世联-北京益田影人四季花园综合体项目营销策略报告-7p

益田•影人四季花园营销策略报告

世联地产益田·奥斯卡城项目组2010年8月目标：项目目标及分解背景一：市场背景背景二：客户背景2港0勉1苦0目廉标指解根读名：盐区片域腹唯透一锁综联合孤体以稀本缩慧案尘作锄为册公扶司铺进贩军揪北吉京谋市斗场锹的春突锄破译口携，除借薪本标案倦的热修销肌大清卖疯，欠提纤升勾益趋田就集欢团闸在品怀扒柔奖乃叮至垮北戴京宇的葛品似牌膨知名遥度需，器为调后检期振的称长协远灯发厘展跨打新下启坚脊实监基给础修。利：忍完凭成3亿回自款酒额预壮计9月花底针开智盘月，型根宁据夺目弯前患市搁场伴及烤客耐户登需拴求余情叔况拘，2等0场1单0年梦至嫌少遥完近成3匪1拴0套吨房虹源溉销澡售（君以9井5斑0甘0元/㎡切计污算案）骂。2诉0骂1沸0年躁销服售倦回浆款谢：3亿键元目扯标茧分刚解注扯：糟以雹上洁数恶据刊按1、2、3、4、5、6、9怀#楼种共3托4氧4套萄，梁套答均交面种积1质1捷3平陷米稳，哥套馋均爽总左价1汽0植9层.闹4万蓝元伪计鸣算搅得须出素，煎实纠际夫销壶售浓过肆程酸中晕会伞出厕现县一枯定负误茄差开。开哄盘善目歼标2而0彩0套卵，弓此愈目粮标锤意馆味构着2币0忠1众0年宴全菌年杰销误售堂任柿务滴的6眉5％贱，区是偶全流年康销扯售详必路保照之缎目翼标退。2010年销售计划9月10月11月12月全年认购套数250502010330签约套数200504020310签约目标（亿元）2.20.60.40.23.4回款目标（亿元）0.50.81.60.13.0目玻标掠：橡项粱目紧目醒标截及健分俊解背气景炭一鸦：容市话场爷背市景背爽景呜二周：疫客索户驶背物景背墓景碧二谦：抵市栋场猾背虫景时间政策内容要点4.14“国四条”对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。4.17新“国十条”商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4.30京十二条一是严格执行国发[2010]10号文件关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，提出金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。二是要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。三是采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。四是加强对房地产开发和个人售房的征税管理。对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。6.4《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》“认房且认贷”：各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。2蚀0久1遇0年捷上既半臣年份房让地质产填重管要敲政菠策拾回曲顾递：政握策涌导鞋向取吗证荷：加铁强饺商浮品艘房介销胳售劲管怖理貌。煤商运品宣住出房蹄项吩目钉预持售游许执可昌最迷低膨规申模炉为施办工唐许胸可春证岗批衰准再的砍施中工辈范臂围开纽奉盘庄：取赏得脖商哲品忘房庄预欲售弊许器可张证后棕，筛房球地乒产疤开投发丈企鸭业华应促当三食日御内一厦次皆性修公盐开炕全逮部灵房中源价尸格:严彩格抢按申赏报教价炮格例公尾开蔬对托外碎销缓售拒，否明瞒码发标昏价呼、愉一穗房存一挎价。力别度征：住暑房眨城博乡僻建检设蚂部嚼门创要粉对碧已责发掠放遮预限售石许黑可挽证裤的蓬商散品仓住泥房踢项争目欠进宏行饥清勇理隐，董对圈存顷在捂渣盘公惜钓售石、传囤伙积周房师源参、真哄洲抬餐房吗价节等行警为浴的氧房翻地忌产纽奉开慰发站企足业失，弓要金加驻大李曝侄光鸡和挪处勤罚代力淹度礼，暗问辽题键严丙重眯的阔要穗取贞消旋经鸟营踢资旨格伪，迁对学存复在始违长法匪违春规弹行游为脊的回要聚追瘦究甩相喝关赛人瞒员哄的浓责候任眼。扛住语房彩城嗽乡柴建咳设激部追门胆要繁会巴同扶有龟关叶部蝴门稀抓王紧街制帝定纷房非屋仁租冒赁廊的传管揭理庸办汤法奸，椅规航范录发除展柏租见赁雹市趋场须。新盛政然下确，游项核目姥取参得话预新售纸证纤后笛三减天数内声开恋盘师，愁价鸦格傅明站示贸，品且别不扩易肠过啄高万姓科瓦蓝述山首衡次弃报羞批萌价帐格4俗5队0仗0仰0元/平沈方飞米宜，葱未北批垄准二泊次话报巡寿批豪价翅格3瞒9炒8蛙0虫0元/平副方冶米紧，屿批屯准成线交馆均墙价3勇9绸0悔0黑0元/平编方牌米相马当奏于9博8折风险提示：本次新政对开盘时间、价格、推售控制极其严格，成交价与申报价格浮动不宜太大北锅京—盗—新剂政盗下挨的童重贤灾堂区北惭京架市1乎-呢7月抹份商滴品奥房马住离宅迈签毒约宴套东数陕趋码势俯图北录京洁市1爽-听7月寄份纷商塌品姜房篇成谱交漆均婆价拢趋导势波图北所京书楼兆市啊受生新缓政允影纲响路进徒入粮低匪谷斗期捕，院呈阶现尽“肿量宗价晶齐辰跌肤”因态板势字。2009年怀柔已成交土地土地名称用地性质土地面积(㎡)*总建筑面积(㎡)*综合容积率备注成交价格(万元)成交日期益田·奥斯卡城住宅145965.6172891.842.22商业40年综合50年居住70年139002009-7-10怀柔区怀柔镇张各长村（东区20号）两限房项目住宅4003379219.22.5商业40年居住70年7839.152009-6-29龙山国际广场怀柔区龙山路东侧商业居住项目用地住宅93414.272040002.72居住70年/商业40年/综合50年218002009-4-27怀柔区湖光小区甲26号居住项目住宅15947.2625487.911.6

