房地产企业税收政策精讲与经典案例借鉴279p

房地产企业资本运作税收政策精讲与经典案例借鉴1目录1资本交易税务管理概述2注册成立阶段的税务管理及案例剖析23扩改制上市并购阶段的税务管理及案例剖析4经营开展阶段的税务管理及案例剖析资本交易主要涉及企业所得税，局部业务会涉及到营业税、土地增值税、契税和印花税等。资本交易税务管理第三方信息是关键，比看财务资料更有效本次交流以企业经营开展阶段为主线，以上市公司的公告使用为着眼点，以上市公司的实际案例来理解升华具体政策资本交易税务管理概述3金额较大最近深圳市国税局一次性征收25亿元的股权转让所得税

近日深圳市国家税务局宣布，一笔高达24.73亿元的税款已在该局成功入库，这也是全国最大一笔非居民企业股权转让所得税。记者向相关方确认得悉，这笔近25亿的税款正是来自这笔平安股权交易。此次交易产生的天价税额，并非主动缴纳，而是税务部门的主动介入。根据记者获取的一份深圳国税局内部材料介绍，2021年12月深圳市国税局海洋石油税收管理分局在进行日常所辖上市企业涉税信息搜集时获知，拥有平安集团15.57%股权的跨国金融集团汇丰控股将其所持股份〔全部为H股〕悉数出售给泰国正大集团。整个交易将分两次进行，先行成交总股份的21%，其余79%的股份，待取得中国有关监管机构的批准后转让予买方。汇丰控股转让平安股权的交易对价为94亿美元。两步交易涉及的税款10.27亿元和14.46亿元先后从境外缴入国库，至此该项广受关注的股权交易的相关税务处理已经全部完成，合计申报税额24.73亿元，创造了我国非居民股权转让所得税金额的新纪录。资本交易税务问题特征4业务复杂涉税信息隐蔽税源国际化，例如PE,VC等资本交易税务问题特征52021年之前资本交易很少管理2021年之后管理加强2021年起至今连续三年作为专项检查的范围?国家税务总局关于开展2021年税收专项检查工作的通知?〔国税发【2021】24号〕指令性检查工程：〔1〕资本交易工程?国家税务总局稽查局关于2021年税收专项检查工作的补充通知?〔稽便函【2021】10号〕规定，原那么上，股权交易金额50万元以上的企业都应进行检查。资本交易连续三年纳入税务专项检查的范围62021年起至今连续三年作为专项检查的范围?国家税务总局关于开展2021年税收专项检查工作的通知?〔国税发【2021】17号〕规定，指令性检查工程〔2〕资本交易工程?国家税务总局关于开展2021年税收专项检查工作的通知?〔税总发【2021】8号〕规定，指导性检查工程〔3〕资本交易工程；资本交易连续三年纳入税务专项检查的范围7税务专项检查的对象范围不管是从事实业投资、上市融资、企业内部业务重组，还是从事收购兼并、持股联盟以及企业对外的风险投资和金融投资等事项，凡有资本交易〔如股权交易、资本溢价、金融信托产品交易等〕事项发生的企业与个人，均列入本次检查的范围。

当前资本交易税收检查的范围8国家税务总局稽查局2021年资本交易工程检查工作总结通过检查，发现了资本交易活动中存在的典型涉税问题。各地共检查纳税人5699户，查结4273户，有问题2712户，有问题率47.59%，组织企业开展自查32071户，其中自查有问题4789户。查补总收入54.95亿元，入库总收入38.42亿元，其中：直接查补收入30.01亿元〔税款27.94亿元，滞纳金8470万元，罚款1.22亿元〕，组织自查收入24.94亿元。资本交易税收检查总结9信息披露要求

信息披露义务人应当真实、准确、完整、及时地披露信息，不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。信息披露文件的分类招股说明书募集说明书上市公告书定期报告临时报告上市公司信息披露与税收的关系10招股说明书是供社会公众了解发起人和将要设立公司的情况，说明公司股份发行的有关事宜，指导公众购置公司股份的标准性文件。公司首次公开发行股票，必须制作招股说明书。从招股说明书中可以看出企业的历史变迁、股东情况、历次股权变更以及改制重组情况可以发现一些上市之前税务问题的线索上市公司信息披露与税收的关系11定期报告包括年度报告、中期报告和季度报告年度报告应当在每个会计年度结束之日起4个月内，中期报告应当在每个会计年度的上半年结束之日起2个月内，季度报告应当在每个会计年度第3个月、第9个月结束后的1个月内编制完成并披露从定期报告中可以得到企业的根本情况、财务数据、财务审计报告、重大事项等。可以对企业的一些涉税信息和数据进行复核比照，及延伸审核税务数据的准确性，例如权益法核算的长期股权投资计税根底问题上市公司信息披露与税收的关系12临时报告发生可能对上市公司证券及其衍生品种交易价格产生较大影响的重大事件，投资者尚未得知时，上市公司应当立即披露，说明事件的起因、目前的状态和可能产生的影响。临时报告主要包括分红公告、业绩预告公告、持股变动公告、资产重组类公告、再融资公告、股权鼓励公告、担保公告等与税收联系非常密切的是资产重组公告、股权鼓励公告、分红公告以及持股变动公告等临时报告中的税务信息和线索最丰富、最广泛且最详实！上市公司信息披露与税收的关系13注册成立阶段的税务管理及案例剖析?公司法?第二十七条的规定“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资〞营业税的根本原那么营业税具体的处理方法共担风险不共担风险以股权对外投资的营业税处理非上市公司股权、上市公司股票、限售股以非货币性资产对外投资成立公司企业所得税根本规定企业所得税的具体处理方法企业所得税法实施条例相关标准性文件的规定老税法下的规定以及特殊处理新旧衔接问题以股权对外投资中国航空工业集团公司〔以下称“航空集团〞〕将其持有的中航惠腾风电设备股份〔以下称“惠腾公司〞〕的25%股份向中航重机股份〔上交所上市公司，股票代码“600765〞，以下称“中航重机〞〕投资，中航重机向航空集团增发股份作为支付对价。投入的股份评估作价约2.9亿元，该股份初始投资本钱大约为7千万元。以股权对外投资存在的问题不做纳税申报、溢价局部计入资本公积以非货币性资产对外投资成立公司以知识产权对外投资2021年8月宁波GQY视讯股份〔深交所上市公司，股票代码“300076〞，以下称“宁波GQY〞〕以智能稳定平台工程的相关专利及专有技术等无形资产作价对外投资〔以下称“专利技术〞〕，投资于上海新世纪机器人公司〔以下称“机器人公司〞〕。评估作价950万元，占机器人公司注册资本的19%。政策的根本规定和执行中存在的问题以非货币性资产对外投资成立公司个人所得税的根本规定个人所得税的具体规定一般性资产股权资产土地增值税的相关规定以非货币性资产对外投资成立公司盛运股份案例介绍2021年10月，安徽盛运机械股份(以下简称“本公司〞)第三届董事会第十九次会议审议通过?关于设立桐城市盛发投资的议案))(以下简称“盛发投资〞)。公司拟将所属的2宗商住综合用地和1宗住宅用地国有土地使用权(评估价格为2,900万元)与安徽盛运科技工程(盛运股份子公司〕共同设立桐城市盛发投资(暂定名，具体以工商登记部门核准的名称为准)，其中安徽盛运科技工程以现金出资1,242万元，同时授权盛发投资董事或董事书面授权的代表签署桐城市盛发投资设立的相关文件。本公司以所属经评估的国有土地使用权2,900万元出资(占盛发投资的70%)，该资产截止2021年9月30日账面价值为1,624.54万元，没有设定担保等其他财产权利及涉及诉讼、仲裁事项的情况，安徽盛运科技工程以1,242万元现金出资(占盛发投资的30%)。以非货币性资产对外投资成立公司盛运股份案例介绍为盘活资产，改善资产结构和提高资产利用效率，安徽盛运机械股份(以下简称“本公司〞)及全资子公司安徽盛运科技工程(以下简称“盛运科技〞)与安徽盛运置业(以下简称“盛运置业〞)于2021年11月16日签订?股权转让协议?(以下简称“协议〞)，其中本公司与盛运科技公司为出让方，盛运置业为受让方。根据该协议本公司及盛运科技分别将所持有的桐城盛发投资(以下简称“盛发投资〞)70%,30%的股权转给盛运置业，转让价格分别为2,900万元、1,242万元人民币。转让完成后盛运置业持有盛发投资100%股权。