现代物业管理的特点

现代物业管理的特点

一房屋管理的变化和建议现代房地产管理是指房地产管理人根据合同使用现代管理方法和维修技术，对已投资的所有类型的房地产进行全面、整体的管理，为房地产所有者和用户提供高效、全面的服务，提高房地产的经济价值和使用价值，创造安全、便捷的生活和工作环境。现代物业管理有以下主要特点:1.变多头分散管理为统一管理。变多个管理部门、产权单位的多头分散管理为物业管理公司的统一管理,是一种新的社会化管理模式,可以摆脱自建自管的分散管理体制,克服各自为政,多头管理,互相扯皮,互相推诿等旧体制留下的种种积弊,从而有利于发挥住宅小区和各类房屋的综合效益和整体功能。2.变单纯的房屋维修为全方位综合管理。变单纯的房屋维修为对建筑物、附属物和场地、环卫、治安、绿化、道路等全方们的维修养护专业化管理,还在程度上或方式上不同地承担着某些社会职能,如消防、清扫、绿化、安保、接送孩子、传呼电话等,这样有利于打破原有的单一行政条块管理和对口管理。辖区内的各种问题,直接找物业公司就可得到解决。3.变政府的行政管理、福利管理为企业的有偿服务。改变政府的行政性福利性管理,推行企业化经营的有偿服务,实行多种经营,走上以业养业发展的道路,但是物业管理的商业化经营目标是保本微利,量出为入,不以牟取高额利润为目的。4.变房屋管理的无序化、行政性为物业管理的规范化和契约化。规范化是物业管理走向现代化、科学化的一个显著标志,不仅体现在企业的设立上,还包括管理运作过程的规范,更重要的是要建立岗位规范。契约化是指通过经济合同和公共契约的方式来约定服务双方的权利和义务,并明确服务项目标的,包括经济利益标的。这种在市场经济中出现的管理服务型的经济关系,是一种商品经济合同的买卖关系,双方是平等的民事行为主体,彻底改变了原来房屋管理的行政的管与被管的关系,打破了行政性管理终身制。二房地产管理的现状和主要问题(一)房地产管理现状1.建设城市住宅小区物业管理所需要的各项措施其法规制度仍处于逐步确立和不断调整之中,需要我们在实践中认识改进和完善。目前,我国已经出台的物业管理主要的相关法规有:(1)城市新建住宅小区管理办法(1994年建设部)(2)城市公有房屋管理规定(1994年建设部)(3)城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(1996年计委、建设部)(4)物业管理企业资质管理试行办法(1999年建设部)这些法规体现了物业管理市场化,住宅商品化以及自愿公平的原则。目前,我国的物业管理以新建住宅小区的管理为重点,因此《城市新建住宅小区管理办法》是物业管理的主要依据,其主要内容如下:(1)住宅小区的管理体制;(2)住宅小区的管理责任;(3)住宅小区的住宅管理委员会及其权利和义务;(4)物业管理公司的权利和义务;(5)物业管理合同的内容;(6)房地产产权人、使用人的权利和义务。根据此《办法》的精神,各省市制定了自己的管理条例以约束和规范物业管理市场。2.拉动国内需求的具有好的产业物价也上跌回升,通货紧缩的问题初步缓解,通胀率仍然很低。2000年国内房地产开发投资4902亿元,超过GDP总额的5%,比上年增长19.5%,成为拉动国内需求的支柱产业。房地产开发投资连续3年持续增长,已形成新的房地产开发热,个人购买商品房的比例从1996年的53%,1997年的66%,1998年的72%,1999年80%,上升到2000年的87.5%。到2000年末城镇住宅竣工面积23.45亿平方米,人均居住面积10平方米,全国住宅小区4000多个,为物业管理市场提供了广阔的空间。3.住房品质的提升随着基本需求得到满足,人们开始转向更高一级的生活需求,从生存型消费转向发展型消费和享受型消费。人们开始更加注重生活质量的提升,用于购买休闲产品的支出大幅增加,体现在住房上,人们已不再只是仅仅满足于有无房住,多大面积了,而是要求能住得好——安全、方便、舒适、文明。同时房屋也从原有的简单的住家概念衍伸成为投资的热点。由于土地资源的稀缺性,决定了房产增值的趋势。