电、景园工程等分项工作的设计多由专业设计资源来完成。施工图只负责土建及水暖电等局部的设计，其后果是施工图与专业分项图纸矛盾点较多或冲突，不同专业工程衔接性差，造成工程中的变更、签证数量激增，返工和修整量大，致使施工进度延误和本钱增加。·由于专业资源设计方案的不同造成投标报价不具可比性，造成本钱上升。··着重考虑管材优选：综合施工、使用等因素，给水管经济合理性排序为；PE管→焊接钢管→无缝钢管→镀锌钢管→UPVC塑料管→球墨铸铁管→钢塑管。排水管排序为；规格500以；UPVC波纹管→钢筋混凝土管→PE波纹管，规格500以上；钢筋混凝土管→UPVC波纹管→PE波纹管。一般情况下，机动车道下选用重型〔Ⅱ级管或S2管材〕，对非机动车道下选用重型要严控。·优选检查井规格及井盖：防止设计盲目的统一选用大规格井；控制重型井盖使用部位；除机动车道外的非机动车道或绿化带等部位严控采用重型。并尽量减少检查井数量。·尽量减小排水管坡度，降低管网埋深，减少动土量。··满足压力、流量等技术条件时的管径选择〔到达要求即可，不能过大〕，如给水干、立管、支管、户管管径应经计算核定，一般每户住宅给水进户管管径控制在DN20以。··室外智能化、景观灯具设计优化应结合工程定位、市场承受程度、销售价格，周边楼盘使用状况、小区场地布置〔含绿