以非货币性资产对外投资成立公司精工钢构案例介绍2021年，精工钢构在袍江开发区己购得200亩土地，袍江一期工程使用了150亩，本期工程拟利用剩余的_50亩土地。但在工程规划建设中，发现原定设备选型以及厂区布置不能完全满足目前市场上对高端重型、异型构件的制作要求。为了加强公司在重型、异型构件制作方面的竞争力，也使生产基地建设保持一定的前瞻性，公司方案扩大土地面积，加大投资额度。鉴于目前浙江佳宝聚醋(以下简称“佳宝聚醋〞)下有一块闲置土地与公司二期工程建设基地毗邻，面积为29,092.20平米，符合公司工程建设需求，故采取佳宝聚醋以土地使用权对精工重钢进行增资，之后将股权转让给本公司的方式实施该交易，上述土地增资及股权转让，均以标的土地使用权的评估值作价。增资工作完成后，佳宝聚醋将立即向本公司转让其所持有的全部股权。根据双方签署的?股权转让协议?，公司将向佳宝聚醋购置其所持有的浙江重钢22.26070的股份，作价标准为上述29,092.20平米土地使用权的评估值，即1,780.44万元。股权转让完成后，公司将持有精工重钢100%股权。以非货币性资产对外投资成立公司精伦电子案例介绍精伦电子股份〔证券代码“600355〞，以下简称“精伦电子〞〕以精伦工业园东区工业用地净用地的土地使用权及房屋所有权出资，与湖北现代城建投资集团共同成立湖北现代同创置业〔以下简称“投资标的〞〕进行工业地产发。土地面积为67391.66㎡(土地证号：武新国用2007第081号)，建筑物〔厂房〕面积计36433.61㎡〔房产证号：武房权证湖字第200704741号〕，上述资产净值5588.6万元〔截至2021年11月末〕，评估值7010万元〔鄂中邦评报字(2021)第W100号〕，上述出资折算为人民币7000万元的出资，占投资标的注册资本总额的70%。湖北现代城建投资集团以人民币3000万元的现金出资，折算为投资标的注册资本总额的30%。以非货币性资产对外投资成立公司精伦电子案例分析企业所得税处理营业税处理土地增值税处理同创置业未来土地增值税处理?国家税务总局关于土地增值税假设干具体问题的公告〔征求意见稿〕?房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值税时以?财政部国家税务总局关于土地增值税假设干问题的通知?(财税〔2006〕21号)文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地本钱：2006年3月2日之后，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，在投资或联营环节已对投资人按规定征收了土地增值税，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及投资方缴纳的土地增值税作为被投资方可扣除的土地本钱。以非货币性资产对外投资成立公司中百集团案例介绍中百控股集团股份全资子公司武汉中百商业网点开发〔以下简称：商业网点公司〕拟与钟祥市金汉江纤维素〔以下简称：金汉江公司〕合作，共同出资组建中百集团钟祥置业〔以下简称：合资公司〕，投资建设钟祥商业综合体工程。中百集团钟祥置业注册资本14,800万元，其中商业网点公司以7,548万元现金出资，出资比例为51%，金汉江公司以土地使用权作价7,252万元出资，出资比例为49%。金汉江公司拟将拥有的位于钟祥市郢中镇王府大道一块宗地使用权作价出资。该土地使用权面积29,424.8m2〔土地证书编号：钟国用〔2006〕第2000-779-1号〕，地类〔用途〕为工业用地，使用权类型为出让。荆门乾正资产评估事务所2021年9月20日出具了荆正评报字〔2021〕第059号资产评估报告，以市场法，按宗地用途为商用、住宅用地进行评估，该土地使用权评估价格为7,285.5805万元。经协商，金汉江公司将该土地使用权作价7,252万元出资，出资比例为49%。土地过户给合资公司的所有税费由金汉江公司承担。以非货币性资产对外投资成立公司武钢案例武汉钢铁集团鄂城钢铁有限责任公司〔以下简称“鄂钢〞〕以焦化局部实物资产作价6亿元出资，中国平煤神马能源化工集团有限责任公司〔以下简称“中国平煤神马集团〞〕以货币资金6亿元出资，共同投资组建新公司，该公司实收资本12亿元，双方各占股权比例为50%。合资公司成立后与鄂钢签订资产收购协议，收购焦化剩余实物资产。

以非货币性资产对外投资成立公司经营开展阶段的税务管理及案例剖析企业所得税老税法下的规定存在税率差的处理新老税法过渡居民与非居民管理上应该注意的内容个人所得税2021年3月华远地产股份〔上交所上市公司，股票代码“600743〞，以下称“远华地产〞〕股东大会审议通过2021年度利润分配方案。具体分配方案为以公司总股本972,661,408股为基数，向全体股东每10股派送红股3股并派发现金红利1元〔含税〕，共计分配利润389,064,562.8元，其中派发红股291,798,422股，现金红利97,266,140.8元。剩余未分配利润结转下一年度分配。增加注册资本，以留存收益和资本公积转增股本个人所得税2021年4月北京首都开发股份〔上交所上市公司，股票代码“600376〞，以下称“首开股份〞〕股东大会审议通过2021年度利润分配及资本公积金转增股本方案，其中资本公积金转增股本方案为：以2021年末总股本1,149,750,000股为基数，以资本公积金向全体股东每10股转增3股，共计344,925,000股。实施送红股后，按新股本总数1,494,675,000股摊薄计算的2021年每股收益0.9元。增加注册资本，以留存收益和资本公积转增股本印花税2021年4月中国中材国际工程股份〔上交所上市公司，股票代码“600970〞，以下称“中材国际〞〕召开股东会，审议通过了2021年度利润分配和资本公积金转增股本方案。具体方案为：以现有总股本421,796,782股为基数，每10股送红股2股，派现金0.3元，资本公积金每10股转增6股。可供股东分配的利润98,512,458.61元,其中送红股84,359,357股,派发现金红利12,653,903.46元〔含税〕，剩余未分配利润转入下次分配；利用资本公积金253,078,069元转增股本253,078,069股。实施完成后公司总股本增加337,437,426股，总股本变更为759,234,208股。增加注册资本，以留存收益和资本公积转增股本?国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知?〔国税发【1997】198号〕股份制企业用资本公积金转增股本不属于股息，红利性质的分配，对个人取得的转增股本数额，不作为个人所得，不征收个人所得税。股份制企业用盈余公积金派发红股属于股息，红利性质的分配，对个人取得的红股数额，应作为个人所得征税。?国家税务总局关于原城市信用社在转制为城市合作银行过程中个人股增值所得应纳个人所得税的批复?〔国税函发【1998】289号〕?国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知?〔国税发[1997]198号〕中所表述的“资本公积金〞是指股份制企业股票溢价发行收入所形成的资本公积金。将此转增股本由个人取得的数额，不作为应税所得征收个人所得税。而与此不相符合的其他资本公积金分配个人所得局部，应当依法征收个人所得税。资本公积和留存收益转增股本个人所得税?国家税务总局关于盈余公积金转增注册资本征收个人所得税问题的批复?〔国税函发【1998】333号〕青岛路邦石油化工将从税后利润中提取的法定公积金和任意公积金转增注册资本，实际上是该公司将盈余公积金向股东分配了股息、红利，股东再以分得的股息、红利增加注册资本。因此，依据?国家税务总局关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知?〔国税发[1997]198号〕精神，对属于个人股东分得再投入公司〔转增注册资本〕的局部应按照“利息、股息、红利所得〞工程征收个人所得税，税款由股份在有关部门批准增资、公司股东会决议通过后代扣代缴。?