房地产行业需要走新路

第第页房地产行业需要走新路无论政府对楼市的态度如何，房地产行业作为支柱产业的地位都不会改变。需要改变的是房地产行业要走新路，调控也要走新路。

7月30日召开的中央政治局会议并未提及房地产调控，而是表示要“促进房地产市场平稳健康发展”。当“调结构、重市场”的“经济学”开始在房地产市场显露威力时，政府将以怎样的面貌在楼市中出现？当“利好”楼市的新型城镇化建设大力推进时，房企该如何借助这场“东风”？当地方政府在土地制度中频频受益时，蕴含其中的危机有哪些？土地制度如何改革才能使失地农民获得持久收益？就上述问题，《中国地产总裁》杂志对国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令进行了专访。

新一届政府的房地产政策已经改变

《中国地产总裁》：中央最近释放的政策信号并未提及房地产调控，这是否预示着中央对楼市调控的松绑？下一步的政策走向会是怎样？

乔润令：所谓“松绑”其实是上一届政府调控政策下的一种说法，从目前释放的政策信号看，新一届政府对待房地产市场所采取的策略跟上一届政府有很大不同，不能简单地认为是上一届政府的延续。

从本届政府对整体宏观经济实施的措施来看，体制改革和结构调整方面的力度在逐渐加大。房地产经济作为整体经济的重要组成部分，新一届政府即使要对楼市进行调控，也一定是在整体宏观经济的大背景下进行的。现在的宏观经济能保持每年7%左右的增速，就是一种比较合理的增长，在这样的经济增速下，房地产市场一定会降温。

但是不可否认的是，无论政府对楼市的态度如何，房地产行业作为支柱产业的地位都不会改变。需要改变的是房地产行业要走新路，调控也要走新路。

《中国地产总裁》：关于中国真正的城镇化水平有很多种说法。您认为我国的城镇化目前处在什么阶段？

乔润令：完全按户籍统计，无法解决城镇化中的现实情况。虽然国家统计局52.57%的城镇化率中，约有三分之一是流动人口，但这部分人可以说是半城镇化。首先，这部分人已经在城市就业，已经脱离了农村和土地。其次，这部分人口的消费也在城市。第三，这部分人分享了城市的部分公共设施。所以，这部分人可以称之为“半城镇化”。因此，52.57%的数据还是靠得住的，跟实际的城镇化水平没有大的出入。

开发商应为几亿进城百姓提供住房

《中国地产总裁》：您认为城镇化过程中最重要的是什么？要做好哪些才能突出新城镇化的“新”？

乔润令：首先，城镇化总绕不开户籍制度的改革，但是我认为户籍制度改革对农民进城的影响并不大。户籍制度的改革不仅仅是要简单地放开城市户籍，而是要征求农民的意见，看他们是否愿意成为城镇人口，以及考虑哪部分人需要进城，这才是最重要的。

在我看来，农民应该分为四类。第一类是根本不愿意进城的农民，这部分人主要集中在北京上海这些特大城市的郊区和东南沿海一些集体经济高度发达的地区。这部分农民在农村能够享受到很好的福利待遇，所以他们对进城并没有强烈的愿望和要求。第二类是徘徊在城市和乡村之间的人。他们既想享受城市的公共服务和就业机会，但是又不愿意失去农村的土地。这部分人在待城镇化人口占据绝大多数。第三类人是已经在城市定居的所谓打工者。这部分人已经享受到部分城市的公共服务，他们是一定要进城的，这部分人在全国大概有3千多万。第四类人是新生代的农民工。这部分人口也是要进城的。通过对这四类农民的分析可以发现，在城市打工生活多年和新生代农民工这两部分人是有很迫切的城镇化需要的。搞清楚有哪些人真正需要城镇化，在制定政策时才能更有针对性。

其次，农民进城，城市政府是要支付成本的，如建医院、学校、住房等，这就需要建立一个农民工进城的成本分担机制。由中央政府、城市政府、雇佣农民工的企业和农民工自己都掏一部分钱，解决农民工进城的成本问题。

