中原地产二级市场项目策划流程课件

09十月2023中原地产二级市场项目策划流程06十月2023中原地产二级市场项目策划流程1中原地产二级市场策划流程

第一篇策划基础知识中原地产二级市场项目策划流程中原地产二级市场策划流程2目录房地产基本概念房地产市场房地产开发策划以及房地产策划中原地产二级市场项目策划流程目录中原地产二级市场项目策划流程3一、房地产基本概念房地产？？？

你的理解？？？如何？？？对土地资源经过合理利用、优化组合，从而使得土地产生更大的经济价值！中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念房地产？？？中原地产二级市场项目4一、房地产基本概念1.1房地产的概念1.2房地产定义1.3实物、权益和区位1.4房地产的其他名称1.5房地产业1.6常用的房地产术语1.7房地产的特性1.8房地产的类型中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念1.1房地产的概念中原地产二级市场项目策51.1房地产的概念房地产土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实体质量功能土地建筑物房地地上空间地面地下空间房屋构筑物结构设备装饰装修中原地产二级市场项目策划流程1.1房地产的概念房土地建筑物其他土地定着物实物权益区位实6一、房地产基本概念1.2房地产定义：

房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物；中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念中原地产二级市场项目策划流程7一、房地产基本概念1.3实物、权益和区位：房地产的实物分为有形的实体、实体的质量以及组合完成的功能三个方面；权益包括权利、利益和收益，在中国主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权；区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念中原地产二级市场项目策划流程8一、房地产基本概念1.4房地产的其他名称不动产：中国物业：香港RealEstate：英国RealProperty：美国中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念1.4房地产的其他名称中原地产二级市场9一、房地产基本概念1.5房地产业：房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业投资开发业；房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服物业中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念中原地产二级市场项目策划流程10一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”不同用途的土地使用年限建筑密度容积率建筑面积、使用面积和套内建筑面积常规物业实用率不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语中原地产二级市场项11一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”“一级市场”——指土地使用权出让，或批租的市场指土地转让及开发经营活动，新建商品房的租售，土地的使用权分割并转移的市场；

“二级市场”——拥有房地产权证的小业主之间的产权转让和租赁的交易市场

“三级市场”——中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语指土地转让及开发经12一、房地产基本概念不同用途的土地使用年限居住用地：70年工业用地：50年商业、旅游、娱乐等用地：40年综合或其他用地：50年1.6常用的房地产术语中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语中原地产二级市场项13一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语建筑密度:又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑用地面积的比率建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积x100%（覆盖率）试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的基地总面积为600平方米，问建筑密度？中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语中原地产二级市场项14一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语容积率:是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率=总建筑面积/建筑用地面积试算：某地块的总面积为1000平方米，其上建筑物的总面积为4000平方米，问容积率为多少？中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语中原地产二级市场项15一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语

如：在一定地块内，建筑物的各层面积均相同，则建筑总面积=土地总面积x建筑密度x建筑层数容积率=建筑密度x建筑层数中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语中原地产二级市场项16一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语建筑面积、使用面积和套内建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语中原地产二级市场项17一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语常规物业实用率多层住宅：90-93%小高层及高层住宅：80-88%写字楼物业:70-75%商铺物业：50%左右中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语中原地产二级市场项18一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语不同制式单位的换算（米、公顷、英尺、亩）1平方米=10.764平方英尺

1公顷=10000平方米1公顷=15亩1亩=666.67平方米中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念1.6常用的房地产术语中原地产二级市场项19一、房地产基本概念1.7房地产的特性不可移动性,易受限制唯一性寿命长久，用途多样，相互影响供给有限，价值量大，流动性差保值增值中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念1.7房地产的特性中原地产二级市场项目20一、房地产基本概念1.8房地产的类型居住物业：自住、投资商用物业：经营性、收益性或投资性物业。包括：写字楼、零售商业物业（商场、购物中心、店铺）、酒店、娱乐类物业等。工业物业：工业厂房、仓储用房、高新技术产业研发等特殊物业：得到政府特殊许可的，如加油站、机场、港口、高速公路、桥梁、隧道、赛马场、高尔夫球场、滑雪场等中原地产二级市场项目策划流程一、房地产基本概念1.8房地产的类型中原地产二级市场项目21二、房地产市场政府？？开发商？？专业服务机构？？消费者？？

中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程22二、房地产市场2.1房地产市场的定义2.2房地产市场的参与者2.3房地产市场的运行环境及影响因素2.4房地产市场指标2.5地租和级差地租2.6影响房地产价格的九大因素2.7房地产市场的运行规律2.8房地产金融与融资