国家税务总局关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知?〔国税发【2021】54号〕重点加强股份分配股息、红利时的扣缴税款管理，对在境外上市公司分配股息红利，要严格执行现行有关征免个人所得税的规定。加强企业转增注册资本和股本管理，对以未分配利润、盈余公积和除股票溢价发行外的其他资本公积转增注册资本和股本的，要按照“利息、股息、红利所得〞工程，依据现行政策规定计征个人所得税。资本公积和留存收益转增股本个人所得税公司在正常经营期间留存收益转增股本，缴纳个人所得税毫无争议，上市公司按10%税率扣缴。有限责任公司变更为股份时净资产折股个人所得税问题天龙光电案例天龙光电招股书：“本次整体变更涉及的净资产折股从法律形式和经济业务实质上来说，股东未取得任何股息红利性质的收益，不是股份制企业送红股或转增注册资本的过程，法人股东常州诺亚科技无须就上述常州华盛天龙机械改制净资产折股缴纳企业所得税，对于自然人股东也并不适用于国家税务总局国税发[1997]198号?关于股份制企业转增股本和派发红股征免个人所得税的通知?文件应缴个人所得税的规定，自然人股东不会产生应纳个人所得税的义务。目前我国现行法律、法规没有明确规定有限责任公司变更设立股份时，其自然人出资人应该交纳个人所得税。资本公积和留存收益转增股本个人所得税天龙光电案例因此，本次发行保荐机构和发行人律师认为，在整体变更为股份公司时没有发生法人和自然人股东的纳税义务。发行人于2021年8月26日向金坛市地方税务局提交了?关于常州华盛天龙机械进行股份改制净资产折股涉及个人所得税问题的请示?，就整体改制时“常州华盛天龙机械的自然人股东以其持有的常州华盛天龙机械的净资产进行折股不需缴纳个人所得税〞的事项提出申请，金坛市地方税务局于2021年8月26日书面批复同意了该请示。〞财政部发布?会计信息质量检查公告(第二十一号)?认为，天龙光电2021年以盈余公积、未分配利润折股，自然人股东未缴纳个人所得税789万元。针对上述问题，财政部驻江苏省财政监察专员办事处依法下达了处理决定，目前公司已按照要求进行整改，调整会计账务，并补缴相关税款资本公积和留存收益转增股本个人所得税沃森生物案例2021年整体改制变更设立股份公司2021年6月本公司整体改制设立股份时,经信永中和会计师事务所审计净资产值为77,626,523.60元,其中股本16,964,706.00元、资本公积40,295,294.00元、盈余公积2,036,652.36元、未分配利润18,329,871.24元,股份公司股本7,500万股,其余2,626,523.60元计入资本公积。2021年12月,发行人代19名自然人向昆明市地方税务局申报缴纳净资产折股相关的个人所得税,申报的实际缴纳税额为294.49万元,发行人的19名自然人股东陆续将应缴税款足额转至发行人账户。截至本法律意见书出具之日,发行人已向昆明市地方税务局代扣代缴该19名自然人股东净资产折股产生的个人所得税。资本公积和留存收益转增股本个人所得税中能电气案例自然人股东周爱贞、陈添旭的纳税情况公司整体变更为股份公司时,对于盈余公积金和未分配利润转增股本,中能自然人股东周爱贞、陈添旭应当按照各自的持股比例缴纳相应的个人所得税。周爱贞、陈添旭尚未缴纳相应的个人所得税。周爱贞、陈添旭已于2007年8月20日向发行人承诺:“福建中能电气整体变更为股份公司涉及以盈余公积金和未分配利润转增股本,本人作为福建中能电气股份的自然人股东,将依法向税务机关申报并以自有资金缴纳相应的个人所得税,纳税事项与公司无涉。如本人未依法缴纳上述个人所得税,那么日后国家税务主管部门要求本人补缴相应税款时,本人将以连带责任方式,无条件全额承担应补缴的税款及因此所产生的所有相关费用,以防止给公司或公司其他股东造成损失或影响。本承诺不可撤销。〞。资本公积和留存收益转增股本个人所得税奥维通信案例公司根据?中华人民共和国个人所得税法?第五条、?辽宁省地方税务局关于落实<中共辽宁省委、省人民政府关于加强技术创新开展高科技实现产业化的假设干决定>有关地方税收政策的通知?〔辽地税发[1999]50号〕减征个人所得税的规定，对本次由未分配利润形成的增资局部申请免征个人所得税，2006年2月20日获得沈阳市地方税务局高新技术产业开发区分局的批准。假设今后沈阳市地方税务局要求公司股东缴纳公司未分配利润转增股本所涉及的个人所得税，公司全体发行前股东已承诺愿意按照税务机关的要求一次性补缴本人应缴纳的全部个人所得税，具体以税务机关通知的数额为准。〞资本公积和留存收益转增股本个人所得税方圆支承案例方圆支承2006年12月15日整体变更设立股份公司，整体变更时以扣税后的净资产折股，实际交纳了因此产生的股东个人所得税950万元，马鞍山市政府根据?关于对拟上市公司奖励的暂行规定?的文件精神，于12月18日奖励全部49名股东934万元，由股东用于对股份公司增资。因此，实际上股东在整体变更过程中交纳的个人所得税由政府给予了补偿。资本公积和留存收益转增股本个人所得税天玑科技案例天玑科技招股书中写道：全体股东一致同意因公司拟整体变更为股份公司，为标准变更设立股份公司过程中涉及的税收事宜，特向全体股东进行利润分配，以用于缴纳个人所得税。经立信会计师事务所审计，截至2021年3月31日，公司未分配利润为人民币36,044,708.61元，现决定将其中的人民币8,939,086.76元〔含税〕分配给全体股东，各股东获得的具体分红数额根据其各自在公司的股权比例确定；并且，本次利润分配的款项将全部留存在公司账户中，专用于缴纳改制过程中产生的个人所得税，各股东不予提取。资本公积和留存收益转增股本个人所得税?上海市地方税务局关于支持本市拟上市中小企业转增股本具体操作方法的通知?〔沪地税个【2021】13号〕为加强金融效劳，支持本市有条件的中小企业上市，对列入上海证监局拟上市辅导期中小企业名单的企业将非货币性资产经评估增值转增股本的，以及用未分配利润、盈余公积、资本公积转增为股本的，可向主管税务机关备案后，在取得股权分红派息时，一并缴纳个人所得税。资本公积和留存收益转增股本个人所得税?国家税务总局关于个人投资者收购企业股权后将原盈余积累转增股本个人所得税问题的公告?〔国家税务总局公告2021年第23号〕1名或多名个人投资者以股权收购方式取得被收购企业100%股权，股权收购前，被收购企业原账面金额中的“资本公积、盈余公积、未分配利润〞等盈余积累未转增股本，而在股权交易时将其一并计入股权转让价格并履行了所得税纳税义务。股权收购后，企业将原账面金额中的盈余积累向个人投资者(新股东,下同)转增股本，有关个人所得税问题区分以下情形处理：新股东以不低于净资产价格收购股权的，企业原盈余积累已全部计入股权交易价格，新股东取得盈余积累转增股本的局部，不征收个人所得税。收购股权后将原盈余积累转增股本个税问题40?国家税务总局关于个人投资者收购企业股权后将原盈余积累转增股本个人所得税问题的公告?〔国家税务总局公告2021年第23号〕新股东以低于净资产价格收购股权的，企业原盈余积累中，对于股权收购价格减去原股本的差额局部已经计入股权交易价格，新股东取得盈余积累转增股本的局部，不征收个人所得税;对于股权收购价格低于原所有者权益的差额局部未计入股权交易价格，新股东取得盈余积累转增股本的局部，应按照“利息、股息、红利所得〞工程征收个人所得税。新股东以低于净资产价格收购企业股权后转增股本，应按照以下顺序进行,即:先转增应税的盈余积累局部，然后再转增免税的盈余积累局部。收购股权后将原盈余积累转增股本个税问题41?国家税务总局关于个人投资者收购企业股权后将原盈余积累转增股本个人所得税问题的公告?〔国家税务总局公告2021年第23号〕新股东将所持股权转让时，其财产原值为其收购企业股权实际支付的对价及相关税费。收购股权后将原盈余积累转增股本个税问题42政策制定的背景某省几十个自然人股东以股权收购方式溢价收购某企业100%股权后，将该企业原账面金额中的“资本公积、盈余公积、未分配利润〞等盈余积累转增股本。