房地产评估报告模版

房地产评定报告估价项目名称：北京市海淀区太阳园社区9栋第12层02号房地产市场价格评定委托方：于同江估价方：北京宜山房地产评定有限公司估价人员：张**估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分致委托方函 3第二部分估价师声明 4第三部分估价假设和限制条件 5一、假设和限制条件 5二、需要特殊阐明的事项 6第四部分房地产估价成果报告 7一、委托方 7二、估价方 7三、评定对象 7四、估价目的 10五、估价时点 10六、价值定义 10七、估价根据 10七、估价原则 11九、估价办法 11十、评定成果 11十一、估价人员 12十二、估价作业日期 12十三、估价报告应用使用期 12第五部分估价技术报告 13一、估价对象资料 13二、类比对象资料 13三、因素修正 15四、个别因素修正 16五、修正后价格 16六、估价成果拟定 17第六部分附件18

第一部分：致委托方函致于同江：承蒙委托，***房地产评定有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园社区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评定，评定目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考根据。估价人员本着独立、客观、公正、正当的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全方面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适宜的估价办法，对本次估价对象进行估价测算，拟定估价对象于估价时点1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。下列是估价成果明细表。详情请阅读房地产评定报告。估价成果明细表评定对象实用面积（㎡）估价单价（元/㎡）估价值（万元）京师家园二栋五梯101室188.4286246.141625.05法定代表人：李**北京宜山房地产评定有限公司二○一六年一月十六日

第二部分：估价师声明我们郑重声明：1、估价人员在本估价报告中陈说的事实是真实的和精确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已阐明的假设和限制条件的限制。3、估价人员与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、估价人员根据中华人民共和国国标《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员张**已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、本报告书含若干附件，与报告书正文具同等效力，不可分割看待。7、没有人对本估价报告提供了重要专业协助。8、本评定报告由北京宜山房地产评定有限公司负责解释。9、本报告估价成果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。未经本估价机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。特此声明！参加本系评定活动的评定人员签名：姓名评定师注册号签字张**二○一六年一月十六日

第三部分：估价假设和限制条件一、假设和限制条件1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值原则并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一种竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大程度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象含有必要的专业知识。另外，市场交易条件公开并不含有排它性，即全部市场主体都能够平等自由地参加交易并同时满足下列条件：(1)自愿销售的卖方及自愿购置的买方；(2)有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；(3)在此期间物业价值将保持稳定；(4)该物业能够在公开市场上自由转让；(5)不考虑特殊买家的额外出价。2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为根据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核算，由委托方确保其产权的真实性。3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑记载数据与实际数据不符。4、对于估价对象建筑构造我们仅作普通性勘察，未对其进行构造测试，不能拟定其构造与否存在内部安全隐患。本次评定假设估价对象建筑构造是安全的。6、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值原则及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含该房产买卖时发生的各项税费。7、估价对象的估价时点设定为完毕实地查勘之日。

二、需要特殊阐明的事项1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体状况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要根据，估价人员已对其予以了必要的关注。该资料的真实性、正当性和完整性均由委托方负责，对由此而引发的后果及有关责任，我公司不承当任何责任。3、如无特别阐明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。4、本次评定是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告成果必须作对应调节。

