《年度民法56讲基础版导读课程》第四课讲义专题十二到专题十八资料课件

12015年度民法56讲（基础版）导读课程2主讲人：孟宪贵新浪微博：@众合孟宪贵 法法网：孟宪贵9/23/2023本专题的最为重点的内容为共有权，其次为成员权和物业服务合同，其余部分了解即可。专题十二 建筑物区分所有权3相关法理(P137)《物权法》第70条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。结论：建筑物权分所有权=专有权+共有权+成员权注意：2009年5月最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》10/2/20234专题十二 建筑物区分所有权三、专有所有权（壁心说）(P138)（二）客体《建筑物区分所有权解释》第2条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。10/2/20235专题十二 建筑物区分所有权四、共有权☆☆☆

(P139)（二）对象范围1、根据《物权法》第73、74、79条的规定，共有部分包括：建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位建筑物及其附属设施的维修基金10/2/20236专题十二 建筑物区分所有权四、共有权☆☆☆

(P139)（二）对象范围2、《建筑物区分所有权解释》第3、6条的规定，以下也属于共有部分：（1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分（4）占用业主共有道路或者其他场地增设的车位（新增车位）（四）区分所有人作为共有所有人的义务3、不得以放弃权利为由不履行义务（《物权法》第72条）10/2/20237专题十二 建筑物区分所有权五、成员权(P140)（二）内容要点

3、管理规则改建、重建建筑物及其附属设施的，筹集、使用维修基金的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。其他重要事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。10/2/20238专题十二建筑物区分所有权五、成员权(P140)（二）内容要点4、“住改商”的规制业主不得违反法律、法规、管理规约将住房改为经营性用房。若改为经营性用房的，除遵守法律、法规、管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。“有利害关系的业主”，当然包括（无需证明）本栋建筑物内的其他业主，还可能包括本栋建筑物之外的业主（需要自证）“同意”，是指经有利害关系的业主的全体同意，哪怕是经过了多数同意也是不行的，也就是俗称的“一票否决”10/2/20239专题十二建筑物区分所有权五、成员权(P140)（二）内容要点

5、业主诉权（3）撤销之诉：业主大会、业主委员会作出侵害业主权益的决定的，业主可以向法院提起撤销之诉（《物权法》第78条第2款），被告为业主大会、业主委员会的，应当在知道或者应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起1年内行使（《建筑物区分所有权解释》第12条）10/2/202310专题十二建筑物区分所有权六、物业服务合同的权利义务及责任(P141)（一）合同当事人

2、签约人与当事人虽然每一个单个业主并未出面与物业服务企业签约，但每一个业主才是真正的当事人，该合同对业主直接具有约束力（《物业服务纠纷解释》第1条）。所以，当物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，法院应当告知

其向拖欠物业费的业主另行主张权利（《物业服务纠纷解释》第8条第2款）10/2/202311专题十二 建筑物区分所有权六、物业服务合同的权利义务及责任(P141)（一）合同当事人3、扩展适用于物业使用人物业使用人（承租人、借用人或其他物业使用人）也参照适用《物业服务纠纷解释》第12条，但毕竟不是该合同的当事人，所以当物业的使用人业主与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，法院应予支持（《物业服务纠纷解释》第7条）10/2/202312专题十二 建筑物区分所有权六、物业服务合同的权利义务及责任(P142)（三）双方权利义务关系2、物业服务企业的主要权利（2）债权请求权（催缴物业费）。经书面催交后业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业有权请求业主支付；只要物业服务企业依约提供服务，业主（比如外出长期度假的业主）不得仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由进行抗辩（《物业服务纠纷解释》第6条）10/2/202313专题十二 建筑物区分所有权【历年真题43】北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。关于业主与北林公司的权利义务，下列哪一选项是正确的？（2010-3-8，单）（P142）A、北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，不是物业服务合同的组成部分