另外，在农村，要把农村户口逐步与土地分开，建立宅基地有偿退出机制。这样就使农民进城后不至于失去原有农村的土地权益，因为有大部分农民工，既想享受农村的福利，又想享受城市的福利，如果这个问题不解决，在实际的执行层面就会遇到很多困难。

最后一个问题就是农民进城以后的住房问题。其实，中国的地产商应该做的事情就是要为下一步几亿的进城百姓提供合适的住房。农民对住房的需求也是多层次的，政府不能再以计划经济的思想去搞保障房建设，这是不现实的做法。因为根本就没有办法保障这么多人的居住需求，而是要采取政府补贴同时施行市场化的手段，才能最大限度地满足多重层次的住房需求。所以，坚持市场化的方向很重要。

《中国地产总裁》：在城镇化的过程中，政府和开发商应该分别扮演什么角色？

乔润令：不可否认，在新形势下，政府和开发商都需要改变。

对政府来说，要转变其之前主导一切、“包打天下”的方式，造城的方式，而要将重心转移：第一，要做好前期规划；第二，要把基础设施配好，为下一步开发商的进驻打好基础；第三，要清理所有阻碍社会资金进入的不合理的制度障碍。

对开发商来说，要做好自己的“本职工作”，将工作重心放在“盖房子”上。要改变“倒腾土地”的赚钱方式，由“运作土地”变为盖房子。在世界上，中国的建筑质量几乎是“垫底”的，但中国的建筑能耗却“名列前茅”。开发商要做的就是建更好更多的节能环保的房子，以满足社会各个阶层的需要。

另外，中国单一的开发商开发的模式也是不科学的。数十年的发展，人们都以为只有开发商才可以开发房子。土地整块出售，政府并没有给不同多样化的社会主体建房子的权利和机会。全部让开发商垄断，进而被少数的几家开发商垄断，这是典型的中国式垄断，也是造成中国“千城一面”的重要原因，同时也为房价居高不下做了不小的“贡献”。这样的话，政府和开发商在土地开发中都收益颇丰，农民却被排除在外。这都是不合理的。

土地制度改革核心是集体建设用地入市

《中国地产总裁》：当前的土地制度无论是开发商还是农民都不太满意。在土地制度改革方面，你认为最重要的是什么？什么样的土地制度才能最大限度地保障失地农民的利益？

乔润令：我认为土地制度改革的核心就是要让农村的集体建设用地入市，直接参与城镇化和工业化的建设。现在的政策允许集体建设用地进行产业开发，但是不允许进行房地产开发，并且不允许出售。

按照目前的政策，集体建设用地要想入市，必须要先将土地出售给政府，由政府进行招拍挂。这样的话，政府和开发商得到了利润，农民却一下子失去了赖以生存的根本。政府与民争利，这是极为不合理的。虽然土地财政在城市建设中立下了“汗马功劳”，但是，城镇化不能排斥农民的参与，农民应当凭借自己的集体建设用地参与工业化与城镇化，让农村的集体建设用地可以与城市的建设用地同地同价同权不失为一个好办法，这样才能真正做到“以人为本”。

而要保证农民在城镇化建设中的利益，就要将农民分类。大城市的周边的被征地农民其实是高房价的受益者，真正受损的是谈判能力和舆论监督都很差的中西部的失地农民。

目前来看，要想保证这部分农民的利益，征地补贴并非唯一办法，而是要满足农民能获得持久收益的要求。可以让农民以土地作为原始股份参与城镇化建设，以集体建设用地和企业合作，租给企业，这样农民就可以持久地享受租金收益。目前，在东南沿海地区这样的成功案例很多，值得后来者参考借鉴。

《中国地产总裁》：国外在小城镇建设方面是否有值得我们借鉴的经验？

乔润令：国外的小城镇建设虽然发展得不错，但是因为国外和我国的巨大差距以及国情的不同，使得国外的小城镇建设对我们来说并不具备很大的借鉴意义。欧美发达国家的城镇化已经是后工业化的城镇化。他们的城镇化建设已经完成了，现在应该说是逆城镇化建设，这个跟我国是不一样的。