地产项目设计阶段做好成本优化

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一、设计中的成本控制原则

设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。从设计优化来优化成本，一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。

取得设计单位配合：应做好与设计单位的沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中。

1.总平面

（1）初始设计-总平面

设计描述：地块共设置四个出入口

（2）优化设计-总平面

设计描述：地块出入口减少为两个。

总结和启示：在满足规范及物业管理要求的前提下，应控制出入口数量，同一地块的车库与人行入口宜归结到一起，便于物业减少管理人数，以控制项目后期的运营成本。

2.经济技术指标

案例1

（1）停车方式（高层）初始设计

设计描述：当地要求所有地下车库均需按人防标准建造，成本偏高；地下车库埋深较深，层高较高，土建、设备和施工成本都较高。

（2）优化设计-停车方式

设计描述：半地下室车库可不按人防标准建造，成本较低（需要与政府部门沟通是否可行）；半地下车库埋深较浅，层高较低，可自然通风采光，土建、设备和施工成本较低。

案例2

（1）初始设计-停车方式（联排）

设计描述：别墅区域地库顶覆土较浅，对景观种植带来困难；别墅主体下方地下室底板报建层高不足2.2米，增加了施工成本和验收风险；地下室顶板标高超过周边城市道路平均标高1.5米，不符合当地规范等。

（2）优化设计-停车方式（联排）

设计描述：别墅区域覆土1.5米，基本不影响景观种植和绿地率计算；别墅主体下的地下室-3.0米标高部分,埋深未超3米，不需缴纳人防异地建设费；地下室顶板标高符合当地规范。

案例3

（1）初始设计-地库

.-物业经理人

a.地库按机械车位设计，面积11225平方米，总车位430个，其中机械车位421个，普通车位9个，层高4.5米；

b.停车效率26.1平方米/车位。

（2）优化设计-地库

a.停车方式由机械停车调整为普通停车。优化后地库面积10586平方米，总车位328，其中普通车位237，子母车72个，微型车26个，层高3.6米。

b.停车效率32.2平方米/车位。

地库优化前后数据比较

总结和启示:

a.应根据项目定位、成本控制要求，并结合当地规范和相关政府部门的要求，选择最适合各项目高层区域的地库形式；

b.在项目定位较高、成本指标允许的情况下，可以采用全地下停车方式；

c.在中等定位项目、成本指标较低的情况下，除必建人防区域外，推荐采用半地下停车方式，但半地下停车方式需要获得政府有关部门审批通过。

总结和启示：提高停车效率的关键措施

（1)地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除；

（2）柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置；

（3）避免行车道靠地下室外墙布置；

（4）避免布置平行或斜向车位；

（5）设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位；

（6）设备用房勉强够用即可，不能有富余；

（7）人防口部设施应布置在不影响停车的地方。

3.平面布置篇

确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。

（1）当厨房、卫生间等房间需要通过凹槽采光时，凹槽宽度不小于1.8m，深宽比不大于4。

4.节能设计

（1）体型系数

体形系数：建筑物与室外大气接触的外表面积与其所包围的体积的比值。

（为满足节能和成本控制要求，根据国家及地方节能规范控制建筑物体形系数，避免凹凸过于复杂的轮廓设计，体型系数尽量小于0.35。）

（2）外墙门窗

总结和启示

(1)节能计算中门窗的选型，一般北面的要求会相对较高。对于各个朝向的门窗方式，须让设计院反复计算几轮，直至权衡计算的值尽量接近50%。

(2)门窗的成本控制中，采用塑钢中空即能达到断桥铝合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推荐使用塑钢门窗。

(3)在塑钢窗的应用中需要注意以下几点：

a.塑钢窗的中间的承钢必须满足变形计算，因为塑钢的门窗较重，对塑钢门窗开启扇的大小需要有规定，一般宽度不大于750，高度不大于1500；

b.平开门尺寸较大，不建议采用塑钢材料；

c.推拉门塑钢门对五金件要求较高，现场施工需要注意。

5.层高选择

(1）初始设计

设计描述：高层住宅层高为3米。

（2）优化设计

设计描述：高层住宅层高全部改为2.9米。

总结和启示：

（1）应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的能源消耗，选择合适的层高；层高每增加0.1m，造价增加该层造价的约3-5%。

6.公建配套

（1）外立面设计

初始设计：a.基座部分三层，局部四层，全部为干挂石材；b.每四层设计有横向线条；c.线条全部为GRC材质。

优化设计：a.基座部分改为两层，局部三层，材质为仿石涂料，只在门头近人尺度使用石材；每四层的横向线条取消；线条尽量采用混凝土浇筑。

总结和启示

建筑风格在符合项目定位的同时应尽量简化，建议在建筑方案设计阶段，应控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度、阳台和门窗上下口线条、玻璃幕墙和异形玻璃的使用，并选用成本较低的栏杆、百页做法等。