而有着良好物业管理的物业就成为能够满足人们多层次需求的全新生活方式,其价值远远高于缺乏管理的物业。4.大幅提升管理效率局域网、社区网、智能网络的开发、利用,为现代物业管理提供了一个可供操作的平台,既可大幅提升管理效率,降低管理成本,也可以将各种经营与物管主业有机结合。上海在1997年即推出智能社区的概念,社区的居民只需要在家中的电脑上键入“WWW.”就可以了解相关信息,解决生活中的一系列问题,包括向物业公司和政府反映情况。(二)gnp的增长在“十五计划纲要”中重点提到“发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业,规范发展物业管理业”。我国目前的物业管理需求仍将以居民住宅为主。而建设部《建设事业“十五”计划纲要》中明确指出:GNP增长速度保持在每年7%左右,全社会固定资产投资规模从2000年的3.26万亿增长到2005年的4.3万亿元,城镇住宅竣工面积27亿平方米,城镇人均居住面积从2000年的10平方米增长到2005年的22平方米。除了住宅以外,不仅是商业用房、工业用房甚至行政事业用房也开始逐步地进入物业管理的视野。行政机关剥离自身的后勤体系是体制改革的要求,行政用房纳入物业管理已经成为一种必然。早的有青岛市政府,稍晚一点的国家建设部,解放军总后勤部,最近的是长沙市政府,都实行了公开的招投标对其物业由专业的物业管理公司进行管理。(三)服务对象的确定我国的物业管理是90年代初由深圳、广州等沿海城市开始实施的,最初的服务对象是外商外籍人士在华的产业和侨汇房,以后逐步向内销商品房发展。近两年,物业管理才在我国各大中城市得到一定的发展。但由于房地产市场还不成熟,还不规范,物业管理经验不多,还存在着不少问题。1.治理规制不完善物业管理是建立在契约基础上的民事商务行为,业主(租客)与物业管理公司的关系应该由具有法律效力的法规来规范。但是,目前有关物业管理的法规仍不完善,在物业管理的实际运作之中,自行其事的情况常常发生。尤其体现在立法层次上,仅有的几个都是部门规章,对物业管理涉及的众多方面约束力较差,物业管理公司与业主之间的纠纷也缺乏处理规程。同时物业管理公司也无法依靠法律手段来维护物业及业主的利益。特别是物业管理公司与业主间权利义务的规定,业主委员会的组建和法律地位问题都缺乏明确的规范,对于物业公司和业主的违约行为,更缺乏相应的法律制裁依据。2.三三瞳石小区现在的物管公司很多只有几个人或者十几个人,但却五脏俱全,所经营的规模不过是一些二、三万平方米以下的小区。由于人少,公司所能提供的服务项目偏少,收入不高。而所管的面积不大导致单位面积的成本增加。收少支多,这些公司多半很难赢利。一般而言,其管理也是粗放型的,谈不上什么会计核算和成本管理,管理水平较低。3.由于收入和支出之间的不平衡，许多房地产管理公司在收取管理成本的基准、期限和方法上有很大的随机性，房地产管理公司和业主之间存在重大差异物管公司所能提供的服务普遍较少,难以满足不同类型的对象的不同层次的需求。4.物业配套设施不全很多物业直到入住时物业公司才介入。一方面是对物业建设情况不了解,遇到维修等问题时处理困难,更重要的是,由于物业公司介入晚,不能及时代表业主对开发商形成监督,往往造成物业配套设施不全,建筑施工质量差等问题。如1)有的高档商办商住公寓楼没有足够的停车车位;2)一些大楼内的电梯质量差;3)有些楼宇内水电煤气配套跟不上,不能马上交付使用等;4)有些大楼内没有电话线、电视接收共用天线或闭路电视装置等。这些给物业管理带来了一时难以克服的实际困难。5.职能部门与单位的关系物业管理公司在其经营管理服务过程中,与社会有关部门构成了密切的关系。首先是与街道、居委会、派出所的关系;其次是与交通、环保、卫生、市政、园林、教育、水电、煤气等部门的关系;再次是与商业、文化娱乐等单位的关系等等。这里既有行政管理关系,又有经济关系,错综复杂。职责上你中有我,我中有你。遇到有利可图的事情,互相争夺;遇到麻烦的事,互相推诿。由于工作范围不明确,关系不协调,已成了物业管理中的一大社会问题。6.