B、业主甲将房屋租给他人使用，约定由承租人交纳物业费，北林公司有权请求业主甲对该物业费的交纳承担连带责任C、业主乙拖欠半年物业服务费，北林公司要求业主委员会支付欠款，业主委员会无权拒绝D、业主丙出国进修两年返家，北林公司要求其补交两年的物业管理费，丙有权以两年未接受物业服务为由予以拒绝【答案】B10/2/202314专题十二 建筑物区分所有权本专题的重点的内容为按份共有与共同共有的判断与区别。10/2/202315专题十三 共有相关法理（P143）共有，是指两个以上单位、个人对同一财产享有所有权。数个所有权人依他们之间的相互权利义务关系的不同，分为按份共有和共同共有众所周知，按份共有人之间对于某一共有人转让的份额具有优先购买权。10/2/202316专题十三 共有一、区分与认定(P143)（二）认定1、《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产或动产没有约定

为按份共有或共同共有，或约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。如下四种为典型的共同共有：夫妻关系（夫妻共同共有财产）家庭成员关系（家庭共同共有财产）从法定继承开始到分割完毕这一期间的遗产合伙关系10/2/202317专题十三 共有一、区分与认定(P143)（二）认定2、按份共有的份额确定：有约定的，从约定；没有约定或约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。10/2/202318专题十三 共有二、共有的内部关系(P144)（一）按份共有的内部关系处理

1、收益对于按份共有物的占有、使用、收益，各共有人依约定的各自份额行使；份额约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有（《物权法》第104条）。2、管理共有人按照约定管理共有物；没有明确约定的，各个共有人都有管理的权利与义务。10/2/202319专题十三 共有二、共有的内部关系(P144)（一）按份共有的内部关系处理

3、重大修缮对重大修缮行为，须取得2/3以上的份额的共有人同意（约67%）。费用负担：各共有人对外承担连带责任，在内部依各自份额比例分担（《物权法》第98条）4、处分共有物这里的处分，是指导致物权变动的行为，包括法律处分行为，如抛弃、买卖、互换、赠与、设立抵押于质押等行为；也包括事实处分行为，如消费、毁灭等，但不包括出租、出借、保管等设立债权的行为。10/2/202320专题十三 共有二、共有的内部关系(P144)（一）按份共有的内部关系处理

4、处分共有物这种处分必须取得2/3以上份额的共有人同意。若其中一个或几个共有人擅自处分的，构成无权处分行为；若第三人为有偿、善意的，第三人依善意取得规则取得所有权的，其他共有人可追究擅自处分人的侵权责任。10/2/202321专题十三 共有二、共有的内部关系(P144)（一）按份共有的内部关系处理5、分割共有物（《物权法》第99条）如共有人之间明确约定共有期间不得分割份额的，从之；但是，共有人有重大理由的，仍然可以请求分割。如共有人没有约定分割的，按份共有人可以随时请求分割。共同共有、按份共有物的分割办法相同，即可以协议确定分割的方式；达不成协议的，原则上进行实物分割；难以实物分割或实物分割会减损

价值的，再采用变价或作价分割。但是，分割共有物时各个共有人对于

共有物的瑕疵负有共同担保责任（包括物的瑕疵和权利瑕疵）。10/2/202322专题十三 共有二、共有的内部关系(P145)（一）按份共有的内部关系处理

6、转让共有份额只要没有相反约定，按份共有人在共有期间即可以随时提出分出、转让、抛弃份额，某共有人转让份额时，其他共有人有优先购买权。10/2/202323专题十三 共有二、共有的内部关系(P145)（二）共同共有的内部关系

1、收益共同共有物的收益，由全体共有人部分份额地共同享有。3、重大修缮对重大修缮行为，取得全体共同共有人同意方可为之（《物权法》第97条）4、处分共有物（1）共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之；若部分共有人擅自处分的，构成无权处分；但若第三人有偿、善意的，可以适用善意取得。10/2/202324专题十三 共有二、共有的内部关系(P145)（二）共同共有的内部关系

4、处分共有物（2）关于夫妻处分共同财产的相互代理权其一、因日常生活需要，任何一方都可单独决定。其二、非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定的，夫妻应当平等协商取得一致意见，方可为之。但此种情形下，第三人有理由相信其为夫妻共同决定的，该行为有效，夫妻一方不得以不知道、不同意为由对抗善意第三人。10/2/202325专题十三 共有二、共有的内部关系(P146)（二）共同共有的内部关系

