房地产和土地估价成本法练习题

成本法练习题(后面有答案)一、单项选择题：1．成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是()A．价格D．生产费用c．劳动价值D．成本加利润2．从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其 ()。A．生产费用B过去的生产费用c．未来的生产费用D．现在的生产费用3．从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用” ，类似于()即买方愿意支付的最高价格，不能高于他预计重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设。A．替代原理D．生产费用价值论c．预期收益原理D．价格构成原理4．只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，以采用 ()估价。A.市场法6收益法C.成本法D.假设开发法5．成本法特别适用于的房地产的估价。AA.市场法6收益法C.成本法D.假设开发法5．成本法特别适用于的房地产的估价。A．有收益交易少B.无收益交易多c.有收益交易多．无收益交易少6.单纯建筑物的估价通常采用A.市场法B.收益法()。C.成本法D.假设开发法7.在房地产保险A7.在房地产保险A.成本法估价(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用()。B.收益法估价c.c.市场法估价D，假设开发法估价在现实中.房地产的价格直接取决于其 ().而非花费的成本，成本的增减一定要对()增大有作用才能构成价格。A.市场成交价格B.效用C.开发成本D.交换价值运用成本法估价的一项基础工作，是搞清 ()A.房地产成本B.房地产价格c.房地产价格构成 D.房地产重置价格构成在完善的市场经济下土地取得成本一般由购置土地的价款和购值时应由()构成A.买卖双方同时缴纳的税费9.卖方缴纳的税费c.买卖双方各自缴纳的税费D.买方缴纳的税费J1.从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的 ()分开，不能算做()。A.利润B.利息c.收入D.收益开发利润是正常条件下开发商所能获得的 ()。A.实际利润B.平均利润C.超额利润D.正常利润在计算开发利润时要注意()与利润率的匹配。A开发成本B．计算基数C．利润D．投资14•成本法最基本的公式为：房地产价格= ()—折旧。A.重建价格B.重量价格c.重新购建价格D.成本价格15•对新开发区土地的分宗估价，()是一种有效的办法， 因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成.土地收益也没有。A.市场法B.收益法c.路线价法 D.成本法重置价格是采用()的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A估价时点B.现时c.交易日期D.建造时间重建价格.是采用()的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等.在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。A.估价时点 B.与估价对象建筑物相同以前D.与估价对象建筑物类似在一般情况下，()适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。A.重建价格B.重置价格c.重新购建价格 D.积算价格()适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等。A.重建价格B.重置价格C.重新购建价格D.积算价格重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“ ()”的体现。A.预期原理B.收益原理c.替代原理D.生产费用价值论工料测量法的优点是详细、准确，缺点是费时费力并需要有其他专家的参与，它主要用于()的建筑物重新构建价格的求取。A.具有重要价值B.具有现实价值c.具有巨大价值D.具有历史价值22．估价上的折旧是指由各种原因所造成的建筑物价值损失， 其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额，扣除折旧即是进行() 。A.减价调整B.价值补偿c.扣除差额D.损耗补偿23．经济折旧又称外部性折旧，是指()本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。A.土地B.建筑物c.其他土地定着物D.构筑物24、年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或 ()来求取折旧的方法。A.剩余价值B.剩余自然寿命c剩余经济寿命D.剩余年数25、建筑物的经济寿命短于其自然寿命， 它是()的，相同类型的建筑物在不同地区寿命可能不同。A.由经济因素决定 B.由物质磨损决定c.由精神磨损决定 D.由市场决定26．成新折扣法是根据建筑物的建成年代、 新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的()A.折旧率B•成新率c•剩余使用寿命 D•实际损耗程度建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按 ()计算折旧。A.土地使用年限 B.建筑物的剽余经济寿命c.土地剩余使用年限 D.建筑物的经济寿命某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为 70年，建造期为3年，建筑物的经济寿命TOC\o"1-5"\h\z为55年，计算建筑物折旧的经济寿命应为() 。A.52年B.55年C.58年D.70年某工厂厂房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物的经济寿命为40年，计算建筑物折旧的经济寿命应为() 。A.40年B.45年C.50年D.55年某办公楼，其土地使用权出让年限为 50年，建造期为3年建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑折旧的经济寿命应为() 。A.50年B.53年C.47年D.55年某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年.建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命为()。A.40年B45年C.50年D.55年二、多项选择题:成本法特别适用于如下房地产的估价 ()A学校B.钢铁厂C.化工厂D.加油站E.公园价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的.而且还需要具备()的条A.