131502009-4-23金桥国际怀柔区南大街2号商业金融用地商业10681.6214111.392商业40年/综合50年3037.672008-5-27怀柔区庙城镇政府北侧（时尚岛一期）公共设施项目用地国有建设用地使用权挂牌出让公告商业3451181950001.07商业40年综合50年450002009-8-3怀柔区庙城镇焦村南工业项目用地工业639196.73653390.8

20228.462009-11-19怀柔区庙城镇南端101国道西侧仓储物流项目（工业用地）工业160198.9167326.461.5

100552009-7-16怀柔区雁栖镇（红楼梦古都文化园一期）多功能项目用地办公20000077436.50.4商业40年综合50年25696.882009-6-292010年怀柔已成交土地土地名称用地性质土地面积(㎡)*总建筑面积(㎡)*综合容积率备注成交价格(万元)成交日期北京市怀柔区雁栖湖（红楼梦古都文化园一期剩余用地）F3其他类多功能项目用地多功能项目用地77600271340.4商业40年,综合50年162422010-7-5怀柔区杨宋镇杨雁路杨宋段东侧加油站商业4886.8339100.8

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80-100平米两居，110-130小三居、130-150平米舒适三居、180平米大三居及四居以怀柔本地首二次置业客户为主，部分影视基地周边人群，附带少量北京人预计9月下旬——世嘉光之谷住宅板楼在售1.6一期住宅建筑面积约210761平方米47、49、73平米(1居)、87、88、94平米(2居主力)、104、124、133平米(3居)

以怀柔本地首二次置业客户为主8月14日取得销售许可证——顶秀美泉住宅板楼在售1.2总建面积约23.78万平方米88.83平米(二居)，110-120平米、130-140平米、150-160平米（三居）本地与北京市区客户各占一半，本地客户以怀柔雁栖工业园内及附近区域客户为主二期预计11年中下旬开盘现价12000元/平米中建府前官邸住宅板楼待售2.47总建筑面积:15500平方米1居为70-90平方米；2居为100平方米；三居为120-150平方米。主要以怀柔当地高端改善型客群为主预计10年年底或11年上半年开盘——

金桥国际商住两用塔楼在售2总建筑面积17173平米二居88平方米；三居有110、124、130平方米以本地人为主，二次置业居多，贷款方式为商贷，不受目前住宅政策影响正常销售均价13000元/平米受血新亩政帮影位响灯，肚区添域息待伐售办项透目英多宏采歉取金延什期黄开种盘次，溜今置年圆内录仅搭有陵世搏嘉顽光巧之汽谷蛛入势市弱。但去区给域白项独目吹产迎品短同持质括化史严桐重非，左对睁本无案聚产君生斗客轻群嫌分饼流柱，毯区么域浩竞芬争蕉激减烈鹅。本戏案2顶屑秀顾美默泉光橡织做谷1金随桥踢国班际中峡建乔府拴前价观脖邸35321454区卫域址内撕同蚀期刮在热售棵项老目氧不辜多窝，庸但谷产肺品盟类是型仰相傻似获，每导王致绝客貌户键分意流周南边判竞示品倚项旬目非表瓜现目遇标赚：榜项跳目浸目创标途及万分翁解背械景柔一炸：反市亚场阿背主景背响景业二决：族客批户织背椅景背元景象三烛：婶客痒户熊背袖景5月2差2日祝，炸项圈目府进强入培临颈时季售牢楼为处截炭止8月1剪9日批：来愤电志情蛮况—叹—项扩目限进霸场辜后倘总忧来驱电8威6寒0组来摸访醒情香况—粗—项顷目谱进驴场纸后给总体来绑访5蹦4房诚7组现窃场怕接丽待吧：办或卡税累破计猴：8月1扬4日冤，村项星目承办撞理挖“剖影饱人简积迎分役卡盖”哪，虹对倡外抛报迁价1稍0蝴0虏0筒0元/坐㎡截叮止8月1梢9日祝：累棕计耕办浸卡涌客输户1拒8图8组备谅注蹄：将此府次消第挨一崇轮舟客泊户抛梳扫理倘时欢间备较爆短则，最且致尚扮未绘进苹驻意现纺场枯售涂楼遗处恭，奋客库户立对睛价读值呜感厌知誉较党弱矛，茄其寸意挂向饭程乏度踏仅墨作却参状考柏。“款影殿人胀积苹分猴卡导”即办短卡福客灿户惜梳温理1、残意是向踏户绍型补：办资卡纤客涌户需赤求降两垂居班户滨型徒占误绝都大贩比触例，盘共1柳5膀3组匀，禁占8错1蜻%。2、纺意磁向煎面蛙积目缘瑞前界累译计苗办隆卡室客沿户刘中溉，猛意由向武在9殃0缎-掘1份1转0㎡答占钥绝攀对保的现比址例倘，狼而教小卧三咽居泡和愚大环三戒居鄙两鲜个陪面罢积版区错间享的舌客给户假比彼例硬相肢当湿，吩均正较禽少额。“威影货人地积低分碗卡写”淘客际户柱梳杰理3、枕价幻玉格年接底受赶程昌度放：虽辜然惊已节经拍对挂办赛卡穷客威户犁报迟出1摔0夕0扇0炒0元/㎡吹的份均拐价忽价调格亚，藏但婆目怎前欢客淡户阁的疑单途价办接胆受央能砌力祥仍抹以9设0阁0涉0渡-刘1舅0奋0批0宿0元/㎡趁为拜主，乎共1申3鼻0组井，绕占狸整览体昆的6赏9陕%，顿而葬预鞠期拨可里以奥接猾受嘴单街价迟万浪元秩以裁上员的权客钉户柿仅紧有8组天。4、希意送向抽楼标栋从训目锅前将办桥卡烟客华户炊统糟计带看梳，1纤-思6财#楼加意竹向殊较舰多，失其跌中2帅#意阀向毛数案量腐最啦多咏；7检-保1星2跃A庭#意唐向鉴客盼户看寥森寥侮无登几脚。基亚于网以北上张背纱景狭情阁况竖，继本脂次泰汇躁报种主融要说解强决喜以予下茄问桶题杂：一剖、模推纯售症策隙略二布、欧价醉格残策闸略三智、劳开芽盘紧前朝的筐客叮户跑梳茫理终及晌工队作雄安炎排四液、名团酒购拖方葵案五井、悦开浮盘渴时促间旧及只方减式1、捧项羊目半本棉体辨情托况1#2#3#4#5#6#7#8#13#10#11#9#12#销泄售粥证盐件令取标得宾情甜况惕：第粉一轰批捡预庙售忧证舟件篮：1跌#、2拢#、3蒙#、4市#，全着部家为9脂0博-牵1虫1细0平伍米壳两筑居第奋二援批宫预毫售盼证琴件滴：5湾#、6合#、9获#吓+哈A、B两抓栋余商数业竟楼歪：9台0吵-净1蓝1弄0平愚米欺两鸦居损、1件2震0朱-象1览4乖0㎡盏普喝通策三阁居康、1制4乏0呈-疗2他0豆0㎡秆大肠三悲居第田三摩批帐预匪售般证股件沫：7也#、8威#、1慕0搏#、1哭1怒#、1骆2否#、1庸3耽#：1荡2间0歼-疑1丢4援0㎡获普旬通蠢三涝居禽、1筐4谈0厕-裂2隐0堤0㎡塔大紫三须居肝、1批6斤0踩-哈2垃0避0㎡字四锡居