（2）会所

设计描述：会所建筑面积约2500平米，且占地面积较大。

优化设计：将临时售楼处置于商业内，极大地降低了前期投入和后期运营成本。

总结和启示

（1）会所的位置应根据开发顺

序与样板示范区统一考虑，并考虑便于控制样板区（特别是临时样板区）面积和成本的方案。

（2）会所的功能设置应根据项目定位与相关部门共同确定，同时考虑会所的后期运营成本。

（3）应根据项目的开发规模、项目定位、成本控制目标等因素，对会所的面积进行合理控制。

三、设计变更控制策略

设计变更签证率=由设计原因导致的签证总金额/工程合同金额

（通过对施工图阶段设计成果质量的控制，来减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。）

很多项目由设计失误所带来设计变更占总建造成本的3-10％，其中重复性错误占相当比例。

四、后期运营篇

1.在车辆频繁通过的道路上尽量避免采用石材铺装，如坚持采用，则石材的厚度必须满足车辆的荷载，同时预留伸缩缝，避免后期破损，既影响美观，又造成成本投入的增加。

2.设置于架空层的智能信报箱需注意雨水飘入后主板烧毁的问题。

3.别墅、类别墅项目室外的门口机安装箱上需设计维修检修口，同时注意防水、防晒，以延长使用寿命。

4.排水口：（1）应考虑排水量，避免开口较小；（2）应考虑物业对内部的清洁，需设计为可开启形式；（3）从损坏后能及时维修及时更换的角度，建议要采取市场上能采购到的款式而不应设计过于复杂的图形。

5.从节能的角度考虑，地下车库（尤其是在有采光天井的节点周围），以及小区内景观的照明系统，应分区、分组、分灯型进行回路控制，并应采用新型节能灯具。

6.公共部位的照明系统应避免采用翘板开关，以免业主可随意开启或关闭，做不到“人走灯灭”，既不利于管理，也造成能耗浪费。

7.单元门禁锁具如采用电插锁的形式，地弹簧容易偏位，需要经常调整地弹簧。地弹簧调试次数过多后，复位精确度就大大下降，最终导致难以关闭，建议采用磁力片锁为宜。

8.木平台在设计时应做好下水处理以及防腐措施，防止下雨后积水导致木材腐烂，增加后期维修成本。

后期运营启示：

（1）减少电梯和智能化系统的品牌数量，兼顾长期的使用和经营管理的成本；（2）小区内景观尽量少用容易损坏的玻璃制品和木制品，避免后期过高的维护成本；（3）物管收费处、值班室、消防和安防控制室宜统一设置在物业管理用房内，以方便业主办事并节省物管人手。

五、成本效益最大化的一些途径

篇2：房企控制成本五个设计细节

房企控成本的五个设计细节

带外窗卫生间的市场需求越来越大。在设计过程中，某些做法虽然满足了明卫生间的需求，但却增加了过多的建筑成本。例如,在外墙上开槽是一种常见的明卫生间做法，但这种做法值得我们深思。

一、取消车库边角设计最经济

方案一：六级人防-正方

工程费用表

方案二：六级人防-三角

工程费用表

方案三：六级人防-凹三角

工程费用表

方案一土建造价约5.2万元，方案二土建造价3.3万元，方案三土建造价约2万元，可见，将无用的车库边角取消的做法是最经济的。

二、护窗栏杆重复使用可节约6千万

时下的住宅设计，落地窗、飘窗等手法屡见不鲜，其不仅可以丰富住宅的立面效果，还可以增加室内的采光量，增大室内的观景视角等。

外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.90米时，应有防护设施。六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.05米，七层及七层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于1.10米。阳台栏杆应有防护措施。防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11米。(《住宅设计规范》GB50096-1999(20**版)5.1.5条规定)。

按上述规范规定，飘窗、落地窗等做法均需做防护栏杆。但业主购房进户之后将此栏杆自行拆掉的数量比重逐渐增加，而现状栏杆的直接焊接件焊接的做法导致了业主自行拆掉栏杆后，栏杆的净高无法达到重复利用，故只能按废品回炉重铸，这样就造成了不必要的浪费。

市场上普通铸铁栏杆的价钱为110元/米，栏杆数量约为3.5米/80平方米,如按50%业主进户之后将防护栏杆自行拆掉，20**北京市将新建住房2750万平方米，故不完全计算20**年一年因防护栏杆不能重复利用而浪费费用为2750万*3.5/80*110*1/2=6617.1875万元。

针对上述不合理现象，可拆卸并可重复利用的防护栏杆势必成为住宅建设领域的主流。

当然，如果在设计落地窗时，将窗体设计成0.90米以下为3+0.38+3厚夹层玻璃，也可满足规范要求。

市场上普通平板玻璃价格为20元/平方米，6.38厚夹层玻璃价格为120元/平方米。此做法不存在拆卸浪费问题，所以与时下流行的铸铁栏杆做法相比，如按50%业主进户之后将防护栏杆自行拆掉，不完全计算，落地窗改夹层玻璃做法会增加的造价为108,281,250-66,171,875=4210.9375万元。

