中原深圳铭基高密度项目营销执行报告销售推广策略

逆市下的取胜之道

——铭基项目营销执行报告惠州中原事业一部营销D组HuiZhou.12.2011营销执行要点MARKETINGEXECUTIVEPartSix月度计划WORKPLANPartSeven附件ANNEXPartEight营销难点及关键点THEPROBLEM

PartFour营销战略及策略

MARKETINGBREAKOUTPartFive营销环境研判外部环境研判SUMMARYPartThree目标、任务与问题THEPORBLEMPartOne项目/产品解读内部环境研判INTERNALENVIRONMENTPartTwoCONTENTS目录Ta龄r阶g偷e衡t目桐标目辽标芝界词定滔与歇分酷解问肤题闹初岗判目储标脱、乱任捕务巴与臣问碑题铭逼基期项摔目袋目查标粱界傻定臂与译目笼标捐分踩解核诊心锤目悟标雪：阻以袜较索合谨理凡的喇价读格爷实邪现盐项粉目霸的想快恒速珠销百售产，2辫0跌1是2年众全买年持实兵现研销谁售骆额1饿.田6覆9亿江，吼整皱体嚷销仙售执率凯达6仆0岔%3月阶迹段用目单标垃分原解月萝销寇售(套寸）累疾计骡销匪售蛾（居套弟）销发售%时您间4月5月6月7月8月9月1术0月1烦1月1堂2月5是03不06袭04洁04墨04箩05真06歪03蝇03朵05鹅08章01拦4询01迁8到02旁2四02守6冤03菊1横03唉7寒04絮0闹04纺3至07插.挖3拔%1泡1舍.落7灶%2院0紫.求6勒%2乏6莫.另4欢%3届2寺.企3绕%3叠8哪.果2份%4崭5截.承5扇%5劈燕4释.化3最%5仍8为.躬7梁%6愚3除.桥1脑%铭斧基刻项袭目斗问咱题员初漆判宏坏观胀市厚场陈低斗迷历，喘调速控利政沈策梅趋内紧撤，雹客精户可观嫌望氧情脱绪劫浓萄厚料，挑区币域短市店场半面匹临饮项他目抖集伏中滤放都量谁，貌产遭品册同益质犬化继严宽重授，玻竞划争距激吴烈害，读销呀售映压专力研较解大区饱域胆营峡销泼渠灿道祝以雷联窗动机拉技客鸟为井主海，坛在器目蚊前站惠掏湾赵市效场妙优炼质没大擦盘野众端多题，迈项旗目害无确明待显为竞辩争扰优咱势借，复三未级赠联俘动敢费按用浪飙鸣涨症，赴联故动叹效优果野明萝显份下社降坝的槐现坑实俗下睁，软如础何猛拓福展点其录他顿渠摩道陵，魔以复保鞠证屿项射目殃稳贞定说走史量项妖目戏所仰在透区椅域劈燕属绣于迅城义市还边扬缘仆地抓带音，吉居良住峰氛圆围锅尚失未绘形舰成纪，从配椒套弃缺薄失离，咳项非目旗规碗模邮较汉小际，异容雷积日率储较再高舅，虽户材型模均率为估市盟场约主欧流倍的辟紧搞凑火型笛产喊品堵，耀客幼户羡定待位魔要长求唯更朗加张精私准外盟部读挑训战内坟部滤挑礼战营类销膛挑唤战123营谢销汗执盟行巷要聪点M共A柄R晴K顺E具T刘I蝇N丸G篮E绵X贡E供C替U匀T控I从V镜EP培a康r灾t露S泄i眉x月缴度榨计国划W蓄O怎R汉K仓P弯L骨A厦NP刃a别r窝t宅S爱e唇v镰e遭n附趣件A径N哲N贴E罚XP叹a讯r丧t苹E怕i忧g贷h知t营宣销仇难盯点捞及喊关豪键蚁点T泄H才EP摩R煤O课B联L亦E妻MP液a牛r炭t练F灿o徒u漂r营浇销眠战股略及坊策献略M覆A谈R词K毅E音T膏I剪N咸GB避R清E束A璃K炸O尚U哗TP闷a拉r柿t喂F极i度v爆e营覆销恶环位境缸研蓬判外援部昌环送境漏研寸判S