两居普通三居大三居四居合计销售证面积90~110120~140140~200160~210第一批1#54000542#42000423#48000484#7800078小计222000222第二批5#37700446#020280489#7716030小计4434440122第三批7#00016168#0143404810#0103084811#004084812#004804813#0915832小计03316740240合计2666721140584定脏价羞原况则涉：树斤立石价偶值毯标丛杆恐，录确哪保蔬利健润抄主趟力顶，右转段化渴问瘦题讽产惧品霞，均合托理厨制条定箱各有产拥品禾价匀格障策处略陆，英避刘免鼻内备部稳竞耽争聋，划确沃保尚整理体艺均未衡眼销枝售悔。具论备哀差衡异兼性糟优兰势皆以趋及狸稀咱缺亲物连业础类自型烈的苦最漫高哈端开产职品窑，砌形成成嚼项线目拿标寄杆猪价梁值撕。赔客返户丑需众求铁量吸高尤、强可埋实炎现逮高乐市丹场迷价索值时。成贩熟登市茄场允中笛的开领裕导势者舅，呀具蒸有浇广能泛现的堤客起户牙关暗注朵，译它韵是偶项犬目览资逗金辱的能主球要利来耐源辆。骆客截户校需匀求颈量叶较再高插、伏可虑实喝现叶较河高蝇价刊值伏。需徐要指不扔断改投繁入霜以票增劳强鉴其扎竞叨争下能红力押，骡可械通束过咬持究续绒投多资徒，驾发授展鹊为石明言星呆单威位戏。妥即呢目霜前随缺磁乏只展垂示智、营包雅装合、尖推赔广兆的拥单炎位康；塑目铜前蕉客恭户蔬需拴求外较著低亏、卫条采件挺转蔑化唯后柄可趁实展现谜较鸽高飞市垫场盲价禁值取。产受品阴优深势棕较矛弱叼，薪市殖场作承蔽接云度计低应，务客网户养需五求嚼量段较福低财、蔑市派场栋可足实佳现框价沃值道较蜜低僵。明源星孤产杰品现晕金倡牛颈产址品问金题具产景品瘦骡狗袍产晃品。高市抓场增私长秤率高明隙星现挡金镇牛问乱题瘦害狗相筝对烤市雅场夕份乖额波才士耻顿恼矩列阵形北象蛾标雅竿亏单旅位利桐润选主季力引沙导洲、扔转胶化尽昨早选出动货波谈士陶顿丈矩肚阵各尘楼复座印价渐值毙分疲类追及废排挺序价近值旬排在序费：中责央晕豪劳宅畏产爸品>中们心刊及疫北粘侧姜景化观区产呈品>边刷缘钉位狼置旷楼蓬座各洒楼挪栋所价播值恐分案类—赖—标宫杆嫂产铜品底：7妖#、1殃1毯#明油星脸产蕉品旋：6扇#、8巨#、1繁0熄#、1柜2好#、1完3炉#现宗金膨牛签产皆品:侮1挤#、2著#、3样#、4农#、5伙#、9贷#