(注：防护固定窗的水平荷载由横档承受，玻璃与框之间应以结构胶连接，窗边框的嵌固必须有足够的强度以满足一定的冲撞要求。)

窗台的安全防护措施依据《建筑专业技术措施》第10.2.10条规定。

综上所述，将0.9米以下窗做防护安全玻璃的方法既满足了室内外美观、适用的要求，又可以避免户主装修时的二次浪费，虽然一次投入费用略有所增加，但这是真正的可持续发展，保护环境之道。

可拆卸并可重复利用的防护栏杆仅仅是针对时下采用的栏杆做法不能重复利用的现状，而采取的一种节约措施。

三、整砖铺设墙面节约6.57%的瓷砖花费

裁砖是目前在住宅装修中出现的最普遍现象之一。以一个2米2米，面积为4平方米，吊顶高度为2.3米的常规卫生间为例，计算其用砖量。如果选用市场上较普遍的0.3米0.3规格的瓷砖。

卫生间在不算耗损率的情况下：

地面需要瓷砖：77=49块。

墙面需要瓷砖：784-14(门洞)=210块。

卫生间合计需要瓷砖：49+208=259块。

因卫生间净尺寸不合理需裁切的瓷砖为：24+164=88块。而以均价9元/片来计算的话，88块瓷砖共计889=792元。

需裁切的瓷砖占瓷砖总量：88/259=34%。

259块瓷砖的总面积：0.30.3259=23.31平方米。

地面浪费的瓷砖面积：0.0522+0.051.82=0.38平方米。

墙面浪费的瓷砖面积：

0.142.42+0.12.42=1.152平方米

浪费的瓷砖面积占总瓷砖面积为：(0.38+1.152)/23.31=6.57%。

但是，如果将卫生间的户型调整为2.152.11米，瓷砖铺设按照成整模数排布的形式，情况就会大不一样了。

首先，避免了对于瓷砖的浪费：由于每个面的尺寸都严格按照瓷砖整倍数的尺寸而设计，因此在为地面以及墙面铺设瓷砖时，不会出现剩余部分需要裁减瓷砖的现象。同时，也在一定程度上降低了装修的成本。

其次，缩短了装修的时间：如果地面铺设的瓷砖不出现裁砖的现象。那么其工期就会明显缩短。

四、外墙不开槽节省相当可观建筑成本

明亮的卫生间不仅可以提高居住品质，更可以愉悦人们的心情。因此，带外窗卫生间的市场需求越来越大。在设计过程中，某些做法虽然满足了明卫生间的需求，但却增加了过多的建筑成本。例如,在外墙上开槽是一种常见的明卫生间做法，但这种做法值得我们深思。

假设卫生间深度为3.9米，宽度为2.4米;建筑层高2.9米;外墙厚度200毫米;每个卫生间开窗尺寸0.9米1.5米，我们可以对比一下暗卫生间和为外墙开槽的明卫生间建筑结构及成本。

建筑计算：

1、每层增加外墙外保温(3.9+3.9)*2.9=22.62平方米。

保温按70厚聚苯板计算，每层增加1647元。

2、每层增加的外墙饰面层(3.9+3.9)*2.9=22.62平方米，外饰面按贴砖计算，每层增加2448元。

3、增加了建筑物的体形系数，既不节能，又间接增大了建筑物整体保温的厚度。

结构计算：

1、双墙方案：墙长2*(3.9+1)+(2.4-1.8)+2*1.2=12.8米暗柱面积0.7立方米。

2、单墙方案：墙长3.9+2.4+2*2=10.3米暗柱面积0.38立方米。

3、墙体按构造配筋双层双向直径8@200，每层共增加混凝土：0.2*(12.8-10.3)*2.9=1.45立方米混凝土按C30标号计算，每层增加144元。

4、每层墙体节省钢筋：2*2.9*13+2*2.5*15=150.4米150.4*0.395=59.4kg暗柱按二级抗震等级构造配筋0.006Ac，选用直径14钢筋。每层共节省钢筋0.006*(0.7-0

.38)/0.000154=13根。

13*2.9*1.21=15.6kg

每层增加钢筋费用490元。

每层增加模板费用250元。

5、从结构角度看，两个方案结构的区别不仅仅在于钢筋和混凝土的用量上。

从平面来看，双墙方案形成了"刀把形'的异形板，计算时，异形板的凹角部位是应力集中最明显的地方，结构需加强配筋，一般做法是在相应部位设构造暗梁，在阴影部分加强配筋，当作横向钢筋的支座。因此双墙方案的板配筋与单墙方案的板配筋区别较小。