5、分割共有物2、共有人没有约定不得分割的，共同共有人只有在以下两种情形下可以请求分割，否则，因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有的基础丧失的，如夫妻离婚。有重大理由需要分割的（《婚姻法解释三》第4条）其一、一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的。其二、一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的10/2/202326专题十三 共有【历年真题44】甲、乙、丙、丁共有1套房屋，各占1/4，对共有房屋的管理没有进行约定。甲、乙、丙未经丁同意，以全体共有人的名义将该房屋出租给戊。关于甲、乙、丙上述行为对丁的效力的依据，下列哪一表述是正确的？（2012-3-6，单）（P146）A、有效，出租属于对共有物的管理，各共有人都有管理的权利B、有效，对共有物的处分应当经占共有份额2/3以上的共有人的同意，出租行为较处分为轻，当然可以为之C、无效，对共有物的出租属于处分，应当经全体共有人的同意D、有效，出租是以利用的方法增加物的收益，可以视为改良行为，经占共有份额2/3以上的共有人的同意即可【答案】B10/2/202327专题十三 共有三、共有的外部关系处理(P147)1、共有人对第三人的权利第三人侵害共有物时，成立连带债权，每个共有人均可行使全部的物上请求权或债权请求权。2、共有人对第三人的债务若共有物侵权造成第三人损害，则成立连带之债。10/2/202328专题十三 共有【历年真题45】红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、20万、

20万、10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理

和所有权归属未作约定。对此，下列哪一说法是错误的？（2010-3-7，单）（P147）A、该楼发生的管理费用应按投资比例承担

B、该楼所有权为按份共有C、红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜

D、彩虹公司对其享有的份额有权转让【答案】C10/2/202329专题十三 共有五、共有人的优先购买权及其他(P148)（一）按份共有人的优先购买权1、按份共有人转让自己份额的，其他共有人在同等条件下，有优先于他人的购买权。2、若其他共有人有两个以上且都想购买，则依民法原理，由转让人决定受让人。（三）房屋承租人的优先购买权1、仅限于房屋租赁的场合，其他物品的承租人并无此权利；2、出租人出卖出租房屋，应提前15日通知承租人；10/2/202330专题十三 共有五、共有人的优先购买权及其他(P149)（三）房屋承租人的优先购买权3、出租人侵害承租人优先权的，承租人可请求出租人承担赔偿责任，但请求法院确认出租人与第三人签订的买卖合同无效的，人民法院不予支持。4、次承租人的优先购买权。在转租的场合，次承租人与转租人（承租人）都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。（四）房屋抵押权人无优先购买权10/2/202331专题十三 共有【历年真题46】甲、乙按20%和80%的份额共有1间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪项表述正确？（2005-3-12，单）A、乙丙有优先购买权，丁则无

B、乙丁有优先购买权，丙则无

C、乙丙丁都有优先购买权D、丙丁有优先购买权，乙则无【答案】C10/2/202332专题十三 共有本专题的重点的内容为地役权，其他部分了解即可。10/2/202333专题十四用益物权（土地的使用价值）二、土地承包经营权(P152)（二）生效1、土地承包经营权的生效采意思主义，即自土地承包经营权合同生效时设立。土地承包经营合同乃承包人与发包人（农村集体经济组织）所订立的协议，为要式行为，自双方签字或盖章时成立生效。2、县级以上人民政府所发放的土地承包经营权证、林权证、草原使用权证并非承包经营权的设权证书，乃证权证书，即用来确认土地承包经营权的。3、土地承包经营权互换、转让的，当事人要求登记的，应办理承包经营权变更登记，此登记的效力在于：非经登记，不得对抗善意第三人。。10/2/202334专题十四 用益物权（土地的使用价值）【历年真题47】关于土地承包经营权的设立，下列哪些表述是正确的？（2010-3-55，多）（P152）A、自土地承包经营合同成立时设立

B、自土地承包经营权合同生效时设立C、县级以上地方政府在土地承包经营权设立时应当发放土地承包经营权证D、县级以上地方政府应当对土地承包经营权登记造册，未经登记造册的，不得对抗善意第三人【答案】BC10/2/202335专题十四 用益物权（土地的使用价值）五、地役权☆☆☆