第四部分：房地产估价成果报告一、委托方于同江二、估价方北京宜山房地产评定有限公司地址：北京市X路X号X大厦22楼法人代表：李**房地产评定资质级别：贰级资质证书号：****号联系人：***联系电话：010-****三、评定对象1、1.估价对象基本状况本次估价对象为北京市海淀区太阳园社区9栋第12层02号房地产，房屋建筑面积为188.42平方米，商品房用途为住宅。北京市海淀区太阳园社区11栋为普通住宅，建成于，钢混构造，总层数19层，建筑物外装饰一层部分为花岗岩、二层以上为外墙砖；电照线路暗设；配备两部客梯；设地下停车场。估价对象位于12层，四室两厅2卫一厨格局，正南朝向。室内装修状况为：地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，断桥铝窗。室内水、电、天燃气、有线电视等设施齐全。根据现场勘察，委估房地产构造施工质量良好，装修保养状况较好，未发现基础沉降、构造变形等现象。用年限法和现场观察法拟定估价对象成新率为87%。平面如图所示。2.估价对象权利状况根据《商品房买卖合同》记载，估价对象买受人为于同江，商品房用途为住宅，房屋建筑面积为188.42平方米，土地使用年限自2月23日至2077年2月23日。本次评定设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在，不存在法律纠纷，评定成果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。3.估价对象区位状况（1）海淀区基本概况估价对象位于北京市海淀区，海淀的社会经济发展、都市建设和房地产开发状况等，均对估价对象房地产的价格有明显的影响。海淀区拥有深厚的文化底蕴和丰富的文化资源，同时也是全国智力资源和科技人员最密集的地区。以圆明园、颐和园为代表的园林艺术，记载了海淀的文化积淀；以北大、清华为标志的高等学府和以中科院为代表的科研院所，证明了海淀的文化传承；以国风公司等为代表的当代文化产业集团，更标示出海淀文化的发展创新。图书城身处的中关村地区特别是文化与科技发展交融的前沿地带。这里的高等学府６８所，有以中科院为代表的各级各类科研机构２１３家，两院院士占全国院士总数的３９％，每年产业辐射全国的高水平科研成果数千项，高新技术４５００余家，年销售额达４７０亿元（１９９９年）。其中，纯智力产业（软件、图书、公司诊疗及咨询等）占全国的５０％左右，全员劳动生产能力达２０万左右，以此项区域经济指标判断，中关村无疑可列全国之首。（2）估价对象区位状况位于北京市海淀区太阳园社区9栋第12层02号，正南方靠北三环，街对面是大钟寺商业广场，正西方靠大钟寺东路方向，委估对象地处北京市商业中心，繁华程度高，交通方便，靠近大钟寺城铁站和大钟寺公交枢纽，人流量大，周边环境良好，现在是北京市繁华的商业、办公地段。估价对象所处地区，土地现状开发程度达成宗地外“五通一平”，基础设施状况完全能够满足居民生活需要。4.估价对象市场分析近年，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供应不停恢复，竣工面积稳定增加；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产公司项目到位资金增幅扩大。北京全市住宅网上签约49891套，与相比，成交套数同比上涨13.7%，成交总金额同比上涨37.7%，成交均价涨幅为12.8%。除了初开局遇冷，进入二季度以来，北京楼市成交无论量价都接连攀升，甚至有多个月份成交连连破纪录。新建住宅价格环比涨幅持续两个月缩小。调查显示，9月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨3.6%，涨幅比上月提高1.5个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点，环比涨幅已持续两个月缩小。二手住宅价格环比涨幅略有回落。9月份，我市二手住宅价格指数同比下降1.8%，降幅比上月缩小0.4个百分点，环比上涨0.1%，价格环比在持续3个月上涨0.2%之后，本月涨幅比上月回落0.1个百分点。受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发公司项目到位资金呈全方面回升态势。前三季度，房地产开发公司项目本年到位资金3944.1亿元，比上年同期增加82.8%，增幅比1-8月扩大1.5个百分点。其中金融贷款增加最快，为1602.2亿元，同比增加1.5倍。自筹资金和定金及预收款分别为600.9亿元和1074.5亿元，同比分别增加25.9%和65.9%。总之，北京房地产市场经济的发呈现状及将来趋势对估价对象房地产市场价格产生一定的影响。四、估价目的为委托方拟用估价对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考根据。五、估价时点1月10日六、价值定义（1）本报告估价成果是反映估价对象在估价时点的房地产公开市场价格。该估价成果基于下列假设条件：估价对象以委托方拟定并经政府确认的用途持续使用，估价对象无他项权利限制和其它限制按估价目的的使用情形；未考虑将来市场变化风险、自然灾害和强制处分等非常因素对估价对象的影响。（2）估价对象房地产的用途为居住用房。因此，本估价成果为估价对象在估价时点时满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下的房地产全部权公开的市场价格。货币单位：人民币元。七、估价根据1.有关政策法规和文献（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国都市房地产管理法》；（3）中华人民共和国国标《房地产估价规范》GB/T50291-1999；（4）中华人民共和国国标《城乡土地估价规范》GB/T18508-；（5）京政发〔〕32号文献《北京市人民政府有关调节我市出让国有土地使用权基准地价的告知》；（6）京国土房管出〔〕1121号文献《有关公布我市出让国有土地使用权基准地价应用办法的告知》；（7）其它有关法律法规。2.委托方提供的有关资料3.评定人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。八、估价原则本次估价根据房地产估价的正当原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等，对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评定。九、估价办法估价对象用途为住宅，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格，由于估价对象土地处在北京市基准地价覆盖区域，能够采用基准地价修正法测算其楼面熟地价；由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多，可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种办法的评定成果来拟定其最后价格。1、基准地价系数修正法：是运用城乡基准地价和基准地价修正系数等评定成果，按照替代原则，就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选用对应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的办法。2、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新获得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的办法。3、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适宜的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。十、评定成果本着公正、公平、公开的总原则，经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析，按照房地产评定的基本原则和估价程序，选择适宜的估价办法，评定得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下，于估价时点1月10日的市场价格为：（币种：人民币）房地产总价：1625.05万元大写金额:壹仟叁佰伍拾陆万陆仟贰佰元整房地产单价：82246.14元/平方米十一、估价人员勘查人：张**签名：估价人员：张**签名：联系电话十二、估价作业日期二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日十三、估价报告应用使用期本报告在市场状况无较大波动时使用期为一年（自二○一六年一月十六日起至二○一七年一月十五日），若市场有较大波动或超出一年，需重新进行评定。