另外，单墙方案的横墙和纵墙连续，抗震验算时，水平力传力简洁，所以此种情况下墙和暗柱以及连梁配筋基本为构造配筋。

而双墙方案的凹槽切断了横墙和纵墙的连续性，此处计算时非常容易形成墙柱梁的超筋，即使不超筋，墙柱梁的配筋也要远大于构造配筋。

综上所述，暗卫生间比为外墙开槽的明卫生间节省的建筑成本是相当可观的，总计每层节省费用4,979元，因此在设计过程中以外墙开槽来达到明卫生间的做法是不合理的。

五、加强成品保护，避免二次防水处理

通过加强对施工成品的保护工作，我们也可以节省大量的材料。比如：对于卫生间防水的保护。我国目前大部分住宅是以毛坯房的形式进行交付。按照一般的做法，毛坯房的卫生间地面从下至上为：

1、现浇钢筋混凝土楼板。

2、最薄处30厚C15细石混凝土从门口处向地漏中找1%坡。

3、素水泥浆一道(内掺建筑胶)。

4、20厚1：3水泥砂浆找平层，四周及竖管根部位抹小八字角。

5、1.5厚聚氨酯涂膜防水层。

6、20厚1：3水泥砂浆保护层。

其中第6步完全是出于对成品保护的要求，但在实际工程中，由于施工的原因造成保护层开裂而导致业主进行第二次防水处理的普遍存在。在房地产市场竞争越来越激烈的情况下，我们有必要对于施工成品保护提出更高的要求。

通过加强对于成品保护，我们可以：

1、取消卫生间20厚的1：3水泥砂浆保护层，这样做的同时也是在减少所有房间的地面垫层厚度。

2、避免对于防水的二次开工，并省去再做一遍防水的材料。我们以一个最紧凑的三件器具卫生间为例，临淋浴间的两面墙面防水高度为1800毫米，其余两面墙防水高度为250毫米，经过计算，一个卫生间一遍防水面积为1.81.83+1.80.252=10.62平方米。

北京20**年住宅建设量为2750万平方米，按照每户的平均面积为80平方米，则北京20**年将建设34.375万户住宅，每户住宅按照一个1.81.8的卫生间设置，就可以节省10.6234.375万=365.06万平方米的防水。

根据预算报价，1.5厚的聚氨酯涂膜防水造价为28元/平方米，上面节省的防水造价共计283,650,600=102,217,500元,即一亿零两百多万元。

篇3：中海万科地下车库设计优化措施

中海、万科地下车库设计优化措施

地下车库由于结构复杂，一旦设计存在失误，返工量和更改难度均较大，所造成的无效成本数额也巨大，因此，有必要对此类问题进行系统总结。本文提炼了万科、中海在地产车库设计优化方面的关键措施，以供同行小伙伴们参考。

1.地下车库平面布置

在条件允许的情况下，应尽可能设计成半地下室形式，且地下停车库宜集中布置。半地下车库尽量减小地下部分埋深，并利用顶板上部绿化覆土荷载，减少或不采用抗拔桩，节省地下工程量；全地下车库设计时，应尽量综合利用水浮力和上部荷载取值的平衡，减少桩基础抗浮，并控制绿化种植、综合管线埋设要求的最小覆土厚度，减少地库埋深。

2.地下车库适应的柱网尺寸

考虑停车效率与工程成本、车型适应范围，综合性最优柱网8.1m*8.1m，建议高档项目采用；经济柱网7.8m*8.1m，为节省成本，建议大部分项目采用此种尺寸，同时另设10%大型尺寸停车位，解决大型车停车问题。

根据项目的实际情况可以采用短跨小柱距的结构方案，尤其是杭州、宁波等对停车位尺寸要求高的城市，虽然理论上停车效率较7.8m*8.1m方案，单车面积上升1.5平米左右，立柱数量增加近50%，但立柱对总成本影响甚微，且优点是层高可以降低200～300。在地质情况复杂、水位较高且基坑维护条件较差的项目中，可以节省相当的开挖量和基坑支护费用，成本节约显着。但此柱网选用，须经过结合具体地库方案的经济性比较后采用。

3.地下车库面积优化设计

集中地库面积优化设计方法：

(1)使用效率最高的高效停车单元进行组合设计。高效单元是经设计研究优化的车道面积最小、停车效率最高、面积是4000平方米（一个消防分区）的设计模数单元；方案规划设计阶段，增加地库适应性方案比较，使用地库停车标准，进行地库概念方案设计，调整住宅楼栋间距避免出现车辆单排布置、被动利用塔楼地下空间、支护间距预留不够等等问题。

(2)停车库端头优化停车布置设计：近端式停车布置，在近端的两跨比循环式布置可多停车7

辆，因此，在满足规范50辆停车分组及防火间距要求的情况下，应尽量采用尽端式布置。

(3)规整地库外轮廓，减少无效建筑面积。

(4)充分利用地库角部空间，布置机房及竖向交通口。

(5)在满足分组（50辆）布置停车的情况下，尽量减少竖向通道数量；鱼骨状排列为最经济布置方式。

5.车道宽度

(1)普通直线车道:单行车道宽度4米为宜，如考虑停车，车道最小宽度为5.5米；双行车道宽度6米，停车方式为垂直式后退停车；

(2)车库出入口宽度：单行车道宽度为4米，双行车道宽6米；

(3)直线坡道：一般单车道宽4米；防火疏散用单车道4米；双行车道宽6米，防火疏散用双车道7米；

(4)曲线坡道：一般单车道宽4米，双行车道宽7米。

6.车库出入口设计

(1)车库出入口宽度，国家规定最小宽度为单行车道3.5米，双行车道6米，万科项目设计常用数据，单行车道4米，双行车道宽6米。

(2)车库出入口数量，停车数量≤50辆，设置一个单车道出入口；51～100辆的地下车库或51～150辆的地上车库（含半地下车库），一个双车道出入口，或者两个单车道出口；＞100辆的地下车库，两个单车道出口。