(P155)（一）地役权VS相邻关系地役权与相邻关系存在一定的联系，但二者的区别也是明显的：相邻关系不是一类独立的物权；而地役权是一种独立的用益物权。相邻关系的发生基于法律规定；而地役权是通过当事人缔结合同而产生。相邻关系是法律为相邻的不动产所有人、使用人行使不动产的所有权、使用权提供了最低限度的便利利益与容忍义务；而地役权的内容深度依当事人自由设定（注：主要是享受性的）。相邻关系的权利的取得是无偿的；而地役权合同是有偿的。10/2/202336专题十四 用益物权（土地的使用价值）五、地役权☆☆☆

(P156)（二）地役权的设立1、当事人应订立书面地役权合同。2、地役权自地役权合同生效时设立，但未经地役权登记的，不得对抗善意第三人。（三）地役权的内容及其特征

2、从属性地役权是为需役地的利益而设定的权利，故从属于需役地而存在。地役权的从属性体现在两个方面：（1）地役权不得与需役地分离而单独让与10/2/202337专题十四 用益物权（土地的使用价值）五、地役权☆☆☆

(P157)2、从属性（2）地役权不得由需役地分离而成为其他权利的标的。在我国《物权法》上，主要指地役权不得单独设立抵押，土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，实现抵押时地役权一并转让。3、不可分性不可分性，指地役权的取得、丧失均为全部的，不得分割为数部分或仅有一部分而存在。10/2/202338专题十四 用益物权（土地的使用价值）【历年真题48】甲、乙、丙依次比邻而居。甲为修房向乙提出在其院内堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院内堆放，丙要求甲付费200元，并提出不得超过20天，甲同意。修房过程中，甲搬运建材须从乙家门前经过，乙予以阻拦。对此，下列哪一种说法不正确？（2005-3-3，单）（P156）A、乙无权拒绝甲在其院内堆放建材

B、乙无权阻拦甲经其门前搬运建材

C、甲应依约定向丙支付占地费D、若建材堆放时间超过20天，丙有权要求甲清理现场【答案】A10/2/202339专题十四 用益物权（土地的使用价值）专题十五 占有10/2/202340本专题的重点的内容为占有的分类，特别是善意占有和恶意占有，其次是占有的保护。专题十五 占有10/2/202341相关法理（P159）占有，是指占有人对不动产或动产有实际控制与支配的事实。占有本身在法律性质上是一种事实状态，不是权利，但会产生一定的效力。这种效力集中体现在权利的推定——占有制度的目的，在于通过对外形的占有事实的保护，确保交易安全。因此，占有的效力必有权利的推定，即推定占有人对占有物行使的权利合法。1、占有的客体只能是物即动产与不动产，不包括权利。2、占有为对物有事实上的管领力，即对于物得为支配并排除他人干涉。3、占有为一种事实状态而非权利。专题十五 占有10/2/202342一、占有的分类☆☆

(P159—160)（一）自主占有与他主占有占有人的意思1、自主占有：以物属于自己所有的意思的占有（如盗贼对当赃物的占有）2、他主占有：基于占有媒介关系占有他人之物（如质权人、承租人、保管人、借用人对标的物的占有）（二）直接占有与间接占有占有人在事实上是否直接占有特定物1、直接占有：在事实上对物的占有（如质权人、承租人、保管人、借用人）2、间接占有：对直接占有人享有返还请求权（出质人、出质人、寄存人、出借人）专题十五 占有10/2/202343一、占有的分类☆☆

(P160)（三）有权占有与无权占有是否依据本权1、有权占有：有本权的占有（如承租人在租赁期间内对承租物的占有）2、无权占有：无本权的占有（如拾得人对遗失物的占有）（四）善意占有与恶意占有（这是对无权占有的再分类）无权占有人是否误信有占有的权源1、善意占有：误信自己具有占有的权源，且无怀疑而进行的占有2、恶意占有：明知无占有的权源或对有无占有的权源有所怀疑而仍然进行的占有专题十五 占有一、占有的分类☆☆

(P160)（四）善意占有与恶意占有（这是对无权占有的再分类）10/2/202344专题十五 占有10/2/202345【历年真题49】甲遗失一部相机，乙拾得后放在办公桌抽屉内，并张贴了招领启事。丙盗走该相机，卖给了不知情的丁，丁出质于戊。对此，下列哪一种说法不正确？（2005-3-7，单）（P162）A、乙对相机的占有属于无权占有