怎U斥M天M滑A紧R恭YP咸a夺r握t奶T友h谨r唉e炕e目唤标袄、荐任严务与比问踏题T毫H页E梅P寸O盈R徐B封L冷E摇MP食a晴r忠t基O粥n欺e项约目/产直品劲解昏读内本部悼环黄境巧研倚判I样N醉T厉E缴R依N聚A涂L久E妖N蚀V亩I代R腰O插N扭M栽E汗N称TP粒a肿r眉t卖T通w呀oCONTENTS目录In析t讨e祝r衫p宁r兆e遵t赴a求t育i翠o黄n解嫁读土最地作属尖性粥研示判产撑品惹理裳解问梨题拌梳把理项攻目/产克品薯解偷读价朋值倡挖窄掘7.89cm向左顶住这根线5.81cm深圳大亚湾惠阳本案白云路金惠大道土耕地夺属匹性萍研粗判亲：盲三役城汗中替心双；导城蹲市报边抬缘叶；弟干现道球物羡业土降地祥区绿位：度惠析阳面、血深失圳武、摧大爷亚智湾撑三滑城绵交答汇断中续心土激地尚区绝位吵等残级：含城哀市躲边萍缘馅地妨带熟，悦临告城衫市追主方干哥道城辛市西发笔展道趋章势：蹈城愁市掉未杂来例发希展蓝方横向编，盯深视惠陆对自接绪首基站8猛.纱8平拍方花公货里效惠占阳仇新呜中示心灰区断规喂划已，千聚鸽购冷物欣、避娱蔬乐字、驾休闻闲回、绣办昂公葛、踩居谁住闹为秤一盯体蜓化淹的违行沟政疾文袍化候中部心区叹域桨地果产趋发直展窑关龄键抢词：贷滞舌后鬼、有非贤关养注由、驰配休套惨缺读失勾、锯居沈住抓氛外围芝未缺形妙成辣、律地倡缘科优传势城芬市泉向跨东害发顷展对票项廊目围产看品脂的轧理团解适：纲主亚流抛产就品盐；心紧禽凑除户窄型疤；塔性弦价够比铲高总占地面积9906.85㎡总建筑面积80536.8㎡容积率6.5建筑密度33.25%项目组成5栋30层高层其中4栋为2梯4户，其余为2梯5户主力户型为90㎡以下两房，90-120㎡三房产蹦品偿品径类矩：磨首赚置鞠首誓改商产降品产码品偶特同点沈：彼低顶总酒价星功表能趴紧拒凑白户农型齿方告正面它积趣段揉合军理垦性企价盏比顷高岂城此市责栖翼居针铲对月客恰群渣：2匆5强-欧4锯0岁车，闲青镇年惭之爬家病、仇青挤年型持丛家期、伏小紫小淋太昼阳产路品桐类座型劝：肤主龟力跑户悦型密为9尽0平圾米恼以虑下绣两屑房祸、9制0孟-非1放2匙0平巧米还三挥房守，畅外隶加饿少责量1男2吉0平臣米幼以貌上韵三估房装。栋户站型幼方兆正馆，民功监能相布附局均合置理宏，飞户狭户叶都航有厉飘意窗拐、堡大动阳车台丢赠赚送绩，质梯浩户荡比等较灶低明，忽舒是适盐性压较衔好首纹批来产势品等类止型蓄：1、2栋3难0层啄（1割-码2层贼裙论楼甲商国业搁）2梯5户犁，拿以9及0平旦米夸以狼下舰二模房擦和9始0虑-裂1谣2族0平等米哲三处房添为顿主32145项史目碍不货利晨条睛件日及般问稻题浑梳尺理盾：润社科区绩规删模剖较矩小敢；愤产换品嚷缺疏乏亭亮煎点昼；李外矩部屑配吹套圆缺扯乏皮；摩区截域丽发凶展晶及金形战象睛落夜后社典区殖规士模梦较拐小花，蛮产苦品挺线钉较互单现一航，串户骄型肃设答计丈缺验乏栋亮卵点艰；城扬市筑边净缘毕地么带晕，僚周袭边酒较辆空得旷掀，辛以若工吉厂赛、模酒熄店尼居暮多堤，廉无灶强虾势掌景攀观高资勒源驳，重生聪活雨配冰套己缺照失勉，摘依赠赖制天蔽虹炉商仔圈睬；人攀口脑结软构鞋单行一聋，移原甲住刷民萝较慕少鼓，及人剩气躁不洗足樱，熄居叨住远氛目围男尚惜未驰形病成爷，磁人唤流嫌少兴；区滔域风地爬产散开接发纳滞跃后唇，写开源发睁热颤度属低纯，舟属永于住非从关柴注熊区爆域项湾目因价催值迹挖世掘逝：究以撇产斗品掉为粉基适点体，芳挖斯掘步多慎重眼价侵值本粗项牛目1234地耻缘鄙优乱势：愧惠胸阳覆、窜深蛋圳违、售大命亚工湾神三李城料交裕汇劈燕中通心辞，锻距绍深惕圳赏坑提梓关仅5分锣钟浸车萄程鹿，天深歼惠惑连蚕接赞首魄站府，廉地哈理秧优检势升明开显区箱域雷未检来皱发属展：选项得目听毗细邻鲁新驾中权心华区讨，8绞.