7.转弯半径设计

车库汽车环行道的最小内径：一般取3.9～4.2米即可。

8.车库坡道设计

在计算坡道坡度时，一定预选考虑缓坡要求。

直线坡道：单行道为4米，双行道宽为6米，防火疏散用双车道宽7米

曲线坡道：一般单车道宽4米，防火疏散用双车道宽7米。

一般坡道的结构参数

9.停车效率控制指标

注：车位平均面积计算标准为地下总建筑面积除以总停车数

10.车库楼面的基本设计

(1)基本结构参数

普通停车库的楼面活荷载取值为4KN/㎡，板厚取值为h=110～120，在合理跨度的情况下，配筋基本采用构造配筋。框架梁高一般采用1/10～1/12足够，次梁采用1/12～1/14的跨度。

(2)面层和找坡

普通停车库的面层和找坡应一起考虑，对于双面停车的车库楼面，一般采用1%上下都斜的同厚度结构找坡。面层做法最多为50，面层中需配Φ4@150*150~200*200的钢丝网片，提高面层的耐磨性和抗开裂。

11.地下车库埋深及标高控制

小高层、高层住宅地下室埋深一般为地上建筑高度的1/15～1/30，约3.3至4.0米；半地下车库埋深一般在1.5至2.0米；全地下车库埋深因考虑绿化种植、管线综合及场地设计，一般在4.2米至5.0米。地库埋深深度应尽量减小，以控制地下水浮力并减小开挖量；高层地下室埋深与地下车库埋深应进行协调，综合计算高层结构增加成本和基坑支护节省成本之间关系，达到最佳经济性。

12.地库主体结构含钢量指标

13.地库主体结构混凝土量指标

复式机械地下单层车库混凝土用量分布

自走式地下双层车库混凝土用量分布

14.地下室顶板

(1)顶板厚度：顶板厚度和顶板所处的位置、顶板的覆土、跨度等有关。

(2)顶板梁高：根据顶板的覆土、是否做人防而定，可大概估算：

注：为降低层高，也可考虑采用宽扁梁，但会增加一些造价。一般不采用将大部分顶板梁上翻形成"水池"，如确实要上泛，上泛高度至少≥300，并应在梁上合适位置预留Φ50的过水洞，洞底标高同板面。

(3)顶板排水找坡：对于双面停车的车库顶面，一般采用≥2%的上下都斜的同厚度结构找坡。面层做法详景观设计要求。

15.基坑支护成本控制

基坑支护的大原则是根据基坑开挖深度、地质情况、周围环境采取合适的支护形式保证基坑安全。根据基坑形状，从支护形式角度看，狭长基坑使用内支撑较好；方形或圆形基坑采用外支撑较好；从基坑面积大小角度看，基坑面积超过4000平米，采用逆作法或外支撑比内支撑，便于施工并节省成本；从深基坑角度，用连续墙较安全，逆作法比大开挖安全；周围有重要建筑物或地下管线，对变形要求严格的，采用逆作法较好。

16.地库排水优化设计

地库排水设计主要有明沟和地漏排水两种：

埋深较浅的半地下车库，地下水位较低的条件下，可以采用地漏排水方式，优点是可以节省200厚左右垫层高度。缺点是地漏内卫生问题，容易造成异味散发、虫、鼠害等，且因全部水平管线均在底板下，清理疏通和维修均较困难。

明沟式排水方式一般采用车库底板上做200～300厚垫层，垫层厚度主要由明沟长度决定。优点是明沟构造简单，清理维修方便，无虫、鼠害，无车库内异味等卫生问题。明沟设计布置，尽量沿停车位后部墙边或两排车之间进行。在华东区条件较好的项目外，应尽量采用明沟排水方式，地面找坡控制在0.1%；排水沟坡度控制在0.3～0.4%；

17.地库底板成本优化方法

优化排水明沟布置方案，减少集水井数量。据统计现有项目，每百平方米地库面积集水井数量差别在一倍以上，合理数量应在0.15左右。

优化结构设计方案，减少后浇带长度。

选择合理适当的柱网尺寸，以减少防水板厚度。

18.地库排风优化设计

地下车库采用通风采光窗或庭院设计，通过自然补风，可以减少或取消机械补风系统设置，并可进一步减小机房面积。一般通风面积为地库地面面积的1%，或每个防火分区40㎡。自然补风设计结合诱导风机系统，可最大限度地减少成本投入和维护费用。