B、丙对相机的占有属于他主占有

C、丁对相机的占有属于自主占有

D、戊对相机的占有属于直接占有【答案】B专题十五 占有10/2/202346【历年真题50】丙找甲借自行车，甲的自行车与乙的很相像，均放于楼下车棚。丙错认乙车为甲车，遂把乙车骑走。甲告知丙骑错车，丙未理睬。某日，丙骑车购物，将车放在商店楼下，因墙体倒塌将车砸坏。下列哪些表述是正确的？（2012-3-58，多）（P162）A、丙错认乙车为甲车而占有，属于无权占有人B、甲告知丙骑错车前，丙修车的必要费用，乙应当偿还C、无论丙是否知道骑错车，乙均有权对其行使占有返还请求权

D、对于乙车的毁损，丙应当承担赔偿责任【答案】ABCD专题十五 占有10/2/202347二、占有的推定(P162)1、无权占有与有权占有不明时，除有相反证据证明外，推定为有权占有。2、无权占有，包括善意占有和恶意占有，除有相反证据证明外，推定为善意占有。三、占有的保护☆☆(P163)占有人在其占有物被侵夺时，可以请求返还其占有物；占有被妨害时，可以请求除去妨害；占有有被妨害之虞时，可以请求防止妨害，此三者合称为占有保护请求权。专题十五 占有四、占有的保护☆☆(P164)10/2/202348专题十五 占有10/2/202349【历年真题51】张某拾得王某的一只小羊拒不归还，李某将小羊从张某羊圈中抱走交给王某。下列哪一表述是正确的？（2014-3-9，单）A、张某拾得小羊后因占有而取得所有权

B、张某有权要求王某返还占有C、张某有权要求李某返还占有

D、李某侵犯了张某的占有【答案】D专题十五 占有10/2/202350【历年真题52】甲、乙是邻居。乙出国2年，甲将乙的停车位占为己用。期间，甲将该停车位出租给丙，租期1年。期满后丙表示不再续租，但仍继续使用该停车位。下列哪一表述是错误的？（2012-3-8，单）A、甲将乙的停车位占为己用，甲属于恶意、无权占有人

B、丙的租期届满前，甲不能对丙主张占有返还请求权C、乙可以请求甲返还原物。在甲为间接占有人时，可以对甲请求让与其对丙的占有返还请求权D、无论丙是善意或恶意的占有人，乙都可以对其行使占有返还请求权【答案】D本专题的重点内容为担保物权的基本特征与效力及担保物权的几个特殊问题，担保的从属性了解即可。10/2/202351专题十六担保及担保物权原理相关法理（P166）债权需要担保的必要性来自于其性质与效力。债权为请求权，不能直接支配债务人的人身或者财产，只能借助于债务人履行债务的行为（自愿履行或强制履行），才能使债权得到实现。然而，债务能否适当履行，在很大程度上取决于债务人所拥有的财产状况，即责任财产。广义上的债的担保，包括狭义的债的担保与债的保全。狭义的债的担保，即本专题所称“担保”，包括人保、物保和金钱担保。担保物权是与用益物权相对应的他物权，指的是为确保债权实现而设定的，以直接取得或支配特定财产的交换价值为内容的权利。10/2/202352专题十六 担保及担保物权原理二、担保物权的基本特征与效力(P168)（一）物上代位性物上代位性，是指担保物权的效力不仅及于担保物本身，而且及于担保物的变异物、赔偿金、补偿金以及保险金等代位物。【例题】A城的甲欠乙1000万元债务，约定9月1日前偿还，甲以楼房一幢抵押。8月1日，A城遭百年不遇的洪水，抵押楼房倒塌。洪水过后，楼房仅余一堆建筑材料，残留价值30万元。问：若甲到期不还债，乙可否就该30万元优先受偿?【答案】可以10/2/202353专题十六 担保及担保物权原理二、担保物权的基本特征与效力(P168)（三）不可分性不可分性,是指担保物权所担保的债权之债权人可就担保物的全部行使其权利。（四）物上请求权物上请求权，是指抵押权等担保物权设定后，若担保人或第三人的行为致抵押物价值贬损的，担保权人可对担保人、第三人行使物上请求权，请求其