中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程23二、房地产市场2.1房地产市场的定义

从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程24二、房地产市场2.2房地产市场的参与者土地所有者或当前使用者开发商政府及其机构金融机构建筑承包商专业顾问建筑师工程师及造价工程师物业代理及估价师会计师律师消费者或买家中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程252.3房地产市场的运行环境及其影响因素二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程2.3房地产市场的运行环境及其影响因素二、房地产市场中26二、房地产市场2.4房地产市场规模2.4.1潜在市场、有效市场及合格的有效市场、服务市场、渗透市场潜在市场：对某种特定商品有某种兴趣的消费者。有效市场：对某种特定商品有兴趣、收入与途径匹配的消费者的集合；如果对某些商品有消费的限制，那么其他的人群就构成合格的的有效市场。服务市场：使公司决定开拓的那部分合格的有效市场。渗透市场：指已经购买了企业产品的消费者的集合参见下图中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场2.4房地产市场规模参见下图中原地产二27二、房地产市场2.4房地产市场规模有效市场潜在市场整体市场服务市场渗透市场合格有效市场中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场2.4房地产市场规模有效潜在市场整体市28二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.1需求、供给与价格需求：消费者在某特定时期，在一定市场上，按一定价格愿意且能购买的某种商品和劳务的数量。与消费者的偏好、收入水平、商品的价格、相关商品（互补品、替代品）的价格、对商品未来价格的预期等有关。需求规律：价格效应=替代效应+收入效应中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场2.5房地产市场指标中原地产二级市场项29二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.1需求、供给与价格供给：

厂商在一定市场上的某一特定时期内，与一定价格相对应，愿意且能提供商品的数量。与商品本身的价格、其他商品的价格、生产技术的变动、生产要素的价格、政府的政策以及厂商对未来的预期正相关。中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场2.5房地产市场指标中原地产二级市场项30二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.1.1需求指标国内生产总值人口数城市家庭人口就业人员数量及就业分布城市家庭可支配收入及城市家庭总支出房屋空间使用数量商品零售价格指数及城市居民消费价格指数中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程31二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.1.2供给指标存量新竣工量灭失量空置量及空置率可供租售量房屋施工面积房屋新开工面积平均建设周期竣工房屋价值中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程32二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.2弹性理论需求价格弹性：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度供给价格弹性：

供给量变动率与价格变动率的比值。影响因素，一是厂商供应能力和产品生产周期，二是产品的生产成本2.5.3市场均衡需求的数量等于供给的数量中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场2.5房地产市场指标中原地产二级市场项目33二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.4消费者行为理论2.5.4.1效用消费者决策：指消费者在既定的预算支出条件下，为使自己获得最大的消费满足而做出的消费选择。效用：消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度。其取决于两种因素，一是商品的自然属性可以满足人们的某种使用的需要；二是人们在消费某种商品时对满足的主观感受。

中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场2.5房地产市场指标中原地产二级市场项目34二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.4消费者行为理论

2.5.4.2边际效用边际效用（MU）消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。边际效用递减规律：消费者消费后一个单位商品所获得的效用增量小于它消费前一个单位商品所获得的效用增量。

中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场2.5房地产市场指标中原地产二级市场项目35二、房地产市场2.5房地产市场指标2.5.4消费者行为理论2.5.4.3消费者均衡：

消费者在既定收入的状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，使消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，则消费者的决策行为已达到均衡状态。中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场2.5房地产市场指标中原地产二级市场项36二、房地产市场2.6地租及级差地租

2.6.1地租：利用土地所获得的超额报酬地租=市场价格–生产成本–平均利润

2.6.2级差地租：不同生产条件下生产出来的农产品具有统一的市场价格，不同位置的土地因而具有不同的地租中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场2.6地租及级差地租不同生产条件下生产出37城市内不同用途的地租支付能力二、房地产市场地租及级差地租距离中心商务区地租支付能力零售业服务业、贸易和批发业高层住宅多层住宅农业高层住宅区多层住宅区工业中原地产二级市场项目策划流程城市内不同用途的地租支付能力二、房地产市场地租及级差地租38二、房地产市场地租及级差地租同一街道上不同用途的地租支付能力地租距离士多店高档家具店特色快餐店通信手机店珠宝店高级男装店高级女装店高级品牌专卖购物广场时尚品牌专卖店中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场地租及级差地租同一街道上不同用途的地租支付39二、房地产市场2.6影响房地产价格的九大因素2.6.1