19.地下车库室内排管优化设计控制

(1)排管设计以尽量避免或减少管线交叉为原则，且所有主管线尽可能集中在地库公共区域内排布，以方便维修。

(2)风管应尽可能按直线布置，减少转弯和分流，以减小风管尺寸。

(3)采用标准长度的直线管段，将各种变径管和接头的数量减至最少；只要安装空间范围允许，建议采用螺旋圆风管。

(4)建议低成本项目，采用镀锌铁管穿线，明装强、弱电管线。投入成本最低且便于检修和维护。

(5)为节省成本，明沟式排水可仅在行人道、车行道宽度位置设置盖板；注意行车道上的明沟盖板构造设计，避免长时间汽车碾压破坏。

(6)底板柔性防水层，按照惯例施工时可予以取消（设计施工图不允许），每平米可节约成本30～40元。

篇4：中海地产结构成本10个关键点

中海地产结构成本10个关键点

前期策划：地质的考虑

规划阶段：建筑物的排放

方案阶段：结构的可行性及合理性，避免返工

扩初阶段：结构方案的优化

施工图阶段：结构的精细化设计

施工配合阶段：变更、签证的合理控制

关键点1：层高

层高的增加不仅仅对竖向构件的长度和体积有影响同时还影响一系列的间接成本，比如对基础及相关内容、建筑构件、外装、设备及运营成本等都有成本影响，据行业内有关单位统计，对于中档房屋来讲层高每增加250px，就增加30元/㎡的造价。

控制好层高并不是要牺牲房屋的净高，因为房屋的净高是房产客户极度关注的内容之一，如果牺牲房屋的净高就降低了建筑产品的价值，就违背了全方位的控制成本的原则，所以一般情况下控制层高从控制结构的梁高和有效利用机电设计的管道空间上面着手。

1.控制结构的梁高

一般情况下设计单位仅仅从结构成本这单一成本考虑结构梁高的经济合理取值在1/8~1/12梁高，但是若把层高等因素综合分析宜取1/10~1/16梁高，这是一个经验取值，如果在实践中去应用的话需要具体问题具体分析，做好和设计人员的沟通工作同时也要做定量的方案比较。

设计院通常的做法，是取结构本身最经济的梁高（一般为1/8-1/12的跨度），综合各种成本因素，取值应较正常结构本身最经济的梁高降低10%~30%。（建议为1/12~1/18的跨度）

2.有效利用机电设计的管道空间

对于有效利用和压缩机电空间要从两个方面着手：

首先在机电管线设计时在条件许可的情况下要求设计院做楼层的综合管线图（空调、电缆、水管），采用综合管线图对机电管线进行认真的优化，这样一般可节省近200mm的空间高度，采用综合管线图进行优化的另外一个目的就是能够让各个专业认真沟通，有效避免差错。

其次压缩机电管线空间的另外一个途径就是让结构梁和管道空间能够结合起来，综合利用，基本方法有：

（1）采用变截面梁、在机电管线通过处，减少梁截面高度。

（2）在梁中预埋管或预留洞口，使管线穿过。

（3）采用设柱帽（或不设柱帽）的无梁楼盖，使管线与结构柱帽在同一高度空间。

（4）设计使结构梁的布置与空调管线的布置保持一致，以便结构梁与空调管线共同占用一个空间。

关键点2：地下室

地下室结构在结构成本中所占的比重很大，设计方案对地下室结构成本的影响也最大，而且地下室的结构离散性比较大，对其他部分的影响和关联不明显，做好地下室结构的优化设计对于控制整个结构成本至关重要。

1.地下室层高

地下室层高=建筑净高（2.2m）+结构梁高（0.9m）+空调管高度（0.4m）+消防喷淋高度（0.1m）=3.6m，水电交叉等在次梁部分进行，因此地下室层高在3.8m左右是比较合适的。

2.空间利用率

对地下室的结构成本控制首先要注意公共大地下室的面积的充分利用，做好单层地下室和多层地下室的方案比较。因为地下室的空间利用率一直是业主和甲方都不注意和关注的地方，一般情况下如果利用充足停一辆车一般只需要利用20㎡~25㎡的面积空间，同时还要关注设备用房的面积是否过大，一般情况下地下空间的面积不做考究，往往把设备空间的面积做的过大，造成了不必要的浪费。一般情况下对于自然地质条件较好的场地设置多层地下室比设计单层地下室要节约成本，但是使用单层地下室在用户使用起来比较方便，这就要结合具体项目和具体项目的自然地质条件做好方案比较，具体情况具体分析。

对地下室的结构成本控制要把握好支护成本的降低，尽量抬高整个±0.000的标高，因为这不仅降低了支护的成本还节约了土方的开挖和外运，减少了地下水丰富区域的水压力的影响，对地下室的底板和抗拔桩的设计都起到了有利影响。