停止侵害、恢复原状、消除危险或排除妨害等。其中，对担保人行使的权利，又称保全权。10/2/202354专题十六 担保及担保物权原理二、担保物权的基本特征与效力(P169)（五）优先受偿权2、实现方法协议方式。当事人可以协议折价、拍卖、变卖；但该协议不得损害其他债权人利益，否则，其他债权人可以在知道或应当知道撤销事由之日起

1年内请求法院撤销该协议。诉讼方式。由法院拍卖、变卖该财产。

5、存续期间《物权法》第202条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使，逾期法院不予保护。10/2/202355专题十六 担保及担保物权原理三、担保物权的几个特殊问题(P170)（一）流押（质）条款无效流质，是指在意定担保物权（抵押、动产质押）合同中，双方约定，若债务人到期不履行债务，担保物的所有权直接转移为债权人所有。1、流质条款无效，不影响担保合同其他条款的效力。所以，流质条款无效的含义是视为担保合同中无此条款，抵押权实现方式仍可以折价、拍卖、变卖方式进行。10/2/202356专题十六 担保及担保物权原理三、担保物权的几个特殊问题(P171)（三）担保物权的存续期间由于抵押物不转移占有，抵押权人并不控制抵押物，所以需要严格的存续期间，在此期间抵押权人如不积极主张行权，则不受保护。但是，质押权与留置权并不存在这一严格的存续期间，因为质押权人与留置权人控制标的物，所以不存在怠于行权的问题，也就不存在某个期间内如不积极主张行权则不受保护的问题。其中，关于抵押权，《物权法》第202条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，法院不予保护。10/2/202357专题十六 担保及担保物权原理专题十六 担保及担保物权原理10/2/202358【历年真题53】甲公司向乙银行贷款1000万元，约定2005年12月2日一次性还本付息。丙公司以自己的一栋房屋作抵押。甲到期没有清偿债务，乙银行每个月都向其催收，均无效果，最后一次催收的时间是2007年3月6日。乙银行在下列哪一时间前行使抵押权，才能得到法院的保护？（2007-3-13，单）（P171）A、2007年12月2日B、2009年12月2日C、2009年3月6日D、2011年3月6日【答案】C本专题为每年必考内容且为担保物权部分最为重点的一项担保物权，考生必须牢牢掌握10/2/202359专题十七 抵押权专题十七 抵押权10/2/202360一、抵押物(P172)（一）不可抵押的财产【6字口诀：土、封、争、益、违、集】

1、国有、集体土地所有权2、依法被查封、扣押的财产3、所有权、使用权不明或有争议的财产4、公益法人的公益设施5、依法被确认为违法、违章建筑的6、集体土地使用权专题十七 抵押权10/2/202361一、抵押物(P173)（二）可以抵押的财产

2、房地产抵押《物权法》第182条规定，房地产抵押中房产与地产的关系，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，即“房地一体主义”。以建筑物抵押的，自然及于占用范围内的建设用地使用权，不以当事人的相反约定为转移。反过来，以建设用地使用权抵押的，亦自然及于该土地上的建筑物。专题十七 抵押权10/2/202362一、抵押物(P173)（二）可以抵押的财产