澡8平岛方焦公涛里途新侍中将心陈规储划温，跃集础购凳物姜、骂娱失乐河、活休天闲耗、驰办郊公方、钟居浴住收于掠一荐体制，获项筒目5分笨钟韵车现程霜内笋可铺享债受潮新注中透心烤区趟所覆有划配牛套机，办未狭来矛城忍市抄中萍心运向专东狱发浙展肾趋房诚势括明瞒显便秧捷育交伤通：讨项饲目鞠临饰城眼市吧主绍干竿道—金萌惠普大义道练，蜓通版达趣性蚁较榜高社，驱连叼接伶深驰圳趁坑止梓猛、泛大皆亚俭湾浴、晚惠影阳水中云心猛区使，译深尸汕慰高孔速络公展路遭、绕沿哨海哈高启速享公搅路醉、尤莞惠惠滔高烈速梯公吸路漏、座城赌市沫轻欠轨踏、志深存汕避公愚路衡、油惠丙州士城烟际耍公撑路否均淘可性到雨达羞本全项陡目高铺性愤价约比表产纲品：轰产玻品括的燃面驾积寨段什控距制帮较跑好迟，葱户侧型幅以讲紧卵凑贺型炸的2压-超3房恳为须主权，课总摆价脏较狮低探，忠对星深文圳拍客羊户前有部较眉强殊吸写引智力营川销赠执挪行播要里点M掘A乱R推K包E赛T性I桃N示G减E准X快E燥C膊U东T菊I挪V五EP驴a醉r锡t炼S及i坐x月孩度海计舟划W后O堡R矿K惧P涨L婚A骗NP陪a秀r禾t早S塔e减v跳e稻n附滩件A朽N哀N路E强XP仪a举r另t镜E甜i或g局h眨t营渣销验难尊点瞒及衫关锅键础点T娱H致EP团R侵O驴B辞L冲E顽MP洁a区r羊t额F央o坝u醒r营猴销爽战膝略及笔策畏略M则A半R房诚K血E属T取I虑N粱GB醒R易E滋A傲K硬O倾U婆TP变a索r涉t竖F搂i旅v器e营丑销唯环嫂境项研汗判外锈部债环拥境舅研击判S玻U围M语M回A战R味YP园a仙r丧t悟T约h帽r洲e著e目巾标饮、段任狗务与寻问乒题T粮H踢E正P脱O下R拌B豆L毫E还MP办a赞r翅t避O冈n净e项脖目/产稻品圈解览读内么部提环芽境挥研雹判I梅N寄T案E拼R交N年A浇L你E涌N记V蠢I艰R线O御N面M作E柔N首TP胖a捞r或t督T职w握oCONTENTS目录Ju梨d前g炊e研耐判市再场话环俘境哪分膨析客佣户摸需稀求竖分别析项恢目承竞补争烛分渔析营辈销亿环芹境萌研赌判研普判变总饲结P臭A彻R饶T卵1：肚市撇场跃环税境刃分秃析0仰9年扶以忌来造，镜惠搬阳球区逼商挡品也房器供促求捐逐丸渐绸向6逃0罢-笛9畜0平准米荡的直中肾小洋户午型开集趁聚答，施其科中7运0崇-雀8动0平竹米棒兼黄具央自声住蜻与炉投活资磨功厅能薯的衔二副房爷产岩品在受证到抛市掠场辆追刘捧稀，心供发求沫活求跃势，冻产狭品费结伸构杰不扯断绩优危化吴。未用来蚂一汪段叙时跪间料随序着嫂区善域奖内连大净盘滥的劣陆阿续际入遗市酿，处大辞量般产极品绢供缝应童势忆必深加宴剧双当弹下典的异困剥顿拖局胞面烛，率而蝇在微宏穗观村调仗控企短罢期且内傍难姑有喂松潮动昼的森政带策汽预场期分下蒙，蛛市的场通竞释争煌将倒日硬趋布白伐热介化领，框面恋临浩新绞一照轮牙洗司牌涂。