第五部分：估价技术报告一、估价对象资料估价对象户型面积（㎡）地段太阳园4室2厅2卫188.42太阳园二、类比对象资料1、参考物基本资料可比实例项目中山大学博雅苑海怡湾畔金晖苑类型住宅住宅住宅构造质式钢混钢混钢混地段等级三级三级三级土地使用权类型出让出让出让交易面积（平方米）155102106成交单价（元/平方米）7742110681664115室内二次装修状况中档装修中档装修中档装修流水号无（无）市场调查（无）市场调查交易日期-3-9-12备注二手房二手房一手房

2、参考物与估价对象对比表项目中山大学博雅苑海怡湾畔金晖苑估价对象交易状况偏低正常正常/交易日期3月9月12月估价时点商服繁华度中山大学校园内，基本没有商业设施近郊海景社区，商业氛围不浓郁重要以普通商业为主商业中心，繁华度高交通便捷度普通，离公交较远社区前后都有公交线路较好社区门外有公交线路公共配套设施较完善较完善普通较完善环境与景观较好好普通较好构造质式钢混钢混钢混钢混建成年份社区品牌档次中中高普通中楼宇样式多层，电梯多层，无电梯多层，无电梯多层，电梯社区配套较好好普通较好社区环境绿化好绿化好绿化普通绿化好物业管理专业物业管理专业物业管理门卫专业物业管理外观及外墙饰材好、喷涂较好、瓷砖略好、马赛克好、喷涂所在层数/总层数6层/11层3层/5层4层/7层12层/19层建筑面积（㎡）155102106188户型及平面布置好好普通好朝向南北南北南北南北处在中间西头中间中间底层有无附属间或架空层有有有有总价12001090680

三、因素修正1、交易状况修正基准地价阐明：12月4日，北京市人民政府颁发了京政发〔〕32号文献《北京市人民政府有关调节我市出让国有土地使用权基准地价的告知》；12月27日，北京市国土资源和房屋管理局以京国土房管出〔〕1121号文献颁发了《有关公布我市出让国有土地使用权基准地价应用办法的告知》，本报告以上述两个文献为根据估算土地使用权价格。所选参考物与估价对象性质一致。搜房网公布的数据显示，北京市下六个月商品住宅销售均价82283元/平方米。按照现在状况，以上三个参考物中除金辉园房产外均比现行市场价值低。据北京市住规建局公布的全市6-612月房地产数据显示，新建住房价格为81028元/平方米，比去年价格上涨8.47%。根据收据数据及资产评定人员经验得到下列调节：价格状况偏差量修正系数中山大学博雅苑偏低约低1%100/99海怡湾畔正常正常100/100金辉园正常无需修正100/1002、交易时间修正根据《北京晚报》：“12月21日消息，6-12月新建住房价格为81028元/平方米，比去年价格上涨8.47%。”则每月平均上涨1.4%。考虑到7月，全国100个都市住宅平均价格为8874元/平方米，环比6月上涨0.21%，涨幅与6月相比有所下降，其中环比涨跌幅在1%以内的都市数量共有80个。因此，每月上涨取1%。因此