2、房地产抵押但城市房地产抵押合同签订后，该抵押权不及于土地上新增的建筑物。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押；以其厂房抵押的，亦自然及于占用范围内的建设用地使用权。3、特殊动产集合抵押《物权法》第181条：企业、个体户、农业生产经营者可以将现有、将有的生产设备、原材料、半成品、产品等动产抵押，符合约定条件时债权人可就这些动产优先受偿。专题十七 抵押权10/2/202363二、抵押权的生效(P174)（一）关于抵押合同的生效与抵押权的生效（1）不论是不动产还是动产抵押合同，均为要式合同，双方在合同书上签字或盖章，即成立并生效，除非法律另有规定或合同另有约定。（二）抵押登记的效力总结：1、不动产抵押权自登记时设立。2、动产抵押权自动产抵押合同生效时设立，不登记不得对抗善意第三人。专题十七 抵押权10/2/202364【历年真题54】5月10日，甲以自有房屋1套为债权人乙设定抵押并办理抵押登记。6月10日，甲又以该房屋为债权人丙设定抵押，但一直拒绝办理抵押登记。9月10日，甲擅自将该房屋转让给丁并办理了过户登记。下列哪种说法是错误的?（2006-3-9，单）（P174）A、乙可对该房屋行使抵押权B、甲与丙之间的抵押合同已生效C、甲与丁之间转让房屋的合同无效D、丙可以要求甲赔偿自己所遭受的损失【答案】C专题十七 抵押权10/2/202365四、抵押人的权利(P176)（二）抵押期间的处分权（重点及难点）1、抵押期间，抵押人可以转让抵押物。2、转让抵押物的，抵押人应尽两个义务经过抵押权人同意，且转让款只能用于提前清偿或提存（即“两提”）告知受让人设定抵押权的事实3、特别探讨：未经抵押权人同意的转让之效力未经过抵押权人同意的转让，其行为效力如何？一句话：合同有效，但不产生物权效力。专题十七 抵押权10/2/202366四、抵押人的权利(P176)3、特别探讨：未经抵押权人同意的转让之效力（2）引入了抵押权涤除制度。在转让合同有效、产权无法转移的困局下，受让人如想取得所有权，则只能代为清偿主债务。代为清偿行为一旦完成，主债权消灭，作为从权利的抵押权自然随之消失（此即为“涤除”之意），尔后的抵押物移转当然无障碍。专题十七 抵押权10/2/202367【历年真题55】甲公司向某银行贷款100万元，乙公司以其所有的一栋房屋作抵押担保，并完成了抵押登记。现乙公司拟将房屋出售给丙公司，通知了银行并向丙公司告知了该房屋已经抵押的事实。乙、丙订立书面买卖合同后到房屋管理部门办理过户手续。下列哪些说法是正确的？（2009-3-55，多）（P177）A、不论银行是否同意转让，房屋管理部门应当准予过户，但银行仍然对该房屋享有抵押权B、如丙公司代为清偿了甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户C、如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应当准予过户D、如甲公司清偿了银行债务，则不论银行是否同意，房屋管理部门均应当准予过户【答案】BD专题十七 抵押权10/2/202368五、抵押权人的权利(P178)（二）特殊情形下的收取孳息权（《物权法》第197条）1、原则上，抵押人收取抵押物孳息，故抵押权人无此权利，原因是其不占有抵押物。但符合以下条件时，抵押权人可通知孳息交付义务人将孳息交付给自己。该条件是：债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形。抵押物已被法院依法扣押。专题十七 抵押权10/2/202369六、抵押权的实现及其与其他权利的关系(P179)（二）抵押权与租赁权的关系1、先租赁，后抵押的，抵押权实现后，适用“买卖不破租赁”规则。2、先抵押，后租赁的，抵押权实现后，不适用“买卖不破租赁”规则。（三）房地产抵押实现中的几个特殊问题2、与新增房屋的关系（《物权法》第200条）建设用地使用权抵押后新增的建筑物不属于抵押权物，但在实现时应当一并处分，新增建筑物所得的价款不能由抵押权人优先受偿。本专题的重点内容为动产质权，其次是权利质权。10/2/202370专题十八 质押权相关法理（P181）质权主要是一种动产物权，对不动产不能设定质权。此外，权利也可以成为质权的标的，称权利质权。动产质押之一大特征在于必须将动产移交质权人（债权人）占有。这是动产质押与抵押最大不同所在：抵押不移转抵押物的占有，而动产质押必须移转占有。10/2/202371专题十八 质押权一、动产质权的生效(P182)（一）基本原理动产质押权合同为要式合同，双方在合同书上签字或盖章，即成立并生效，除非法律另有规定或者合同另有约定如附有条件或期限（《物权法》第15条）。合同生效后的效力就体现在债权人有权请求出质人依约交付质物，否则将构成违约。出质人交付质物时，质押权成立暨生效，债权人始对质物享有优先受偿权。10/2/202372专题十八 质押权一、动产质权的生效(P182)（二）关于交付的理解

1、何为交付一般认为包括现实交付、简易交付与指示交付，但占有改定不得适用于质物的交付场合。2、强行性规范交付作为动产质权的生效要件，属于法律的强行性规定，依照物权法定主义的要求，不允许当事人作另外的约定，否则无效。3、约定与交付不一致的质押物