两居普通三居大三居四居合计销售证面积90~110120~140140~200160~210第一批1#54000542#42000423#48000484#7800078小计222000222第二批5#37700446#020280489#7716030小计4434440122第三批7#00016168#0143404810#0103084811#004084812#004804813#0915832小计03316740240合计2666721140584整饮盘舌楼晨栋铸价甚值炒排诸序竭：7摔#云>右1晴1罗#哀>销1菠2咽#树>默1茎0顷#鼠>库1育2臂A楚#低>有8日#半>毙6志#弹>略9屑#址>丸5决#演>庸2绿#成>派3径#殊>尘1券#寺>绑4吊#2、言市德场面情概况启开示烈：2趟0刊1淘0年它抢扣客问户爽。咬市威场耕竞偶争惕较谢弱鲜的网情号况庙下肉，寺抢毫夺尝有俱限示客统户钢量熟显倡得讽尤绢为评重岁要爹，幸本铺项闲目书需池要员通小过扇主切流截产辱品主抢解时墨间硬、卫抢墙市袜场顶份笛额怎，萝保晌证吉销竖售言目倚标舌的骆完胞成黑！2应0碌1攀1年伪抢平空四间妖。宣大跪量吊潜译在表供杆应堂项裙目断集蔑中蜂入垃市惠，涨竞库争控白稍热烈化炭，芦但竟竞犯品诱项您目趁主除力店产托品摇多吗为恳两学居怖、理小赞三房诚居纪产罩品达，1姻5召0㎡毛以涌上希大腾户劫型软产砌品假存膊在溜市奴场哪空麦白鼓，晃本识项击目煎后袖续桥大乏户扁型弃产曲品凉可典填颤补帆市期场晨，莫形失成珠差宽异能化忙竞堤争省，沿实惜现硬更筛高蚀利怖润燥。世星嘉碌光没织们谷顶伪秀笨美砖泉勉小毅镇中壤建峰府跟前依观增邸金售桥碎国价际础公垫寓尾腰盘拆：奶约4旺0套卷，盯全委为9妥0商-撒1标2械0催㎡两万居捏和滔三那居尾锄盘氧：讲约5纯0套减，役全军部免为1鸭3差0立-插1冲6曲0峡㎡三驼居共1加2久.铺7万熊㎡勇，7透0五-真2旧0扑0㎡薪，以亏一谁居歪和础两刷居俊为串主。共7爱.鼻6万圾㎡消首瞧推5孙3绍-蓄6页4映㎡精绿装L搜O扛F狮T和3尖2管-染6吩0提㎡平炭层共1明1万油㎡堵，烂以1胶2杂0㎡逝以火下鄙两腰居疯、恢小射三台居为龙主本貌案2味0锁1病1年2辨0扔1激0年9月约7南0萌0套溪，2腐5谋%一邪居遭，6某5段%两蚂居/小锡三道居共3肆.扩9万垮㎡迎，7氏7启%两麦居共5贿.要5万私㎡姻，8闷6姜%以裁上礼为1徒4拒0惩㎡以颈上芳大维户色型产射品1、逐本签年克度掠下柱半辱年指区超域市柿场搂竞堂争茫略陵显贷平挑和，叫市并场像上鹅的氏三挠居飞产巾品混库票存1万深㎡屋左程右桃，亡预旦计载到僵年流底亡可浸消怎化副完堵毕汁；当占前确市远场窝两唐居素产岁品输需扭求臣度啊高，常如留世头嘉·光多织留谷辜在8月国底划推拼出来一扣期插的织一舞居辩和俱两习居援产相品炊，下将甲俘肆获熄大杰量笨市屿场纤客馒户茎；2、2溉0见1限1年饼开证始立，户预凝计市直场笼放举量漏激扭增，离产休品吐集亿中胳在1影2斯0㎡万以馋下，1微4躺0㎡颂以渴上大疯户大型丈产喘品卧缺折失。3、取客源户缎情拼况截冰止8月1特9日挣，代项段目累贸计愁办奔卡1抹8举8组客差户慢意馅向监产温品对类席型客刚户援意暴向丧户型型庙面乒积从富目肢前悦第宪一创轮蹄梳裕理赞的鉴办遍卡笛客俭户密购锁买烧意击向大来捞看唤，识两纤居理需市求排量跃较烧大顾，某占清到8宝1溜%，辜三盯居辆需棍求底量管相挤对尖较掩小菠，致仅预占援到1姻9科%。小柔结站：本侨体奖：销洗售指证仅件米取幕得此情奖况驱：第恼一段批利预利售够证呈件聋：1美#、2编#、3老#、4输#，翁全忘部蜡为9挡0奖-哗1必1毅0平饰米茶两步居第旗二蒜批洗预满售盘证判件跳：5豆#、6赖#、9核#报+嘴A、B两匠栋答商熔业花楼元：9绸0挡-精1沿1月0平届米肉两悼居存、1川2弱0流-应1奴4战0㎡粗普触通恳三讯居认、1处4失0侧-屯2杨0策0㎡饰大刘三泡居第票三委批鹅预惕售幻玉证弄件讨：7者#、8铃#、1皱0晃#、1野1塔#、1递2权#、1元3楼#：1筋2箱0策-隔1网4悼0㎡庆普典通楼三突居酷、1猾4州0职-床2振0虏0㎡之大还三乒居蜡、1终6净0吉-廉2察0乏0㎡旺四奏居市鹿场基：2脉0钱1时0年间受栗政倡策捐影脉响食，兔市偏场盟客圆户镰量墓有纳限耍，食需泼要征通谢过定主虚流醋产诸品疮抢肠时滴间吊、目抢精市罗场皱份还额映，汗保天证汽销甜售毒目坛标沟的终完奔成免！2谁0旁1生1年石大粉量移潜届在凶供阴应指项想目挑集敏中盲入条市柴，赴但刚多旷以猜两刃居嘴及而小腹三启居袍为狱主回，1董5凝0㎡缩慧以命上猾户慌型拖存档在搂市驾场您空粱白卖，再给昆本绸项呈目惹留刻有查机幕会客抓户躺：从瓣目勉前闸第荷一项轮咏梳呜理兔的链办些卡李客液户唐购冤买杨意挽向晚来砍看肯，验两榨居版、际小活三采居拔需瓦求攻量层较腥大即，趣大背三愧居阳需蚁求林量烈相毁对疮较欲小小黎结落：捉整狂体战推庙售替策许略市毙场蛮及青客挨户钉分锦析受启锯示速：首兰批蜜推写售呢的没现笋金序流泡产峰品璃的快迷速剪引联爆灾是2匆0邻1纳0年番销蜂售昆目带标滩完报成宗的重坚中邀之穷重！杂！凭！时间策略目的推售楼座2010年金牛产品撬市场抢时间抢份额主推市场主流需求的两居、小三居产品，抢占市场份额，保证3亿目标完成销售证一、二：1#、2#、3#、4#、5#、6#、9#2011年明星产品立标杆抢空间过项目一期热销的口碑积累、项目园林实景展示、宣传推广调性提升等手段，突出大三居、四居产品价值，实现更高利润销售证三：7#、8#、10#、11#、12#、12A#基励于柜市店场黑环晴境月和2您0团1动0年话销负售波目挡标往，尺本张项掉目卫整况体蛇推声售畜策代略2废0霉1价0年么，弊金星牛凯产疗品确撬劳动办市患场蠢抢佩时哀间桌、后抢厦份新额卵，妄保鹿证边速芳度骆及字安串全夺性2草0毫1芳1年症，顽明貌星丑产毁品肆树丧立挨标垮杆辰，场填舌补芽市梅场对空瓦白营，围逐伯步加实貌现颜利崭润4、2句0默1泡0年旺推缝售栗节栗奏2010年销售计划9月10月11月12月全年认购套数250502010330签约套数200504020310签约率58%73%84%90%90%签约目标（亿元）2.20.60.40.23.4回款目标（亿元）0.50.81.60.13.0推售楼座1、2、3、4、5、6、9#楼推售套数344套货值约3.7亿考在虑早团朴购握及棚市著场驾客制户扑积喘累饰量毒，迎建疲议乖在9月华项把目线开猾盘去时激，盆推乡丰售狗第青一鞭、盒第托二趋批腥销题售暮证赴下1避-撕6格#、9萝#楼关共7栋吊，3节4杯4套佣房坏源幻玉。一羡、晓推窃售侄策畏略二裹、盆价目格舌策每略三挨、词开侮盘负前传的塔客怖户裙梳赶理约及堪工灶作伍安治排四杯、嗽团朋购裤方堪案五患、洞开按盘续时活间拣及企方律式入嫌市雷均稍价可形唇成赏方泥法参考项目选取市场比较法加权平均计算静态比准均价客晒户矿意肾向精价须格隔修夏正来嫩访差客随户黄问佩卷壶调仅查结纯合志市霸场网与西客育户搬的倦项纱目丙静恼态序均旱价怀练柔男区猎项其目是一熊览项目名称建筑类别销售状态容积率建筑面积主力户型客户区域特征开盘时间均价益田·奥斯卡城住宅板楼待售1.9一期住宅建筑面积86564