3.地下水位

要利用好地下水位高度的取值和应用，在计算地下室侧板的时候总是把侧向土压力和地下水压力组合起来计算，同样在计算地下室基础荷载的时候也可以充分利用地下水有利的方面进行计算，不过这需要一定的经验和折减，同时也要把握好抗浮设计水位和最低设计水位，这就要求在做地勘报告的时候做好相关数据的要求，为后面的成本控制和精细化设计服务。

4.地面覆土厚度

要把握好地下室顶部覆土厚度和顶部活荷载的控制，地下室顶部覆土的厚度一般与景观布置和地下管线的埋设要求有关系，这就要求在设计管理过程中把景观设计和管网设计提前介入，做好精细化设计和专业配合工作，严格控制好地下室顶部覆土的厚度。

（1）地下室顶板覆土厚度

水电管线的走向、交叉布置以及埋置深度以及景观种植树木的要求，是决定地下室顶板覆土厚度的关键因素，一般地下室顶板的覆土厚度在1.0~1.5m左右是比较合适的。为了避免上部建筑的设备管线直接穿越人防顶板，设计中往往将地下室顶板降低后覆土，在覆土层中完成上部建筑设备管线的转换，既避免了对管线采取防护密闭措施，又可以节省投资。

另外，大型地下室顶板的跨度一般较大，仅靠中间向两边放坡很难解决排水问题。因此设计中考虑将地下室分成几个区域，利用轻质陶粒砼找坡，坡向顶板外围水沟，由区域边的排水暗沟接入小区管网。

地下室顶板的结构布局形式：主次梁布置、井字梁布置、十字梁布置，带柱帽的无梁楼盖。当覆土1~1.5米时，较优的经济性顺序为：主次梁布置、井字梁布置、十字梁布置，对于覆土大于1.5米，则带柱帽的无梁楼盖最经济。

（2）顶部活荷载

对于一般的设计单位地下室顶部活荷载的取值为10kN/㎡（非人防和消防车道部位），规范中规定这个活荷载取为10kN/㎡是因为考虑在上部结构施工工程中加在地下室顶板上的脚手架等施工荷载，但是在实际的施工过程中这个活荷载往往和覆土荷载不是同时组合的，这样实际的荷载组合就比设计荷载组合小了不少，所以对于有经验的荷载取值这里的10kN/㎡可以换为4kN/㎡，这样就大大减少了结构成本，不过这些覆土厚度和荷载优化的时候要注意做好根据具体情况的灵活运用，不可千篇一律。

对地下室的结构成本控制要把握好地下室顶板和底板的布置方案，对这些结构布置方案要做好多方案成本比较，要全方位的把握方案的可行性，对方案的取舍要慎之又慎。

关键点3：基础选型和方案比较

1.体系选型与结构布局要合理

基础部分（尤其是桩基础）在施工过程中往往是最不容易控制成本的，有的项目实际基础造价会大幅度超过合同价甚至达到原合同价的两倍，造成成本控制的不准确，这就

要求在设计管理过程中要认真做好地质勘察设计，摸清地下复杂的地质情况，根据地质情况合理选择合适的基础形式或桩型，合理选择持力层，合理选择桩长，还是要认真做好精细化设计，做好多方案的比较，用总的成本数据与合理施工周期为依据做好选择。

在基础方案比较的时候一定要耐心的把具体的方案全部做出来，认真的算经济帐再确定合理的方案，这时候切忌想当然。

2.结构计算与内力分析要正确

一般情况下估算建筑的重量有个经验值，供参考，对于框架结构单位面积重量的标准值在12kN/㎡~15KN/㎡；框剪结构为13kN~16kN/㎡；剪力墙结构为15kN/㎡~18kN/㎡；框筒结构为14kN/㎡~16kN/㎡；地下室一般在20kN/㎡左右。这样基本上根据建筑方案和地质条件在设计初期对基础方案进行比较了，然后根据设计条件的成熟逐步深入。

在桩（基础）的设计时要把握好以下几点，从而对桩的总量进行优化；

（1）关注柱底内力的取值，考虑好实际的柱底内力组合。

（2）关注桩承载力的应用，选择合适的桩径和桩长。

（3）关注桩基础中地下室底板承载力的利用，一般老土的承载力还可以，这时候地下室的底板和活荷载可以利用老土来承载。

（4）关注水浮力的利用，利用水浮力抬升建筑物，降低桩和基础的数量，不过这学要一定的经验，同时在地质勘测的时候要让地质部门提供一个准确的历史最低水位值，有时靠地下水的作用可以使桩的数量有一定的减少。