树立“用服务换报酬”的观念思想意识仍然停留在过去的“你求我办事”上,没有树立“用服务换报酬”的观念。有的公司的相当一部分员工缺乏专业技能知识,不具备物业上岗资格,对于在物业管理中出现的复杂的问题根本无法解决和处理。三理顺物业管理与市场的关系1.建立健全物业管理法规,规范物业管理市场。首先要制定和完善物业管理的基本法规。物业管理法规可以借鉴境外物业管理的先进经验和有关规定,结合我国国情和目前物业管理的实际情况制定。基本法规要明确规定政府主管部门、物业管理公司、社会有关方面、业主委员会之间的权利和义务,以便各司其职、各尽其责。其次要制定和完善与基本法规相配套的专项法规,物业管理的基本法规只是概括地规定有关物业管理各方面的权利、义务,它需要有一系列的专项法规相配套,以保证其顺利实施。2.加强市场化进程,增强物业管理企业的管理水平和竞争力。物业管理的市场化进程意味着物业管理企业不再通过行政手段,而是通过招投标来取得物业的管理权、经营权。因为物业管理是市场经济的产物,市场经济的本质是竞争,竞争是市场经济生机和活力的源泉,是不断提升物业管理水平,把物业管理推向一个更新境界的重要途径,也是维护产权人、使用人合法权益的重要途径。加强市场化进程的一个重要的步骤就是及时建立“业主委员会”。业主委员会是物业使用和消费的主体,是物业管理市场需方的主体,也是维护业主权利的主要机构。只有给予业主委员会以法定的权力和职责,才能赋予物业管理市场以充分的活力,端正物业管理行为主次关系,拓展物业管理和消费(劳务)范围。3.理顺物业管理与行政管理关系。物业管理是城市管理的一个重要组成部门,政府各部门要加强对物业管理的领导和支持。与物业管理有关的政府各专业部门如:公安、工商、市政、房地、园林、公交、环卫、邮电、规划等机构,应按自身的职责做好业务指导和监督工作。街道办事处及其属下的居委会,作为政府派出机构,主要职责是协助政府有关部门实施其对所有物业辖区内的服务,并协助物业管理部门协调与有关方面的关系,共同搞好社区建设。4.规模化经营将成为物业管理行业的主流。目前,物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,专业人才少且分散,难以发挥群体功能和综合实力,而且绝大多数都存在管理规模偏小亏损严重的问题。规模化经营可以通过企业间横向联合来实现。这样不仅可以扩大企业的规模,实现人才、资金的集中,而且可以加强企业间的协作,实现优势互补,发挥企业的群体优势,提高整体经济效益。随着企业规模的扩大,企业有能力管理更大规模的物业,这样在达到经济规模之前能极大地降低单位面积的管理成本。同时,规模的扩大也有利于吸引数量更多、素质更高的专业人才参与企业的经营管理,提高企业的管理服务水平,增进企业的市场竞争力。企业规模的扩大也有利于拓展一业为主的多种经营的道路,实现企业的良性循环。5.要规范物业管理公司的组建和经营。规范化的物业管理公司是物业管理市场发育和趋于成熟的基础和基本标志,政府主管部门应积极扶持而又不放任自流。(1)对于物业管理市场,应坚持资质审查制度,对于违规公司要给予警告乃至吊销其资质证,对于专业管理人员要建立持证上岗,着装上岗的制度。(2)物业管理公司要制定各项岗位制度,并对各项岗位标准进行量化,以便考核,使企业走向制度化管理。通过制度,约束和管理员工;通过制度,协调衔接企业内部各方面与员工之间的关系;通过制度,调节融洽企业与社会间的关系。(3)企业要依法经营。这不仅指企业的各项规章制度必须建立在法律、法规的基础之上,而且应该靠法律、法规对物业管理行为进行引导、规范和调整。6.变革企业内部机制,提高职工素质。目前,我国的物业管理公司发展形势不容乐观。从经济性质看,85%以上物业管理公司是全民、集体所有制企业。从组建情况看,由房管所转换而来的物业管理公司和各大系统单位组建物业管理公司占绝大部分。这些公司或多或少地带有原体制的烙印,企业缺乏活力。各物业管理公司应从经营机制的转换入手,对企业的主权结构进行变革,真正地成为能自负盈亏的独立经营的企业法人。在内部要打破大锅饭,实行竞争上岗和淘汰制度,同时激励职工尽快转变思想观念,鼓励