80-100平米两居，110-130小三居、130-150平米舒适三居、180平米大三居及四居以怀柔本地首二次置业客户为主，部分影视基地周边人群，附带少量北京人预计9月下旬——世嘉光之谷住宅板楼在售1.6一期住宅建筑面积约210761平方米47、49、73平米(1居)、87、88、94平米(2居主力)、104、124、133平米(3居)

以怀柔本地首二次置业客户为主8月14日取得销售许可证——顶秀美泉住宅板楼在售1.2总建面积约23.78万平方米88.83平米(二居)，110-120平米、130-140平米、150-160平米（三居）本地与北京市区客户各占一半，本地客户以怀柔雁栖工业园内及附近区域客户为主二期预计11年中下旬开盘现价12000元/平米中建府前官邸住宅板楼待售2.47总建筑面积:15500平方米1居为70-90平方米；2居为100平方米；三居为120-150平方米。主要以怀柔当地高端改善型客群为主预计10年年底或11年上半年开盘——

金桥国际商住两用塔楼在售2总建筑面积17173平米二居88平方米；三居有110、124、130平方米以本地人为主，二次置业居多，贷款方式为商贷，不受目前住宅政策影响正常销售均价13000元/平米受扭新莲政捆影谣响薄，俯区叨域辣待辣售始项碑目自多宽采尼取冈延狭期赚开籍盘德，逢今址年呢内树仅浅有象世停嘉啦光堤之非谷替入杠市柄。但物区肾域挺项俘目唐产垄品姿同万质秆化抹严优重摄，早对食本门案覆产巨生执客醉群狮分轰流误，赢区牧域员竞波争薄激训烈汤。本趴案2顶登秀效美伪泉光射织兵谷1金敌桥古国犬际中钉建缘瑞府太前的观洽邸35321454怀翼柔稻区侧项宴目毒细译分屡：待浆售碧项害目中锅建享府套售育楼庭处光认之酷谷嫩售榴楼鲜处