房地产自身的因素2.6.2环境因素2.6.3人口因素2.6.4经济因素2.6.5社会因素2.6.6行政因素2.6.7国际因素2.6.8心理因素2.6.9其他因素

中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程40二、房地产市场2.7房地产市场的运行规律房地产的空间市场——使用功能与房地产的资产市场——资产的投资收益功能房地产的空间市场与房地产的资产市场的关系

这两者是紧密联系在一起的，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率。从而影响资产市场的需求；同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程41二、房地产市场2.7房地产市场的运行规律房地产市场的周期循环传统的房地产周期理论认为：房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。房地产周期循环的主要原因是：供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键；市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的实践存在时滞；生产者与消费者心理因素的影响；政策因素的影响；制度因素的影响等中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程42二、房地产市场2.7房地产市场的运行规律施永青2005年观点房地产周期分为:(1)复苏期(2)高涨期(3)危机期(4)萧条期房地产市场是周期性极为明显的市场，原因有几个方面：(1)房地产的生产期很长，短则一两年，长可以三五年。一旦发现供不应求，短期内都无法增加供应，令楼市可以连年上升。(2)房地产是传统上的主要财富储存工具，有余资的人都倾向投资地产。因此，经济好的时候，资金就会源源不绝地流入房地产市场。流入的资金愈多，楼价就升得愈快，楼价上升又吸引更多的资金流入，令升市进入自我完成的机制。(3)投资地产的财务杠杆效益大，按揭货款往往可高达楼价的七至八成。只需拿出很少的资金，就可以把投资效率扩大。当然，当资金退的时候，亦会饱受债主的压力，无法退守，形成恐惧性抛售。中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程43二、房地产市场2.7房地产市场的运行规律房地产市场的自然周期见下页图中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程44长期平均空置率水平二、房地产市场

销售和出租住宅需求变化示意图供给停止或很低，需求有增长趋势，租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势需求继续上涨，供给紧张，租金增长率快速上涨，空置率继续下降需求继续上涨，开始新的建设，但需求增长比供给快，空置率仍下降，租金增长率上升供给增长率=需求增长率供给（竣工）增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑下降上升需求增长加快，空置率下降，租金增长率稳定或小步上升中原地产二级市场项目策划流程长期平均空置率水平二、房地产市场

45二、房地产市场2.7房地产市场的运行规律房地产市场的投资周期房地产自然周期与投资周期的关系

投资周期在第一、二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，其他阶段则超前于市场自然周期的变化中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程46二、房地产市场2.7房地产市场的运行规律房地产泡沫与过热房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。泡沫成因：土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础；投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；金融机构的过度房贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程47二、房地产市场2.8房地产金融与融资2.8.1房地产资本市场2.8.2房地产金融2.8.3房地产项目融资

中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程482.8房地产金融与融资2.8.1房地产资本市场二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程492.8房地产金融与融资2.8.1房地产资本市场房地产资本市场主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款，是商业银行和储蓄等金融机构资产的主要组成部分；房地产开发公司和房地产投资信托的股票在股票交易所交易房地产抵押贷款证券逐渐成为证券市场的重要组成部分

二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程502.8房地产金融与融资2.8.1房地产资本市场房地产企业的权益融资与债务融资权益融资：投资者通过公司上市或增发新股、吸收其它机构投资者资金、合作开发等方式，补足资本金；权益融资的资金供给方与投资者共担风险，所得报酬是项目投资所形成的可分配利润债务融资：通过举债的方式，除银行外，其它机构投资者如保险公司、退休基金也可提供债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资风险，其报酬为贷款利息和有关费用。房地产企业可发行企业债券和借入信用贷款；债务融资在一定的条件下可转化为权益融资，可转债就是一种。

二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程512.8房地产金融与融资2.8.1房地产资本市场房地产土地储备贷款与开发贷款土地储备贷款：土地收购储备贷款、土地储备贷款房地产开发贷款：土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款房地产抵押贷款个人住房抵押贷款，即融机构发放个人住房抵押贷款的过程构成了抵押贷款的一级市场。商用房抵押贷款在建工程抵押贷款

二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程522.8房地产金融与融资2.8.1房地产资本市场抵押贷款二级市场

在一级市场，商业银行和储蓄机构等利用间接融资发放抵押贷款；二级市场利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款，将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易，实现房地产抵押贷款市场与资本市场的融合抵押贷款支持证券的类型：抵押贷款支持证券、抵押贷款传递证券、抵押贷款支付证券和抵押贷款担保证券

二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程532.8房地产金融与融资2.8.1房地产资本市场房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）