原股东在股权转让之前未转增股本，而在股权交易时将“资本公积、盈余公积、未分配利润〞等一并计入股权转让价格，并缴纳了所得税。对该企业以盈余积累转增个人股本行为是否征收个人所得税问题，现行税收政策规定不够明确。为了解决所谓的重复征税，税负不公问题收购股权后将原盈余积累转增股本个税问题43存在的问题重复征税不可防止，是税收法律制度造成的创设了一个新的概念，盈余累计〔资本公积、盈余公积、未分配利润〕以低于净资产价格收购时，差额局部征税，但是计税原值不得增加，是否存在问题执行政策应该注意的问题本政策仅限于个人股东一次性收购100%股权一般情况下的留存收益转增股本应该缴纳个人所得税，同时增加股权的计税原值，视同为先分利润再增资事先做好税务规划，防止重复征税收购股权后将原盈余积累转增股本个税问题44案例案例：甲企业原账面资产总额8000万元，负债3000万元，所有者权益5000万元，其中：实收资本〔股本〕1000万元，资本公积、盈余公积、未分配利润等盈余积累合计4000万元。假定多名自然人投资者〔新股东〕向甲企业原股东购置该企业100%股权，股权收购价4500万元，新股东收购企业后，甲企业将资本公积、盈余公积、未分配利润等盈余积累4000万元向新股东转增实收资本。案例分析：在新股东4500万元股权收购价格中，除了实收资本1000万元外，实际上相当于以3500万元购置了原股东4000万元的盈余积累，即：4000万元盈余积累中，有3500万元计入了股权交易价格，剩余500万元未计入股权交易价格。甲企业向新股东转增实收资本时，其中所转增的3500万元不征收个人所得税，所转增的500万元应按“利息、股息、红利所得〞工程缴纳个人所得税。收购股权后将原盈余积累转增股本个税问题45非上市公司股权溢价形成资本转增股本个人所得税问题〔PE溢价入股〕90年代末期政策的局限性与企业所得税政策及原理的冲突?国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法假设干税收问题的通知?〔国税函【2021】79号〕：被投资企业将股权〔票〕溢价所形成的资本公积转为股本的，不作为投资方企业的股息、红利收入，投资方企业也不得增加该项长期投资的计税根底。国家税务总局正在研究解决当期的局部税务机关处理很不合理，严重抑制创业的热情可以采用报备制度，由中介机构出具鉴证报告，锁定计税本钱资本公积和留存收益转增股本个人所得税取得股票股利如何确认收入〔所得〕个人观点应该按照票面价值资本公积和留存收益转增股本个人所得税信托融资的主要模式信托贷款模式需要房地产企业有一定的自有资金要求“四证齐全〞和开发资质在二级以上到期归还贷款本金并支付利息有保底限定条件的股权融资〔“假股权真债权〞〕躲避自由资金比例要求解决担保问题有效防范一般性股权融资的风险信托融资中的税务问题与案例48“假股权真债权〞面临的税务问题企业所得税税前扣除问题土地增值税税前扣除问题扣除凭证问题核心在于发生的支出如何定性的问题信托融资中的税务问题与案例49“假股权真债权〞的企业所得税政策介绍?关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告?〔国家税务总局公告2021年第41号〕企业混合性投资业务，是指兼具权益和债权双重特性的投资业务。同时符合以下条件的混合性投资业务，按本公告进行企业所得税处理：〔一〕被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息〔或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同〕；〔二〕有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或归还本金；〔三〕投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权；〔四〕投资企业不具有选举权和被选举权；〔五〕投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。

信托融资中的税务问题与案例50“假股权真债权〞的企业所得税政策介绍?关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告?〔国家税务总局公告2021年第41号〕对于被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收入的实现并计入当期应纳税所得额；被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和?国家税务总局关于企业所得税假设干问题的公告?〔2021年第34号〕第一条的规定，进行税前扣除。对于被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资本钱之间的差额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。本公告自2021年9月1日起执行。此前发生的已进行税务处理的混合性投资业务，不再进行纳税调整。信托融资中的税务问题与案例51葛洲坝房地产案例2021年3月22日，中国葛洲坝集团股份发布了?关于控股子公司股权信托融资的公告?，主要内容如下：葛洲坝房地产公司注册资本金70,000万元，其中：中国葛洲坝集团股份〔以下称“葛洲坝〞〕出资69,400万元，持股比例为99.14%；中国葛洲坝集团公司出资600万元，持股比例为0.86%。平安信托公司对葛洲坝房地产公司增资150,000万元，其中30,000万元作为葛洲坝房地产公司的注册资本，120,000万元作为资本公积。增资完成后，葛洲坝房地产公司实收资本为100,000万元，各股东方持股比例为：中国葛洲坝集团股份公司出资69,400万元，持股比例为69.4%；平安信托公司出资30,000万元，持股比例为30%；中国葛洲坝集团公司出资600万元，持股比例为0.6%。52信托融资中的税务问题与案例葛洲坝房地产案例根据双方约定，信托存续期间，平安信托公司不参与葛洲坝房地产公司的具体经营管理和分红，葛洲坝房地产公司原有的董事会及经营管理机构不因本次增资而进行调整。葛洲坝房地产公司按照双方约定的价格每季度向平安信托公司支付信托资金报酬。信托期限为三年，届满之日，葛洲坝回购平安信托公司持有的股权，本股权信托方案终止。股权回购款为投资款本金150,000万元及未支付完毕的股权信托资金报酬。53信托融资中的税务问题与案例葛洲坝房地产案例适用企业所得税政策分析54信托融资中的税务问题与案例葛洲坝房地产案例适用企业所得税政策分析如果不能按照41号公告的规定将其定性为债权性质的混合型投资，葛洲坝地产支付的信托资金报酬如何进行税务处理？如果可以按照41号公告的规定将其定性为债权性质的混合型投资，那么葛洲坝支付的回购款中超过本金局部〔未支付完毕的股权信托资金报酬〕如何进行税务处理？是否可以作为葛洲坝地产的债务重组损失处理？葛洲坝回购的股权计税根底如何确定？如何解决现实中的困境利用执行时间的差异对41号文进行修改，修改第一条第二款和第二条重新设计交易架构，加强前置性税务管理55信托融资中的税务问题与案例葛洲坝房地产案例适用的土地增值税政策分析中央政策规定不明确?青岛市地方税务局关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税管理有关问题的通知?〔青地税发【2021】48号〕规定，房地产信托融资，即房地产企业与房地产信托基金签订投资合同，约定房地产信托基金进入和退出房地产企业的时间以及房地产企业在房地产信托基金按约定退出时的股权收购价格，其实质为一种有期限的股权投资，房地产信托基金进入时的本钱与退出时的销售价格之间的差额即其投资收益，同时也是房地产企业使用房地产信托资金所付出的代价。因此房地产企业以利息等名义支付给房地产信托基金的代价不能在税前扣除，只能作为支付股息在税后分配处理。56信托融资中的税务问题与案例应收账款信托融资案例江苏中南建设集团股份〔以下简称“公司〞或“本公司〞〕拟与北方国际信托股份〔以下简称“北方信托〞〕签订?