益田·奥斯卡城中建府前官邸世嘉光之谷开盘时间预计9月16日原定计划7月开盘，但由于目前该项目回迁房客户问题迟迟未解决，因此直接影响其开盘时间，预计要到10年年底才会考虑开盘。8月14日取得销售许可证开盘推货首期预计推出两居为主产品及部分小三居产品；具体推出产品将根据开盘前客户排查结果而定。该项目共13栋楼座同属一批销售证件，因此开盘将13栋楼座同开；产品以70~100平米两居为主，少量120~150三居产品。共6栋住宅楼，供应量为236套；其中90平米两居和130~150平米三居各占40%，此外有少量160~180平米四居及50平米一居户型。工程进度目前部分楼座已经完成地上四层的施工，预计年底前将完全封顶。已经开工，目前刚出地面1~2层，售楼处已经完工。大部分楼座已经封顶。卖场展示目前处在临售进行蓄客，正式卖场及样板区预计9月5日投入使用。正式卖场主体形象及外立面已经完工，目前由于回迁户问题，迟迟未能开放卖场。已经进驻正式卖场，具备开盘条件客户积累目前客户积累量不足250组，缺乏怀柔本地客户认知度。由于蓄客期较长，同时地处怀柔中心，其目前蓄客量已超过2000组，怀柔本地内客户认知度极高。客户全部为怀柔本地客户。从今年1月份开始积累客户，目前已经有2500组本地客户的积累，同时怀柔区内市场认知度较极高。客户全部为怀柔本地客户。市场报价目前没有明确市场报价目前没有明确市场报价目前没有公开市场报价，其销售试探性报价为8000~9000元/平米光矛之笨谷兄工悲地筋现筑场中朴建狡府浴由涨于来开抄盘图时汤间非比狐较哈靠仙后汤，笑因法此误目骡前滑对枝本摇案丢不完会地造羡成煌太磁大爷影质响怒；光笼之恢谷踏目悼前赶已己经辫取吹得粒销踪蝶售道许邪可误证艇，爽，付将糊是叫本水案芬最圈主惕要洲的卵竞劫品订项绸目车。怀靠柔握区识项放目货细泊分埋：在升售梁项雨目项闪目润共2栋下楼1焰4疗0套垮，亭全灶部貌在羽售有，扒现勿剩槐余7驼7套金桥国际开发商北京慧友房地产开发有限公司总占地0.71万㎡总建面1.72万㎡容积率2.4总户数104产权性质50年商住开盘时间2010年2月在售产品44套90-120㎡两居、三居成交均价12165元/㎡金鼻桥宾国骡际更是龄商虎住乏定港位侵，辱产钳权太为5迹0年施，可并棒且绕项纯目项体宿量遍非荡常县小惹，周仅2栋狸楼诸，纤目晕前邻还象剩胖约7嚼0套毁房堤源稍左争右谨，斜客企户永以喇投念资马客朴为系主辰。目围前棍金财桥励已障经尺基失本押停映止鉴销顷售溉，炸开裂发延商差不粥急柴于讲出私手刑，顺在笨等钉待凳市罩场积转钥好哗。首因蔬此金颗桥往国茅际饿对魄本休案诵基蛮本粒不证构净成机影结响羊。怀潮柔欺区飞项泄目受细禽分埋：在副售坛项思目在红售牛一露期醉，辱目河前羽剩态余5杀0套蛮，疲主音要童为谋三润居待埋售2期张，糟开包盘厅时数间亮未指定练，艇现锦已颂动为工暂。项饿目主三皆期顶秀美泉小镇开发商北京顶秀置业有限公司总占地31.6万㎡总建面29.6万㎡容积率1.2总户数2509停车位1551在售产品130-160㎡三居成交均价9750元/㎡（2010年）预推产品53-64㎡精装LOFT，32-60㎡平层顶芽秀基一匪期伟开崭盘叨时徒主家要从针细对费怀任柔他本烧地监客喉户魂，匆知灯名炮度拖上兆升逃后蹲，醋在0孔9年瞒底若，敌其世销机售扎策志略痰发东生湖转口变辣，还提零高勇价绒格墙，义将撤目规标窜指耐向竹北棕京难市移区轿中委高姿端乓度傅假堂客买户寒，段至1河0年3月舰，卷销蜻售烛状幻玉况呜保铜持鸽良划好堆。杠新芬政炒出搭台辫后窝，榨北约京异客惕户功的样销联声城匿戴迹咽以孟及服当长时皂自后身供达肌到圈的犹价践格陵，后严奋重月影圈响贝了课其樱自婶身竞的科销脸售离，屈从5月托份践至赔今抱，毙只协成挨交厉了3套面，灵销岭售摧速毅度漠一信落摆千召丈迫，肺成亦交合价乎为9怖7袖1序4元毙，且远膀低港于窗其注市贷场雨报争价治。目戒前唤，筒其堡一晶期绣地鸦块师房粱源惩剩拖余俗不扔足5割0套扒，治且溪都逮为佣大卫户锈型倒，滚而逃二枯期虫开秃盘召时撤间段预丝式计颠为1房诚1年腹中息下栗旬蹲，辽因造此顶记秀亲目隐前颈对粒本饼项国目嚷影锈响混不秆大鸣。项目名称

建筑类别

销售状态

容积率

建筑面积

主力户型

客户区域特征开盘时间

均价

益田·奥斯卡城住宅板楼

待售

1.9一期住宅建筑面积86564

80-100平米两居，110-130小三居、130-150平米舒适三居、180平米大三居及四居

以怀柔本地首二次置业客户为主，部分影视基地周边人群，附带少量北京人9月18日——世嘉光织谷住宅板楼

待售

1.6一期住宅建筑面积约210761平方米

47、49、73平米(1居)、87、88、94平米(2居主力)、104、124、133平米(3居)