是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益拼争或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式REITs的投资领域涉及不同地区的不同类型的房地产（公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业和酒店等）和抵押资产，相应投资的收入现金流分配给投资者，自身是投资代理。REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金来源于发行股票，或者从金融市场融资。房地产投资信托的种类：权益型、抵押型和混合型

二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程542.8房地产金融与融资2.8.2房地产金融风险房地产开发贷款风险土地储备贷款风险个人住房贷款风险房地产投资信托风险

二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程552.8房地产金融与融资2.8.3房地产项目融资房地产投资项目使用资金特性资金垫付量大占用周期长投资的固定性和增值性风险大，回报率高

二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程562.8房地产金融与融资2.8.3房地产项目融资房地产项目融资方案融资组织形式：既有项目法人融资和新设项目法人融资常用融资渠道：自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行及融机构资金、其它机构和个人资金、预售或预租资金等。中国房地产开发投资资金主要是预售收入、自筹资金和国内商业银行贷款。融资方案分析：资金来源可靠性、融资结构、融资成本和融资风险

二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场中原地产二级市场项目策划流程57*中国几大区域的房地产市场发展回顾二、房地产市场北京上海深圳广州四大中心城市：中原地产二级市场项目策划流程*中国几大区域的房地产市场发展回顾二、房地产市场北京上58深圳靠近香港，可以从香港借鉴房地产管理体系、产品、规划概念、推广、营销手法等；82年深圳市政府建区后，在87年就开始拍卖第一块地；房地产市场化的程度比较高，比较早，包括土地的拍卖，相关许可证的获取，从规划、建筑设计、工程施工、销售、推广到其后的物业管理，都运用了市场竞争的方法；民营企业、股份制公司、国企各显身手；因此房地产行业发展水准位列全国之冠，国内其他地区的同行不少都到深圳来学习房地产开发和营销的方法和经验。

二、房地产市场深圳中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场深中原地产二级市场项目策划流程59房地产市场发育与深圳基本同步；旧城改造比较失败；以出产郊区大盘闻名，祁福新村、丽江花园、碧桂园、奥园、星河湾等；产品规划设计大手笔，领风气之先，善于创新；市场竞争激烈；民营企业是发展商中的主导。二、房地产市场广州中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场广中原地产二级市场项目策划流程60央企房产很多，产权不清晰，三级市场发展滞后；二级市场的新房，经历了从“公关”手段之一到个体“真实居住”的过程；以SOHO现代城热销为标志，住房消费进入个体时代；产品规划设计理念国际化；发展商多元化，有本地国旗、中资红筹、本地民营、福建和广东大型民营、国内上市公司，以及港资、台资等二、房地产市场北京中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场北中原地产二级市场项目策划流程61公房产权化，市场化，老公房置换开始得很早；三级市场发育良好，租售两旺；土地批出权多在区级政府部门项目开发规模很大，20万平米以上得很普遍；上海市住房公积金制度，8成30年按揭与国际接轨；发展商中，本地国有企业或改制国企的比例居多；港资和台资企业也不少；整个市场投资氛围浓厚二、房地产市场上海中原地产二级市场项目策划流程二、房地产市场上中原地产二级市场项目策划流程62三、房地产开发房地产开发？？？从土地到实物空间的价值创造活动投资者：获取投资回报开发商：经营活动获得利润中原？？？消费者：购买使用功能和投资权益中原地产二级市场项目策划流程三、房地产开发房地产开发？？？中原地产二级市场项63三、房地产开发房地产开发？？？通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会大众提供有用的房地产产品或服务，以此获得相应的回报。中原地产二级市场项目策划流程三、房地产开发房地产开发？？？中原地产二级市场项64三、房地产开发整体流程招标挂牌拍卖《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建设工程施工许可证》

《商品房预售许可证》

《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房屋产权证》土地获取项目方案设计报批报建项目施工项目销售项目竣工项目结束中原地产二级市场项目策划流程三、房地产开发整体流程招标挂牌拍卖《国有土地使用权证》65三、房地产开发*土地获取的中国特色

政府垄断土地资源；从协议出让，逐渐过渡到招标、拍卖、挂牌；土地出让的对象和范围，由政府决定。大城市去香港招商，中型城市到广东、深圳招揽大型、知名企业；土地出让，有一次性交清地价、也有只付少量定金；政府官员调任，不少地产发展商随之北上、南下。中原地产二级市场项目策划流程三、房地产开发*土地获取的中国特色政府垄断土地资源66三、房地产开发3.1房地产开发的定义