应收款项收益权转让合同?等一系列协议，由北方信托成立单一信托方案，募集35000万元资金受让本公司对本公司全资子公司南通建筑工程总承包〔以下简称“南通总承包〞〕规模35000万元的应收债权，24个月后本公司以35000万元回购此项债权，并按年9.1%的利率支付资金占用费。为确保北方信托在此项合作中权益的实现，镇江新锦城以其有权处分的工程公司土地使用权作抵押，本公司以其持有的文昌中南100%股权质押。企业所得税处理和营业税处理问题57信托融资中的税务问题与案例股权转让与回购信托融资案例为增强公司资金流动性，促进公司夏各庄新城工程的顺利推进，公司全资子公司北京中弘投资〔简称“中弘投资〞或“转让方“〕拟与西藏信托〔简称“西藏信托〞或〞受让方“〕签订?股权转让及回购协议?〔简称“协议〞〕，中弘投资将持有的北京弘元鼎成房地产开发〔以下简称“弘元鼎成〞或“目标公司“〕98%的股权以50,000万元转让给西藏信托。西藏信托拟发起设立“西藏信托—弘元鼎成单一资金信托〔以下简称“信托工程〞〕，并通过该信托工程下的信托资金受让上述股权。本协议项下标的股权转让期限为12个月。转让方回购标的股权应当支付回购价款，回购价款由回购本金和回购溢价构成。其中回购本金总额为5亿元人民币，回购溢价率为11.3%。58信托融资中的税务问题与案例股权收益权信托融资案例香江控股和增城香江拟共同注资在成都设立工程公司〔以下简称“成都香江〞，具体名称以工商核准为准〕，公司及增城香江各占成都香江50%股权。增城香江将向中融国际信托〔以下简称“中融信托〞〕转让其持有成都香江的50%股权所对应的收益权，中融信托成立?2021年中融信托成都香江股权收益权投资资金信托方案?〔以下简称“信托方案〞〕募集资金人民币49800万元，所募集资金作为支付增城香江的收益权转让价款，该笔收益权转让价款供成都香江开发使用；增城香江应于股权收益权转让期满30个月回购该股权收益权，成都香江需在转让期间支付中融信托及建行番禺支行固定收益及财务参谋费，但总费用不超过12450万元，即49800万元*10%*2.5年；同时公司及增城香江将各自持有成都香江的50%的股权〔合计100%〕质押予中融信托，作为增城香江回购股票收益权回购价款的担保；公司为增城香江的全部回购价款及相关费用承担连带责任保证，保证期限为债务履行期限届满之日后两年。成都香江须向中融信托分期支付固定收益，即自中融信托将转让价款全额划入增城香江指定账号之日起，收益权回购日届满之前，每自然季度末月二十日支付一次期间的固定收益。股权收益权转让是否涉及所得税成都香江支付的固定收益及财务参谋费性质如何界定？如何进行税务处理？59信托融资中的税务问题与案例金融机构的范围?金融机构管理规定?〔银发[1994]198号〕规定，金融机构是指在境内依法定程序设立、经营金融业务的机构，包括：政策性银行、商业银行及其分支机构、合作银行、城市或农村信用合作社、城市或农村信用合作社联合社及邮政储蓄网点；保险公司及其分支机构、保险经纪人公司、保险代理人公司；证券公司及其分支机构、证券交易中心、投资基金管理公司、证券登记公司；信托投资公司、财务公司和金融租赁公司及其分支机构，融资公司、融资中心、金融期货公司、信用担保公司、典当行、信用卡公司；中国人民银行认定的其他从事金融业务的机构。向金融机构支付的利息企业所得税处理企业会计准那么中对借款费用的根本规定?企业会计准那么第17号——借款费用?规定，借款费用，是指企业因借款而发生的利息及其他相关本钱。借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产本钱；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能到达预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。向金融机构支付的利息企业所得税处理企业所得税的处理规那么?实施条例?第三十七条：企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能到达预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的本钱，并依照本条例的规定扣除。?实施条例?第三十八条：企业在生产经营活动中发生的以下利息支出，准予扣除：非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；?31号文?第二十一条：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准那么的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。房地产企业借款的实际情况税务处理问题资本化的借款费用实际的税前扣除时点和税前扣除凭证银行罚息的企业所得税处理与一般性的经济补偿处理向金融机构支付的利息企业所得税处理土地增值税根本的处理规那么?土地增值税暂行条例实施细那么?第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除工程，具体为：开发土地和新建房及配套设施的费用〔以下简称房地产开发费用〕，是指与房地产开发工程有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。向金融机构支付的利息土地增值税处理土地增值税根本的处理规那么?财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知?〔财税字【1995】48号〕规定，关于扣除工程金额中的利息支出如何计算问题，利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的局部不允许扣除。?中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知?〔银发【2004】251号〕规定，金融机构(城乡信用社除外)贷款利率不再设定上限。商业银行贷款和政策性银行按商业化管理的贷款，其利率不再实行上限管理，贷款利率下浮幅度不变。向金融机构支付利息土地增值税税前扣除根本规那么总结能够按照工程分摊计算并能提供金融机构证明的，可据实扣除。但是不得超过商业银行同类同期贷款利率。不能够按照工程分摊计算并能提供金融机构证明的，与其他开发费用一并按照取得土地本钱和开发本钱之和的10%以内税前扣除。案例：某开发企业向商业银行借款利率8%，向信托公司借款利率14%，如何处理？向金融机构支付的利息土地增值税处理土地增值税利息税前据实扣除应该满足的条件如果纳税人存在非房地产经营工程，应当能够将利息在房地产工程和非房地产工程之间准确划分；利息支出能够在不同清算单位之间准确归集；利息支出能够按不同类型房地产计算分摊；能够提供金融机构证明〔纳税人支付的委托贷款利息支出属于不能提供金融机构证明的利息支出〕。向金融机构支付的利息土地增值税处理银行罚息的土地增值税处理?财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知?〔财税字【1995】48号〕规定，对于超过贷款期限的利息局部和加罚的利息不允许扣除。注意与企业所得税处理的差异全部自有资金开发的“利息〞扣除问题220号文模糊的规定关于印发?天津市房地产开发企业土地增值税清算管理方法?的通知?(津地税地[2021]49号)第二十一条关于开发费用确实认规定：全部使用自有资金，没有利息支出的，按照“取得土地使用权所支付的金额〞与“房地产开发本钱〞金额之和的5%以内计算扣除；?黑龙江省地方税务局关于土地增值税清算工作有关业务问题的通知?〔黑地税函【2021】33号〕规定，对没有发生借款费用的企业，因不发生财务费用中的利息支出，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发本钱之和的百分之五以内据实扣除。向金融机构支付的利息土地增值税处理资本化的利息支出，土地增值税清算时的处理问题?