（5）关注基础类型的归并，一般基础的归并不宜超过15%，否则就造成一定程度的浪费。

关键点4：梁的布置和配筋方式

1.梁的布置

一般情况下梁的布置不会有什么大的问题，但是在地下车库和商业大跨度空间，比如在8.5m*8.5m的柱网下，选择井字梁还是十字梁就要做个方案比较了，一般情况下对于标准层采用十字梁比井字梁较经济大概综合成本（计算钢筋的数量、混凝土的数量和模板的数量）要低10%左右，对于地下室则采用井字梁比较经济，对于屋面或荷载较小的时候井字梁和十字梁相差不多；在梁布置的时候还要注意对于一些短墙下一般不需要布置梁来支撑这些短墙，因为通过荷载规范可以知道对于楼板局部有集中荷载是没有问题的，尤其是住宅的楼板通常情况下是构造配筋，也就是在承载力计算上有一定的余量，加墙后计算也应该不存在什么问题，所以一般在墙长度在3m以内的情况下不再墙下加设小梁。

2.梁的配筋

在梁的配筋方式上要做到精细化设计，在设计的过程中做的细致一点，就在梁配筋上能节省几公斤，每个梁能不浪费（或节省）几公斤那整个项目就是一个不小的数字，例如设计院在梁的配筋习惯上往往造成一定的浪费，一般设计院对于跨中钢筋就是简单的把支座钢筋截断一些，剩余的通长布置，这样就存在一定的浪费，这就需要在做设计管理的过程中，请设计院先提供配筋样图，仔细核算并进行耐心沟通，以理服人，真正在设计过程中做好项目的精细化设计。同时还要注意在住宅标准层梁宽通常为200或250这是在梁截面配筋要尽量采用小直径钢筋；尽量把梁的钢筋控制在25以内；主次梁相交处是否需要设计吊筋等等。

关键点5：勘察报告

地质勘察费用占比很小，但地质勘察对岩土、结构成本的影响却很大，特别是对基坑边坡、基础以及地下室等与土体有关部分的成本造价将起到决定性作用。现在常见一些勘察单位以低价中标，却往往土体取样与实验不足，只好向甲方提交偏于安全甚至过于安全的勘查成果，对于甲方是因小失大。因此选取一个当地经验丰富、服务配合意识好的地质勘察单位，并给予合理的勘察费用是做好报告的关键因素。严格的勘察要求和勘察报告审核是地质报告做好的重要保障。

地质勘察布孔应满足以下要求：

（1）有地下室时勘察方案需考虑满足基坑支护设计要求。

（2）同一项目分期开发时，其地质勘察应该同时满足远期与近期工程开发的要求。

（3）需进行场地地震安全性评价工作的，在进行地质勘察时，应同时考虑场地地震安全性评价的要求，并将地质勘察钻孔作为场地地震安全性评价所需的工程钻孔，重复利用。

（4）布置勘察孔时，应结合地下室（有地下室时）范围、标高、层高综合考虑，确定孔距、孔深，以及控制性孔与一般性孔的数量比例。

（5）当地下室有抗浮需要时，应明确要求提供设计抗浮水位。

（6）对地质报告，设计单位应认真审阅，并应对地质报告内容及数据的准确性、完整性提出意见并及时反馈给甲方。

勘察报告的取值，应关注基础选型及地基处理建议、关注承载力的取值建议、关注抗浮设计水位的标高，及可否提出最低设计水位标高。

关键点6：基坑、边坡

在基坑、边坡的设计中，经验占70%，计算占30%，因此在当地找一个经验丰富的设计单位和设计人员是相当关键的。

支护设计是通过方案招标确定的，其评标标准为“在满足结构安全可靠及环境绿化要求的前提下综合造价最低方案为中标方案”。在设计方案确定后为进一步降低造价、方便施工和缩短进度，需要在计算、构造、施工图设计等方面进行细致的优化，使设计施工图在满足安全的前提下更经济合理。

由于基坑、边坡设计中经验占了决定地位，因此请一个经验丰富的专家小组对重要基坑、边坡设计方案进行评审是一个重要环节。

关键点7：柱的配筋

框架柱设计第一要素是柱截面尺寸不要抠太紧，即轴压比不宜太接近限值，这不仅可减少配筋，而且还能较易实现强柱弱梁的要求。

纵筋配置也应有适当余量，角筋可选择较大直径，其他纵筋根据计算要求设计即可。箍筋在满足最小配箍率和计算要求前提下，宜I和II（III）级钢混用，即外围箍筋选用II、III级钢，内部箍筋仍采用I级钢。这样可利用强度较高的外围箍筋增加对内部混凝土的约束，而且容易实现配箍率要求。若全部采用I级钢，为满足配箍率，有可能箍筋数量会太多或者直径过大。若全部采用II、III级钢，有可能不经济。剪力墙边缘构件的配箍可采用类似方法。

关键点8：剪力墙

优化剪力墙布置的位置数量，一是建筑物的两端和周边重点布置，二是建筑物的内部和中间位置减少布置，以保证结构的抗震扭转指标满足要求。

优化剪力墙的长度（墙身用钢量45%~65%），剪力墙太长，结构本身成本增加，同时又使地震力增加，进一步加大结构成本；短肢剪力墙，抗震性能不好，构造配筋成倍放大，成本也会增大。

最优化的剪力墙长度是其宽度的8倍+100；剪力墙的翼缘小于600时，应关注其结构设计结果。

关于剪力墙的厚