以怀柔本地首二次置业客户为主预计7月下旬

——顶秀美泉住宅板楼

在售

1.2总建面积约23.78万平方米

88.83平米(二居)，110-120平米、130-140平米、150-160平米（三居）

本地与北京市区客户各占一半，本地客户以怀柔雁栖工业园内及附近区域客户为主二期预计11年中下旬开盘现价12000元/平米

中建府前官邸住宅板楼待售2.47总建筑面积:15500平方米

1居为70-90平方米；2居为100平方米；三居为120-150平方米。主要以怀柔当地高端改善型客群为主预计10年年底或11年上半年开盘——

金桥国际商住两用塔楼在售2总建筑面积17173平米二居88平方米；三居有110、124、130平方米以本地人为主，二次置业居多，贷款方式为商贷，不受目前住宅政策影响正常销售均价13000元/平米本受项忌目次核花心召竞塞争怨项变目挠锁网定竞脱争鉴项胆目乓锁软定叙标型准肢：1、关区绑域票类栋似贫，2、背物直业纯类道型杏接湖近漆，3、赠推著售掀时引间脖相淘近服，4、恋目济标窝客越群荣相厦近竞志争槽项氧目冤锁饲定席：核屈心访竞慎争候对摇手浑：疲世捐嘉诉光馆织久谷分冷流限竞捷争要对挎手限：胜顶钓秀定美额泉犯小外镇干筹扰猎竞兵争悠对寄手壶：河中蜜建剃府比前翻官茶邸团（瓣开晃盘宪时炼间用不狡明畏确钻，世并吸且条没续有疗正吊式族卖羽场层蓄梨客逐，偏对伐本习案筹造哀成客影繁响争较坦弱销）周她边阿配浇套样不蚀足项目

益田·奥斯卡城

世嘉光织谷

区域发展依托中影基地，未来将建成包括影视后期制作中心在内的九大影视制作中心，形成影视规模化产业集群，打造“中国好莱坞”。主打怀柔新城东扩，靠怀柔区域整体发展带动，但未来前景不明确。区位交通

向南经京承高速直达北京市区；向北经京密和京加路可直达怀柔城区及雁栖湖等旅游景区，外向性较强。地理位置偏僻，距京加路约15分钟车程。周边配套目前项目周边暂无生活配套，紧邻的欧郡别墅项目商业配套正在招商，未来本案自带商业街建成后，将于欧郡别墅商业形成规模，区域居住环境将得到大规模改善。共享怀柔区中心配套，教育、医疗、餐饮、娱乐等较为齐全。内部配套

项目自身具备综合商业体，包括酒店、公寓、SOHO、商业街等，自成一体支撑区域需求。自带20000平米商业配套。内部园林

北侧1.6万平米私家公园，社区内规划“电影”主题景观园林，绿化率30%。意式托斯卡纳田园风格园林，绿化率30%。外部景观

北侧欧郡别墅区西侧紧邻待建中的中影基地影视公园，景观资源丰富。依托怀柔滨河新城森林公园，外部坏境优美。会所配套项目自建9000平米会所。规划1000平米会所。2居户型对比南北通透，格局合理；空间灵动，附加值高。室内设置灵活空间多，包括露台、阳台、凸窗，同时大部分为赠送面积；礼仪空间完整。设置入户玄关，保证私密性、体现主人尊贵感。南北通透，格局合理；空间灵动，附加值高。室内设置灵活空间多，包括露台、阳台、凸窗，同时大部分为赠送面积；双卫设计，功能完善。3居户型对比南北通透，格局合理；空间灵动，附加值高。室内设置灵活空间多，包括露台、阳台、凸窗，同时大部分为赠送面积；私密性好，入口可设置玄关，保证主人私密性；空间使用率高。南北通透，格局合理；空间灵动，附加值高；双卫设计，功能完善。项率目姥自盾身洪配清套浇占魔优区惹域怖发段展闸利套好较优胜势与甲北识京羽城绸区悔交愿通序方任便皱快蛋捷祝占换优主率题牺园彻林钱景哗观痛占酬优会陈所戴面担积茫占为优基酱本帆质间素潮势唤均与力扎敌基望本石质刷素延势拒均誓力志敌鞠，垂灵捉活向空救间剥设东置茅较辩多本乡丰案烫与店世回嘉唯光上之美谷基集本砌质盾素掀点胞对系点鹅分估析南饥北个通改透盗，币格衡局计合盟理空示间扭灵陈动糕，滑附练加骆值棋高研。员室龄内单设糠置注灵坐活独空亲间派多拦，南包艘括袜露届台购、闭阳递台商、澡凸驼窗舰，健同鸽时克大祝部手分惠为嚼赠谎送弄面退积科。双办卫瞒设井计摇，境功兽能演完败善滤。南疯北绍通麦透纯，政格肃局僻合凯理空过间丢灵邮动行，膏附吉加房诚值肾高火。页室倒内型设护置鬼灵承活跃空珍间信多嫩，旗包恭括柱露依台浆、承阳消台葛、粥凸治窗充，垒同尾时形大牺部狗分辛为靠赠当送盆面张积退。礼叔仪卷空花间镇完凝整石。乓设木置怠入惑户雕玄救关尚，破保炊证栋私咳密瓜性雕、时体工现魂主板人抛尊供贵均感碎。两骑居纪户趋型柔对怖比闷：驻基纱本崇质访素狡对探等跑，堆本哪案毅露吩台烛等笨附匠送冬面坟积朋多本隔案些与愚世秒嘉冠光堡之砍谷2居而户疑型处点毫对隔点绝分歌析光籍之毁谷本薪案本废案竿与孕世士嘉控光还之坛谷3居到户接型扑点律对竿点呆分适析南稻北迹通殊透辉，夜格臭局矮合代理空殊间支灵李动露，许附枕加众值链高社。双薄卫柱设护计恰，脚功疫能既完乖善种。南泽北轰通渴透掩，框格决局叹合茄理空浸间腾灵强动崖，州附探加显值霞高燃。母室阀内针设筒置短灵访活腹空滋间颜多守，泊包巨括啄露币台洲、亲阳遮台涉、燃凸毁窗馅，佳同苗时芬大汉部谋分胡为繁赠劈燕送盲面种积秧。私绢密敬性屿好柳，巩入男口塌可忌设内置榨玄循关坛，娇保材证顺主万人填私灾密然性轰。空辈间箩使隔用堪率咸高淋。三档居笑户俱型昏对监比全：脚本踢案免户竖型谅格脾局丸更延加炭方什正旺，雁且享赠眉送颗面地积艰多昆。本胡案光腊之占谷本旬项毯目赠优算势筒：区器域惭发亚展躺：本怜项旷目遵所并在佩区围域扶未骗来搜发贩展包利绕好胁，乞未通来艳“检怀碑柔C抄B纤D”羊影塔视愁聚玻集首区自揭身夫配围套移：区懒域详级流配梦套皮，损规企模绝宏蓬大倍，矛满芬足挤不构同他层邻次炭人舞群填需拼要主汉题苹园令林栗：自用带胳影做视志主牺题漫园旨林胁，穗同冻时漆独照享1统.珠6万遣平女米肝市昼政台公计园独蒜立鹊会描所筛：“授五怨星聪级广酒吧店+影鞭人夫俱伐乐逗部廊”勒顶奋级捡会满所罩配敌套乒，水业巾主底尊逗享户田型械设算计姐：户阁型谅设慰计杰标地新岗立遭异扛，私入胡户顽花炎园速、哭露匆台馆、束飘肤窗傍赠榨送彼面危积颂可地观交疏通察区悠位巧：北仁京扮市吊区敞、床怀警柔妻城股区绳、使旅疑游秋景载区葛的技“逗三童区座枢钱纽垒”本埋项芦目纪劣盲势化：项沈目岁周适边雹配要套穗：本好项奥目捉目采前落周爽遍碑配介套芝不号足竞驼品症分触析括小答结—瓦—世坑嘉印光纵之伶谷周抹边捆配球套鼓短惹期安内相持洪平治，2名0就1察1年沙后主本避项朽目挺优塞势教支育裁资皱源混缺彼失内牵部拦园镜林酱成这熟然度廉不辫占流优型，徐无散实潮体波景剂观政形接象外遭部炭景探观骗劣唇势项目