土地增值税暂行条例实施细那么?第七条规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱的金额之和，加计百分之二十的扣除。?房地产开发企业会计制度?[〔93〕财会字第02号]第401号科目“开发本钱〞第一条第四项明确规定：企业为进行资金的筹集等理财活动而发生的利息支出以及企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，直接计入当期损益，不在本科目核算。第522号科目“财务费用〞第一条规定：本科目核算企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出、汇兑损失以及相关的手续费等。?土地增值税清算管理规程?〔国税发【2021】91号〕第二十七条规定，审核利息支出时应当重点关注：〔一〕是否将利息支出从房地产开发本钱中调整至开发费用。?国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知?〔国税函【2021】220号〕第三条〔四〕规定，土地增值税清算时，已经计入房地产开发本钱的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。向金融机构支付的利息土地增值税处理印花税?印花税税目税率表?规定，银行及其他金融组织和借款人〔不包括银行同业拆借〕所签订的借款合同，单据作为合同使用的，按合同贴花。按借款金额万分之零点五贴花。我国的其他金融组织，是指除人民银行、各专业银行以外，由中国人民银行批准设立，领取经营金融业务许可证书的单位。关于对流动资金周转性借款合同的贴花问题。借贷双方签订的流动资金周转性借款合同，一般按年(期)签订，规定最高限额，借款人在规定的期限和最高限额内随借随还。为此，在签订流动资金周转借款合同时，应按合同规定的最高借款限额计税贴花。以后，只要在限额内随借随还，不再签新合同的，就不另贴印花。关于对抵押贷款合同的贴花问题。借款方以财产作抵押，与贷款方签订的抵押借款合同，属于资金信贷业务，借贷双方应按“借款合同〞计税贴花。因借款方无力归还借款而将抵押财产转移给贷款方，应就双方书立的产权转移书据，按“产权转移书据〞计税贴花。授信额度协议：授信额度协议中规定了将在以后单独签订协议，该授信协议不贴花，待以后签订单项贷款协议时再贴花。向金融机构支付的利息涉及到的其他税种包括向非金融企业借款和向自然人借款利息支出曾长期存在争议根本的政策规定?实施条例?第三十八条规定：非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的局部，准予扣除。?国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知?〔国税函【2021】777号〕规定，业向关联方以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，其借款情况同时符合以下条件的，其利息支出在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的局部，根据税法第八条和税法实施条例第二十七条规定，准予扣除。〔一〕企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；〔二〕企业与个人之间签订了借款合同。向非金融机构借款企业所得税处理问题根本的政策规定?国家税务总局关于企业所得税假设干问题的公告?〔国家税务总局公告2021年第34号〕规定，根据?实施条例?第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的局部，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明〞，以证明其利息支出的合理性。“金融企业的同期同类贷款利率情况说明〞中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率〞是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件根本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。操作中应该注意的问题向非金融机构借款企业所得税处理问题根本的政策规定及实践中的案例情况?企业所得税法?第四十六条规定：企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除。?财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知?〔财税【2021】121号〕规定：在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的局部，准予扣除，超过的局部不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：〔一〕金融企业，为5：1；〔二〕其他企业，为2：1。企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原那么的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。企业自关联方取得的不符合规定的利息收入应按照有关规定缴纳企业所得税。向关联方借款企业所得税处理问题根本的政策规定?土地增值税暂行条例实施细那么?第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除工程，具体为：开发土地和新建房及配套设施的费用〔以下简称房地产开发费用〕，是指与房地产开发工程有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。向非金融机构借款利息土地增值税问题既有向金融机构的借款，也有像非金融机构的借款，如何处理？?国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知?〔国税函【2021】220号〕规定，房地产开发费用的扣除问题〔一〕财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额〞与“房地产开发本钱〞金额之和的5%以内计算扣除。〔二〕凡不能按转让房地产工程计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额〞与“房地产开发本钱〞金额之和的10%以内计算扣除。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条〔一〕、〔二〕项所述两种方法。案例：某房地产企业向金融企业支付借款利息100万元，向非金融企业支付利息30万元，如何处理？向非金融机构借款利息土地增值税问题印花税银行及其他金融组织和借款人〔不包括银行同业拆借〕所签订的借款合同，单据作为合同使用的，按合同贴花。按借款金额万分之零点五贴花。?辽宁省税务局关于印花税假设干具体问题的规定?〔辽税政四【1988】479号〕规定，关于非金融机构或组织与单位及个人之间、个人与个人之间订立的借款合同和银行间同业拆借款单位及个人之间之间所签订的合同，非金融机构或组织与单位及个人之间、个人与个人之间订立的借款合同和银行间同业拆借以及企业集团内部的借款凭证都不贴花。营业税?国家税务总局关于印发<营业税问题解答〔之一〕>的通知?〔国税函发【1995】156号〕规定，不管金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按“金融保险业〞税目征收营业税。税前扣除凭证的把握问题向非金融机构借款涉及到的其他税种个人所得税按照?个人所得税法?的规定，属于个人取得的应税所得，适用20%的税率，应该注意的是利息所得税没有“免征额〞或者“起征点〞的规定，只要是取得所得就应该按照20%征收个人所得税。?