惠确阳辛楼柏市伍变线化龟：就供闪求渔结渗构怖优庆化费市密场比竞绳争炒加头剧【供成应邻结颜构】满谊足粥自渠住后兼莲投掠资井需呆求猛的鲁中柄小仓户扛型案产妨品技占皱比锹不投断撤放万大躁，卷而尽满利足盈投牛资拌或险改袍善妖性都需挺求后的齿产芳品仪份初额舍则茶持员续盒回堂落弱，昌市撒场嗽供舟应写结不构馆不顷断搬优写化肆。2董0胃%后—厌—耕3似7岔%1熟9诸%马—访—倍1宫0伏%2抓0猎0拌9年准以欲来颈，灶主冠打辱深沾圳洽投松资溜客卧的求小宿户各型扭产翠品厉走质势回平辫稳心，触而述随喘着厚惠词阳半作神为胞深难圳怜东哲第蜡二咱居吊所吴概伴念赏的披强榜化关，斯兼族具陕投跳资保与捏自谷住兔功交能池的7厕0轰-及8速0平琴米津二史房舱产臣品征日妖趋薪活喝跃哪。批售年份60平米以下60-70平米70-80平米80-90平米90-100平米100-110平米110-120平米120-130平米130-140平米140-144平米144-180平米180平米以上总计2009年1190246547401761413256575401985076786073占比20%4%9%7%13%7%4%9%7%2%8%11%100%2010年3214133917101607629587445615601240412124612645占比25%11%14%13%5%5%4%5%5%2%3%10%100%2011年(1-11月）425210152489188610188106413344454855488914381占比30%7%17%13%7%6%4%2%3%0%4%6%100%3质1卵%纠—勇—联4倾8六%1思8狠%俗—均—电7册%【成技交燃结背构】中守小拦户挖型盯受宫到表市赔场炼青己睐宜，蚀成亭为嚼主籍流欧产织品悼，题大筹户占型牲产刚品铃成就交臂逐诱年妈萎盆缩盟，丹市丢场震成妨交驰迎证来窗调射整严期桃。楼艰市淹调布控径将家部贝分秃投朴资上及膨改唇善敬性蜂需汽求廊挤尾出绞市鱼场搂，魔大柏户脊型棒成累交桥受淘到倘抑栗制谈，璃在鹊政弓策倡利悼好芽、壳供论应妄井眉喷蛋的茶刺的激赌下祖，7座0奔-椒8歌0平自米农产增品凡成嘱交悉反帮弹届。出售年份60平米以下60-70平米70-80平米80-90平米90-100平米100-110平米110-120平米120-130平米130-140平米140-144平米144-180平米180平米以上总计2009年127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4

518637654143%二房220532127212673249016745

10

98394426%三房

4110542767767943254113544017326922%四房

1257

117492401435644%五房

16

421902482%六房

131320%七房

660%八房

440%联排别墅

42672712%双拼别墅

1031031%独栋别墅

1571571%总计566691217071530812802851488555910274298015156100%占比37%6%11%10%5%5%6%3%0%4%1%5%6%100%

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