益田·奥斯卡城

顶秀美泉

区域发展依托中影基地，未来将建成包括影视后期制作中心在内的九大影视制作中心，形成影视规模化产业集群，打造“中国好莱坞”。依托怀柔新城东进规划，定位未来生态大城，区域发展周期较长。周边配套目前项目周边暂无生活配套，紧邻的欧郡别墅项目商业配套正在招商，未来本案自带商业街建成后，将于欧郡别墅商业形成规模，区域居住环境将得到大规模改善。周边无商业配套，并无商业规划，自身带部分少量商业配套，但难以形成规模。区位交通

向南经京承高速直达北京市区；向北经京密和京加路可直达怀柔城区及雁栖湖等旅游景区，外向性较强。位于雁栖河畔，紧邻京加路，北可通达旅游区，那可直抵怀柔区和北京市区。内部园林

规划影视景观主题，节点丰富，绿化率30%。内部园林已经成型，成熟景观，绿化率30%。外部景观

西侧紧邻待建中的中影基地影视公园，景观资源丰富。主要依靠当地旅游边缘区边缘自然景观。可远眺群山教育配套

项目自身无小学等教育规划。项目自身配备幼儿园。会所配套项目自建9000平米会所。无商业配套

项目自身具备综合商业体，包括酒店、公寓、SOHO、商业街等，自成一体支撑区域需求。项目仅具备小部分商业，难以形成规模、2居户型对比南北通透，格局合理；空间灵动，附加值高。室内设置灵活空间多，包括露台、阳台、凸窗，同时大部分为赠送面积；礼仪空间完整。设置入户玄关，保证私密性、体现主人尊贵感。南北通透，格局合理；空间灵动，附加值高。室内设置灵活空间多，包括露台、阳台、凸窗，同时大部分为赠送面积；整体户型面宽较窄。3居户型对比南北通透，格局合理；空间灵动，附加值高。室内设置灵活空间多，包括露台、阳台、凸窗，同时大部分为赠送面积；空间使用率高。户型方正，南北通透，格局合理；空间灵动，附加值高；双卫设计，功能完善。项昏目螺自却身委配消套宫优毫势区万域弦发盗展拿规独划府优畅势本芳项税目池户蓝型振附窄加烫值苦较糊高附概送猎面谦积仙更灰大本企案德与摄顶扔秀服美搞泉基膜本楼质顶素再点船对捐点阁分洞析南葛北误通批透呢，领格停局职合蜓理空都间泰灵击动圆，拍室冈内饮设扣置喷灵夫活裁空看间享多缩慧，区部纹分负飘好窗揉为惠赠抹送贱面其积南们北励通明透角，隆格镰局肚合栗理空卵间副灵取动拌，姿附窃加唐值狱高么。江室同内侵设识置矛灵渔活悲空炭间烘多梦，同包甩括雁露丑台杰、辉阳剑台弹、顶凸蒜窗骡，削同促时闸大鼻部筝分恼为友赠趟送步面草积脂。礼手仪定空却间读完纲整孤。妻设屑置吧入积户盟玄披关斥，峰保盲证庸私帆密唯性养、让体薪现险主胡人惕尊海贵即感后。两丸居佣户牢型闲对距比排：煎本岩案葵露跳台亩等费附栽送盾面馒积灭较嘴大岭，瞧附罗加疏值物高冶。本圾案默与奴顶似秀畜美磨泉2居级户零型炕点均对饮点穴分绩析本循案顶枝秀番美萍泉本锹案眼与贿顶仆秀摩美狠泉3居搬户谦型婶点旋对罩点泼分呼析户念型调方偶正迈，叮南闭北靠通帽透蓄，空付间博灵双动践，掩格仁局晃合轿理弓，双颈卫禾设富计迎，拜功他能优