个人所得税法?第八条和第九条分别规定，个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人；扣缴义务人每月所扣的税款，自行申报纳税人每月应纳的税款，都应当在次月15日内缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表。向非金融机构借款涉及到的其他税种营业税，征管法的一般规定[网友fuqianghao]关联企业企业之间无息借款，如果按照同期银行贷款利率核定利息收入按金融业税目交营业税的话，不符合?中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么?中第十条规定的“负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位〞。关联企业无息贷款实际上并没有收取利息货币，所以我认为不应该按金融保险业缴纳应计未计利息的营业税，我的理解是否正确？[税务总局局长肖捷]正如主持人刚刚所讲的，这位网友研究得确实很细致。按照现行营业税暂行条例及其实施细那么规定，有偿提供给税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人是营业税纳税的义务人。有偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。因此，关联企业之间无息借款，如果贷款方未收取任何货币、货物或者其他经济利益形式的利息，那么贷款方的此项贷款行为不属于营业税的应税行为，也就是说不征收营业税。如果没有收取利息货币，但收取了其他形式的经济利益，那也要征收营业税。我的答复是否能够让您满意？无偿使用关联方资金税收问题企业所得税一般原那么特别纳税调整实施方法实践中已经出现过调整案例武断、地方保护主义、强行与税务挂钩境内关联方的特别纳税调整，例如山东案例无偿使用关联方资金税收问题企业所得税的规定?国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额假设干税务处理问题的公告?〔国家税务总局公告2021年第15号〕规定，企业通过发行债券、取得贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的合理的费用支出，符合资本化条件的，应计入相关资产本钱；不符合资本化条件的，应作为财务费用，准予在企业所得税前据实扣除。政策的执行中应该注意的问题?企业所得税法实施条例?第三十七条企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能到达预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的本钱，并依照本条例的规定扣除。包括：融资参谋费、财务参谋费、律师费、宣传广告费、担保抵押费用、信用评级和资产重估费用、印刷费、手续费、佣金等。其他融资费用的税务处理问题政策的执行中应该注意的问题?企业会计准那么第17号－－借款费用?借款费用，是指企业因借款而发生的利息及其他相关本钱。借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。因借款而发生的辅助费用，是指企业在借款过程中发生的诸如手续费、佣金等费用，由于这些费用是因安排借款而发生的，也属于借入资金所付出的代价，是借款费用的构成局部。例如：某房地产企业2021年向银行借款用于某一开发工程，从银行专门借入款项5000万元，年利率6.31%。同时银行的投资部与该企业签定协议，针对此笔贷款收取财务参谋费500万元。企业支付的财务参谋费如何进行税务处理，是作为资本性支出计入建造的开发产品本钱，还是作为费用性支出从当期扣除？实践中遇到的问题，企业向银行发生的借款本钱的核算注意费用扣除的合理性。土地增值税的处理问题其他融资费用的税务处理问题统借统贷的界定指企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借款利率向企业集团或集团下属企业收取用于归还金融机构借款的利息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构的业务。营业税处理规那么?关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知?〔财税字【2000】7号〕规定,为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位〔以下简称统借方〕向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位〔包括独立核算单位和非独立核算单位〕，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否那么，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。统借统还方式融资的税务处理问题营业税处理规那么?国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知?〔国税发【2002】13号〕规定，企业集团或集团内的核心企业〔以下简称企业集团〕委托企业集团所属财务公司代理统借统还贷款业务，从财务公司取得的用于归还金融机构的利息不征收营业税；财务公司承担此项统借统还委托贷款业务，从贷款企业收取贷款利息不代扣代缴营业税。营业税处理规那么的总结政策执行中存在的问题主体的界定资金来源实践中的案例及财政部专员办检查时的态度统借统还方式融资的税务处理问题企业所得税处理规那么?国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理方法>的通知?〔国税发【2021】31号〕第二十一条规定，企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。存在的争议问题是否属于关联方借款?上海市国家税务局上海市地方税务局关于转发<国家税务总局关于印发“房地产开发经营业务企业所得税处理方法“>的通知>的通知?〔沪国税所【2021】31号〕规定，关于企业集团或其成员企业统一向金融机构借款利息费用分摊问题对?通知?第二十一条第〔二〕款所规定企业集团或其成员企业统一向金融企业借款，分摊给集团内部其他成员企业使用的，由实际使用借款的企业在年度汇算清缴申报时向其主管税务机关报送相关资料。统借统还方式融资的税务处理问题存在的争议问题具体包括：企业集团或其成员企业向金融机构借款的借款合同复印件、集团内借款利息费用分摊的协议、实际取得借款额及支付利息费用的相关凭证。使用借款的企业分摊的利息应按?财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知?〔财税【2021】121号〕规定税前扣除。?关于中国农业生产资料集团公司所属企业借款利息税前扣除问题的通知?〔国税函【2002】837号〕规定，中国农业生产资料集团公司为进一步完善现代企业制度，加快公司集团化经营战略的步伐，不断提高集团公司信贷资金管理水平，准备逐步实施“集团公司统一贷款，所属企业申请使用〞的资金管理模式，以改变原实行的“集团担保，各自贷款〞模式带来的种种弊端，即中农集团公司统一向金融机构借款，所属企业按一定的程序申请使用，并按同期银行贷款利率将利息支付给集团公司，由集团公司统一与金融机构结算。集团公司统一向金融机构借款，所属企业申请使用，只是资金管理方式的变化，不影响所属企业使用的银行信贷资金的性质，不属于关联企业之间的借款。统借统还方式融资的税务处理问题存在的争议问题?河北省地方税务局关于企业所得税假设干业务问题的通知?〔冀地税发【2021】48号〕第八条规定“对集团公司和所属企业采取“由集团公司统一向金融机构借款，所属企业按一定程序申请使用，并按同期银行贷款利率将利息支付给集团公司，由集团公司统一与金融机构结算〞的信贷资金管理方式的，不属于关联企业之间借款。