通过对土地、建筑材料、城市基础设施、公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面的组合使用，从而为人类提供居住和各类活动空间，并改变人类生存的物质环境的一种经营活动。涉及市场分析、投资决策、政府法律法规政策研究、经济合同、资金融通、城市规划、建筑设计、建造技术、成本控制、项目管理、风险控制和管理、市场营销和资产管理等内容。中原地产二级市场项目策划流程三、房地产开发3.1房地产开发的定义中原地产二级市67三、房地产开发开发经营期开发经营期开发期建造期前期销售期经营期情况(a):销售(含预售)中原地产二级市场项目策划流程三、房地产开发开发经营期开发经营期开发期建造期前期销售68开发经营期开发期建造期前期运营期情况(b):出租或营业,自用三、房地产开发开发经营期经营期中原地产二级市场项目策划流程开发经营期开发期建造期前期运营期情况(b):出租或营业,69三、房地产开发3.2生地、毛地和熟地生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地毛地：指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地熟地：指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房地产建设的土地中原地产二级市场项目策划流程三、房地产开发3.2生地、毛地和熟地中原地产二级市70三、房地产开发3.3“三通一平”、“五通一平”与“七通一平”“三通一平”：路通、水通、电通和场地平整；“五通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和条件以及场地平整；“七通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施和条件以及场地平整；中原地产二级市场项目策划流程三、房地产开发3.3“三通一平”、“五通一平”与“七71三、房地产开发3.4房地产开发程序3.4.1投资机会及决策分析3.4.2前期工作：3.4.3建设阶段3.4.4租售阶段3.4.5交付使用及产权转移中原地产二级市场项目策划流程三、房地产开发3.4房地产开发程序中原地产二级市场72三、房地产开发3.2.1投资机会及决策分析——获取符合投资收益目标的“土地”投资机会选择决策分析中原地产二级市场项目策划流程三、房地产开发3.2.1投资机会及决策分析中原地产73三、房地产开发3.2.2前期工作

获取土地使用权——《国有土地使用权证》确定规划设计方案并获得规划许可——《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》建设工程招标开工申请与审批——《建设工程施工许可证》前期工作的其他环节中原地产二级市场项目策划流程三、房地产开发3.2.2前期工作中原地产二级市74三、房地产开发3.2.3建设阶段

质量控制进度控制成本控制合同管理安全管理竣工验收中原地产二级市场项目策划流程三、房地产开发3.2.3建设阶段中原地产二级市75三、房地产开发3.2.4租售阶段

选择物业代理确定租售方案租售的监控签订买卖合同协助办理按揭资金回收中原地产二级市场项目策划流程三、房地产开发3.2.4租售阶段中原地产二级市76三、房地产开发3.2.4交付使用及产权转移

选择物业管理公司确定合理的入伙时间办理入伙手续《房地产权证》的相关登记、转移过户项目结束中原地产二级市场项目策划流程三、房地产开发3.2.4交付使用及产权转移中原77三、房地产开发*不同类型开发商之特点港资：新鸿基、和黄、新世界上市公司：万科、金地、中海外、招商民营：珠江投资、星河湾、京基、鸿荣源、星河地产、SOHO中国等等国企：长城地产、上海绿地、外资：荷兰ING（上海西郊网球俱乐部项目）、凯德置地中原地产二级市场项目策划流程三、房地产开发*不同类型开发商之特点中原地产二级市场78四、策划和房地产策划发展商（供给者）想：卖高价！卖得快！消费者(需求者)想：执平货！市场信息的不对称策划？促使市场信息的有效配置中原地产二级市场项目策划流程四、策划和房地产策划中原地产二级市场项目策划流程79四、策划和房地产策划策划？该怎么做？中原地产二级市场项目策划流程四、策划和房地产策划中原地产二级市场项目策划流程80四、策划和房地产策划概念！定位！产品！推广！促销！做局？威逼利诱！

中原地产二级市场项目策划流程四、策划和房地产策划中原地产二级市场项目策划流程81四、策划和房地产策划收集市场需求产品设计传播方案销售完全销售推广实践传播修正中原地产二级市场项目策划流程四、策划和房地产策划收集市场产品设计传播方案销售完82四、策划和房地产策划兑现市场价值！创造更好的市场价值！注入新的市场价值，提升交易价值！中原地产二级市场项目策划流程四、策划和房地产策划兑现市场价值！创造更好的注入新的中83四、策划和房地产策划4.1策划的定义及含义4.2房地产策划的含义4.3房地产策划的作用4.4房地产二级市场物业代理的职能4.5房地产策划工作介入的阶段及工作内容划分

中原地产二级市场项目策划流程四、策划和房地产策划中原地产二级市场项目策划流程84四、策划和房地产策划4.1策划的定义及含义Marketingistheprocessofplann