生产成本高于市场平均成本 B.生产成本低于市场平均成本c.自由竞争D.该种商品本身可以大量重复生产E.生产成本等于市场平均成本在运用成本法时员主要的是() 。区分计划成本和实际成本 B .区分实际成本和客观成本c.结合实际成本来确定评估价值 D.结合客观成本来确定评估价值 E.结合市场供求分析来确定评估价值运用成本法估价一般分为()几个步骤进行oA．按集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料估算土地取得成本 c.涵算重新购建价格 D.测算折旧E.求取积算价格5．房地产的价格通常由 ()几项构成。A．土地取得成本B．开发成本、管理费用c.投资利息、销售费用 D.购买土地应缴纳的税费 E.销售税费、开发利润6．在目前的情况下，根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成分为( )A.通过征收农地取得的，土地取得成本包括衣地征收费、拆迁补偿费、安置补助费、育苗补偿费等B.通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等c.通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等通过在城市中拆迁房屋取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁安置补偿费、基础设施建设费和土地使用权出让金等通过在市场上“购买”取得的，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等取得开发用地后的建筑物建造成本主要包括 ()。A.勘察设计和前期工程费 B建筑材料和建筑设备费c。基础设施建设贸、公共配套设施建设费 D.房屋建筑安装工程费 E.开发过程中的税费估算开发利润应掌握() 。A.开发利润是开发商预期的利润 B•开发利润是所得税前的c.开发利润是开发收入扣除开发成本后的余额开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算，相应的利润率包括有() 。A.直接成本利润率B.全部成本利润率c.投资利润串D.市场利润率E.成本利润率确定重新构建价格时，应特别注意 ()A.重新构建价格是估价时点时的 B.重新构建价格是现在的价格c.重新构建价格是客观的重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和建筑物的重新掏建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧建筑物的重新构建价格的求取方法具体有 ()。A单位比较法B.分部分项法C.直接资本化法 D.工料测量法E.指数调整法根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为()a物质折旧B.房产折旧c.功能折旧D.设备折旧E.经济折旧物质折旧可进一步从()几个方面来认识和把握。A.自然经过的老化B.正常使用的磨损c.意外破坏的损毁D.自然环境恶化E.延迟维修的损坏残存利用年限法求取建筑物折旧时， 建筑物的寿命应为()经过年数应为()剩余寿命应为()A.自然寿命B.经济寿命c.实际经过年数D.有效经过年数E.剩余经济寿命15．求取建筑物折旧的方法，主要有()A.年限法B成新折扣法c.市场提取法D.综合分析法E.分解法三、计算题1.某商品住宅楼建于10年前，由购买政府出让的土地而建，土地使用权年限为70年，土地面积1500m2，土地出让价格(熟地)为每平方米1000元，现时重新取得该类土地每平方米需要1600元。住宅楼的总建筑面积为3300卅，当时的建筑造价每平方米 900元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元。建筑寿命为50年。其中门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为40万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率为零。试评估该住宅楼现时的价格。222.估价对象为一政府用办公楼：土地总面积 1000m;建筑总面积4500m于2001年9月底获得50年使用权，为钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2006年9月30日的价值。摄集有关资料如下：(t)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料见下表;实例交易价格交易情况交易日期房地产状况a2200006、3、30－3%b20500 05、12、30-8%c23803％06、5、30+5%从05年12月-06年9月地价每月上升0 5％c(2)当地征用农地的费用等资料如下;在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等每平方米150元/m2,土地开发费用、税金和利润等每平方米120元/m2.以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异见下表：TOC\o"1-5"\h\z级别1 2 3 4 5 6 7 8地价是次级土地的倍数1.4 1.41.4 1.4 1.41.4 1.4 1.4地价是最差级土地的倍数10.547.535.383.842.741.961.4 1(3)建筑物的重置价格价为 1100元/吊。(4)建筑物耐用年限为60年，无残值。试用成本法评估该办公楼06年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。参考答案：一、1.A 2. B 3.A4 .C5 .D6 .C 7.A 8.B 9—C10D11A12B 13B14 C15 D16A 17 B18B19A20C21．D 22 ．A 23．B 24 ．C 25 ．D26．B 27．A 28．C 29．B 30．A31．D32．B33．A34．C35．B二、1．ABCE 2．CD 3 ．BE 4 ．ACDE．5ABCt 6 ．DCE 7 ．ACDE8.BDE9。ACE10。ACE11、ABDE12、ACE13、ABCE14、BDE15、ACE三、1.解：(1)由所给资料，运用成本法估价，其公式如下房地产价格二土地重置价+建筑物重置价一建筑物折旧土地的重置价=1600X1500=240万元求取建筑物的重置价=1200X3300=396万元求取折旧总额：门窗等损坏的折旧额=3万元装修的折旧额=40X3/5=24万元②设备的折旧额=100X10/15=66.67万元④长寿命项目的折旧额=(396—3—40—100)X10/50=50.6万元则该建筑物的折旧总额=3+24+66.67+50.6=144.27万元该住宅楼的现时总价=240+396—144.27=491.73万元该住宅楼的现时单价=491.73/3300=1490.09元/m22解：(1)成本法公式如下：旧房地价格=土