凡集团公司能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用集团公司转贷的金融机构借款支付的利息，不高于贷款银行同类同期贷款利率计算数额的局部，允许在企业所得税前扣除〞。税前扣除凭证问题董事会决议、集团公司利息分摊方法、分摊企业名单、银行借款合同、利息支出凭证、发票〔包括地税监制收款收据〕等相关合法凭证〞。统借统还方式融资的税务处理问题中百集团发行中期票据案例中百控股集团股份于2021年6月8日召开2021年第一次临时股东大会审议通过了关于申请发行中期票据的议案，同意公司向中国银行间市场交易商协会申请注册并在中国境内发行规模不超过6亿元，期限不超过5年的中期票据。公司于2021年7月26日发行了2021年度第一期中期票据，中期票据期限3年，实际发行总额3.00亿元，兑付日期2021年7月30日，主承销商招商银行股份，联席主承销商中国工商银行股份。募集资金主要用于钟祥购物中心建设和江夏楚天大厦。中百集团发行中期票据案例向用款单位收取利息的营业税问题，是否可以比照统借统还处理？财政部驻北京专员办检查某大型央企总部案例统借统还业务税务处理问题业务介绍主要为了缓解现金流压力，以房地产作为融资租赁的标的物，一般是采用售后回(返)租的模式，即拥有房产的公司〔承租方〕先将房地产出售给其他单位或者个人〔出租方〕，获取转让变现的现金，然后再将出售的房地产从出租方手中租回来。税务处理规那么?关于房地产开发企业从事“购房回租〞等经营活动征收营业税问题的批复?〔国税函【1999】144号〕规定，房地产开发公司采用“购房回租〞等形式，进行促销经营活动〔即与购房者签订“商品房买卖合同书〞，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回〕，根据?中华人民共和国营业税暂行条例?及其实施细那么的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产〞税目征收营业税。?关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复?〔国税函【2007】603号〕规定，从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。通过售后回〔返〕租方式融资税务问税务处理规那么?国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告?〔国家税务总局公告2021年第13号〕规定，融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税根底计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的局部，作为企业财务费用在税前扣除。实践中的业务规那么税务处理问题的总结是否征税主要取决于出租人的资质通过售后回〔返〕租方式融资税务问题委托贷款的界定委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由商业银行〔即受托人〕根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。商业银行开办委托贷款业务，只收取手续费，不得承担任何形式的贷款风险。属于银行中间业务税务处理规那么企业所得税：属于向非金融企业借款，遵循资本弱化规那么，原那么上应该凭发票税前扣除。营业税：?国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知?〔国税发【2002】13号〕规定，金融企业承办委托贷款业务营业税的扣缴义务发生时间，为受托发放贷款的金融机构代委托人收讫贷款利息的当天。委托贷款业务的税务处理国风塑业案例安徽国风塑业股份为提高资金使用效率，在不影响公司正常经营和资金平安性、流动性的前提下，利用暂时闲置的自有资金，拟委托徽商银行合肥花园街支行向安徽亚坤建设集团有限责任公司(下称“亚坤集团〞)提供1,800万元的委托贷款，期限9个月(自合同约定的提款日起算)，年化利率为12%。与徽商银行合肥花园街支行、亚坤集团签订?委托贷款借款合同?，与亚坤集团签订((t氏押合同?，与张求武及其配偶靳常菊签订?保证合同?，授权公司经营层办理有关协议签署、房产抵押等相关事项。委托贷款业务税务处理问题业务背景资金链断裂，无法归还银行借款等，以开发的房产抵债。税务处理规那么营业税：作为销售动产处理土地增值税：作为销售动产处理企业所得税：分解分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务，确认相关资产的所得或损失。印花税：按照产权转移数据贴花案例：某房地产开企业，向银行贷款2000万元，到期后无法归还，经与银行协商，达成债务重组协议，以其开发的一栋写字楼抵偿银行债务，该楼房账面价值为1200万元，市场价为1600万元，抵偿银行债务2000万元。以开发产品抵偿债务的税务问题预提所得税?企业所得税法?第三条第三款规定，非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。第三十七条规定，对非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得应缴纳的所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。税款由扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴。〞?中华人民共和国企业所得税法实施条例?第十八条规定，企业所得税法第六条第〔五〕项所称利息收入，是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。利息收入，按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。第一百零五条第二款规定，企业所得税法第三十七条所称到期应支付的款项，是指支付人按照权责发生制原那么应当计入相关本钱、费用的应付款项。向境外支付利息的税务处理预提所得税?非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行方法?〔国税发[2021]3号〕第三条规定，对非居民企业取得来源于中国境内的股息、红利等权益性投资收益和利息、租金、特许权使用费所得、转让财产所得以及其他所得应当缴纳的企业所得税，实行源泉扣缴，以依照有关法律规定或者合同约定对非居民企业直接负有支付相关款项义务的单位或者个人为扣缴义务人。?国家税务总局关于非居民企业所得税管理假设干问题的公告?〔国家税务总局公告2021年第24号〕规定，中国境内企业〔以下称为企业〕和非居民企业签订与利息、租金、特许权使用费等所得有关的合同或协议，如果未按照合同或协议约定的日期支付上述所得款项，或者变更或修改合同或协议延期支付，但已计入企业当期本钱、费用，并在企业所得税年度纳税申报中作税前扣除的，应在企业所得税年度纳税申报时按照企业所得税法有关规定代扣代缴企业所得税。如果企业在合同或协议约定的支付日期之前支付上述所得款项的,应在实际支付时按照企业所得税法有关规定代扣代缴企业所得税。向境外支付利息的税务处理营业税?中华人民共和国营业税暂行条例?第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。〞?中华人民共和国营业税暂行条例实施细那么?第四条规定，条例第一条所称在中华人民共和国境内〔以下简称境内〕提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：〔一〕提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内。?中华人民共和国营业税暂行条例?第十一条规定，营业税扣缴义务人：〔一〕中华人民共和国境